楼市松绑:挑战与机遇并存.pdf
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1、18 小康 INSIGHT CHINA 本期策划松绑下的楼市THE CURRENT PLANNING松绑下的楼市楼市松绑:挑战与机遇并存“住有所居,安居乐业”一直是中国人非常关注的。最近,全国楼市整体呈现量价齐跌趋势。面对新形势,从中央到地方都频出房地产市场优化调整政策,巩固楼市可持续发展。要适时调整优化房地产政策;落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;因城施策精准实施差别化住房信贷政策近段时间,中央相关部门频出房地产市场优化调整政策。中央定调,地方回应,一二三线多个城市松动限制性购房政策,持续优化房地产调控政策。其中,北京、
2、深圳、广州、上海等一线城市先后发声,表示将结合自身房地产实际情况支持居民刚性和改善性住房需求。二、三线城市也纷纷出台政策:长沙、青岛、合肥等 10余城市放松限贷;常州、无锡等城市放松限价;郑州、厦门、青岛等城市放松限售“住有所居,安居乐业”一直是中国人非常关注的部分。房地产市场的变化宏观上是经济社会发展的体现,微观上更是影响着每个中国人的刚需居所价值。因此,在新调整周期之下,不管是中央还是地方都积极持续出台各种新政松绑楼市,以求发展。这些新政将对房地产市场产生怎样的影响?对于房企、个人而言又面临怎样的挑战与机遇?全国楼市整体呈现量价齐跌趋势近日,国家统计局发布2023 年 17 月份全国房地产
3、市场基本情况以及2023 年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从房地产开发投资完成情况来看,2023 年 1-7 月份,全国房地产开发投资 67717 亿元,同比下降 8.5%;其中,住宅投资 51485 亿元,下降 7.6%。由此可见,房地产开发投资总体都呈现下降趋势。从商品房销售和待售情况来看,2023 年 1-7 月 份,商 品 房 销 售 面 积66563 万平方米,同比下降 6.5%,其中住宅销售面积下降 4.3%。商品房销售额70450 亿元,下降 1.5%,其中住宅销售额增长 0.7%。除了住宅销售额同比略微增长外,其余数据都呈现下降趋势。住宅销售额的增长,从
4、地域上看,主要是因为包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南 10个省(市)的东部地区商品房销售额同比增长 3%。但中、西、东北地区住宅销售额都是同比下降。其中,中部地区商品房销售额更是同比下降达 9.5%。而从国家统计局发布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,2023 年 7 月份商品住宅销售价格小幅波小康中国小康网记者 麦婉华19 小康 INSIGHT CHINA 本期策划松绑下的楼市THE CURRENT PLANNING松绑下的楼市动。国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读,70 个大中城市商品住宅销售价格上涨城市个数减少,各线城市商品住宅销售价格环比
5、持平或下降、同比有涨有降。数据显示,2023 年 7 月份,70 个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有 20 个和 6个,比2023年6月分别减少11个和1个。“各线城市商品住宅销售价格环比稳中略降。从新建商品住宅看,7 月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比连续两月持平,其中北京和上海环比分别上涨 0.4%和 0.2%,广州和深圳环比分别下降 0.2%和 0.6%;二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降 0.2%;三线城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.3%,降幅比上月扩大 0.2 个百分点。从二手住宅看,7 月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降 0
6、.8%,降幅比上月扩大 0.1 个百分点;二线城市二手住宅销售价格环比下降 0.5%,降幅比上月扩大 0.1 个百分点;三线城市二手住宅销售价格环比下降 0.4%,降幅与上月相同。”绳国庆表示。各线城市商品住宅销售价格同比则有涨有降。2023 年 7 月,70 个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有 26 个和 5 个,比 2023 年 6 月均减少 1 个。绳国庆解读,2023 年 7 月,一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨 1.0%和 0.2%,涨幅比上月均回落0.3 个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格同比下降 1.5%,降幅比上月扩大 0.1 个百分
7、点。2023 年 7 月,一、二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降 1.4%、2.7%和 3.5%,降幅比上月分别扩大 1.0、0.3 和 0.1 个百分点。“在我看来,近期房地产价量齐跌有几个主要原因。”北京福盛德信息咨询有限公司首席经济学家冯建林认为,从中长趋势看,房地产行业进入了下行通道,供求关系和价格预期发生变化,大家买涨不买跌。从中期看,经济尚在恢复期,居民就业和收入预期偏弱。从短期看,一些大型房企出现财务危机,让各方面对保交楼和能不能拿到房子有疑虑。“从政策面看,大家都预期政策要调整,房贷首付和利率可能下调。这些政策慢慢出来,有些人可能在等。楼市持续低迷、下行压力加大,其影响广
8、泛而深远。对国家来说,整体经济形势受未来我国将适时调整优化房地产政策,因城施策用好相关政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。麦婉华/摄20 小康 INSIGHT CHINA 本期策划松绑下的楼市THE CURRENT PLANNING松绑下的楼市到拖累,影响税收和土地出让,影响建筑业和就业。对开发商来说,资金周转压力很大,经营难度加大,需要尽量促销回款。对个人来说,如果是买新房的个人,他有可能会选择观望,等房价下行再买。对二手房交易来说,买卖双方都可能会有降价预期。”冯建林说。中央及时出台有力政策防范风险房地产市场平稳健康发展与中国经济增长之间存在客观联系。
9、因此,房地产行业 3 年来不断落实中央防范化解重点领域风险,同时各地因城施策,切实有效应对房地产行业下行压力。7 月 24 日,中共中央政治局召开会议。会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。此次会议首次提出了要适时调整优化房地产政策。7 月底,住房和城乡建设部部长倪虹表示,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项
10、目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。这既是对“适时调整优化房地产政策”的落实,也是给地方政策调整提出了具有关键性指导意义。7 月 26日,税务总局梳理发布近几年相关税收优惠政策指引,涉及个人购房契税、增值税等。8 月 1 日,中国人民银行、国家外汇管理局又表态,要因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。8 月 3 日,中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会。潘功胜要求,要精准实施差别化住房信贷政策,满足民营房地产企业合理融资需求,促进房地产行业平稳健康发展。独立国际策略研究员陈佳认
11、为,中央高瞻远瞩,适时提出“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的科学判断。在这个判断的指引下:未来中国将适时调整优化房地产政策,因城施策用好相关政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。“从具体抓手方面来看目前主要有三大方向。一是保障性住房建设和供给;二是城中村改造和平急两用公共基础设施建设;三是各类闲置房产的盘活改造。”陈佳说。他还认为,从中央和各部位最新房地产政策精神来分析,中央对于新时代新要求下,房地产行业平稳健康发展的经济增长拉动效应有着清晰明确的定位。尤其是新形势下对如何调整优化房地产调控政策,因地制宜精准施策创新政策工具箱,促进房地产
12、行业加速风险出清,提高房地产有效投资,促进家居装修等相关产业链消费,都有着更加明确更为清晰的战略指向。冯建林则表示,房贷利率和首付下调,这个政策是非常必要的。政策有效性,应该还是可能预期的,主要原因在于,如果二套房首付和利率下调,有利于改善性需求的释放。目前,我国 2/3人口是城镇常住人口,这些人口里,蕴藏着大量改善性需求。“下调二套房贷利率和首付的政策应该尽快出台。同时,这个政策的力度要大。如果继续迟疑和挤牙膏,就可能错失时机,让市场继续降温,让行业和整个经济承受更大压力和风险。适时调整优化房地产政策。我个人理解,这个适时,就是现在。这个调整优化,要有一定力度。只有及时出台有力度的政策,才能
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