房地产金融的优化策略初探.pdf
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1、2023 年第 6 期70科技、经济、市场经济研究房地产金融的优化策略初探朱 琪(西安石油大学,陕西 西安 710000)摘 要:房地产行业的快速发展需要金融行业的支持,但是目前我国金融行业发展不够成熟,房地产金融在实际的运用和发展过程中存在一定的问题。基于此,文章分析了我国目前房地产金融存在的问题,阐述了房地产泡沫对产业链传递及金融传递的影响,提出了房地产金融优化策略,希望能够促进我国房地产金融的稳定发展。关键词:房地产金融;房地产泡沫;企业融资0 引言自改革开放以来,我国房地产行业受到广泛的关注,在我国国民经济发展中,房地产起到不可忽视的推动作用。在社会生产力、科技水平不断提高的背景下,土
2、地财政和原材料的价格也随之变化,房地产发展需要金融行业作为支撑,从而化解房地产行业发展过程中存在的风险,促进房地产行业稳定发展。1 我国房地产金融发展存在的问题1.1 融资结构相对单一近年来,房地产贷款数额持续增加,截至2019年年底达到44万亿元,比2018年增长10%左右,而在这一过程中出现很多问题,给我国国民经济带来了很大的影响。现阶段的信贷业务中,金融产品存在发展缓慢的问题,如对应的基金证券等。同时,由于小型房地产企业尚未达到上市的要求,在融资方面存在渠道狭窄问题,因此在证券市场中融资难度极大。从宏观上来说,房地产企业要想获得融资,衡量的标准是保证企业持续3年盈利,但是2018年以后,
3、上市的房地产企业数量呈现逐年减少的趋势,这一现象对A股市场融资渠道产生了极大的影响。以B房地产公司为例,2017年该公司终止了A股上市融资计划,是由于企业融资的环境收紧。在此背景下,房地产行业的这一操作会降低A股融资的明朗度,导致房地产企业融资渠道越来越窄,最终不得不向房地产信托求助,但是房地产信托融资基金制度不完善,从而使其变得十分谨慎。截至2019年,我国的信托融资资产已经达到20万亿元,但是房地产行业投资金额只占14%左右,与往年相比也没有呈现出比较明显的上升趋势。2020年5月相继颁发了关于压缩房地产融资渠道的文件,其中相关规定极大地限制了房地产企业发展,且加大了房地产构建多元化金融产
4、品体系的难度。考虑房地产融资期限普遍在3年以上,而信托产品期限在3年以内,并不能很好地解决房地产资金紧张问题,反而可能会引发金融风险。1.2 宏观管理措施不健全虽然国家对个人住房贷款首付和银行利率作出了相关的指导,但是由于我国各区域之间的经济水平存在较大的差异,这一管理举措所发挥的作用只具有普遍性,在落实更为具体性的细节方面还有待进一步完善,并且只能继续调整个人住房贷款首付比例和银行利率。从效果来看,这样的管理措施虽然在短期能够抑制房价上涨,但是其作用的持续性不强,而且如果频繁调整住房贷款的首付比例和银行利率,将会使房地产市场出现幅度较大的波动,不利于房地产行业的健康发展。1.3 系统性风险较
5、高目前,银行贷款在房地产行业的资金投入较大,甚至部分资金来自小银行,受单一渠道的影响,不可避免地会增加房地产融资风险,尤其是在银行持续紧缩、政策不断变化的背景下,部分企业的资金流动性正面临着枯竭的挑战,加之融资率不断下降,融资过程中存在一定的风险,容易导致银行出现巨额不良资产。房地产泡沫对后续的房地产开发产生了很大的影响。在经济快速发展的趋势科技、经济、市场2023 年第 6 期71经济研究下,人们对房地产的需求不断增加,但是不能与开发量形成正比,会使房地产供需失衡,从而导致房价不断上升,因此就出现了抑制房产价格的情况,而这很容易导致资金难以回笼。部分商业银行未能综合考虑发放贷款可能存在的风险
6、,后期可能出现各种问题,在目前国内经济逐渐转型和利率发生变化的情况下,不仅会使个人面临信用问题,还会使商业银行出现违约情况。2 房地产泡沫对产业链传递和金融传递的影响2.1 对产业链传递的影响房地产泡沫既是房地产业发展的重要组成部分,也是经济发展的重要部分。倘若泡沫持续性增多,后期所引发的房地产价格波动幅度会很大,进而导致房地产企业面临经济危机。同时,在房地产行业与其他的市场、部门加强联系的过程中,房地产泡沫往往需要通过产业链传递选择渠道、方式,导致经济波动的规模更大。例如:在产业链传递过程中,房地产泡沫在影响部分企业购买能力、销售能力的同时,会促进大量相关行业发展,如广告、中介、运输业、建材
7、业、水泥业等。这时,泡沫会持续增多,导致相关产业出现萎缩,引发社会大幅度波动。相关调查显示,在房地产行业中,每增加一个单位产值,则可使相关产业增加1.46个单位产值,可见房地产泡沫对相关行业发展的带动作用尤为明显。然而,从现实情况来看,在业务往来中,房地产企业和其他行业主要运用以商业信用为基础的应付款模式,存在一定的弊端,即在房地产企业经营时,倘若面临资金压力,出现资金周转问题,会引发下游企业出现资金困难,甚至是破产,从而引起整个行业的恶性循环,产生大规模的连锁反应,对经济发展产生巨大的影响。2.2 对金融传递的影响从我国房地产行业整体发展趋势来看,在直接融资时,以股票或者债券为主要形式会对融
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