关于房地产企业土地增值税税收筹划及清算探讨关键要点.pdf
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1、2023.46商情土地增值税是我国的主要税种之一,在房地产企业税收管理中占据重要地位,对房地产企业的可持续发展具有重要影响。我国现已全面实施土地增值税清算制度,要求房地产企业在项目开发完后要进行土地增值税清算。这一政策的实施,使房地产企业面临的税务风险有所增加。在此背景下,房地产企业应当分析土地增值税的税收特点,制定有效的税收筹划及清算方案,降低土地增值税清算风险,促进企业健康发展。1 土地增值税清算制度下对房地产行业的影响1.1 土地增值税可扣除项目受限近几年,随着“营改增”的实施,大多数的房地产企业都受到政策冲击,亟待随着政策的变化而做出相应调整。而这当中最为明显的问题,就是对房地产企业的
2、可减税额产生较大影响。特别是在原有的营业税政策中,土地增值税增值额的扣除项目“与转让房地产有关的税金”包括营业税;但在当前“营改增”实施过程中,国家税务总局关于“营改增”后土地增值税若干征管规定的公告(2016)第 70 号中指出,“不动产转让相关税费”不含增值税,这一点从某种意义上打破以往的土地增值税政策,使房地产企业进行纳税筹划时可扣减范围更小,从而间接加重房地产企业税收负担。另外,从财税 2016 年的第 43 号文中可以看出:土地出让金发票为非税收入统一专用发票,并不被认为为抵扣进项税额后的金额,应当全部纳入扣除项目。穂地税函 2016-188:按照有关政策,以该工程取得的土地价格为基
3、础扣除的销项税,应当调整为土地增值税结转所得。因而现在面对的较大的一个问题便是,截至今天并没明确规定,在税收的增长过程中,土地的价格是否会相应于增值税的增长,或者是税收的降低。值得一提的是,2019 年 4 月,财政部与国家税务总局联合以(中华人民共和国土地增值税法 征求意见稿)(财办税(2019)10 号)(以下简称:征求意见稿)的内部发文向各相关单位征求意见。该内部征求意见稿的发文,表明了在未来期间土地增值税还将作为我国主要税种为财政收入作出贡献,对于房地产企业来说,需要缴纳企业所得税、增值税、土地增值税的政策继续实施,根据目前将集体土地纳入流转的范围的相关政策规定,集体土地未来进入土地市
4、场进行流转将具有法律依据,所以征求意见稿某种程度上可能会堵塞土地增值税的征收漏洞,实现国有土地和集体土地在征税意义上的同权。这也就代表着,先税后证的政策,保证了税收收入及时性及减少、堵塞了偷、漏税、延迟纳税的行为,保护了国家的税收安全。但对于企业来说,征求意见稿的出台,使得国家税务部门对房地产企业的土地增值税调控管理将会更为严格,在税务管理上,房地产企业如何在税务机关高压之下进行依法税收筹划,成为企业的重点问题。1.2 土地增值税预缴税金与增值额变化“营改增”以后,伴随着土增税可扣除项而来的,还有增值税预缴税款和增值金额的变动。实施前,房地产企业对开发项目的收益关于房地产企业土地增值税税收筹划
5、及清算探讨关键要点王治军(张家口鼎佳资产管理咨询有限公司)【摘要】土地增值税作为房地产企业的主要税种之一,在税收负担中占比较高,虽然国家对其税收优惠政策较多,但纳税人在税务处理上仍存在较大的风险。土地增值税政策复杂、纳税主体众多、项目分期依据不统一、税收筹划空间较大,在实际操作中会出现大量不确定因素。同时,随着房地产企业经营模式的不断变化,在实际经营过程中会遇到较多新业务和问题,这些问题往往在土地增值税的政策中并没有一个明确规定。因此,怎么正确理解土地增值税的政策,科学进行税收筹划,降低土地增值税税负比率成为房地产企业必须关注的重要问题。本文对土地增值税税收筹划及清算要点进行梳理。【关键词】房
6、地产企业 土地增值税 税收筹划 清算要点经济研究77商情2023.46都是按照实际价格来核算,但是“营改增”实施之后,这种模式发生改变,原来的收益变成不含增值税价格,且预缴的增值税对应的附加税费可以进行扣除,若只从税收成果来分析,“营改增”对房地产企业的税收优惠确实起到一定的促进作用。根据 企业会计准则的规定,印花税应当在”管理费用”中核算。土地增 值税暂行条例 及其实施细则规定,管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税时,合并为 房地产开发费用”扣除,此项费用不是据实扣除,而是按照“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本”之和的 10%扣除。土地增值税清算时所扣除的房地产开发费用
7、中包含了印花税,否则属于重复扣除,为此财税字199548 号公告第九条规定:”细则中规定允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照 施工、房地产开发企业财务制度 的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除。意味着房地产企业土地增值税清算时不能再重复扣除印花税。财会201622 号文件规定:全面试行营业税改征增值税后,“营业税金及附加”科目名称调整为 税金及附加”科目,该科目核算的范围包括了印花税,这只是会计核算科目的调整,并没有改变印花税税前扣除的实质,根据财税字199548 号规定,印花税不能重复扣除。2 房地产企业土地增值税税收筹划及清算要点2.1 合
8、理推迟土地增值税清算时间,抢占先机在“营改增”的大环境下,房地产企业要想获取更多的利益,提高自身的市场竞争能力,就必须要有更多的选择。这就要求在清算前期,税务筹划工作要更系统化,要利用“全周期管控,税收筹划前置”等灵活的筹划手段在时间上占据优势,也就是对清算时点进行延迟,一定程度上降低企业的税负压力。否则如果没有做好前期工作,必然会大大增加房地产企业的税务负担,导致房地产企业经营成本风险增加,甚至进一步扩展,导致房地产企业产生无法估计的税务损失。在项目开发、销售过程中,企业应主动与税务机关取得联系。申报工作前,要对各个项目的缴纳税款进行横向对比,尽可能选择申报应补缴税款少的项目,延迟申报应补缴
9、税款多的项目,通过税务机关延缓申请清算时间。如此,房地产企业就可以达到税务局要求清算的目的,也可以减轻过度税务的压力。2.2 关注支付利息的不同所带来的纳税结果的差异,选择合理的贷款模式为了缓解“营改增”背景下的房地产企业税收负担,单纯延迟纳税期是远远不够的,还需在增加可扣除项的情况下,运用创造性的思路与方法来处理,也就是针对房地产企业税收负担的问题,根据利率差别的结余来办理放款,从而实现更好的税收策划。特别是随着“营改增”的逐渐推行,房地产企业要加强与金融机构的沟通,以便就土地增值税的纳税问题进行密切合作,并适时制定出双赢的政策,在土地增值税的纳税问题上取得一致意见,从而以最小的税负获得更高
10、的收益。如,在商业银行贷款利息扣除限额的限制下,与金融机构对绑定贷款的要求相配合,房地产企业可以根据实际进行税收筹划,从而降低房地产企业土地增值税税负。尤其是在签订借款合同时,注意严格按法律来确认借款人的主体资格,明确借款用途,对于房地产企业来说,则需要注明建设项目。一般来说,借款利率可以高于银行利率,但最高不得超过银行利率的 4 倍。若是在借款抵押上涉及不动产,则需要按照有关法律,到相关部门办理登记手续。在借款事项办理完成之后,需及时取得借款利息发票,检查发票印章、内容等是否合法,是否符合实际情况。若存在异议,则需要求重新开具发票,并按照 5%加计扣除金额孰高选择。2.3 深入分析土地增值税
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