上海发展保障性租赁住房REITs探索研究.pdf
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1、URBAN CONSTRUCTION84|城市建设摘要:保障性租赁住房REITs兼具金融和房地产属性,是撬动租赁住房市场发展和加快推动“租售并举”的重要工具,也是深化地方政府投融资模式创新的重要手段。上海要抓住当前保障性租赁住房REITs的政策机遇,积极开展保障性租赁住房REITs探索,加快保障性租赁住房市场规范健康发展,助力解决超大城市住房突出问题。关键词:保障性租赁住房;REITs;上海DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2023.04.011近年来,随着我国大力推动保障性租赁住房市场发展和公募REITs市场逐渐建立健全,保障性租赁住房REITs成为当前社会各界非常关
2、注的热门话题。所谓REITs(即不动产投资信托基金),是指通过发行收益凭证汇集投资者的资金,交由专业投资机构进行不动产投资运营管理,并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金,1其原理是将不动产资产或者权益转化为高流动性标准化金融工具,并公开进行上市交易,2而保障性租赁住房REITs则是以保障性租赁住房为底层资产的不动产投资信托基金。当前,推动上海保障性租赁住房REITs发展,既迎来一系列重大政策机遇,也面临着一些因素制约,值得深入研究和探讨。一、上海发展保障性租赁住房REITs面临的背景和形势(一)发展背景近年来,我国逐步探索研究和制定出台一系列促进租赁住房REITs发展的政策,为实质性推进
3、和全面开展租赁住房REITs试点构建了良好的制度和市场环境。2022年8月31日,首批保障性租赁住房REITs项目成功上市,进一步扩充了我国公募REITs的底层资产范围,对盘活存量资产,完善投融资机制,深化保障性租赁住房市场化进程有着重大意义。1国家层面顶层设计不断健全早在2008年,国务院办公厅就在发布的关于当前金融促进经济发展的若干意见中提出,开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。此后,国家有关部门陆续发文,支持符合条件的住房租赁企业发行不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金试点。如2015年住建部发布的关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见首次提出“租售并举”,要求
4、积极推进REITs试点,鼓励投资REITs产品,通过发行REITs充分促进社会资金进入租赁市场。不过由于各项制度和法律还不成熟,我国多年来推出的主要是资产支持证券(ABS)等类REITs产品,真正的公募REITs市场并未真正建立。直到2020年4月,国家发展改革委与中国证监会共同发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知,才标志着我国大陆公募REITs制度与市场建设正式拉开帷幕,但首批公募REITs试点主要聚焦交通设施、市政工程、污染治理、新基建、战略新兴产业集群、产业园区等基础设施领域,房地产包括租赁住房领域暂未进入试点范围。在2021年6月21日9只首批基础
5、设施REITs成功上市的基础上,国家发展改革委于7月2日又印发了关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知(958号文),正式将保障性租赁住房等领域纳入REITs试点,意味着我国REITs市场特别是租赁住房REITs迎来新的发展时期。2021年7月,国务院办公厅发布关于加快发展保障性租赁住房的意见,明确提出“非居住存量房屋改建用作保障上海发展保障性租赁住房REITs探索研究文 刘 兴 上海市发展改革研究院高级经济师,博士URBAN CONSTRUCTION|85城市建设性租赁住房期间,可以不补缴土地价款”“以出让方式供应的,允许价款分期收取”等政策,进一步丰富保障
6、性租赁住房的供地来源,降低了相关企业的开发成本。2022年5月,国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见,明确保障性租赁住房是盘活存量资产的重点方向,持续推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。在此基础上,中国证监会办公厅与国家发改委办公厅联合发布了关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知,推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。2023年2月24日,人民银行、银保监会起草关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿),指出要稳步发展房地产投资信托基金(REITs),引导各类社会资金有序投资住房租赁领
7、域。由此可见,国家层面制度建设的日臻完善,将有力推动保障性租赁住房REITs长远发展。2地方政府积极出台支持政策近年来各个地方政府都大力推动和鼓励租赁住房建设及REITs市场发展。2021年4月19日,上海市住建委等六部门联合印发的上海市发展公共租赁住房的实施意见提出,探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金,拓展公共租赁住房融资渠道。6月21日,上海市发改委会同有关部门制定并发布了关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金(REITs)发展新高地实施意见的通知(沪发改规范20216号),提出了六大方面共计20条支持上海REITs发展、打造REITs新高地的针对性政策措施。8
8、月13日,上海市住房发展“十四五”规划也提出,创新融资方式,支持住房租赁机构健康发展。11月9日,上海出台关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见进一步提出,在确保保障性租赁住房资产安全和规范运行的前提下,试点推进以保障性租赁住房为基础资产的基础设施不动产投资信托基金。2022年5月出台的上海市加快经济恢复和重振行动方案中,再次指出要推动更多符合条件的存量基础设施项目发行REITs,遴选保障性租赁住房项目等开展REITs试点,支持盘活存量资金用于新建项目。除了上海以外,北京、成都、海南、深圳、苏州、广州等地也都先后发布相关政策,支持开展保障性租赁住房REITs试点,可以预见,未来将会有更多的R
9、EITs产品发行上市。3保障性租赁住房REITs市场发展迅速从产品结构看,在现有法律制度的框架下,我国公募REITs市场创新性地采用了“公募基金+ABS”的架构设计(图1)。在宏观政策面的呵护下,2022年下半年保障性租赁住房REITs的上市数量迅速扩容至4只。其中,2022年8月31日,华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT作为首批3只保障性租赁住房REITs试点项目成功上市,合计募资37.97亿元,在发行环节,网下和网上认购倍数均突破百倍,体现出市场资金对于保租房REITs资产的高度认可。年末,华夏华润有巢REITs作为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募
10、REITs成功上市,再次受到资本市图1 我国公募REITs产品架构设计示意图URBAN CONSTRUCTION86|城市建设场的大力追捧,项目配售前募资规模突破1 200亿,机构投资者网下询价倍数达到213倍,创造了公募REITs市场认购倍数的新记录。从已上市的25只REITs基金认购情况来看,保障性租赁住房板块的认购倍数较高,更受市场投资者的青睐(图2)。自2022年5月证监会启动保障性租赁住房REITs发行试点工作,短短半年内四单保租房REITs试点项目均成功上市,取得了良好的示范效应。一是在盘活存量资产方面,四单保租房REITs基金合计发行规模达到50.06亿元,根据基金招募说明书中的
11、披露信息,四只保租房REITs原始权益人的全部净回收资金都将用于新的保障性租赁住房项目的建设,共涉及超12个项目,总投资规模超过325亿元,通过存量资金的回收有力推动了后续的增量项目。二是在深化区域制度创新探索方面,四单保租房项目分布于北京、上海、深圳和厦门这四个重点城市,在试点过程中能够较为较好地体现不同城市在用地转让限制、定价调整机制等方面的差异。在拿地方式上四单保租房项目也不尽相同,包括协议出让、招标出让、挂牌出让以及通过补缴土地出让金将划拨用地转变为出让用地等,基本涵盖了保租房用地的各类来源。在项目市场定位上,既有针对基础民生保障的公租房,也有主要服务于应届毕业生的人才房。三是在完善市
12、场定价体系方面,在估值水平上四单保租房REITs的折现率总体上处于5.0%6.0%的范围,与其他领域的基础设施REITs并未形成明显差异,同时该折现率水平也与可比城市的产业园区REITs产品较为相近,为后续保租房REITs的定价提供了参照依据。(二)重要意义保障性租赁住房REITs的健康发展对完善上海住房保障体系、解决超大城市住房突出问题乃至促进上海国际金融中心建设都具有非常重要的意义。1发展保障性租赁住房REITs有助于提升上海租赁市场规模化专业化水平与发达国家机构持有租赁住房数量占比可以高达80%相比,目前上海住房租赁市场以个人出租为主,机构渗透率不高(据业内人士估计占10%15%),且存
13、在房屋品质普遍较低、出租稳定性难保证、专业服务缺乏等诸多问题。发展保障性租赁住房REITs,可以为保障性租赁住房企业提供长期资金来源,促进企业加快打造“开发运营退出开发”的滚动闭环发展模式,快速回笼前期投资,提升底层资产管理能力,助力企业规模快速扩张,加快增加市场供应,促进企业实现规模化、专业化和机构化运营,推动上海住房租赁发展模式从“C2C”向“B2C”转变,满足更多保障性群体的住房需求。2发展保障性租赁住房REITs有助于减轻上海政府投融资压力近年来,上海加大保障性租赁住房建设力度,积累和形成了一定体量的保障性租赁住房资源。保障性租赁住房开发周期长、资金需求大、投资回报慢,建设资金来源通常
14、为地方政府和国有企业,前期投资力度和财务压力较大。作为一种重要的投融资模式创新和权益性融资方式,发展保障性租赁住房REITs有利于拓宽社会融资渠道,减少债务融资,盘活存量资产,实现存量资产和新增投资良性循环,有效降低政府投融资压力,成为租赁住房市场发展的“助推器”。特别是对承担保障性租赁住房建设较多的国有企业而言,发展保障性租赁住房REITs能够释放不动产的价值,提供资金退出渠道,降低金融杠杆,改善财务健康状况,促进企业从重资产向轻资产运营转型,提升企业抗风险能力。3发展保障性租赁住房REITs有助于完善上海国际金融中心市场体系证券交易所是REITs集中上市和交易的场图2 REITs 版块认购
15、倍数(资料来源:Wind)URBAN CONSTRUCTION|87城市建设所,目前已上市的25只基础设施REITs中有16只在上海证交所公开交易,共计募集资金约560亿元,总市值超600亿元,通过募集资金回收再投新项目总额更是达到近3 000亿元,推动金融服务实体经济的量质双升。自REITs板块上市以来,对比二级市场,整体表现较为优异,以中证REITs指数(收盘)上市日(2021年9月30日)为基准,截至2023年2月21日,中证REITs 指数(收盘)收益率达到6.71%,明显高于上证指数、沪深300、中证500以及5年国债全收益。从全球经验来看,REITs也具有分红比例高、收益风险比大的
16、特点,是成熟、优质的金融投资产品,既可为社保资金、保险资金、养老资金等长期资金提供投资标的,又可使个人投资者突破地域和资金限制分享资产增值收益。公募REITs产品整体溢价率和市场表现总体较好,作为一种区别于股票和债券的大类金融产品,发行保障性租赁住房REITs不仅拓展了公募REITs的范围,还有利于吸引更多资产管理、基金管理、机构投资者、专业服务机构在沪集聚和发展,助推上海打造REITs产品发行交易首选地,填补上海金融市场和产品空白,进一步提升上海国际金融中心资源配置能力。二、国外租赁住房REITs发展的实践和主要经验(一)发展实践作为一种成熟的不动产金融产品,REITs最早起源于20世纪60
17、年代的美国,经过多年发展,全球超过40个国家和地区相继建立了REITs市场。目前全球公募REITs市场总市值超过2万亿美元,底层资产范围也在不断扩大,从商业地产、租赁住房拓展到产业园区、仓储物流、交通设施、市政工程、文体场馆、新基建(如数据中心)等多个领域。其中,作为一个重要类别,租赁住房REITs也在国外取得快速发展。一是从市场份额看,据ICCRA报告,租赁住房REITs主要分布在美国、日本和英国,市场份额分别占比为12%、10%和5%。其中,美国和日本主要聚焦租赁式公寓,如美国21只租赁住房REITs有15只为租赁式公寓REITs,英国8只租赁住房REITs资产类型较为多元化,涵盖老年公寓
18、、学生公寓和租赁式公寓。3二是从资产规模看,据兴业研究,美国住房租赁REITs总资产规模从2010年末的555.68亿美元增加到2020年末的1 489.07亿美元,净资产规模从189.66亿美元增加至2020年的710.57亿美元,市值前五的美国住房租赁REITs的总资产和净资产合计占行业之比分别是50.24%和56.38%。4美国单只租赁住房REITs房间规模最多,前五大租赁住房REITs房间规模单只均超过4万间,如艾芙隆海湾社区(Avalonbay Communities)和公平住屋(Equiity Residential)市值分别达到292亿美元和254亿美元,分别持有8.5万和7.9
19、万套公寓房屋。三是从市场表现看,租赁住房REITs受经济周期影响相对较小,抗经济波动能力较强,高收益性较为稳定。据Nareit数据,对比19942019年美国各类型REITs收益回报,住房类REITs以平均年化收益率达到12.51%的较高业绩在各物业类型收益率中排名第二;在美国权益型REITs中住宅型REITs市值最大,达到1.85千亿美元,占比14.3%。5四是从估值表现看,据ICCRA报告,按照现金流贴现法(P/FFO),2020年美国租赁住房REITs估值水平最高,P/FFO达到22.1,且多年来都较为稳定,说明市场已经较为成熟。日本租赁住房REITs的P/FFO达到18.64,且呈现较
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