调整从租房产税税率的思考.pdf

SHANXICAISHUI20231总第5 3 4 期调整从租房产税税率的思考高鹏杰随着近年来市场经济的建设和发展，各地城市化进程加快，房屋租赁日趋活跃，据了解，近9 0%纳税户需要租赁房屋，1 9 8 6 年国务院颁布实施的中华人民共和国房产税暂行条例，为发展市场经济和地方财政收人做出了积极贡献，房产税也逐渐成为地方财政收人的重要来源。但目前从租房产税的征管效率却很低，主要是从租房产税税负较高，特别是在目前经济复苏阶段，不利于发展地方市场经济，函需调整。一、房产税计税依据1986年国务院颁布了中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称条例），条例第三条规定：“房产税依照房产原值一次减除1 0%至3 0%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。条例第四条设定了税率：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为1 2%。二、房屋租赁业征管现状（一）房屋租赁税收流失较为普遍近年来，随着社会和经济迅猛发展城镇化进程不断推进和城市规模的不断扩大，房屋租赁市场日益活跃经营和居住房屋的租赁活动也随之不断增多，房屋出租业得到了快速发展，对发展经济和改善居民生活起到了积极推动作用。但由于从租房产税税率过高，租赁双方受共同经济利益的驱动，出租方想尽办法隐真实租赁收人，给税收征管工作带来很大困难，税收流失较为普遍。（二）房产税收入增长较慢随着市场经济的快速发展，房屋租赁业务较为普遍，但房产税收人的增长却相对有限，增长速度相对较慢。虽然房产税涉及面广，但税源分散，征管难度及强度相对其他税种要大得多，增长幅度还是很小，使得税源与税收收入不匹配，对地方财政收人的贡献并不明显。（三）税收征管效率较低现在出租房屋较多，税务机关直接面对的通常是承租房屋的纳税户，并不直接面对房屋的出租方，承租人也不配合（主要不是房产税纳税人），对出租方纳税人征管难度较大，很难找到业主来申报纳税，造成这部分出租房屋漏管较严重。即使对未申报户在催报催缴后，大多数通常是采取躲避的态度，不前来办理，税务机关也缺乏其他有效的手段，造成难找人、难征收、难管理。如某市正常管户1 2.2 万户，其中有1 0.9 万户（占整体8 9.3 4%）纳税人租赁房屋，对应的出租方中有1.1 2万户（占出租户数1 0.2 8%）开具发票缴纳了房产税，其余9.7 8 万户出租方（占出租户数8 9.7 2%）未开具发票缴纳房产税，征管效率较低，主要成因是从租房产税税率较高，挫伤了出租方的纳税主动性。（四）部门信息取得难由于目前租赁的部门没有专司管理部门，按有关规定，发生房屋租赁业务，应取得房产管理部门颁发的房屋租赁许可证、公安部门颁发的房屋租赁治安管理许可证等，但在实际工作中，房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围，税务机关很难从相关管理部门获取有价值信息，即使获得，税收价值也不大。税务机关对于面广量小、税源分散的房屋出租税收也没有足够的人员力量，加之监控手段落后和信息不对称，造成了许多出租户没有纳人税收监管，从租房产税收增长速度低于其税源增长速度，征收效率低下。三、税收政策上存在的主要问题（一）从租房产税税负过重，与自用房的税负相差较大从租税率设计考虑的是同一房屋出租给他人使用，与自已生产使用时49山西财税1工作研究应纳房产税应当基本相等，即两者的总体税负应当是基本一致的。从租房产以租金收入为计税依据，法定税率为1 2%（其中住房4%、小规模6%、其他1 2%），此外还要征收土地使用税、增值税、城市维护建设税、教育附加、印花税、个人（企业）所得税等，有的纳税人综合税负近房租收入4 0%左右，而自用的房屋，房产税税负通常为房产原值的0.8 4%左右。在原值与从租房产税税负的调查比对中，房屋出租的普遍高于自用的，有的高出近2 2 倍左右，不同的经营方式，税收负担差异如此之大，使房产税税负很不平衡，难以体现合理负担、公平税负的原则和调节经济的作用，造成税收征管中出现执法不理想。（二）税收扣缴管理政策有待突破国家税务总局1 9 9 8 年下发关于加强对出租房屋房产税征收管理的通知文件规定“对出租房屋征收房产税，出租房屋的单位和个人未按规定向房产所在地税务机关申报纳税，在清理检查时，可规定承租人为房产税的代扣代缴义务人”。虽然此政策已经失效，法律层级仅属于规范性文件，与现行征管法等也相违背，但在实际征管工作中具有很强的现实操作性，如果在规范性文件等级以上的法律法规层级来设定扣缴义务人，税收管理中许多问题会迎刃而解。（三）从租房产税纳税义务时间模糊且不易操作执行纳税人取得房租收入时就要计入收入，同时缴纳增值税等其他税种，而条例房产税纳税义务时间并不明确，与取得房租收入的时间也不同步，要等到年中或年终才缴纳房产税，滞后于取得房租收人的时间。实际中大多房产租赁期并非属于一个年度，还要跨越年度，纳税人要再分年度核算缴纳房产税，对财务核算的连续性和纳税自觉性要求较高，造成税企双方计征房产税都不易操作，少缴税款的现象很容易发生。特别是到税务机关代开发票的自然人，税务机关往往要在开具发票时就足额征收了房产税，却与条例要求的纳税义务时间发生抵触，可如果要求这些自然人开票后再分期缴纳房产税，又难以落实，也不利于服务纳税人办税效率。条例自发布以来，虽然对地方财政收人，提高房产使用效率方面，发挥了积极作用，但条例制定于1986年，当时市场经济刚刚起步，经济活动中的经营用房大多属于自有，房屋租赁交易业务较少，租金也较低，出租与自用房产税税负相差并不明显，矛盾也不突出。但目前房屋租赁已非常普遍，价格也较高，1 2%的从租房产税税率让出租与自用的税负相差较大，甚至成为出租方能否盈利的重要成本，严重挫伤了纳税主动性，造成税收管理难度较大。如果以“低税率、严管理”的工作思路，让纳税人在低税率下依法经营，会促进经济发展和纳税主动性提升，对地方财政收入的影响也会很小。四、相关建议（一）降低从租计征税率，促进出租方纳税主动性将从租计征税率由1 2%调整为2%5%，出租和自用房屋税负会基本平衡，而且降低税率后，随着纳税主动性提升，更多纳税人将主动缴税，不仅税收不会减少，税收收入反而会有所增加。随着税率的下调，会有更多的出租方主动将闲置房屋出租，租赁市场的房源数量也会得到扩充，提高房屋有效使用率。房租应有所下调，也利于创业群体降低创业成本，增加就业岗位和就业机会。（二）规范纳税义务发生时间，提高政策执行力目前税务机关的服务水平已比较到位，提供开具发票非常便捷，发票可以在房产税管理中，作为重要辅助手段来加强税收管理。在实际操作中，房屋出租的，可将取得房租收人或开具发票熟早原则作为房产税纳税义务发生时间，计征税款后分年度摊入成本费用，把纳税义务发生时间与收入发票关联起来，实现以票控税、信息管税，保障税款及时入库，减少因纳税时间的模糊而造成税收流失。（三）设置扣缴义务人，突破征管薄弱环节在法律法规层级来设定扣缴义务，将承租方设置为房产税代扣（代收）代缴义务人，可将是否开具收取了发票作为实施扣缴管理标准，促使租赁双方主动开具和积极索取发票，规范租赁行为，这样从房屋出租方的源头管理，到承租方的实际使用管理，形成了一个完整的管理链条，最终会把出租方纳入正常管理范围，实现源头管税。低税率的情况下实施扣缴管理，将会突破征管薄弱环节，带动房屋租赁行业规范管理，促进整个行业主动依法纳税，破解目前少数出租方承担整个房屋租赁行业税负的难题。50SHANXICAISHUI20231总第5 3 4 期（四）积极开展税法宣传服务顺应当前智慧税务发展大趋势，税收宣传是提高纳税意识和税收进一步深化以数治税理念，推行以数遵从度的重要保证，深入广场、车站、治税建立和推行专业化税源管理新模机场等人员聚集地，利用微信、报刊、式，主要是加快征管信息化建设，提电视、网络、资料等各类新闻媒体，高系统的数据质量，确保数据的真实全方位立体宣传房产税相关政策，系性、准确性，筑牢以数治税的基础，统讲解房产税征税对象、计税依据、同时提高信息利用率，落实以数治税征缴管理和法律责任等，提高企业税各项工作任务，疏通社会涉税信息传收法制遵从度，促进纳税人纳税主动递渠道，拓宽第三方信息来源，加强性，为公平税负、优化营商环境助力。数据分析比对，扎实推进税收现代化，减少税收流失风险，更好地服务中国（五）以数治税，促进税源管理式现代化。的科学化强税法宣传，会提高出租方纳税积极性，促使出租方主动开票缴税，最终减少扣缴行为的发生，建立企业税负和地方财政收入之间平衡点，让纳税人整体在低税率下经营发展，房产税也将对繁荣地方经济、规范合法收入、公平税收环境等方面会发挥积极作用。作者单位：贵州财经大学西密歇根学院责任编辑：冯艳丽降低税率实施扣缴管理，大力加NEWS河津市财政局召开拥军慰问座谈会图片新间为庆祝中国人民解放军建军9 6 周年，8 月1 日下午，河津市财政局召开拥军慰问座谈会，向机关退役军人及现役军人家属致以诚挚的问候和节日的祝福。座谈会上，局班子成员与机关9 名优秀退役军人共同回顾了中国人民解放军建军9 6 周年以来的光辉历程。9 名退役军人分别介绍了各自的工作、生活情况。当年他们积极响应祖国召唤，点兵沙场，把青春和热血奉献给保家卫国的伟大事业，在部队期间获得过二等军功章、三等军功章；转业到市财政局工作以来，发扬优良传统，建功第二战场，成为管财理财的行家里手，在急难险重任务面前，冲锋在前，勇挑重担，为财政争了光添了彩，分别获得爱岗敬业退役军人模范、河津市最美退役军人、优秀退役军人、优秀退役军人志愿者抗洪抢险先进个人等荣誉称号。（河津市财政局供稿）高举习近平新时代中国特河津市财政局八一双拥盘谈会程，服行童品必务，快行党的决定产定党的纪请保守光51