货币政策对房地产价格的传导机制研究.pdf
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1、143经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR货币政策对房地产价格的传导机制研究文/顾慧钰(东南大学)摘要:房地产是国民经济的支柱性行业。后疫情时代,全球经济艰难复苏的新形势下,充分把握房地产市场的价格波动趋势,有利于货币当局制定科学的货币政策,引导国民经济健康稳定运行。本文选取 2000 年 1 月2022 年 12 月的房地产价格、货币供应量(M2)、7 天银行间同业拆借利率的月度数据,建立向量自回归模型(VAR),分析货币政策对房地产价格的影响。研究发现:第一,货币政策能够影响房地产价格。第二,货币供应量增长率对房地产价格增长率有正向效应,房地产价
2、格增长率反作用于货币供应量增长率;利率对房地产价格增长率影响较弱。关键词:房地产价格;货币政策;VAR 模型中图分类号:F822.0文献标识码:A 文章编号:2096-1847(2023)32-00143-03一、引言1978 年改革至今,我国国民经济总产值持续增长,经济总量连创新高,经济增速在世界范围内名列前茅。中国统计年鉴数据显示,1978年-2022 年我国 GDP 总产值从 0.37万亿元跃升至 121 万亿元,年均增长率达11.5%,领跑全球发展中经济体。但是,经济总量迅速增长的同时,房地产业作为国民经济的重要组成部分,出现非理性增长。1998 年,房地产业深化改革,福利分房时代终结
3、,商品化和市场化的大幕拉开,迎来房地产业腾飞的黄金十年1。个人、单位掀起了“抢房”热潮,全国地产库存尽数去化,中国房地产市场发展进入快车道,房价一路飙升,至 2008 年我国房地产开发商数逾 8 万家,是 2000 年的 3.2 倍。浪潮退去,受 2007 年美国次贷危机影响,2008 年下半年我国经济陷入低迷,政府为了提振内需,实施 4 万亿元财政刺激计划,房地产市场因此在 2009 年强势反弹,实现大丰收。2016 年,中国房地产总销售额突破 10 万亿元人民币,总销售面积突破15 亿平方米。2019 年,房地产行业对我国 GDP 的贡献达 7%。中国市场房价一路狂飙,其增长率常年高于 G
4、DP 增长率(图 1),房价泡沫可见一斑。房市的非正常波动严重危害国民经济的健康运行。因此,中央银行制定行之有效的货币政策,通过货币供应量、利率等操作目标来影响房地产市场,进而促进国民经济的健康运转,具有重要的经济和社会意义2。因此,本文构建向量自回归模型,分析货币政策实施对于房地产市场价格的影响,探究货币政策实施对于房地产价格的有效性,并基于实证结果,给出提升货币政策实施效果的相关建议,以期为货币当局提高政策有效性奠定理论基础。(一)研究背景货币政策是央行调控宏观经济的手段之一,货币政策能够影响房价走势从而对国民经济产生巨大影响。在房地产行业疲软时,央行可以通过降准、降息、增加货币供应量等扩
5、张性的货币政策稳定房价,反之,则可以通过紧缩性的货币政策抑制房价。从实际情况来看,在房地产行业萧条时,宽松的货币政策确实推动了房价上扬,但是在房地产行业出现泡沫经济时,货币政策对上涨的房价降温效果并不显著。因此,梳理货币政策与房地产价格之间的关系,厘清货币政策操作指标对房价的传导效果,不仅能够提高货币政策实施的有效性,还能够抑制过热的房地产市场,打击“炒房”,释放剩余产能,满足刚性需求,真正实现“住有所居”。(二)研究内容与思路由NXGICY+=可知,总收入受到个人消费、投资、政府消费和净作者简介:顾慧钰,生于 1999 年 8 月,女,硕士在读,研究方向为金融风险管理。-10.00-5.00
6、0.005.0010.0015.0020.0025.0030.001998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022GDP同比增长率房地产业产值同比增长率图1 1998-2022年中国GDP和房地产产值同比增长率(%)(数据来源:Wind数据库)144经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR出口的影响。按照中央银行学中的分类方法,本文主要从以下两个途径阐述货币政策传导的相关原理:(1)传统利率途径根据总需求
7、-总供给(IS-LM)模型,当社会的总供给和总需求达到均衡时,此时的需求是有效的。消费需求是有效需求的重要组成部分,当消费需求不足时,即出现边际消费倾向递减。当消费需求增速快于居民收入增速,要想达到有效需求,必须靠投资需求拉动总需求。而利息作为居民持有货币的代价,会影响货币需求,当其他因素不变时,利息是影响投资需求的关键因素。当货币和准货币供应量(M)增加,并超过人们的货币偏好的持有量,投资者就会转向证券投资。利率(R)降低,推动证券升值。投资者会增加投资(I),从而增加总收入(Y)。其传导过程可以表示为 M R I Y。在房地产市场中主要表现为,货币供给(M)增加,利率(R)下降,居民借贷成
8、本较低,购房积极性提高,对于房产需求(D)旺盛,因此房产价格(P)上扬。其传导过程可以表示为 M R 借贷成本 D P。(2)其他资产价格途径托宾 Q 理论计算公式:重置成本公司资产价值=Q 当1Q时,公司的市场价值大于资产的重置成本,此时公司购买新的机器厂房设备,公司投资的积极性增加。当货币供应量(M)增加,多于居民的灵活性偏好,因此,人们会转向对股票的需求,从而公司的股价(Ps)上升,因此公司的价值也提高,Q上升,企业的投资支出(I)增加,从而促进总的产出(Y)增加。其传导过程可以表示为 M Ps I Y。在房地产市场中主要表现为,货币供给(M)增加,房地产公司股 价(Ps)上 升,投 资
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