2023年中国机场住宿业市场趋势研究报告.pdf
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1、?在经历改开放四余年的速发展后,中国航业正经历着国家经济转型升级、增速度换档、产业结构调整等新战略与新政策所带来的诸多机遇与挑战。从不断增设新航站楼、扩容更新重点城市经济带的世界级机场群,到加速推进部航空运输版图建设,我国航空运输络体系在得到持续完善的同时,也进步带动了相关产业链的蓬勃发展。尽管受经济下周期叠加疫情的双重影响,整体住宿产业发展增速有所放缓,但随着中国航业于2023年步四五规划的个增期,供给侧在国家政策的加持下未来仍将继续释放优质增量,为与之紧密配套的机场住宿业创造更为多元的发展机遇。与此同时,伴随着消费结构的不断升级,如今消费者对于差旅体验的智慧效与住宿产品的丰富多元等的追求,
2、也将反向驱动机场住宿业对酒店产品进优化迭代与技术创新,在更好满家们对美好出活向往的同时,实现身的提质增效。鉴于机场酒店在客源需求及经营管理的特殊性,浩华管理顾问公司继2020年次发布2020中国机场住宿业发展报告后,筹备本次中国机场住宿业市场趋势研究报告,并向同仁分享研究成果,期待更多的机场住宿业者能参与到该专项市场研究,同探索机场住宿业的远发展。本次市场研究,通过对疫后时期市场供需端趋势的洞察与探讨,帮助机场酒店现有及潜在投资经营者充分把握机场住宿产业当前的产品投资趋势及运营管理向,在经济新周期下更具针对性地塑造机场住宿产品并提升资产的精细化运营能。?I.中国机场住宿业供给格局解读 市场供给
3、规模持续增,投资步调趋于放缓 中档酒店占据机场住宿业半壁江,业供给逐渐呈现正向字塔型结构 机场住宿功能需求升级,连锁品牌布局持续加深 档及以上层级酒店连锁化平显著,产品品质升级为势所趋II.中国机场住宿业市场趋势解读 机场住宿业整体产品投资趋势 五区域机场住宿业市场表现 机场住宿业产品塑造及运营趋势III.结语?市场供给规模持续增,投资步调趋于放缓中档酒店占据机场住宿业半壁江业供给逐渐呈现正向字塔型结构 机场住宿功能需求升级,连锁品牌布局持续加深 档及以上层级酒店连锁化平显著,产品品质升级为势所趋01改开放以来,中国机场建设及扩建步提速阶段,临空经济不断被纳国家及区域的重规划当中,酒店作为机场
4、延展服务的配套设施也因此迎来了速发展周期。在供给规模上,2022年中国陆地区机场商圈中档及以上酒店客房量已趋近16万间;增率则在2017年达到近年峰值后,持续下滑5%。经过余年的速发展,尽管机场住宿业在年供给增速上有所放缓,但其整体在供给模上仍呈现出增的态势。?38,524 159,814 18%25%5%0%5%10%15%20%25%30%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,0002013201420152016201720182019202020212022客房数同增速20132022机场商圈中档及以上机场商圈
5、中档及以上酒店酒店客房客房供给量供给量数据来源厚海数据平台产业地图?14%37%49%20%49%31%档及以上档及以上中档中档中档中档18%40%42%在定位层级,过去年机场酒店产品层级直以泛中档为主,并呈现出逐步向中档层级倾斜的趋势。直2022年,中档层级酒店产品供给占已达49%,年内占提升近18%,档及以上定位层级酒店则在供给量上始终相对有限。究其原因,早期机场酒店作为旅客过夜房,以承接机组/旅客/驻场单位住宿需求,由机场或者政府进投资,住宿要求相对基础;另,机场酒店的客房需求量与所在机场的旅客吞吐量必然相关,加之其客群结构相对垂直,投资开发应理性考虑投资规模;再次,机场酒店市场的供给结
6、构与其客群付以及机场所在的城市层级息息相关。线城市及新线城市机场客流量庞,机场周边产业结构相对丰富且规模相对庞,旅客付能较强,拥有较好的端需求基础,可有效持在优越地理位置开发端酒店。随着线城市及新线城市机场及其配套产业发展逐渐成熟,国内机场的投资建设重逐渐向线及以下城市迁移,这类城市在旅客吞吐量及商旅客群付能等上都尚处于培育期,因此机场酒店的产品开发也更加趋向于配套运营相对灵活、投资回报相对稳健的中档定位层级酒店。20132022年机场商圈酒店供给结构变化年机场商圈酒店供给结构变化201320182022数据来源厚海数据平台产业地图33%46%26%40%0%5%10%15%20%25%30%
7、35%40%45%50%2013201420152016201720182019202020212022机场商圈全国65个核城市?随着旅客吞吐量的增加,机场业务的多元化程度也随之提升,其产业格局组成也逐渐由过去单的航空运输企业,发展以资源为纽带的多元化企业;与此同时,经济发展所带来的消费提升也使得差旅客群的需求构成发了变化,越来越多的旅客开始追求品质,并寻求基础服务以外的住宿体验。由此,机场住宿业也从过去主要以单体为主,向品牌管理和单体运营并重过渡,品牌连锁化率在过往年持续提升,于2022年提升46%;由于机场酒店基数较,且垂类特征明显,其总体连锁化率于市场平均平。20132022年中档及以上
8、酒店品牌连锁化率年中档及以上酒店品牌连锁化率数据来源厚海数据平台产业地图?在各层级酒店的连锁化率,2022年单体酒店与连锁酒店分别持续集中发中档层级与档及以上层级,并在两个定位层级中占分别达到75%与81%。,档及以上定位酒店由于投资槛较、回报周期相对更,且对经营者的管理经验及能要求也相应较,投资者更加倾向选择连锁品牌,以获取相对成熟的经营管理标准与较好的品牌影响,进捕获愈加多元的客群需求,以实现更好的业绩表现;另,基于机场住宿业过去余年的发展,许多投资者逐渐积累了定的资产运营管理能,部分区域性本酒店品牌依托身优势,逐渐建起管理输出的能。50%25%81%50%75%19%中档中档档及以上连锁
9、酒店单体酒店2022年机场商圈各层级酒连锁化率平年机场商圈各层级酒连锁化率平同时,在以建设国内循环为主体的新发展格局下,国内众多三线城市航空出潜在需求进步被激发,与之紧密相连的机场住宿产业也将迎来蓬勃的发展期。各管理公司加速以泛中档层级品牌布局临空住宿产业,以可控的投资规模与体量,满相对平稳的市场需求,这在定程度上提升了机场住宿业中档酒店层级的连锁化率平。数据来源厚海数据平台产业地图?机场住宿业整体产品投资趋势五区域机场住宿业市场表现机场住宿业产品塑造及运营趋势!02?基于机场住宿业在客源需求、功能配套等的特殊性,其整体投资规模及强度与所在城市能级度相关,机场住宿产品的投资规模与强度则与所在机
10、场的吞吐量必然相关。对于线及新线这类线城市,其航产业在过去余年的速发展后各已趋于成熟,作为早期产业配套的机场酒店也因此陆续进衰退期,继引发了产品端的提质升级;同时,更为坚实的客流量基础、重的国际及中转航班过夜需求以及伴随城市发展吸引的付差旅客群,也使得线城市机场市场具备发展层级酒店的壤;加之近年来线城市第机场建设的逐步开展,这类城市机场住宿市场或将迎来了新批定位层级酒店的局。随着档及以上定位层级的酒店市,线城市机场住宿业的品牌连锁化率有望进步拉。究其原因,这类酒店由于投资槛较、回报周期相对更,且对经营者的管理经验及能要求也相应较,投资者更加倾向选择连锁品牌,以获取相对成熟的经营管理标准与较好的
11、品牌影响,进捕获愈加多元的客群需求,以实现更好的业绩表现;另,机场在过往数年中始终作为城市户形象的展示窗,也是们在经过座城市时最先与最后留下记忆的场所。因此,机场酒店在品牌选择与产品配套上也需要充分考虑如何发挥城市名效应,连锁品牌更为成熟的产品塑造能与较强的品牌市场影响恰好是种有效借。此外,在产品结构,越来越多的品牌选择采星级全服务+精选服务的组合模式布局机场市场,强化市场细分和扩市场需求的涵盖,同时集中管理以降低运营成本,提升资产的整体效率;另,由于机场酒店的开发作为强规划导向的产品,在开发之初,投资及品牌便都临较的体量消化,组合牌的模式以更灵活的产品与功能适配服务机场客群,满更为多元的机场
12、住宿及消费需求。因此,从整体的供给结构来看,对于线及新线此类能级较的线城市,其机场酒店的产品供给也更为多元。伴随着核城市的进步发展,线城市的机场住宿业市场仍然存在定的增量;随着我国航业加速推进中部地区及东部地区低线城市开发布局,推升线航空市场发展空间,酒店产业的整体投资重也逐步向线及以下层级城市迁移。这类城市在国内城镇化的深度推进和产业迁移及区域经济建设带动下,其经济及交通等均得到持续发展,相应的消费潜和需求被不断释放,未来的增量空间可观。反观当下,由于城市产业发展尚未成熟,差旅客群流量基础及付都稍显薄弱,因此相较于线城市,线及以下城市机场酒店仍以中档定位为主,以可控的投资规模与体量,满相对平
13、稳的市场需求;档需求则普遍处于培育阶段,规模基数偏,许多已建成的中档或档酒店都不得不通过接待机组来充实需求,市场整体仍需经历较的培育期。值得关注的是,线及以下城市机场酒店的发展,在谨慎考虑其身产品的品质定位和设施规模之外,还需要特别留意周边的供给规模。这类城市机场周边的产业地往往更为充裕,许多城市围绕机场打造空港新城,但如果缺乏核柱产业的导,会造成许多地转为酒店住宿类开发,导致该区域酒店供给明显过度,从给整体空港区的酒店市场带来显著竞争压。总体,机场酒店的流量经济效应相对于城市酒店会愈加显著,其投资强度也与机场吞吐量必然相关;同时,伴随着国家经济由速发展期逐渐过渡调整期,机场酒店业市场对于产品
14、投资也顺应时代发展,整体回归于理性务实的态度。?机场住宿业整体产品投资趋势五区域机场住宿业市场表现机场住宿业产品塑造及运营趋势!02?,?作为度依赖城市能级及机场成熟度的细分市场,三机场酒店依托该经济圈数量众多的经济强市,在、三产业的双加持之下,以商务、旅、融贸易、会展会晤服务等多重需求为撑,以上海为的三区域机场酒店需求趋势与市场表现均优势明显。整体来看,三机场住宿业产品供给层级丰富,梯次明显,从客房数量来看,呈现健康的正字塔型结构,城市商务型的中档酒店产品占据市场绝对的主导地位。28%54%18%档及以上档及以上中档中档中档中档29%55%16%29%53%18%2018年年2022年华东地
15、区核机场商圈酒店供给层级(按客房数量)年华东地区核机场商圈酒店供给层级(按客房数量)数据来源厚海数据平台产业地图但受限于国际航班量的减少,以及整体机票价格平的限制,端及全服务酒店仍临需求量与付的双重压;另,由于三主要机场多属于早期建设,该区域多数机场酒店市场起步较早,从酒店的供给数量、层级分布到连锁化率都趋向成熟,未来开发增量临必然放缓,产品开发应聚焦在存量产品优化及客源需求释放,以供给优化刺激需求平,从实现该区域机场酒店市场量价驱。具体以浦东机场为例来看,浦东机场酒店市场需求流量充,平均房价受制于产品供给上升乏。浦东机场酒店伴随浦东国际机场开发建设,部分酒店都在2008年第航站楼正式通航后才
16、市,2018年三甲港酒店群的开业也使得区域供给显著增。根据厚海数据平台数据显示,到2022年,浦东机场核区中档及以上层级的酒店客房供给总量已接近4,000间。市场表现来看,疫情前,由于市场需求量相对充裕,在原有客房量供给基础上,浦东机场酒店新增供给进市场后能够被良好地吸收,市场整体住宿率基本稳定在80%以上的平。尽管住宿率平较,但受限于前市场以中档酒店产品主导的供给结构,平均房价也较难实现进步的突破。另,近年来以中档定位主导的新增市酒店,凭借更符合新代消费者需求、强设计感和性价的产品,在市后获得了良好的市场反馈,早年开业的核区酒店在对物业化问题的同时,也临市场竞争危机。总体,以浦东机场酒店为例
17、,酒店与机场航站楼的距离是保证客源需求量、增加溢价能的关键因素,品牌和产品则是酒店实现更强市场竞争所需具备的重要因素。?,?华北区域除北京都机场和兴机场外,其它机场及其住宿类产品均未形成规模。受境外航班量恢复缓慢、境商务群消费能下降、境内航班时间安排对过夜诉求并不友好等因素影响,都和兴两机场的主要酒店业绩表现恢复有限;另,作为受强政策影响的区域,北京两机场在国内外政治及经济压影响下,也呈现出着全消费降级的趋势。整体来看,以北京两机场为的华北区域机场酒店市场流量及需求平均恢复有限。具体来看,北京都国际机场作为多年运营的成熟机场,其配套酒店产品供给层级丰富。随着城市、机场与机场酒店市场的发展,国际
18、品牌稳步扎根,近期暂新住宿产品市,现有存量机场酒店主要以翻新升级以锁定端需求。依托于中国座破亿吞吐量的北京都机场,周边酒店在疫情前均获取了稳定流量,酒店客群呈现出机场相关需求、散客需求、商务及会议会展三鼎的局,客源结构更为多元且均衡。从房价表现来看,都机场酒店为流量型市场且具备定价格深度,各酒店平均房价相差较,整体可分为币1,100元以上、600-800元及300-400元三个价格梯度,侧验证了线机场的价格深度,但整体房价客源仍存在总量瓶颈。兴国际机场由于距离城区较远,初期供给量薄弱。2015年机场开建设以来,区域内酒店开发明显进加速期,酒店客房供给量增明显,且在疫情的负影响下仍然稳中有升。据
19、厚海数据平台显示,2022年该区域中档及以上层级酒店客房供给总量已逾8,000间。8,019 02,0004,0006,0008,00010,00020182019202020212022201820192018年年2022年北京兴国际机场年北京兴国际机场商圈酒店供给规模(按客房数量)商圈酒店供给规模(按客房数量)数据来源厚海数据平台产业地图从运营表现来看,2019年10底起,北京兴国际机场正式投运数之后便受到新冠疫情冲击影响,机场旅客吞吐量受到显著影响,致使酒店市场需求幅受挫。在档供给棉花酒店市之后,虽然市场平均房价有显著提升,但作为机场区域内仅有的两座酒店,开业以来住宿率平始终在低位徘徊,
20、市场业绩表现不尽意。2022!般散客 58%会议团队15%商务协议5%其他需求4%机场相关需求18%从客源结构来看,由于国内航司在北京兴国际机场多设有基站,内部规划有公寓满机组相关的住宿需求,前区域酒店客源结构以络预订(携程、美团等)客为主的般散客需求为绝对主导,占近六成;占18%的机场相关客源主要来未在机场设机组公寓的其他航司;占15%的会议团队主要为政府相关会议;占5%的商务协议客源来机场周边产业园、商务区建设规划单位;占仅为4%的其他需求主要为少量的旅游团队和上预定散客。整体来看,作为国内多个城市新建机场的代表,北京兴国际机场酒店市场仍处于发展初期,受疫情影响机场吞吐量不尽意,导致酒店市
21、场客源需求薄弱,再次表明机场酒店需求与机场旅客吞吐量及机场紧邻周边产业活跃度的强关联性。随着兴机场旅客吞吐量逐步回升,有望给酒店提供更多需求撑,从帮助酒店业绩提升。?,?性?与整体酒店市场特征趋同,华南湾区各城市机场酒店市场各有千秋,但整体呈现出典型的量于价的机场酒店特征。以州与深圳为例,州云国际机场供需平衡,各层级供给量较为适宜。具体来看,州机场酒店产品供给层级丰富,但仍以中档及经济型本品牌住宿产品为主。依托机场业主背景,州机场酒店客源结构来看,机场相关需求占突出,需求表现分强劲,但受制于该类客群付能有限,市场平均房价仍处于较低平,前以机场铂尔曼酒店领军市场,但房价仍有明显的上升空间。根据2
22、023年8常准APP发布的2023年上半年全球航航班运报告,州云机场航班量全国第。整体看来,该市场为典型的流量型市场,需求量则是拉动业绩上升的主动。州云深圳宝安北京都上海浦东昆明重庆江北成都天府安咸阳北京兴杭州萧排序机场国内航班量国际 VS 2019国内 VS 2019国际航班量1234567891018418416359415036313115515278714629414400214406913193412495416472590314791315183607233741671406275059234%9%-30%-0.04%-4%2%/-8%/9%-68%-69%-78%-69%-80%
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- 2023 年中 机场 住宿 市场 趋势 研究 报告
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