“拿地即开工”政策案例分析及相关问题研究.pdf
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1、建筑业管理与政策研究:./.“拿地即开工”政策案例分析及相关问题研究收稿日期:作者简介:车 帅()男硕士经济师从事固定资产投资咨询工作乔 宁()女硕士经济师从事固定资产投资咨询工作车 帅 乔 宁(北京市工程咨询有限公司北京)摘 要:近年来各地在探索社会投资项目审批制度改革过程中提出了一个全新的概念即“拿地即开工”政策 此类政策旨在加快建设项目从获取土地使用权到开工的前期工作进度但同时也面临适用项目范围模糊、程序合法性存在瑕疵、实施环节风险较多等问题拟在梳理各地“拿地即开工”政策的基础上重点针对以模拟审批为核心思路的“拿地即开工”政策存在的核心问题与风险进行分析并尝试给出可行的解决方案关键词:固
2、定资产投资审批改革拿地即开工对策研究中图分类号:.文献标识码:文章编号:()政策出台的背景近年来国家高度重视转变政府职能优化营商环境从精简社会投资项目审批提升审批效率方面进行了大力改革实行了一批简化审批流程的政策例如取消了建设用地规划许可证等要件的办理将环境影响评价等专业性评估评价工作的审批节点后置至项目开工前将设计方案审查、消防审查、人防审查等合并进行综合审查取消勘察、设计、施工、监理的强制性招标要求经过一系列改革目前社会投资项目在拿地后的传统审批流程可供继续精简优化的空间已经较为有限而拿地周期本身也较长 在实践中产业项目的启动时间往往早于拿地时间意向建设主体在拿地之前便与当地政府就项目建设
3、意向、选址等进行协商而项目建设的传统审批流程将拿地与建设审批串联在手续办理方面将意向建设主体取得土地使用权作为启动项目前期建设工作的前置要件浪费了拿地前的工作时间延长了项目建设周期不利于项目尽快建成发挥其应有效益“拿地即开工”政策便是为了解决上述问题应运而生的 各地“拿地即开工”政策案例分析.案例综述“拿地即开工”顾名思义即获取土地使用权后可以立即或在很短时间内达到开工建设条件 通过对各地“拿地即开工”政策的梳理此类政策并非强调在“拿地”的时点或当天即可取得施工许可证而是相较传统审批流程可以显著缩短审批时限加快开工进度的一类审批改革政策的统称具体案例情况如表 所示表 各地“拿地即开工”审批模式
4、调研情况汇总表序号总体思路实施省市建设主体适用范围审批前置整体开上海市奉贤区意向企业工业项目工(模拟审批)山东省青岛西海岸新区意向企业已与政府签订建设或投资协议的社会投资类建设项目浙江省杭州市钱塘新区/高新区(滨江)意向企业属地范围内涉及新增建设用地的企业投资项目山东省潍坊市昌乐县意向企业房地产项目、工业项目山东省临沂市意向企业新建的工业项目(含仓储类项目)和市政基础设施项目山东省乳山市意向企业项目符合国家、山东省、威海市和乳山市产业定位及规划的新建、改建、扩建的重大产业项目湖南省株洲市意向企业已签订入园协议并明确用地范围、规划条件的社会投资园区工业项目江苏省扬州市意向企业新取得建设用地使用权
5、的临时建筑、带方案出让取得建设用地使用权的工业项目及经市规委会确定方案后取得建设用地使用权的项目山东省淄博市意向企业市、区县人民政府年度内确定的重大项目和重点技改项目入驻省级以上工业园区的新建、改建、扩建工业项目山东省东营市意向企业东营经济技术开发区范围内新建、改建、扩建、续建的社会投资工程建设项目(商业、住宅用项目除外)浙江省嘉兴市意向企业一般企业投资项目正常审批广东省广州市意向企业各类房屋建筑工程分步开工江苏省南京市意向企业各类新建项目中的临时建筑告知承诺制北京经济技术开发区意向企业项目准入负面清单以外的项目 第 卷 第 期 年 月 山西建筑 .从各地“拿地即开工”审批模式的内在逻辑来看实
6、现“拿地即开工”的总体思路大致可分成 类:“审批前置、整体开工”“正常审批、分步开工”和“告知承诺制”)“审批前置、整体开工”模式 该模式的核心思路是模拟审批最大的突破与创新在于将原来需要在取得建设用地使用权后才能进行的审批工作提前至拿地之前各审批部门按照容缺受理的原则在缺少用地手续的情况下对其他申报材料按照正常审批的要求开展实质性审查并出具不具有法律效力的模拟审批手续 待意向企业真正取得土地使用权后再申请将模拟审批手续置换为正式审批手续(以下简称“模正转换”)之后便可依法开工建设“审批前置、整体开工”模式下模拟审批流程图见图 图 1“审批前置、整体开工”模式下模拟审批流程图项目方与政府签订建
7、设或投资协议项目选址代办窗口受理项目方完成项目申请报告模拟审批(立项阶段)备案或核准办理农转用征收模正转换阶段核发不动产权证发放建筑工程施工许可证项目方缴纳相关规费招拍挂出让土地项目方完成勘察报告编制、施工、人防、消防等图纸设计项目方完成环评、水保等报告编制,地形图绘制,规划方案、图纸等设计模拟审批(施工许可阶段)施工、人防、消防等相关图纸审查;建筑工程施工许可模拟审批(规划许可阶段)环评、水保等事项评审、防空地下室审核、防空地下室设计方案审核、规划方案审查、建设工程规划许可同步开展批前辅导签订土地出让合同签订成交确认书)“正常审批、分步开工”模式 该模式与常规审批流程最大的区别在于施工许可证
8、核发环节常规建设项目的施工许可证一般采用整体核发的模式即建设单位一次性取得所有建设内容的施工许可而分步开工的模式是将完整的建设项目分为准备工程(场地平整、临水临电等)与正式工程(即主体工程)或地下工程(土护降工程、地下主体工程等)与地上工程(地上主体工程)根据项目前期手续办理情况、施工风险程度、难易程度分别在不同的时间节点核发相应的建设内容的施工许可通过将部分工程施工与剩余工程的审批手续并行的方式缩短项目整体的建设周期)“告知承诺制”模式 该模式最大的特点在于由以往的“先批 后建”的审批思路 改为了“先建后验”即政府将相关审批事项的总体管控要求、具体技术指标等告知建设单位由建设单位承诺按照政府
9、有关要求进行建设政府部门基于企业承诺不再进行实质性审查而直接出具批复文件或降低审批要求或简化审批程序通过加强事中事后监管来对企业兑现承诺的情况进行复核及奖惩.案例总结在各地“拿地即开工”政策中“告知承诺制”模式在理念上最为超前是一种建立在对市场主体充分信任基础上的政策但是在目前国内信用体系尚不健全、信用环境仍不成熟的情况下很多实行“告知承诺制”的地区在政策实践过程中仍然存在各种隐性的实质性审查使得“告知承诺制”政策无法达到理想状态“正常审批分步开工”模式对传统政策突破最小政策风险最低但其无法有效利用“拿地”前的时间对加快开工进度的促进效果较为有限以模拟审批为核心思路的“审批前置整体开工”模式是
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