房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考.pdf

建筑经济CONSTRUCTION ECONOMY第 44 卷第 S1 期2023 年 7 月Vol.44 No.S1Jul.2023摘要：在阐述传统房地产开发模式面临“三高”模式不适用、收益降低、专业化要求提高、品牌效益凸显等现实状况的基础上，分析发展商业代建的优势及面临的问题，明确开发企业参与商业代建的发展趋势和特点，并提出防范化解项目风险、提高服务能力与品牌力、培养代建人才、完善信用评价机制、优化担保与保险制度等措施建议，以促进开发企业参与商业代建实现转型升级。关键词：房地产开发；商业代建；工程管理中图分类号：F299.233.4；F272.3文献标识码：A文章编号：1002-851X（2023）S1-0407-04DOI：10.14181/ki.1002-851x.2023S1407Discussion and Reflection on the Participation of Real Estate Development Enterprises in Commercial Agent ConstructionWANG Hongwei1，ZHAO Yimin2，ZHAI Yuxing3，WANG Han4（1.Shenyang Hengjian Warehousing and Logistics Co.，Ltd，Shenyang 110031，China；2.Liaoning Real Estate Co.，Ltd，China Real Estate Group，Shenyang 110043，China；3.School of Resources and Civil Engineering，Northeastern University，Shenyang 110819，China；4.Shenyang Shenjian Real Estate Research Institute Co.，Ltd，Shenyang 110013，China）Abstract：On the basis of the elaboration of the traditional real estate development mode faced with the“three high”mode is not applicable，income reduction，specialization requirements，brand benefits highlighted and other realistic conditions，this paper analyze the advantages and problems of the development of commercial agent construction，and clarify the future development trend and characteristics of development enterprises to participate in commercial agent construction.Measures and suggestions are put forward to prevent and defuse project risks，improve service ability and brand power，train talents of agent construction，perfect credit evaluation mechanism，optimize guarantee and insurance system，etc.，so as to promote development enterprises to participate in commercial agent construction and realize transformation and upgrading.Keywords：real estate development；commercial agent construction；project management1引言房地产业作为我国国民经济的支柱产业，在经济社会发展中占据重要地位。近年来，在快速城镇化背景下，房地产市场保持高速发展。2021年下半年以来，房地产市场受调控政策影响遭受“三重压力”，高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式遭遇严峻挑战，传统的房地产开发模式遇到了瓶颈，房地产市场进入了周期波动的下行通道，开发企业的转型升级成为必然趋势。尤其是面对未来深层次经济结构调整，如何确定自身定位和发展模式，既能降低自身负债和经营风险，又能实现稳定的项目来源和收益，还能充分发挥企业资金、管理、技术和品牌等资源优势，增强市场竞争力，是开发企业在转型升级中比较关注的问题。在此背景下，项目代建（商业代建）逐渐受到开发企业青睐，开发企业转变身份，整合自身优势资源，作为代建单位参与房地产开发项目，逐步被业界认可。目前，商业代建已成为众多开发企业转型升级的主要方向和发展模式，在实践中取得了较好的效果，但也存在一些问题和待改进之处，需要予以完善和优化。作者简介：王宏伟，研究生，高级工程师，主要研究方向：建设管理、房地产开发。房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考王宏伟1，赵一民2，翟宇星3，王瀚4（1.沈阳恒建仓储物流有限公司，辽宁 沈阳 110031；2.中房集团辽宁置业有限公司，辽宁 沈阳 110043；3.东北大学资源与土木工程学院，辽宁 沈阳 110819；4.沈阳市沈建房地产研究所有限公司，辽宁 沈阳 110013）建 筑 经 济2023年4082传统房地产开发模式现状2.1高负债、高杠杆、高周转模式已不适用持续多年的金融宽松政策，一方面使得高负债、高杠杆运作方式成为房地产开发的主要特点，房地产业过度金融化，导致开发企业负债率极高，资金成本不断加大，给房地产开发来了较大的金融风险。另一方面，也导致房地产投资投机需求过度增加，推高房价，增加市民居住成本，造成资产泡沫严重。实践证明，高负债、高杠杆模式不能实现开发企业可持续发展，同时也会给行业带来巨大风险。目前，我国房地产市场已经告别总量不充分的增量时期，逐步进入结构不平衡的存量时代。在存量时代，市场供给已经满足了市民的基本住房需求，舒适、安全、绿色、便捷将成为住房消费的主要关注点，消费可选性增多，理性消费将占据主流，盲目消费、快速消费时代即将终结。在存量时代，存量房（二手房）市场将占据重要地位，新房市场将被压缩，市场需求将不再旺盛，新房市场的高周转将难以实现。随着住房产品品质提升、标准提升，加之销预售制度改革等因素，未来房地产开发周期会进一步延长。同时，由于经济增速下行、收入增长放缓、市场预期不振，当前房地产市场的销售疲软，使得开发企业资金回笼受阻、现金压力增大、去化周期延长。2.2高收益时代已经结束在房地产市场增量时代，城镇化快速发展，土地资源供给量较大，土地成本相对较低，住房消费的主要目的是满足居住的“温饱问题”，居住品质不是最主要的需求。这一阶段，房地产开发成本相对较低，利润空间较大，被认为是“暴利行业”。随着人们对土地资源保护的重视程度越来越高，城市土地的稀缺性显现，土地成本逐渐加大，尤其是一、二线热点城市，土地成本在房地产开发项目成本中占比逐年增加。近年来，人们对高品质住宅需求增加，对房屋的质量、居住舒适度、安全性以及社区环境等都提出了更高的要求，为了适应市场需求，房地产开发项目更加注重对居住功能、环境、配套条件的提升，成本逐步增加，进一步压缩了开发项目的利润空间。同时，防止房价的过快增长一直是多年来房地产政策调控的主要目标，坚持房住不炒更是严格限制房地产的投资投机现象，房价出现大幅上涨概率较低，项目利润空间逐步缩小，高收益难以维系。2.3现有模式不能满足房地产业高质量要求房地产开发是较为复杂的系统工程，涉及资金、土地、管理、技术等多个要素的深度融合，对政策、法律、金融、风险管理等知识依赖性较强，是集专业化和综合化为一体的行业。在高质量发展阶段，房地产行业的政策、法律、制度不断完善，项目规模越来越大，产品品质不断提升，新技术、新方法、新模式层出不穷，对专业性提出了更高的要求。经过多年的发展，一些开发企业已经逐步建立起了比较完善的制度流程，形成了自成体系的开发模式，在项目融资、土地获取、方案设计等方面形成了较为先进高效的管理机制，专业化水平逐步提高，个性化经营方式逐渐确立，标准化、流程化、制度化、规范化特点显著，已经具备以管理、制度、团队作为利润增长点，进行价值输出的条件。2.4品牌价值愈发显现在增量时代，房地产市场主要解决住房基本需求，消费者关注和决定购房行为的因素主要是房产的区位、价格等，开发企业的品牌价值不突出，而且开发企业主要注重短期利润，品牌意识也较为淡薄。随着我国城市服务水平逐渐提高，市政建设、商业配套建设、教育、医疗设施建设等因素逐渐弱化了土地位置的不可替代性，社会化分工和标准化生产方式使得住房产品品质趋于同质化，开发企业在产品质量、价格、销售渠道等方面较难获得竞争优势。同时，开发企业的品牌价值进一步凸显，因为品牌是开发项目的质量、安全性、居住舒适度、物业服务等一系列因素的综合反映，也决定了消费者对开发企业的认可程度。随着房地产市场的快速发展，大量资金、人才进入到本行业，市场竞争愈发激烈，有实力的开发企业开始注重自身的品牌建设，以扩大影响、赢得口碑。目前，一些业绩、品质和服务等俱佳的开发企业品牌效应逐渐显著，在市场竞争中发挥的优势逐渐明显，具备较高的价值输出优势。3开发企业参与商业代建的可行性分析3.1商业代建的特点商业代建是指非政府类委托方委托代建方进行开发建设的模式。即代建方与已经取得标的地块使用权的委托方合作，由委托方承担全部或部分资金，代建方承担工程营造和销售任务，通过管理和品牌输出，为委托方提供项目开发全过程管理与服务，并依据项目销售或利润总额收取佣金的代建模式。本文的商业代建主要指房地产开发项目代建，主要特点为市场容量较大，市场化程度较高，以盈利为主要目的。3.2开发企业参与商业代建的优势3.2.1有利于整合资源要素，实现轻资产战略转型房地产开发需要集资金、管理、技术、营销等一系第 44 卷第 S1 期409列要素于一体，多项资源相融合，并且开发流程链条长、涉及面广。开发企业参与商业代建，可以在市场上整合不同参与主体的资金、管理、技术等优势，优势互补，提高运作效率，实现共赢。代建制中，项目投资与项目代建分开，明确双方的权责，更有利于双方集中各自优势进行更专业化的工作，对于资金充足但开发建设经验不足的投资方，委托更专业的房企代建，提供全过程管理，可以在降低成本的同时，借助其品牌效应实现更大溢价，为投资方实现以较少的人员投入完成较大数额的产值和利润提供了可行的办法。另一方面，作为代建方的开发企业，其项目运营经验丰富，集中采购优势明显，销售及运营能力强，可以利用其管理、制度、人力、品牌、营销等资源进行产品优化，为项目赋予产品力及品牌效应，更大程度地获得溢价空间。同时，因代建方只提供管理服务和咨询，减轻或者避免了融资环节，财务成本大大减少，风险大大降低。3.2.2有利于减少资金压力，降低开发风险开发企业作为代建方参与商业代建，不承担或者少承担项目融资工作和资金成本，而是利用其核心优势品牌、建设管理、物业管理作价入股或者赚取管理服务费用，可以为企业释放大量现金流，减轻企业资金压力，降低资产负债率，稳定企业的财务状况，从而为实现企业轻资产发展战略创造条件。由于代建项目权属未发生转移，若项目开发过程中遇资金、政策及利润等压力，代建方均不用自行承担，因而大大降低了开发风险。3.2.3有利于拓展项目来源，延伸业务链条在商业代建中，代建方可以在参与施工代建的基础上，利用品牌、管理等方面的优势，提供全过程的咨询服务，从土地获取、方案设计、营销服务等方面参与项目，涉及项目资源开发、投资咨询、项目管理、营销服务、运营管理等，也可以参与后期的物业服务，从而拓展项目资源，延长服务链条，争取长期服务收益。随着代建业务的升级和不断深化，代建单位不断拓展业务边界。一方面，通过业务结构的拓展，优化和完善代建业务模式。另一方面，扩大代建业务服务范围，拓宽服务边界，进一步探索金融服务、产城服务及产业链服务等配套服务，不断拓展未来社区、城市更新、共有产权房、总部基地、环境改造、学校等多元服务。3.2.4有利于品牌价值输出，提高管理服务综合效益代建制作为品牌输出的重要模式，逐渐受到开发企业的关注。品牌企业纷纷入局代建制，在探索轻资产运营的同时，持续扩大自身品牌效益。2022年上半年，商业代建加速发展，利好政策的发布进一步促进行业日趋规范，业务边界的不断拓展进一步扩大品牌延伸范围。全国TOP系或在深耕区域具有一定品牌效应的房企，拥有良好的品牌和产品线，可通过代建的方式拓展至更多城市，提升自身品牌知名度及口碑。2022上半年，房地产行业规模增速整体下滑，代建制依旧保持较好韧性，代建规模保持稳定。通过比较代建代表企业近3年的净利润率，其净利润率远高于传统房地产开发和物业服务，年净利率为25%左右，近3年来始终保持在15%以上水平，盈利能力强劲。3.3房地产开发企业参与商业代建面临的问题一是代建管控决策体系、权责体系不明确。建设单位与代建单位企业文化不同，各自决策体系、管控流程组织不同，而且代建合同中有关建设单位与代建单位的权责划分不明确，实际开发操作过程中存在多头管理、管理链条加长、推诿扯皮以及较多管控空档现象，从而导致代建单位权责不对等，管控积极性不高，效率低下等问题。二是代建单位人员的专业水平及综合能力有待提升。现阶段商业代建市场整体占有率较低，但作为盈利较为可观的轻资产模式已吸引较多开发企业参与其中，未来代建市场竞争将加剧，对代建业务专业度及精细度要求更高。由于某些代建单位专业知识不够扎实或是组织协调能力存在欠缺，从而出现了前期上报审批环节进展拖沓、施工推进环节进度拖延、项目参与各方分歧矛盾得不到及时有效解决等情况，使得某些项目的推进频频受阻。三是代建制缺乏科学可操作的考评机制。代建协议中往往对代建单位的绩效考评机制描述不清，在项目建成并交付使用后，建设单位缺少对代建单位的绩效综合评价。四是发生建设单位违约直接影响代建单位品牌及口碑。代建项目往往被冠以代建单位名字，对外宣传亦是以代建单位名义进行，一旦出现委托方资金问题、法律纠纷、政策风险及购房纠纷等问题，将直接损伤代建单位品牌价值及已经积累的企业口碑。3.4未来商业代建的发展特点未来的商业代建发展将会呈现出以下主要趋势：一是确立全面目标。根据业主方或委托方的工程质量、进度、造价（费用）等目标要求，完善代理代建，追求目标平衡、措施协调。二是注重全部过程，通过规划设计、工程管理、资源（资金）管理、成本控制以及营销管理、销售服务、交付管理、售后服务等定制代建，实现开发项目的寿命周期管理。三是走向集成融合。在传统代建服务的基础上，逐步探索“代建单位+本地城投企业”或王宏伟，等房地产开发企业参与商业代建的探讨与思考建 筑 经 济2023年410“城投+代建+资方”联合拿地、处置不良项目以及“代建制+全过程咨询”或“代建制+EPC”的开发模式，逐步丰富“代建+康养”“代建+教育”等产品类型。四是彰显品牌。代建单位通过专业化的管理和服务，输出标准体系、产品体系、资源体系，进一步健全品牌体系、展现品牌效应。五是运作规范。随着法律法规的配套、完善，不同市场主体、建设投资与项目管理等的责任及边界更加清晰。六是注重防范风险。工程项目的大型化、复杂化以及代建制服务链条的拉长、服务范围的扩大，势必要求代建单位科学识别、有效防范相关风险。4房地产企业参与商业代建的建议4.1提升防范化解项目风险的能力政府建设主管部门应出台代建制管理办法，进一步明确代建单位的权利和义务、法律地位、最低取费标准等，优化监督和激励机制。代建单位应科学谋划人员配置、优化组织架构、完善项目运行制度。在项目前期，注重优化工程设计，做好市场调研，充分了解业主方的需求和意见，根据自身施工需要与供应商明确、细化合同条款。在施工过程中，从项目建设全过程的角度做好质量管理，对施工单位建立有效的监督与激励机制，以提高施工的质量与效率；积极与各方保持沟通，做到全过程信息管理，严格执行合同条款，避免结算纠纷。在运维期，对质量保证金的使用及退还进行科学的合同设计，必要时可以委托其他机构担保维护保修，或者设计、使用维护保修保函。4.2提高代建单位服务能力与品牌力代建单位应做好企业形象、实力的全方位宣传，提升代建品牌力；推进从规划设计到交付管理、售后服务等全寿命、个性化的定制代建，逐步探索“代建单位+本地城投企业”或“城投+代建+资方”联合拿地等新模式；推进代建项目“标准化、工程化、装配化、信息化”，形成企业适宜的智能建造体系，夯实精细管理，推动精益建造，提高建设管理水平。4.3保证代建单位权益，培养代建人才政府建设主管部门应联合市场监督等，结合开发企业与代建单位的诉求，颁布适用代建项目现状及特点的合同文本，并对项目合同（示范）文本制定统一标准、给予规范性指导；相关部门应联合部署，拓宽代建项目融资渠道、设计针对代建项目的金融产品、增强对代建项目信用担保力度；行业协会可建立代建人才互培训交流机制，把国内先进城市有关代建制的创新理念进行推广，培养专业代建人才。代建单位应提升自身的综合竞争实力，充实人员配备，科学设置内部组织结构，加强对工作人员的培养教育及监管，单位上 下形成良好的进取意识、责任意识与服务意识。4.4设计评价指标，完善代建单位信用评价依托房地产行业现有的信用评价体系和信用管理系统，由行业协会牵头，拓宽项目信息收集渠道、完善信用评价及结果共享、扩大评价结果的披露范围，开展代建单位信用评价工作，以有力的奖惩手段、各界的参考借鉴，强化市场主体的感受。另外，应提高该行业的从业准入门槛，完善该行业从业人员的资格认定考评机制。在代建资格准入门槛上，建设行政管理部门需要更科学、更公平、更有效地组织代建资格评审认定工作，加大申请单位的资格审查力度，逐步提高代建领域准入标准，保证该领域内始终拥有一批专业素质过硬、综合能力突出、服务意识到位的从业单位。同时对于代建从业人员的专业资格认定也亟需出台完备的评审考核机制，提高该领域的整体素质水平，不断满足建设市场的管理及发展需要。4.5规范工程担保制度，优化工程保险政策法规有关部门协调行动，健全担保、保险制度。优化（适当降低）项目代建单位的履约保证金、质保金收取比率；推行以银行保函、保险等形式为主的替代机制，开展电子保函服务；鼓励保险公司优化代建项目工程保险的保险费率；推行业主方与代建单位（代建单位与承包单位）的双向担保、保险制度，促成管理费（工程款）支付担保、保险和履约担保、保险的对等、共赢。5结语商业代建是开发企业向轻资产管理转型和开辟企业新业务版图进行的积极探索，并已取得了较好的效果，是开发企业转型升级的新赛道。只要结构设计合理、风险管理得当，借助激励和监督机制，增强企业自身硬实力与品牌影响力、提升建设投资质量，必将注入市场活力，促进房地产企业转型升级、健康发展。参考文献1 易飞.我国代建制模式存在的问题及对策探析J.安徽建筑，2019（10）.2 李兆勇，吴清海.浅谈我国房地产企业的品牌建设J.中国集体经济，2008（12）.3 车鲁平，冯珂，万基一，等.代建制“福田模式”的改进及借鉴意义J.建筑经济，2019（10）.