新时代房地产行业转型对土地...行业的影响及其风险化解机制_吴流坚.pdf
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1、专题研究82023/12REAL ESTATE WORLD转型发展,势在必行 2016年中央经济工作会议首次提出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。之后,一系列政策“组合拳”相继打出,传统的房地产发展模式难以为继。在这种背景下,房地产行业需要谋求转型,打破发展僵局。房地产行业扮演着国民经济“压舱石”的重要角色,房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展大局,而传统的打法越来越跟不上时代发展的步伐,转型发展已是大势所趋。因此,本期专题分别就新时代房地产转型的相关影响及其风险化解机制、基建类房企如何在“黑铁时代”实现差异化突围展开论述,旨在为房地产行业不断开拓创新、强化核心竞争力
2、提供助力。房地产世界编辑部栏目策划/李思思执行/胡昭滔编者按新时代房地产行业转型对土地评估行业的影响及其风险化解机制吴流坚2016 年,中央经济工作会议首次提出,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;2017 年,党的十九大报告再次强调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位;2022 年,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”被写入党的二十大报告。由此可见,“房住不炒”将是房地产行业未来发展的长期理念。近年来,该理念深入人心,购房者的购房行为也更加理性,住房的居住属性进一步增强。摘要:现阶段,房地产行业面临投资增速放缓、资金回流困难等问题,致使传统的房地产开发模式不得不集中精力应对成本
3、增高、赢利空间缩小,需求减少、库存积压,资金周转困难等挑战,房地产行业转型发展成为房地产行业实现长远发展的必由之路。事实上,房地产转型路径较多,如专业化分工、转移战略目标、拓宽资金渠道等。而在房地产行业实施战略转型过程中,土地估价机构必须尝试融入房地产行业,以寻求业务多元化、产业一体化和资源整合化的有效路径,持续发展壮大。基于此,本文围绕房地产行业转型对土地评估行业的影响及其风险化解机制展开探讨,以期为业界人士提供新的思考方向。关键词:房地产转型;土地评估;风险化解机制专题研究房地产世界2023/1291 房地产行业转型发展的挑战1.1 土地成本增加,赢利空间缩小随着我国土地资源相关法律法规的
4、不断完善,房地产开发商获得土地开发权的条件不断提高,土地成本明显增加。与此同时,人力、材料和设备等生产要素的成本也显著提高。受多种因素影响,房地产行业的综合利润呈现一定的收缩态势,整体销售量增速放缓。11.2 需求减少,库存积压当前,我国正处于人口增速回落的阶段。相关统计数据显示,中国住房自有率高达 90%左右,但随着人口老龄化的加速,人们的住房投资需求逐渐减少。同时,新增人口的持续减少很可能会导致住房需求进一步减少,库存继续积压(见图 1)。图 1全国商品房销售面积增速及销售额增速(2022 年)1.3 资金周转困难,融资渠道单一传统的房地产开发模式是房地产企业先以自有资金和银行贷款参与竞拍
5、,在获得土地开发权后择期施工建设,并在竣工前期预售商品房以回笼资金,为下一项目的建设奠定基础,如此周而复始。由此可见,在传统的房地产开发模式下,房地产企业是整个产业链的核心,该模式的弊端明显,即对资金周转、流通的要求相对较高,一旦其中某一环节出现问题,就会引发一系列的连锁反应。现阶段,人们的购买力下降,房地产企业回笼资金的速度减慢,加之银行等金融机构的出贷条件逐渐收紧,传统的融资渠道已无法为房地产行业的扩张发展持续提供助力。2 房地产行业转型发展的机遇在“房住不炒”定位以及新时代中国经济结构不断优化升级的背景下,国内有一些房地产龙头企业早就开启了转型升级之路。以 B 企业为例,其副总裁早已公开
6、表示,要通过数字化的方式不断提升客户体验。公开统计数据显示,在施行该战略的近三年内,B 企业累计投入近 10 亿元研发费用,一跃成为物业行业具有标杆性的数字化企业。截至 2021 年 12 月,其签约项目涵盖了全国 370 个城市,在管物业项目总数超 6000 个。在整体赢利方面,物业销售创造的收益占其营业收入的 97%。由此可见,B 企业转型发展前景广阔。值得一提的是,自党的二十大提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以来,租房体系不断完善,政策红利有望持续释放。接下来,房地产企业要想实现转型发展目标,谋求长久发展,就必须做到以下几点。22.1 专业化分工,分散风险现阶段,房
7、地产开发模式还处于一个拿地建房卖房一体化的完整产业链状态,对于房地产企业来说,资金周转的难度加大,将增加经济风险。为此,房地产企业可以尝试将这条产业链截断划分为不同板块,着力开发某一板块,如建设服务、中介服务等。以证券销售为例,除专业的证券公司外,诸如承销、代销等专业的中介服务机构也可以销售证券,多元化的销售渠道有效扩大了证券销售范围,提高了销售额和资金流通率。3同理可知,房地产企业也可以效仿该营销模式,由专业团队去负责代销或者承销商品房,进而在实现专业化分工的同时,分散房地产企业的经济风险。2.2 寻求多元化发展,实现战略转移根据当前房地产市场供需变化,房地产企业应寻求多元化发展,积极拓展物
8、业、商务、保洁、绿化、智能化等与房地产行业紧密相关的新业务。例如,结合房产设计与客户的实际需求,推出智能化、一对一的专业服务;深化发展物业服务,从而在稳定老客户的同时开发潜在客户,减少开支,增加收益。另外,房地产企业还可以响应党的二十大提出的租购并举号召,将空置房转换为出租制的保障性住房,或者发展商铺租赁,深化与商业品牌的合作,实现品牌与房地产企业的联合发展,进而谋求新的发展之路。2.3 拓宽融资渠道在传统的房地产开发模式下,房地产企业对银行贷款的依赖程度较高,而国外早在 20 世纪 70 年代中期就已经推行资产证券化的金融工具,并且允许房地产企业上市融资或者通过发行公司债券进行融资,有效拓宽
9、了房地产企业的融资渠道。由于我国房地产行业起步较晚,房地产金专题研究102023/12REAL ESTATE WORLD融体系有待进一步完善,而在接下来的很长一段时间里,转型升级将会是中国房地产行业未来发展的重要分水岭。或许,房地产企业可以借鉴国外的成功经验来拓宽融资渠道,实现长远发展。3 土地评估行业的风险(1)由于行业准则的差异,土地评估活动不具有唯一性,土地估价只能通过行业的定性分析来单项开展,不具备权威性。土地评估机构虽然可以提供技术规范检查、土地评估等服务,但它与其他机构一样面临着企业经营管理风险。同时,土地评估机构的入场要求较低,竞争力弱,地位有待提升,部分土地评估机构内部竞争激烈
10、,导致恶性竞争加剧,进而损害企业和行业形象。为追求经济利益,个别土地评估机构甚至采取技术封锁等不良竞争手段妄图进一步占据房地产市场的土地评估业务份额,此举不仅增加了自身的运营风险,还违背了市场公开、公平、公正交易的原则。4(2)房地产评估存在一定的客观评估风险,土地评估则是估价师在遵循基本原则和自然规律的前提下,运用自己的专业知识和实践经验尽可能准确地做出的职业判断,但该判断不可避免会受到评估师主观意识的影响。同时,土地评估易受到动态性、复杂性、模糊性等多种因素的影响,从而增大土地评估结果的不确定性。加之土地评估工作内容繁杂、流程烦琐,一旦遇到信息不对称、估价师经验不足、历史资料欠缺等问题,土
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