调整从租房产税税率的思考.pdf
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1、SHANXICAISHUI20231总第5 3 4 期调整从租房产税税率的思考高鹏杰随着近年来市场经济的建设和发展,各地城市化进程加快,房屋租赁日趋活跃,据了解,近9 0%纳税户需要租赁房屋,1 9 8 6 年国务院颁布实施的中华人民共和国房产税暂行条例,为发展市场经济和地方财政收人做出了积极贡献,房产税也逐渐成为地方财政收人的重要来源。但目前从租房产税的征管效率却很低,主要是从租房产税税负较高,特别是在目前经济复苏阶段,不利于发展地方市场经济,函需调整。一、房产税计税依据1986年国务院颁布了中华人民共和国房产税暂行条例(以下简称条例),条例第三条规定:“房产税依照房产原值一次减除1 0%至
2、3 0%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据”。条例第四条设定了税率:房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为1 2%。二、房屋租赁业征管现状(一)房屋租赁税收流失较为普遍近年来,随着社会和经济迅猛发展城镇化进程不断推进和城市规模的不断扩大,房屋租赁市场日益活跃经营和居住房屋的租赁活动也随之不断增多,房屋出租业得到了快速发展,对发展经济和改善居民生活起到了积极推动作用。但由于从租房产税税率过高,租赁双方受共同经济
3、利益的驱动,出租方想尽办法隐真实租赁收人,给税收征管工作带来很大困难,税收流失较为普遍。(二)房产税收入增长较慢随着市场经济的快速发展,房屋租赁业务较为普遍,但房产税收人的增长却相对有限,增长速度相对较慢。虽然房产税涉及面广,但税源分散,征管难度及强度相对其他税种要大得多,增长幅度还是很小,使得税源与税收收入不匹配,对地方财政收人的贡献并不明显。(三)税收征管效率较低现在出租房屋较多,税务机关直接面对的通常是承租房屋的纳税户,并不直接面对房屋的出租方,承租人也不配合(主要不是房产税纳税人),对出租方纳税人征管难度较大,很难找到业主来申报纳税,造成这部分出租房屋漏管较严重。即使对未申报户在催报催
4、缴后,大多数通常是采取躲避的态度,不前来办理,税务机关也缺乏其他有效的手段,造成难找人、难征收、难管理。如某市正常管户1 2.2 万户,其中有1 0.9 万户(占整体8 9.3 4%)纳税人租赁房屋,对应的出租方中有1.1 2万户(占出租户数1 0.2 8%)开具发票缴纳了房产税,其余9.7 8 万户出租方(占出租户数8 9.7 2%)未开具发票缴纳房产税,征管效率较低,主要成因是从租房产税税率较高,挫伤了出租方的纳税主动性。(四)部门信息取得难由于目前租赁的部门没有专司管理部门,按有关规定,发生房屋租赁业务,应取得房产管理部门颁发的房屋租赁许可证、公安部门颁发的房屋租赁治安管理许可证等,但在
5、实际工作中,房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围,税务机关很难从相关管理部门获取有价值信息,即使获得,税收价值也不大。税务机关对于面广量小、税源分散的房屋出租税收也没有足够的人员力量,加之监控手段落后和信息不对称,造成了许多出租户没有纳人税收监管,从租房产税收增长速度低于其税源增长速度,征收效率低下。三、税收政策上存在的主要问题(一)从租房产税税负过重,与自用房的税负相差较大从租税率设计考虑的是同一房屋出租给他人使用,与自已生产使用时49山西财税1工作研究应纳房产税应当基本相等,即两者的总体税负应当是基本一致的。从租房产以租金收入为计税依据,法定税率为1 2%(其中住房4%、小规模6%、其
6、他1 2%),此外还要征收土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育附加、印花税、个人(企业)所得税等,有的纳税人综合税负近房租收入4 0%左右,而自用的房屋,房产税税负通常为房产原值的0.8 4%左右。在原值与从租房产税税负的调查比对中,房屋出租的普遍高于自用的,有的高出近2 2 倍左右,不同的经营方式,税收负担差异如此之大,使房产税税负很不平衡,难以体现合理负担、公平税负的原则和调节经济的作用,造成税收征管中出现执法不理想。(二)税收扣缴管理政策有待突破国家税务总局1 9 9 8 年下发关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知文件规定“对出租房屋征收房产税,出租房屋的单位和个人未按规定向房产所
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