房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考.pdf
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1、建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 S1 期2023 年 7 月Vol.44 No.S1Jul.2023摘要:在阐述传统房地产开发模式面临“三高”模式不适用、收益降低、专业化要求提高、品牌效益凸显等现实状况的基础上,分析发展商业代建的优势及面临的问题,明确开发企业参与商业代建的发展趋势和特点,并提出防范化解项目风险、提高服务能力与品牌力、培养代建人才、完善信用评价机制、优化担保与保险制度等措施建议,以促进开发企业参与商业代建实现转型升级。关键词:房地产开发;商业代建;工程管理中图分类号:F299.233.4;F272.3文献标识码:A文章编号:1002-851X(2
2、023)S1-0407-04DOI:10.14181/ki.1002-851x.2023S1407Discussion and Reflection on the Participation of Real Estate Development Enterprises in Commercial Agent ConstructionWANG Hongwei1,ZHAO Yimin2,ZHAI Yuxing3,WANG Han4(1.Shenyang Hengjian Warehousing and Logistics Co.,Ltd,Shenyang 110031,China;2.Liaoni
3、ng Real Estate Co.,Ltd,China Real Estate Group,Shenyang 110043,China;3.School of Resources and Civil Engineering,Northeastern University,Shenyang 110819,China;4.Shenyang Shenjian Real Estate Research Institute Co.,Ltd,Shenyang 110013,China)Abstract:On the basis of the elaboration of the traditional
4、real estate development mode faced with the“three high”mode is not applicable,income reduction,specialization requirements,brand benefits highlighted and other realistic conditions,this paper analyze the advantages and problems of the development of commercial agent construction,and clarify the futu
5、re development trend and characteristics of development enterprises to participate in commercial agent construction.Measures and suggestions are put forward to prevent and defuse project risks,improve service ability and brand power,train talents of agent construction,perfect credit evaluation mecha
6、nism,optimize guarantee and insurance system,etc.,so as to promote development enterprises to participate in commercial agent construction and realize transformation and upgrading.Keywords:real estate development;commercial agent construction;project management1引言房地产业作为我国国民经济的支柱产业,在经济社会发展中占据重要地位。近年来
7、,在快速城镇化背景下,房地产市场保持高速发展。2021年下半年以来,房地产市场受调控政策影响遭受“三重压力”,高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式遭遇严峻挑战,传统的房地产开发模式遇到了瓶颈,房地产市场进入了周期波动的下行通道,开发企业的转型升级成为必然趋势。尤其是面对未来深层次经济结构调整,如何确定自身定位和发展模式,既能降低自身负债和经营风险,又能实现稳定的项目来源和收益,还能充分发挥企业资金、管理、技术和品牌等资源优势,增强市场竞争力,是开发企业在转型升级中比较关注的问题。在此背景下,项目代建(商业代建)逐渐受到开发企业青睐,开发企业转变身份,整合自身优势资源,作为代建单位参与房地产开发
8、项目,逐步被业界认可。目前,商业代建已成为众多开发企业转型升级的主要方向和发展模式,在实践中取得了较好的效果,但也存在一些问题和待改进之处,需要予以完善和优化。作者简介:王宏伟,研究生,高级工程师,主要研究方向:建设管理、房地产开发。房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考王宏伟1,赵一民2,翟宇星3,王瀚4(1.沈阳恒建仓储物流有限公司,辽宁 沈阳 110031;2.中房集团辽宁置业有限公司,辽宁 沈阳 110043;3.东北大学资源与土木工程学院,辽宁 沈阳 110819;4.沈阳市沈建房地产研究所有限公司,辽宁 沈阳 110013)建 筑 经 济2023年4082传统房地产开发模式现状2.
9、1高负债、高杠杆、高周转模式已不适用持续多年的金融宽松政策,一方面使得高负债、高杠杆运作方式成为房地产开发的主要特点,房地产业过度金融化,导致开发企业负债率极高,资金成本不断加大,给房地产开发来了较大的金融风险。另一方面,也导致房地产投资投机需求过度增加,推高房价,增加市民居住成本,造成资产泡沫严重。实践证明,高负债、高杠杆模式不能实现开发企业可持续发展,同时也会给行业带来巨大风险。目前,我国房地产市场已经告别总量不充分的增量时期,逐步进入结构不平衡的存量时代。在存量时代,市场供给已经满足了市民的基本住房需求,舒适、安全、绿色、便捷将成为住房消费的主要关注点,消费可选性增多,理性消费将占据主流
10、,盲目消费、快速消费时代即将终结。在存量时代,存量房(二手房)市场将占据重要地位,新房市场将被压缩,市场需求将不再旺盛,新房市场的高周转将难以实现。随着住房产品品质提升、标准提升,加之销预售制度改革等因素,未来房地产开发周期会进一步延长。同时,由于经济增速下行、收入增长放缓、市场预期不振,当前房地产市场的销售疲软,使得开发企业资金回笼受阻、现金压力增大、去化周期延长。2.2高收益时代已经结束在房地产市场增量时代,城镇化快速发展,土地资源供给量较大,土地成本相对较低,住房消费的主要目的是满足居住的“温饱问题”,居住品质不是最主要的需求。这一阶段,房地产开发成本相对较低,利润空间较大,被认为是“暴
11、利行业”。随着人们对土地资源保护的重视程度越来越高,城市土地的稀缺性显现,土地成本逐渐加大,尤其是一、二线热点城市,土地成本在房地产开发项目成本中占比逐年增加。近年来,人们对高品质住宅需求增加,对房屋的质量、居住舒适度、安全性以及社区环境等都提出了更高的要求,为了适应市场需求,房地产开发项目更加注重对居住功能、环境、配套条件的提升,成本逐步增加,进一步压缩了开发项目的利润空间。同时,防止房价的过快增长一直是多年来房地产政策调控的主要目标,坚持房住不炒更是严格限制房地产的投资投机现象,房价出现大幅上涨概率较低,项目利润空间逐步缩小,高收益难以维系。2.3现有模式不能满足房地产业高质量要求房地产开
12、发是较为复杂的系统工程,涉及资金、土地、管理、技术等多个要素的深度融合,对政策、法律、金融、风险管理等知识依赖性较强,是集专业化和综合化为一体的行业。在高质量发展阶段,房地产行业的政策、法律、制度不断完善,项目规模越来越大,产品品质不断提升,新技术、新方法、新模式层出不穷,对专业性提出了更高的要求。经过多年的发展,一些开发企业已经逐步建立起了比较完善的制度流程,形成了自成体系的开发模式,在项目融资、土地获取、方案设计等方面形成了较为先进高效的管理机制,专业化水平逐步提高,个性化经营方式逐渐确立,标准化、流程化、制度化、规范化特点显著,已经具备以管理、制度、团队作为利润增长点,进行价值输出的条件
13、。2.4品牌价值愈发显现在增量时代,房地产市场主要解决住房基本需求,消费者关注和决定购房行为的因素主要是房产的区位、价格等,开发企业的品牌价值不突出,而且开发企业主要注重短期利润,品牌意识也较为淡薄。随着我国城市服务水平逐渐提高,市政建设、商业配套建设、教育、医疗设施建设等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性,社会化分工和标准化生产方式使得住房产品品质趋于同质化,开发企业在产品质量、价格、销售渠道等方面较难获得竞争优势。同时,开发企业的品牌价值进一步凸显,因为品牌是开发项目的质量、安全性、居住舒适度、物业服务等一系列因素的综合反映,也决定了消费者对开发企业的认可程度。随着房地产市场的快速发展,大
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