融资租赁视角下闲置宅基地城乡合作建房法治路径研究.pdf
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1、一、城乡合作建房必要性研究宅基地是中国农村人口赖以生存与发展的多功能复合空间,农村闲置宅基地的盘活利用,不仅能唤醒大量“沉睡”的土地资产,还为城乡融合发展提供用地保障。然而,就目前而言,农村中仍有不少的宅基地及农房处于闲置、荒废的状态,处于一种低效利用中。基于此,为了能够促进闲置宅基地利用率的提高,我国在这方面给予了政策上的激励。试点地区和非试点地区均开展了对闲置宅基地的盘活,通过“宅基地的有偿退出以及宅基地使用权的出租、入股、合作等流转方式,均在一定程度上促进宅基地的盘活利用,但效果依旧不显著:非试点地区因不得在本集体经济组织之外流转宅基地,因此盘活模式仅限于内部流转或有偿退出,将收回的宅基
2、地转化为建设经营用地上市交易”。此外,无论试点地区抑或非试点地区,宅基地利用率还会受地缘环境、农户乡土情结、法律法规滞后性等因素影响。具体可以表现在:1.关于退出意愿问题国家允许以宅基地有偿退出的模式来盘活闲置宅基地,但是在具体实践中,关于如何退出、如何制定补偿机制等后续性问题并没有制定相关指导性文件,以及在具体的实践中各个地区颁布的地区政策、规章制度、地方性文件大都以原则性表述为主,为了维护自身原有利益,农户退出的意愿会大打折扣。除此之外,原有家族的根基、落叶归根等传统风俗习惯的影响也会抑制农户退出的意愿,从一定程度上来说这种影响更为长久。2.关于合同效力问题以及期限问题以宅基地使用权出租来
3、盘活,实则上是对宅基地使用权上的部分权能在一定期限内的让渡。但是,因双方(农户方和城镇方)之间签订的租赁合同,所以该合同要受到民法典第七百零五条“租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效的”约束。租赁合同时间上的限制,使得租赁双方在长期租赁期间内需要多次签订合同才能保证合同有效性;这不利于合同双方当事人法律关系的稳定。3.关于农户权益保护的问题不少地区都通过宅基地使用权抵押的方式来盘活闲置宅基地,将宅基地使用权和住房所有权一同抵押给债权人(该主体通常为银行等金融机构),使用权人获得部分融资资金;虽说该模式可以缓解农户贷款难贷款贵的问题,但是对于农户来说意味着农房被强制执行的风险增大。
4、此种盘活模式下,宅基地使用权以及农房处于一种极不稳定的状态,可能会存在因农宅被强制执行后无法再次申请宅基地,也无法得到城镇住房体系的保障的现实问题,对抵押物的处置后的风险补偿能力不足更是将农户权益处于风险之中。一方面,在当农户经营不善或者无法偿还债务时对抵押物的处置会直接影响农户的权益;另一方面,金融机构与农户之间事实上的不平等亦会催生出更多纠纷。上述可以看出,我国宅基地改革进入瓶颈期。鉴于此,如何在试点地区和非试点区寻找一个杠杆,既可以在试点地区通过多元灵活的方式促进闲置宅基地盘活,在宅基地上创造价值,又可以有效盘活非试点地区的宅基地,这是目前亟待解决的问题。因此,在城乡融合与三产融合背景下
5、,有必要开辟一条以融资租赁为视角的城乡共建共享法治路径,从而带动城乡要素流动,促进城乡共同富裕。二、构建农村闲置宅基地城乡合作建房法治路径1.城乡合作建房的主体范围农户方、城镇方二者是构建融资租赁视角下城乡合作建房的主要主体。对于农户方来说,满足具有融资租赁视角下闲置宅基地城乡合作建房法治路径研究邹怡文作者单位:浙江农林大学2022 年浙江农林大学校级创新创业项目结项论文,项目名称:宅基地三权分置视角下城乡居民合作建房法治路径研究202French court法苑闲置宅基地的条件即可;对于城镇方来说,借鉴于宅基地使用权出租的主体范围,其可适用于较为宽泛的社会主体;包括:社会资本、企业、城镇居民
6、、返乡创新创业人员等成员。但在各地区具体实践中,可以对主体进入的门槛做具体的规定。2.融资租赁下城乡合作建房的模式及利益分配机制融资租赁是指出租人根据承租人(用户)的请求,与第三方(供货商)订立供货合同,根据此合同,出租人出资向供货商购买承租人选定的设备。同时,出租人与承租人订立一项租赁合同,并向承租人收取一定的租金。本小组将借鉴融资租赁的形式,将城乡合建分为居住型和商业型两种模式。(1)居住型城乡合作建房模式在居住型模式中,由具有在农村居住需求的城市方提供建房预付资金,农户根据城市方需求与第三方签订承揽合同并在宅基地上建房,建成房屋所有权归属农户,城市一方与农户订立融资租赁合同之后以此享有该
7、房屋的居住权,期间产生的租金与城镇居民事前向农户方预付的建房资金相抵。那么,关于预付建房资金能抵消多少租金,则取决于双方在租赁合同中约定的租赁期限。如果城镇方提前解除合同,导致租赁期间短于约定期限,预付资金不予退还;如果租赁期限过期导致预付建房资金不足以抵消租金,则根据合同中原定的租金计算方式继续支付租金。该模式适用于“个人与个人”之间,往往存在于有闲置宅基地的农户与对农房有居住生活需求的城镇居民之间。对于城镇方来说,在与农户方之间签订“融资租赁合同”后即可以获得对农房的使用权(居住权),在期限内城镇居民可以下乡居住生活;并且该期限并不受法律规定的二十年租赁期限的限制,而是由双方协商确定;这是
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