房产测绘中存在的问题及解决措施.pdf
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1、中国科技期刊数据库 工业 A 40 房产测绘中存在的问题及解决措施 李 丹 衡水市恒房测绘有限公司,河北 衡水 053000 摘要:摘要:随着房地产市场的迅猛发展,以及消费者对于维权的日益重视,对房屋面积测绘的要求也越来越高。为了有效地缩小房屋预测面积与实际面积之间的差距,测绘工作必须采取合理的测量技术,以确保测绘结果的准确性。本文旨在深入探讨房屋面积测绘的重要性,以及如何有效地计算出准确的面积,并给出有效的改善方案,以提升房屋面积测绘的质量。关键词:关键词:房产测绘;潜在问题;解决措施 中图分类号:中图分类号:TU198 0 引言 房屋面积测绘在房地产市场中扮演着至关重要的角色,从建造房屋到
2、登记和交易,都需要进行测量。近年来,房地产市场价格不断上涨,人们对于房屋面积测绘的准确性日益重视,因此,对于房屋面积测绘工作的要求也越来越高。为了促进房地产行业的可持续发展,我们必须提高房屋面积测绘的精度和水平。1 房屋面积测绘的意义 当我们开始计算一栋住宅的面积时,我们必须考虑它的室内空间、公共区域的空间、土地利用率等因素。这样,我们才能更加精确地估算出住宅的总体面积,并向客户提供更加可靠的住宅信息。这不仅可以帮助我们更好地了解住宅的实际情况,还可以帮助我们更好地制定更加科学的住宅管理方案,从而推动住宅市场的健康发展。近年来,由于房地产评估技术的进步,房屋面积的估计变得更加精细。这种方法可以
3、帮助政府部门更好地了解住宅的使用情况,并给出更合适的解决方案。然而,这项任务并非易事,并且涉到到许多专业知识。因此,我们必须认真负责,并严格遵守这些规定,以确保我们的项目顺利完成。为了进一步提高测试的准确性,我们必须进行严格的检验。2 房产测绘过程中国存在的问题 2.1 楼梯中空、阳台、公共通道面积计算问题 2.1.1 楼梯中空面积计算 当代社会城市建设日新月异,新的建筑形态层出不穷,“跃层”户型越来越多。此外,部分商品房在竣工时仍未建造楼梯,并且存在较大面积的楼梯孔。对于该楼梯孔的面积是否应该计入建筑面积,相关规程并未加以明确。对“中空”的面积,当前的学术 Sub-I 们普遍认可两种看法:首
4、先,房地产测量必须准确地反映出当地的真实状态,否则就无法准确地估算出其中的空间。其次,由于业主需要进行独立的装饰,而“中空”中的楼梯可能并未被真正的施工完成,但仍然可以被用来作为居民的居住区。这种损害建筑物的做法明显违反了我们一直以来所强调的绿色发展和节约能源的原则。因此,笔者建议房产测绘人员应根据实际情况及开发商与购房者签订的合同或协议,明确楼梯孔的用途:设计图纸中被规划部门核准为自理的楼梯,应按照规划设计要求计算建筑面积,否则应扣除该建筑面积;单凭合同约定自行建造的楼梯必须在有合法的规划设计且可以作为主要上下楼通道的条件下,才能计算建筑面积。2.1.2 阳台面积计算 在实际工作中,房地产测
5、绘人员经常会遇到一些棘手的问题:如果一个阳台没有被封闭,但在实际测量时已经被封闭了,那么应该按照图纸上的一半来计算它的面积,还是根据实际情况来计算它的全部面积?这些问题都需要解决?笔者认为,封闭阳台与不封闭阳台的面积差异很大,因此,仅仅按照图纸来确定,很可能会与实际情况出现偏差,从而导致商品房测算结果出现较大偏差,甚至引发纠纷。针对第一种情况,房产测绘人员在实际操作时应首先考虑有没有可供参考的规划部门核准的文件,然后考虑商品房测量的目的和原则。例如,商品房面积应与实测面积相符这一前提条件并不违反有关文件规定,故在测算阳台面积时,房中国科技期刊数据库 工业 A 41 产测绘人员应以实测时的状况为
6、前提,优先参照规划批文。此外,房产测绘的面积必须是规划核准的合法面积,违法、违章面积不受法律保护。对于第二种情况,房产测绘人员应将阳台的一半面积计入商品房总面积,或者在业主及时封闭好阳台后计入全面积,同时告知规划部门,并在房产测绘报告中予以备注,如此处理才能合法、合理。2.1.3 公共通道面积计算 公共通道是指公共通行的道路。认定公共道路的核心在于,是否允许不特定社会公众通行。因此,公共通道带有社会属性。例如骑楼、过街楼的底层以及道路、街巷、停车场所、地下人行通道等面向公众开放或供大众通行的部分都属于公共通道。相关规范、技术规程在公共通道面积计算方面存在差异。在实际工作中,房产测绘人员应结合实
7、际灵活处理,如果一味遵循“公共通道不论是否有柱,是否有围护结构,均不计算建筑面积”这一规定,将面临规划设计与实际情况相冲突的问题。另外,大部分临街楼房、挑廊的底层是作为公共道路街巷通行的,并且挑廊两边均有人行道且两端不封闭。若非经验丰富的专业人员,就很难把握处理公共通道的尺度。例如,由几根柱子围护的空间,既不能独立使用,又无实际使用价值,若其与其他具有独立空间和使用价值的房屋一样计算建筑面积,就难免有失公允。值得一提的是,在规划红线外的公共通道绝不可计入建筑面积,但其他情况则可以计入,以免公摊面积过大导致群众无法接受。2.2 已登记房屋变更测绘 由于变更测绘涉及面太广,下文仅就已登记房屋变更测
8、绘分类、已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因及处理方式、已登记房屋变更测绘原则展开分析。2.2.1 已登记房屋变更测绘分类 已登记房屋变更测绘是房产测量的常见类型之一,其主要分为现状变更测绘和权属变更测绘两个部分,两者皆属于动态变更测绘。通常来说,前者涉及到修复、补充测量分幅图和权属变更登记;而后者则是政府行为,它们提供的产权证明文件具有法律效力。2.2.2 已登记房屋变更测绘引起面积变化的原因 已登记房屋由于建设时间较早,普遍缺失房屋分层分户图等相关信息。在办理房屋继承手续时,登记部门通常会要求相关人员重新测绘。针对房屋现状面积与权属登记面积不一致的情况,房产测绘人员首先需要分析面积发生变化
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