房产税改革、宏观审慎政策与房地产市场长效机制.pdf
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1、基金项目:国家自然科学基金项目“中国的人口、人口转变和经济增长”(7 1 6 7 3 1 9 4)。作者简介:邓翔,男,四川大学经济学院教授,博士生导师,研究方向为宏观经济、人口资源与环境、区域经济等;何瑞宏,男,四川大学经济学院博士研究生,研究方向为宏观经济,电子邮箱为h e r h 0 7 0 81 2 6.c o m。D O I:1 0.2 0 0 6 9/j.c n k i.D J K X.2 0 2 3 0 4 0 0 3房产税改革、宏观审慎政策与房地产市场长效机制邓 翔,何瑞宏四川大学 经济学院,四川 成都6 1 0 0 6 5开放科学(资源服务)标识码(O S I D)摘要:“房
2、住不炒”的要求已成为中国房地产市场发展的顶层设计和长期指针,引导房地产市场良性循环发展,有助于防范系统性金融风险,更是经济高质量发展的必然要求。通过建立多部门动态随机一般均衡(D S G E)模型,分析比较房产税、宏观审慎政策对房地产市场调控的优劣性。研究表明,面向家庭和企业的房产税均能抑制房价上涨,宽松信贷环境下征收房产税易加剧经济波动,而紧缩信贷环境叠加房产税则会导致经济“过冷”发展。提高房产税率后,房产将在不同家庭之间产生“再分配效应”,有助于改善居民收入差距。房产税政策具有显著的结构化优势,在实现社会福利改进的同时引起产出和通货膨胀的波动较小,而宏观审慎政策在防范系统性风险方面占优,同
3、等程度冲击下,房价下降程度更高。房产税政策更符合房地产市场长效发展的内在要求,应加快构建现代房产税征收制度,探索试点范围和方式。在实践中应综合考量经济情形实施有差别、有浮动的房产税率,信贷紧约束的情形下应审慎使用房产税,当房地产市场过热时应同时叠加使用房产税和宏观审慎政策,发挥房产税的价格调控和收入分配作用。关键词:房产税;信贷约束;宏观审慎政策;房地产市场;房价;社会福利文献标识码:A 文章编号:1 0 0 2-2 8 4 8-2 0 2 3(0 4)-0 0 2 9-1 6一、问题提出改革开放以来,中国房地产市场取得了长足发展,已成为拉动经济增长、促进就业和财政收入来源的重要经济部门1,尤
4、其是在多次应对经济下行时发挥了显著的拉动作用。然而,依靠房地产拉动经济增长的模式难以长期维系,实践表明,历次刺激政策之后经济增长动力不足的缺陷凸显。长期而言,房地产调控的政策以“严”为主调,但在应对经济下行的短期目标下,往往采取宽松的调控政策,易造成房价和宏观杠杆双升。2 0 1 6年中央经济工作会议提出“要坚持 房子是用来住的、不是用来炒的 定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落”,一方面突出了“房住不炒”的定位,抑制房产投资属性,另一方面丰富和完善调控工具,促进房地产稳健发展。显而易见,“
5、稳地价、稳房价、稳预期”以及坚持“房住不炒”将是房地产长效机制建设的重要方针。当前复杂经济形势下,宏观经济不确定性显著增大,房地产市场泡沫、宏观杠杆等各类风险逐渐显性化。2 0 2 1年是中国房地产市场发展关键的一年,其中恒大债务危机具有标志性,在疫情冲击和房地产调控政策收紧的环境下,市场预期下行,引发公众对中国房地产市场全面衰退的隐忧。房地产市场相关贷922023 年 7 月 第 45 卷 第 4 期 http:款占银行贷款近6 0%,行业产值占G D P近3 0%,保持房地产市场稳健发展成为保持经济增长、防范银行危机和控制居民收入差距的关键。长期以来,房价持续上涨,金融资源过度集中于房地产
6、及其相关行业,居民杠杆率及房价收入比持续攀升,制约消费升级。因此,维护房地产市场稳健发展,应破解金融风险顺周期积累的难题,统筹防范化解重大风险和促进经济增长。2 0 1 7年第五次全国金融工作会议指出,防止发生系统性金融风险是金融工作的永恒主题。从国际经验来看,2 0 0 7年的次贷危机给美国乃至全球金融体系造成了严重冲击。审视此次危机可以发现,房地产市场非理性繁荣是导致危机的内在原因,而金融监管缺位则是主要原因。对此,各国中央银行提高了金融稳定在政策目标中的权重,同时积极构建宏观审慎政策框架。2 0 1 1年,中国建立了差别准备金动态调整和合意贷款机制,并于2 0 1 6年将其升级为宏观审慎
7、评估体系(MP A),宏观审慎政策框架初具雏形。2 0 1 7年党的十九大报告明确提出建立货币政策和宏观审慎政策双支柱框架体系,首次将宏观审慎政策放在与货币政策同样重要的位置。此后,宏观审慎政策框架日趋完善,政策工具不断丰富,尤其是针对房地产金融的宏观审慎政策密集出台。2 0 2 1年中国人民银行发布了 宏观审慎政策指引,出台房地产信贷集中度管理制度,抑制了房价过快上涨的局面。尽管宏观审慎政策有助于抑制信贷扩张和房价上涨,但是对于房地产领域的调控仍然不能简单地采取单一或局部化的措施。疫情冲击下,货币政策取向偏宽松,实施多轮降准降息和针对中小微企业的金融纾困政策,实质上放松了对房地产的调控。2
8、0 2 0年,深圳、上海等地房价上涨过快,同时四五线城市房价也出现了普遍上涨。对此,“限贷”“限购”“限售”“限价”等调控政策密集出台,从信贷资金的供需两端限制非理性扩张。国家统计局数据显示,2 0 2 2年上半年,房地产销售面积同比下降2 2.2%,房屋销售额同比下降2 8.9%,多地从限涨的措施转向限跌。目前,中国宏观经济“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的特征突出,各项调控措施忙于应对不同的政策目标,政策导向以短期“应急”为主。显而易见,房地产市场的大幅波动并不是稳健发展的体现,建立长效机制更加迫切。房地产市场调控方式已由早期粗犷型转向精细化,在建立房地产健康发展长效机制方面有了更多的举措
9、和尝试。作为中国财税体制改革和提高国家治理能力的重要组成部分,房产税改革的紧迫性逐步上升。2 0 1 0年,国务院发布 关于2 0 1 0年深化经济体制改革重点工作意见的通知 首次提出“逐步推进房地产税改革”,次年1月先后在重庆和上海开展房产税征收试点工作。2 0 1 4年政府首次明确提出要推进房产税立法,并在随后的2 0 1 8和2 0 1 9年 政府工作报告 中分别表述为“稳妥推进房地产税立法”和“稳步推进房地产税立法”。2 0 2 2年之后,宏观经济“稳”字当头的要求更加突出,财政部门公开表示“今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。目前,关于房产税政策效果及房地产市场调控的长效机
10、制研究较少,例如实施房产税会对宏观经济产生怎样的影响,能够多大程度上平抑房价波动?值得注意的是,信贷约束以及宏观审慎政策同样是房地产市场调控较为常用的政策,相较于房产税,此类政策措施存在何种优劣性?鉴于此,本文构建包含房地产部门和金融部门的动态随机一般均衡(D S G E)模型,考察了房产税及信贷约束控制房地产泡沫化的效果,对比分析了房产税及宏观审慎政策效果的差异性。本文可能的贡献主要有以下三个方面:一是细分了家庭部门和企业部门的房产税,并探讨了引入房产税对房价和实体经济的影响;二是全文贯穿信贷抵押约束机制,分析了不同松紧程度信贷约束环境下房产税的政策效果,将信贷抵押比例动态化为宏观审慎政策工
11、具,为比较分析政策提供基础支持;三是将1单位宏观审慎政策冲击下的福利损失作为标准,倒推出相应福利损失情形下房产税政策冲击大小,清晰直观地评判两种政策的差异性和优劣点。二、文献综述近年来,中国房价问题已经成为社会各界广泛关注的经济和民生问题。房价攀升或下跌均不利于宏观经济的稳健发展。一方面,房价过快上涨加剧居民收入差距的扩大,同时显著抬高实体经济运行成本,形成“去工业化”弊端,削弱经济增长的持久动力2;另一方面,房价的波动已经超出了房地产市场的单一运行规律,往往与经济产出高度相关,经济增速下行常伴随房价下跌,出于“稳增长”目标,地方政府短期03 2023 年 7 月 第 45 卷 第 4 期ht
12、tp:刺激手段反而又推高了房价3。对此,国内学者研究认为,中国经济对房地产市场的依存度过高,俨然处于被“绑架”的境地,使得政府在“控房价”和“稳增长”目标之间面临两难抉择4。在经济高质量发展背景下,房产税政策再次成为关注的焦点。实际上,房产税并不是新鲜事物,中国于1 9 8 6年就颁布了 中华人民共和国房产税暂行条例,征税主体为企业经营用房。目前,中国房地产市场已经进入存量房时期,一旦开征房产税,相应的税收收入数目巨大,可以作为地方财政收入的重要来源,有利于土地财政的转型,同时在支持公共设施建设、降低经济泡沫、调节收入分配等领域具有独特优势5。刘友金等6认为,要解决和防止高房价导致的产业挤出效
13、应和资源错配等问题,一种可选择的政策工具就是征收房产税,抑制房地产业的过度繁荣。房产税对房价的影响主要取决于房地产市场消费型和投资型房产的组成份额,而税收用途也发挥了决定性作用。O a t e s等7研究指出,房产税与房产价值显著负相关。国内学者关于房产税和房价之间的关系做了深入研究,房产税和房价之间并不是单调的负向关系,如果政府部门将房产税支出用于公共服务品的投资,反而出现房价先降后升的现象。况伟大等8认为,开征房地产税能够抑制房价上涨,但政府不能完全依赖房产税调控房价。王敏等9得出类似结论,房产税能在短期内降低房价,但有可能拉高未来长期房价。房产税对房价的影响还取决于税率大小,高税率会导致
14、房价断崖式下跌,较低税率反而会抬高房价1 0。刘甲炎等1 1通过对重庆房产税试点研究指出,房产税会抑制大户型房价,但会助推小户型房价上涨。房产税能够抑制房价过快上涨,但对宏观经济影响具有不确定性。骆永民等1 2认为房产税具有两面性,在控制房价长期均衡和增加地方财政收入来源方面发挥肯定性作用,但对宏观经济造成的负面影响不能忽视。张平等1 3认为,房产税作为一种地方税,税负分布和纳税能力具有明显的地域差异,但对财富差距的调节效果比较明显。房产税对宏观经济的影响效果不具有确定性,多数研究认为该政策会对产出造成负面影响,但在具体产业链和部门则存在不同的影响效果。梁云芳等1 4指出,房地产资本税的直接效
15、果为房价波动性的降低,进而降低房地产市场对宏观经济的冲击,体现了“内在稳定器”作用,房地产资本税能够促进房地产相关产业链的原材料、生产服务、消费者服务等产出增长,提高税率之后还会使政府和居民收入增长。毛丰付等1 5研究认为,尽管房产税会对宏观经济产生负面影响,但是通过优化征税方案可以降低负面效应,在房产税率为1.2%时运用免税面积和抵税比例相结合的方式,产出下降0.3 8%,房价下降1.3%。周闯等1 6的研究证实了上述观点,认为房产税通过房价的“抑制效应”和房产的再分配效应,有利于经济增长,提振居民消费,控制居民杠杆上升和资产泡沫化。房地产具有系统重要性,房地产泡沫化和信贷过度扩张是引起金融
16、危机的重要原因之一。有观点指出,中国房产税改革受到多重目标约束,房价高企直接导致生产和生活成本提高,易导致系统性风险聚积1 7。房地产市场之所以能够通过信贷市场对消费产生作用的根本原因在于房产具有抵押品功能1 8,该功能具体化为抵押比例或首付约束,抵押比例放松之后将增大房价对经济的影响幅度,同时会放大外部冲击。对此,不少学者认为把握信贷约束环境,健全和完善宏观审慎政策至关重要。宏观审慎概念最早于2 0世纪7 0 年代提出,任务是防范系统性金融风险和维护金融稳定1 9。宏观审慎是一种缓解资产价格上涨和促进产出稳定的有效机制,可以为金融和宏观经济更加稳健做出贡献2 0。宏观审慎政策防范系统性金融风
17、险的机理在于实施逆周期调节,通过引入对抗金融体系顺周期波动的负反馈工具,进而降低或消除金融风险的聚积效应2 1。房地产领域的宏观调控是一项系统性工作,“限贷”“限购”“限售”“限价”等政策措施多体现出应急特性,在应对经济下行情形下,反而出现了越调越高的现象。不容否定的是房地产仍然是国民经济的支柱产业,其长期稳定发展是经济“稳增长”的重要前提2 2。建立房地产市场发展长效机制尤为必要和迫切,权衡现有的政策框架,宏观审慎政策、货币政策以及行业管理措施成为常用的调控手段,但政策之间差异明显,协调配合的空间较大。房产税在抑制房价波动方面具有显著优势,可以作为货币政策、宏观审慎政策的有效补充2 3。建立
18、房地产市场调控的长效机制,应广泛涵盖多种因素和工具,抑制房价只是治标的问题,关键在于建立包含收入分配、财富差距调节、行业监管、经济增长及维护金融稳定等方面的系统性框架和机制。宏观审慎政策无疑是该长效机制的重要组成部分,尤其是以贷款价值比(L T V)为代表的宏观审慎工具发挥了结构性调节作用。目前,关于宏观审慎政策与货币政策等协调配合已有较为充分的研13邓翔,何瑞宏 房产税改革、宏观审慎政策与房地产市场长效机制 http:究,而对于房产税、宏观审慎政策之间的比较分析则着墨较少,这正是本文的研究重点。三、理论模型为了分析房产税、信贷抵押约束以及宏观审慎政策调控房地产市场的政策效果,建立含有家庭、企
19、业、政府部门的理论模型。在模型建立过程中主要有三点考虑:一是家庭部门具有异质性,区分为李嘉图家庭和非李嘉图家庭;二是信贷约束主要体现为房地产贷款抵押比例,进一步将其动态化为贷款价值比的宏观审慎政策工具L T V;三是引入家庭部门和企业部门的房产税。(一)代表性家庭1.非李嘉图家庭假定经济系统中存在两类无限期存活家庭,为了便于区分,用符号s表示非李嘉图家庭,用r表示李嘉图家庭。非李嘉图家庭对流动性约束较为敏感,在形式上表现为储蓄型家庭。非李嘉图家庭较李嘉图家庭更具有耐性,前者的折现因子较大,即sr。此类家庭不能进入信贷市场获得抵押贷款,选择消费cst、住房hst、劳动nst实现效用最大化。效用函
20、数为m a xcs,hs,nsE0t=0tsUt=m a xcs,hs,nsE0t=0tsl ncst+tl nhst-(nst)1+/(1+)(1)其中,E0为期望算子,参数为劳动供给弹性的倒数,外生冲击t表示家庭部门住房需求冲击,满足平稳的A R(1)分布:t=t-1+jt。面临如下预算约束:cst+bst+qthst(1+t)=(Rst-1bst-1/t)+qthst-1+wstnst+t rst(2)其中,bst、t、Rst、wst、qt、t分别表示非李嘉图家庭的实际存款余额、房产税税率、银行存款利率、劳动的实际工资率、房价、通货膨胀率,家庭每期还可以从政府部门获得一定的转移支付收入t
21、 rst。2.李嘉图家庭李嘉图家庭拥有和非李嘉图家庭相同形式的效用函数:m a xcr,hr,nrE0t=0trUt=m a xcr,hr,nrE0t=0trl ncrt+tl nhrt-(nrt)1+/(1+)(3)李嘉图家庭无银行存款,选择消费、房产、劳动实现效用终身最大化。李嘉图家庭拥有的房产兼具消费和投资双重属性,因而此类家庭可以进入信贷市场获得房地产抵押贷款,平滑每期消费。由于存在信贷抵押约束机制的金融摩擦,李嘉图家庭可以同时参与信贷市场和房地产市场的优化决策。贷款抵押约束主要体现为房产抵押比例,该约束机制将房产价值和信贷市场有机连接起来,发挥金融加速器的作用。房产需求、房价波动等冲
22、击被金融加速器放大,并引起经济波动。李嘉图家庭同时面临预算约束和信贷抵押约束:crt+qthrt(1+t)+(Rrt-1brt-1/t)=qthrt-1+brt+wrtnrt+t rrt(4)brtRrtEt(mtqt+1hrtt+1)(5)其中,hrt表示房产存量,brt为抵押贷款的实际余额,Rrt为贷款利率,wrt表示实际工资率,mt为带有时间动态的贷款抵押比,t rrt为李嘉图家庭得到的政府转移支付。为了分析房产税政策对居民收入水平的影响,本文在模型中引入居民收入差距指数,具体为非李嘉图家庭的总收入与李嘉图家庭的总收入之比。该指数不会对经济系统产生内生性的影响。根据定义,如果指数增大,则
23、表示非李嘉图家庭收入增幅较大,反之则李嘉图家庭的收入增幅较大,则无量纲的居民收入差距指数(Dt)为Dt=(qthst-1+Rt-1bst-1/t+nstwst)/(qthrt-1+brt+nrtwrt)(6)23 2023 年 7 月 第 45 卷 第 4 期 篇幅限制,省略了模型的求解过程、最优性条件。如有读者感兴趣,可向笔者索取。http:(二)企业和零售商1.企业厂商生产兼具房地产开发和一般消费品生产的两种属性,企业投入资本、劳动及房产要素进行生产,资本性投入包括从资本市场获得的资本和信贷市场的抵押贷款。企业通过优化生产要素实现终身效用最大化,实质上企业效用函数最大化与利润最大化是等价的
24、,两种途径得到的资源优化结果是相同的。企业生产函数为C o b b-D o u g l a s形式:yt=Atkt-1ht-1nr(1-)tns(1-)(1-)t(7)其中,At为外生的技术水平且遵循平稳的 A R(1)过程,At=AAt-1+At,设定稳态时技术值为1。企业投入的生产要素为t-1期的资本kt-1和房产存量ht-1,雇佣两类家庭的劳动nrt和nst。参数为资本在生产函数中所占的份额,、(1-)及(1-)(1-)分别为房产、两类家庭劳动的份额。表示非李嘉图家庭提供的劳动占全部劳动的比例,可用储蓄型家庭的比例或家庭储蓄率衡量,企业部门的房产税率为t。参照C h r i s t e
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