2022中国房地产200强企业研究报告.pdf
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1、20222022年3月31日 中指研究院 目录 一、研究背景与目的.1 二、研究方法体系.1 三、主要研究成果.3(一)2022 中国房地产 101-200 强企业.3(二)企业整体发展特点分析.5 1销售额同比增长 6.8%,市场份额上升 0.2 个百分点至 9.4%.5 2把握城镇化发展机遇,因城施策紧抓差异化需求.5 3聚焦重点城市持续深耕,凭借自身区域优势多元拓储.8 4土地成本高企压缩利润空间,强管控提效率保增长.10 5持续践行企业社会责任,抗疫救灾彰显企业担当.13 6打造小而美优质房企,适度推进规模化发展.14 四、结语.17 研究主持:中指研究院 主要研究成员:莫天全、黄瑜、
2、刘水、古超、陶淑茹、陈星、王琳、彭澧丽、房金、陈兴邦、杨骁、蒋金丽、蔡佳良、居鑫源、赵磊磊、汪勇、张化学、丁晓、赵玉国、樊朋飞、薛建行、胡佳娜、李汶沄、李宁、黄雪、程宇、袁彬彬、石蕊、梁波涛、杨红霞、高院生、唐爽、唐轶、薛晴、朱丽芳、高小妹、朱柏润、杜垒、殷海军 1 中国房地产 200 强企业研究报告 2022 一、研究背景与目的 中指研究院自 2004 年以来开展中国房地产百强企业研究,已连续进行了十九年。研究组把握行业发展脉搏,深入揭示房地产企业经营规律,为促进房地产行业健康发展发挥了重要作用,相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。当前,统筹疫情防控和经济社会发展,
3、宏观经济稳中向好。坚持“房住不炒”定位实现“三稳”目标,维护房地产市场平稳健康发展。在新形势下,房地产企业应增强风险意识,强化经营管理水平,实现企业高质量的发展。在此背景下,房地产行业发展面临新形势,房地产企业应增强风险意识,强化经营管理水平,实现企业高质量的发展。为此,中指研究院在百强研究的基础上拓展研究 101-200 强企业群体,从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力,以更加宏大的视角延伸研究边界,扎实中国房地产百强企业研究。在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基础上,中指研究院进一步完善了研究方法和评价指标体系,
4、继续从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力,引导企业不断优化发展模式,推动行业健康、良性运行。中国房地产 101-200 强企业研究目的(1)通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究,发掘综合实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体;(2)通过系统研究,打造“中国房地产 101-200 强企业”品牌,提升企业知名度和影响力,推动房地产企业做强做好做大;(3)通过企业评价,鼓励企业为社会多做贡献,以营造行业重视社会责任的氛围,发挥房地产业作为国民经济重要支柱产业和重要民生行业
5、的作用。二、研究方法体系(一)标准和门槛值 中国房地产 101-200 强企业研究坚持以数据为依据,依照国际惯例设立如下筛选标准和门槛值:(1)依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为本次的研究对象;(2)按照国际惯例,对进入研究的企业给予一个门槛指标,确定近三年房地产业务销售额均值须达到 10 亿元或销售面积 10 万平方米为入选门槛值;(3)为了引导房地产开发企业做强做好做大,研究院鼓励以集团的名义参与;(4)符合上述 13 条,但是有严重拖欠工程款,或有重大偷漏税等违规行为问题的企业,取消评审资格。(二)评价指标体系 评价指标体系设立原则 2 中指研究院 2022 中国房地产 101-
6、200 强企业研究以 2019-2021 年度为研究时间段,涵盖 7 个二级指标 35 个三级指标,全面考量企业的综合实力。评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则:(1)企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前发展的双驱动力,规模经济的获取离不开高效率的经营管理,基于资金密集型特性,房地产企业只有在不断提高经营管理的运转效率,更好地实现资本的良性增值循环的基础上,才能稳健扩张规模。研究院采用销售额、销售回款率等指标,综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。(2)成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业,也是容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营在市场调整期往往带来资金链断裂的
7、巨大压力;而一旦市场向好,企业为补偿资本所承受的风险,又容易诱发提高房价、盲目囤地,进一步推高行业不确定性风险,增加企业的经营难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳健经营的前提下,注重短期财务风险的控制,处理好稳健经营与快速成长之间的关系,以维护整个行业的平稳健康发展。(3)盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利才能实现永续经营,研究院对房地产企业盈利能力的评价,将从净利润率等角度来进行,更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状况及成本控制水平。同时引导企业重视社会责任,积极构建和谐社会,并将其作为企业综合实力评价的重要内容。(4)融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地产
8、企业有着极其重要的意义,项目的获取、运营等环节都离不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析企业的融资实力,表现突出的企业其综合实力指数相应提高。评价指标体系 在 2022 中国房地产 101-200 强企业研究中,研究院根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则,全面客观地评价企业的综合实力。2022中国房地产101-200强企业评价指标体系总资产收益率净利润率净资产收益率净利润剔除预收账款的资产负债率净负债率短债长债比应付款占总负债比例经营现金流量净额现金短债
9、比速动比率筹资活动现金流入综合资金成本率新增银行授信额度绿色建筑认证面积慈善捐赠纳税额规模性指标盈利性指标运营效率指标融资能力指标稳健性指标成长性指标总资产净资产房屋竣工面积房屋销售面积经营性物业持有面积房地产业务收入房地产销售额净利润增长率土地储备规划总建筑面积新开工面积房屋销售面积增长率房地产业务收入增长率可变现货值总资产周转率销售回款率存货周转率三项费用率社会责任指标政策性住房新开工面积 3 中国房地产 200 强企业研究报告 2022(三)数据来源和复核 数据来源(1)房地产开发企业填报数据;(2)中房指数系统(CREIS)数据库;(3)房地产企业对外公布的信息(包括公司年报、企业网站
10、公布的信息和对外派发的宣传资料);(4)有关政府部门(包括建委、房管局和统计局等)的公开数据。数据复核 企业填报的数据须如实客观,同时研究院将对填报数据进行复核。(1)企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核;(2)通过税单复核企业经营收入及利润;(3)对收集的数据坚持交叉复核:通过各地房地产交易中心公开的项目交易情况复核企业提供的销售数据;通过统计局的企业直报数据进行交叉复核;对有疑问的数据研究院可要求进行现场复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。(四)计量评价方法(1)在研究方法上,为增加研究的严谨性,采用因子分析(Factor Analysis)的
11、方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手,在尽可能多地保留原始信息的基础上,用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和,并通过因子旋转,得到符合现实意义的公共因子,然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国房地产 101-200 强综合实力时,主要是计算各构成要素的相关矩阵,通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则,确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名,最后根据不同企业各个因子的得分及载荷矩阵,通过加权累加构成 2022
12、中国房地产 101-200 强综合实力指数。(2)企业按评价指标体系排序出现相同时,依照慈善捐赠数据确定排序;当上述累加计算又基本相同时,按西部、中部、东部排序确定。三、主要研究成果(一)2022 中国房地产 101-200 强企业 中指研究院依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则,运用因子分析法及相关数学模型,对 500 家房地产企业(集团)的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任感等进行深入地分析研究,科学计算出房地产企业综合实力指数,研究产生 2022 中国房地产 101-200 强企业。4
13、中指研究院“2022 中国房地产 101-200 强企业”名单 汇景控股有限公司 同信地产集团有限公司 北京首钢房地产开发有限公司 湖北省交通投资集团有限公司 重庆世纪金马实业(集团)有限公司 广东珠光集团有限公司 浙江国鸿新瑞房地产集团有限公司 景业名邦集团控股有限公司 上海永业企业(集团)有限公司 港龙(中国)地产集团有限公司 广州珠江实业集团有限公司 郑州地产集团有限公司 湖北省房地产投资集团有限公司 厦门轨道建设发展集团有限公司 民发实业集团有限公司 安徽中丞控股集团有限公司 重庆尚赏居地产集团有限公司 北京东亚新华投资集团有限公司 广东珑远投资集团有限公司 重庆贝蒙置地有限责任公司
14、北京科技园建设(集团)股份有限公司 信达地产股份有限公司 江苏龙信置业有限公司 武汉东湖高新集团股份有限公司 长春新星宇房地产开发有限责任公司 四川省景茂置业集团有限公司 上海浦东开发(集团)有限公司 上海大名城企业股份有限公司 成都万华房地产开发有限公司 重庆康田置业(集团)有限公司 中山市大信置业有限公司 深圳市中洲投资控股股份有限公司 上海升龙投资集团有限公司 上海宝华企业集团有限公司 中锐投资集团 湖南润和城实业有限公司 九颂山河集团有限公司 河北润江房地产开发有限公司 重庆两江新区置业发展有限公司 湖北省鄂旅投置业集团有限公司 郑州航空港兴港投资集团有限公司 贵州麒龙房地产开发集团有
15、限公司 上海城投置地(集团)有限公司 鸿荣源集团有限公司 重庆国瑞控股集团有限公司 广西云星集团有限公司 华远地产股份有限公司 上海新长宁(集团)有限公司 贵州宏立城集团有限公司 福州天福集团有限公司 恒达集团(控股)有限公司 复地(集团)股份有限公司 天誉置业(控股)有限公司 广西大都投资有限公司 河南东方今典房地产集团有限公司 安徽华地置业有限公司 四川万景融汇集团 广西荣和企业集团有限责任公司 威海威高房地产开发有限公司 深圳市天健房地产开发实业有限公司 北京中瑞恒基投资发展(集团)有限公司 天润控股有限责任公司 澳海集团 西安紫薇地产 中电光谷联合控股有限公司 上海华晟基业实业有限公司
16、 重庆昕晖房地产开发(集团)有限公司 上海实业城市开发集团有限公司 山湖海集团有限公司 广西中鼎文华实业集团有限公司 厦门安居控股集团有限公司 吉安浩城房地产有限公司 北京北方国建控股集团有限公司 上海港城开发(集团)有限公司 河南振兴房地产(集团)有限公司 中信泰富(中国)投资有限公司 山西建设投资集团有限公司 广西兴进实业集团有限责任公司 京能置业股份有限公司 百丰房地产开发集团有限公司 同昇集团 重庆飞洋控股(集团)有限公司 陕西金泰恒业房地产有限公司 大汉城镇建设有限公司 安徽置地集团有限公司 深圳市京基房地产股份有限公司 湖北三峡华翔集团有限公司 中奥地产 华安控股 泽科集团有限公司
17、 鸿升新置业集团有限公司 长沙房产(集团)有限公司 润达集团有限公司 武汉城投联合开发集团有限公司 河北中都房地产开发有限公司 金成房地产集团有限公司 北京泽信控股集团有限公司 四川和喜安筑置业集团有限公司 武汉恺德控股集团有限公司 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 5 中国房地产 200 强企业研究报告 2022(二)企业整体发展特点分析 1销售额同比增长 6.8%,市场份额上升 0.2 个百分点至 9.4%2021 年,全国商品房销售额为 18.2 万亿元,同比增长 4.8%,销售面积为 17.9 亿平方米,同比增长 1.9%。销售额与销售面积均创历史新高,实现了销售业绩的增长。2021
18、 年全国商品房销售呈现出先扬后抑的走势,上半年延续 2020 年末以来的市场热度,下半年政策效果显现,叠加部分企业债务违约导致购房者置业情绪回落,市场降温明显。图 1 中国房地产 101-200 强企业 2019-2021 年销售增长及市场份额情况 2021 年,中国房地产 101-200 强企业紧跟市场节奏变化,顺势而为主动调整战略把握主流需求,实现了销售业绩的稳定增长,销售总额 17085.7 亿元,同比增长 6.8%,较全国增速高 2.0 个百分点;市场份额为 9.4%,较上年上升了 0.2 个百分点。当前房地产市场调整态势仍在深化,随着全国市场情绪趋于稳定,部分基本面较强的城市逐渐企稳
19、,企业通过高杠杆、高负债实现高速发展、快速扩张的模式已接近尾声。从 2021 年 101-200 强代表房企的表现来看,区域深耕型房企实现了销售业绩的逆势增长。未来企业需要顺势而为,业务层面持续拓展新模式、产品层面端持续强化硬实力,从而实现高质量发展。2把握城镇化发展机遇,因城施策紧抓差异化需求 2021 年,101-200 强企业以二线、三四线为布局主战场,布局重心逐渐向高能级城市周边延伸,实现了销售业绩稳步增长。一方面,101-200 强代表企业销售额近九成来自二线与三四线城市,其中三四线城市与去年同期相比增幅最大。另一方面,居民收入提高与消费持续升级促进城镇居住需求的增长,首置、首改类产
20、品需求持续释放,100-200 强企业紧跟机遇升级产品线推出适销产品,销售规模再创新高。14340.316003.817085.7 10.9%11.6%6.8%9.0%9.2%9.4%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%020004000600080001000012000140001600018000200002019年2020年2021年单位:亿元销售总额(亿元)同比增速市场份额 6 中指研究院(1)紧跟城镇化推进步伐,聚焦城市群持续深耕 图 2 中国房地产 101-200 强代表企业 2020、2021 年各等级城市销售额分布 从城市等级分布来看,中国房地产 101-200
21、 强企业销售主要集中在二线与三四线城市。从 30 家代表企业重点项目销售情况来看,近九成销售来源于二线与三四线城市,其中二线城市占比 65.8%,与去年同期相比增长 4.1 个百分点,三四线城市占比 23.4%,与去年同期相比增长 6.1 个百分点。图 3 中国房地产 101-200 强代表企业 2020、2021 年各城市群销售额分布 从区域分布来看,中国房地产 101-200 强企业聚焦深耕城市群,持续扩大市场占有率,实现了销售业绩的稳步增长。从 30 家代表企业重点项目销售情况来看,长三角、粤港澳、京津冀、成渝和长江中游五大城市群是其销售额主要来源区域,贡献占比总计达 84.8%,占比较
22、 2020 年增长 4.5 个百分点。其中,长三角地区受益于疫情后供需两端支持性政策落地更早、区域内需求旺盛、市场复苏早,销售额依然占比最高,达到 49.5%;粤港澳地区中广州、深圳等地接连发布楼市调控新政,在调控政策影响下,虽然占比有所下降但仍是销售热点地区,2021 年销售额贡献率为 11.7%;京津冀地区城市群销售贡献率增长 1.5 个百分点至 8.7%。23.4%65.8%10.8%17.3%61.7%20.9%0%10%20%30%40%50%60%70%三四线城市二线城市一线城市2020年2021年44.2%17.4%7.2%7.2%4.3%19.7%49.5%11.7%8.7%6
23、.6%8.3%15.2%长三角粤港澳京津冀成渝长江中游其他2020 年 2021 年 7 中国房地产 200 强企业研究报告 2022(2)紧抓市场主流需求,打造具有当地特色的个性化产品 中国房地产 101-200 强企业加大首置类、首改类产品的推出比例,紧跟市场主流需求加速项目去化,保证销售业绩稳步增长。一方面,当前我国仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口 1100万以上,随着刚需的逐渐释放,首置类产品占比提升最大。另一方面,居民收入提高与消费持续升级促进改善型需求释放,首改类产品占比最高。图 4 中国房地产 101-200 强代表企业 2020、2021 年代表企业项目各面积段销售占
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