城市老旧小区停车难问题的对策.pdf
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1、 13 现代物业Modern Property Management随着社会和经济发展,我国城镇居民汽车保有量逐年上升,城市停车供需矛盾日益突出,停车难成为城市管理难题,城市老旧小区情况尤甚。如何解决老旧小区停车难的问题,刻不容缓。老旧小区停车难已见诸报章,专门的学术研究尚不多见。而相关的研究,如城市整体停车难的纾解之道,国外成果颇多,如美国的城市中心停车城市停车指南等专著,提出诸多建议。1本文主要从法律层面探讨老旧小区的停车难的问题。一、城市老旧小区停车难之现状本文所说的小区与常说的社区,有时存在重合之处,但社区比小区的范围广,小区是基于同一开发商开发、由多幢楼宇组成的空间。老旧小区停车难是
2、指这些开发时间早、设施陈旧的小区,大多数或因没有实行封闭管理,又或没有提前设计停车位,从而导致车位无法满足业主停车需要的状态。小区停车涉及区分物权的法律规定。如果停车位属于个人所有,则属于专有物权;如果停车位设立在业主公共空间,则属于共有物权。而停车难主要归因于停车空间短缺,或者规划不合理。物业管理条例的某些规定涉及老旧小区的改造及停车问题,如“物业的共用设施设备”应当在物业管理区域划分时被充分考虑。又如,业主大会应制定共用物业和共用设施设备使用的规章制度。小区内停车位应属于小区的公共设施设备的一部分。许多地方人大和政府,针对城市停车难问题专门进行地方立法,其中部分内容就涉及老旧小区的改造。因
3、此,解决小区停车难是一个法律问题。停车位是指一个能够容纳车辆停放的单元位置和空间。停车位是小区的配套设施,具有“物”性,但它可与住宅建筑相分离,不是从物,具有独立性。同样,小区停车位不是添附物。小区停车位涉及私有产权,还涉及公共管理。作为物权的小区停车位,可能归个人所有,也可能是公共所有。从城市整体而言,小区停车是城市管理的一部分,是公共产品的有机构成。小区停车位分为地面和地下两种。首先,地上停车位或者是规划中的停车位,或者是占用小区公共道路划线的停车位。地上规划的停车位的产权往往归开发商,可租可售可赠;占用小区公共道路划线的停车位,属业主共有。其次,地下停车位设在建筑的底层或半地下停车场,2
4、又细分为归开发商的规划车位、业主共有的非规划停车位、人防工程停车位,后者由开发商出租给业主使用,但没有产权。老旧小区没有停车位,或者停车位有限,这必然与小区居民购车数量急升产生矛盾,从而产生停车难题。据公安部交管局发布的数据,2022年1月份全国机动车保有量3.95亿辆。以广东省中山市为例,至2021年11月底,中山市机动车保有量达168万辆。其中,中山市主城区机动车停车需求量达到33万辆,但停车位仅有21万个。我国住建部发布的城市停车设施规划导则要求城市机动车停车位供给总量是机动车保有量的1.11.3倍。可见我国小区特别是老旧小区停车位的供需极其不平衡。城市老旧小区停车难问题的对策 欧金龙(
5、广东玮德律师事务所,广东 中山 5 2 8 4 0 0)摘 要:随着居民汽车拥有量急剧增加,城市老旧小区缺少车位从而产生停车难问题。实行老旧小区改造可以增加车位供给,但小区改造涉及物权,并且法律并未对形式多样的停车位权属进行明确规定。城市老旧小区难以改造,存在以下难题:一是业主意见难以统一;二是产权复杂;三是业主自治组织缺位;四是经费不足;五是私权与公权冲突。城市老旧小区停车难问题的对策有:一是细化法律规定;二是完善业主自治组织和管理;三是将小区改造纳入行政管理系统;四是将小区停车与城市停车管理系统联动。关键词:老旧小区;停车难;对策;物权 作者简介 欧金龙(1984-),男,广东信宜人,理学
6、学士,广东玮德律师事务所主任,研究方向:民商法。14 行业研究 Industry Research二、城市老旧小区改造存在的难题既然供给不足,那么提供充足的车位不就可以解决问题了吗?对于新小区而言,这个方案是可行的。然而,对于必然涉及改造的老旧小区而言,诸多存在的难题让停车难未能妥善解决。(一)业主意见难以统一要在老旧小区增加车位的供给,必然需要小区改造。改造涉及经费,并且涉及公共产权,部分涉及私人专有产权,必须经过业主的同意。当改造小区涉及众多业主,大家意见就难以达成一致。老旧小区大部分居民都是老人,他们没有改造意愿;即使是年轻业主对于小区改造的参与度也不高。许多小区的管理工作往往被动地接受
7、街道办或居委会的劝说。究其原因,我国小区业主对小区自治的参与机制和途径极不完善。目前我国的小区治理尚未建立完善制度,缺乏政策和指导流程的支持;物业管理企业越俎代庖,小区管理工作的任意性极强。因此,业主对于停车难与自身利益、全体居民利益、城市管理的关系没有进行系统思考,没有进行改造的动力。(二)产权复杂时代久远、法律变迁等原因,某些老旧小区存在不同的产权单位,甚至一幢楼房分属不同的产权单位;许多老旧小区是开放式的,贯穿期间的道路归属问题导致业主权益和公共利益发生冲突。假如改造老旧小区之后,对新增建筑的归属权,同样没有明确规定。复杂的产权使老旧小区改造难以形成统一规划方案。(三)业主自治组织缺位业
8、主大会和业主委员会是小区业主自治组织,民法典物业管理条例对此均有规定。现实情况是,业主大会和业主委员会根本没有组织起来,被物业管理公司所取代。即使存在自治组织,也常常形如虚设,没法真正发挥作用,导致许多工作无法开展。而小区增设停车位等改造,依法非经自治组织同意不能够开展和落实。(四)经费不足老旧小区改造是一项大工程,所费甚巨。首先,改造是业主私权的行使,费用先由业主承担。业主经过投票才能决定是否出钱,即使同意改造,业主又不愿意出大费用。其次,即使老旧小区改造被纳入政府的惠民政策,可获得政府部分经费支持,但是后续改造和维护,所费也不少,政府财政不能长期支持。当然,老旧小区可以引入社会资本参与,由
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