城市老旧小区停车难问题的对策.pdf

13 现代物业Modern Property Management随着社会和经济发展，我国城镇居民汽车保有量逐年上升，城市停车供需矛盾日益突出，停车难成为城市管理难题，城市老旧小区情况尤甚。如何解决老旧小区停车难的问题，刻不容缓。老旧小区停车难已见诸报章，专门的学术研究尚不多见。而相关的研究，如城市整体停车难的纾解之道，国外成果颇多，如美国的城市中心停车城市停车指南等专著，提出诸多建议。1本文主要从法律层面探讨老旧小区的停车难的问题。一、城市老旧小区停车难之现状本文所说的小区与常说的社区，有时存在重合之处，但社区比小区的范围广，小区是基于同一开发商开发、由多幢楼宇组成的空间。老旧小区停车难是指这些开发时间早、设施陈旧的小区，大多数或因没有实行封闭管理，又或没有提前设计停车位，从而导致车位无法满足业主停车需要的状态。小区停车涉及区分物权的法律规定。如果停车位属于个人所有，则属于专有物权；如果停车位设立在业主公共空间，则属于共有物权。而停车难主要归因于停车空间短缺，或者规划不合理。物业管理条例的某些规定涉及老旧小区的改造及停车问题，如“物业的共用设施设备”应当在物业管理区域划分时被充分考虑。又如，业主大会应制定共用物业和共用设施设备使用的规章制度。小区内停车位应属于小区的公共设施设备的一部分。许多地方人大和政府，针对城市停车难问题专门进行地方立法，其中部分内容就涉及老旧小区的改造。因此，解决小区停车难是一个法律问题。停车位是指一个能够容纳车辆停放的单元位置和空间。停车位是小区的配套设施，具有“物”性，但它可与住宅建筑相分离，不是从物，具有独立性。同样，小区停车位不是添附物。小区停车位涉及私有产权，还涉及公共管理。作为物权的小区停车位，可能归个人所有，也可能是公共所有。从城市整体而言，小区停车是城市管理的一部分，是公共产品的有机构成。小区停车位分为地面和地下两种。首先，地上停车位或者是规划中的停车位，或者是占用小区公共道路划线的停车位。地上规划的停车位的产权往往归开发商，可租可售可赠；占用小区公共道路划线的停车位，属业主共有。其次，地下停车位设在建筑的底层或半地下停车场，2又细分为归开发商的规划车位、业主共有的非规划停车位、人防工程停车位，后者由开发商出租给业主使用，但没有产权。老旧小区没有停车位，或者停车位有限，这必然与小区居民购车数量急升产生矛盾，从而产生停车难题。据公安部交管局发布的数据，2022年1月份全国机动车保有量3.95亿辆。以广东省中山市为例，至2021年11月底，中山市机动车保有量达168万辆。其中，中山市主城区机动车停车需求量达到33万辆，但停车位仅有21万个。我国住建部发布的城市停车设施规划导则要求城市机动车停车位供给总量是机动车保有量的1.11.3倍。可见我国小区特别是老旧小区停车位的供需极其不平衡。城市老旧小区停车难问题的对策 欧金龙（广东玮德律师事务所，广东 中山 5 2 8 4 0 0）摘 要：随着居民汽车拥有量急剧增加，城市老旧小区缺少车位从而产生停车难问题。实行老旧小区改造可以增加车位供给，但小区改造涉及物权，并且法律并未对形式多样的停车位权属进行明确规定。城市老旧小区难以改造，存在以下难题：一是业主意见难以统一；二是产权复杂；三是业主自治组织缺位；四是经费不足；五是私权与公权冲突。城市老旧小区停车难问题的对策有：一是细化法律规定；二是完善业主自治组织和管理；三是将小区改造纳入行政管理系统；四是将小区停车与城市停车管理系统联动。关键词：老旧小区；停车难；对策；物权 作者简介 欧金龙（1984-），男，广东信宜人，理学学士，广东玮德律师事务所主任，研究方向：民商法。14 行业研究 Industry Research二、城市老旧小区改造存在的难题既然供给不足，那么提供充足的车位不就可以解决问题了吗？对于新小区而言，这个方案是可行的。然而，对于必然涉及改造的老旧小区而言，诸多存在的难题让停车难未能妥善解决。（一）业主意见难以统一要在老旧小区增加车位的供给，必然需要小区改造。改造涉及经费，并且涉及公共产权，部分涉及私人专有产权，必须经过业主的同意。当改造小区涉及众多业主，大家意见就难以达成一致。老旧小区大部分居民都是老人，他们没有改造意愿；即使是年轻业主对于小区改造的参与度也不高。许多小区的管理工作往往被动地接受街道办或居委会的劝说。究其原因，我国小区业主对小区自治的参与机制和途径极不完善。目前我国的小区治理尚未建立完善制度，缺乏政策和指导流程的支持；物业管理企业越俎代庖，小区管理工作的任意性极强。因此，业主对于停车难与自身利益、全体居民利益、城市管理的关系没有进行系统思考，没有进行改造的动力。（二）产权复杂时代久远、法律变迁等原因，某些老旧小区存在不同的产权单位，甚至一幢楼房分属不同的产权单位；许多老旧小区是开放式的，贯穿期间的道路归属问题导致业主权益和公共利益发生冲突。假如改造老旧小区之后，对新增建筑的归属权，同样没有明确规定。复杂的产权使老旧小区改造难以形成统一规划方案。（三）业主自治组织缺位业主大会和业主委员会是小区业主自治组织，民法典物业管理条例对此均有规定。现实情况是，业主大会和业主委员会根本没有组织起来，被物业管理公司所取代。即使存在自治组织，也常常形如虚设，没法真正发挥作用，导致许多工作无法开展。而小区增设停车位等改造，依法非经自治组织同意不能够开展和落实。（四）经费不足老旧小区改造是一项大工程，所费甚巨。首先，改造是业主私权的行使，费用先由业主承担。业主经过投票才能决定是否出钱，即使同意改造，业主又不愿意出大费用。其次，即使老旧小区改造被纳入政府的惠民政策，可获得政府部分经费支持，但是后续改造和维护，所费也不少，政府财政不能长期支持。当然，老旧小区可以引入社会资本参与，由投资方在一定期限内获得收益，期满之后再交由业主共同管理。但是，政府、投资方、业主三方现在还没有形成良好的协商机制，社会资本进入老旧小区改造时机尚未成熟。（五）私权与公权冲突大部分老旧小区是开放式的，几幢大楼被道路分隔开来，有的道路归属于市政管理。在建造之初，道路本属于业主共有部分，因交通管理缘故成为城市道路，这种做法符合2016年国务院提出的“实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用”的做法。除了通行之外，道路两旁可以划线停放车辆。这种状况说明产权复杂，更突显了停车难的问题。小区居民和外来居民在开放式老旧小区内随意停放车辆，经常发生交通阻塞、占用车位等现象，导致停车难上加难。三、城市老旧小区停车难问题的对策（一）细化法律规定民法典规定车位“首先满足业主需要”。现实生活中，开发商因将大量停车位向非小区业主出售，与业主产生诉讼的案件不在少数。业主一开始不购买，后来想购买时发现停车位已被非业主购买，这种情况是否符合“满足业主需要”，法律并无具体标准，从而产生纷争。同时，房屋与车位分开销售，导致已卖房的前业主依然占有车位，这种情况如何“满足业主需要”？如业主出售住房，其车位必须出售给其他业主，或由物业服务企业、业主委员会回购，转为共有车位，又或者由他们回购后再转让给其他业主。这是值得讨论的主题，但需要法律明确规定。民法典规定停车位的权属可以由当事人约定，但在没有约定或约定不明确时，是否为了保护业主权益，推定地下停车位归业主共有。3同时，地下停车位具有多种形式，特别是对于防空车位，法律仍然有进一步完善空间，应将防空车位纳入共有物权，在其空闲时业主均可停车，可以通过收取管理费方式进行资源调配。同时要尽快完善停车位的不动产登记制度。2019年自然资源部关于城镇住宅小区地下车位（库）确权登记若干问题的意见（征求意见稿）向公众公开征求意见，登记制度对车位的定纷止争有积极作用。4上述内容有待法律细化规定，让大家有法可依。（二）完善业主自治组织和管理城市老旧小区为增加停车位而进行改造，大概率在共有物权的空间中进行，这必然涉及业主的民主决策，必然由业主大会和业主委员会依法定程序进行。然而，许多老旧小区没有业主自治组织，或者只有长期存在的前期物业管理合同，即使成立了业主委员会也形同虚设。究其原因，除了法律不够完善外，法律运作没有系统性，缺乏监督。相比之下，据我国香港的物业管理条例，业主管理机构十分完善，且运作行之有效，因为若建筑物发生外墙 15 现代物业Modern Property Management剥落等不利情况，全体业主需共担责任，故而业主负责地管理物业。这当然与完善的法律制度密不可分。完善业主自治组织，首先明确业主大会和业主委员会的法律地位，赋予其独立的法律地位，或是独立法人，或是其他组织。其次规定业主对建筑物事故所应承担的责任，要求业主通过自治组织进行有效管理。再者规定有关行政机关对业主自治组织的设立、运作、担责进行系统监督。最后理顺业主自治组织与物业管理企业的关系，切实保证小区事务得到有效管理。有了这些举措，才能让老旧小区的停车难问题得到关注和解决。（三）纳入行政管理系统 城市老旧小区停车难，不仅仅是业主的问题，还是地方政府行政管理的问题。因此，解决这个难题应着眼于大局，将其纳入地方行政管理系统。首先，地方立法提供专项规定，解决城市停车难，进而解决老旧小区的停车难。2019年广东省中山市出台中山市停车场条例，为解决停车难率先垂范。针对老旧小区的改造作出更细致的规定，无疑是值得期待的。其次，城市老旧小区为解决停车难而改造，是一个系统工程，牵涉诸多环节。改造老旧小区、设立停车场，需要各个行政管理部门分工合作，互相配合，否则举步维艰。各个环节自然涉及至各种细则、程序，均要求地方政府明确相关规定。其三，老旧小区改造停车场或增设停车位，要符合城市规划要求。如将小区由开放式转为封闭式，小区的通道虽然属于共有物权，但是没有得到规划管理部门的批准，不得擅自改造。最后，老旧小区改造之后，需要对停车场或停车位实行收费，同样需经行政管理部门批准、备案。因此，地方政府应重视老旧小区改造，实施专项治理，制定系统性细则，由不同行政管理机关互相配合，互相支持，让改造有序进行。（四）与城市停车管理系统联动老旧小区空间狭小，设施陈旧，即使改造成功，不一定能满足全体业主的停车需求。而小区停车是城市停车管理系统的一个分支，要解决老旧小区的停车难，要将其与城市停车管理系统联动，才能行之有效。以广州市为例，广州市规划局自2002年开始研究全城的停车系统，有效地缓解停车难问题。首先是采取大数据方法，运用“数字化管理”，建设一个统一的停车信息服务平台，根据全市停车场实际情况，为市民提供停车信息，解决车位错配现象，提高停车场使用效率。其次是增建112个公共停车场，提供3.28万个停车位。因此，业主首先在小区内停车；其次在小区周围道路旁划定停车位停车；最后在城市公共停车场停车。多元停车方式作为老旧小区停车的补充，切实解决停车难问题。四、小结解决城市老旧小区停车难题是改善城市环境的难点之一。问题并非是无解的方程式，目前已有成功案例值得借鉴。除了进行地方立法之外，广东省中山市多个老旧小区着手改造，并取得成功。譬如，建成于1988年的华佗新村、富荣花园是开放式、无物业管理的老旧小区，经业主大会同意，两个小区合并进行改造，实行“社区物业自治”管理，将原有80个停车位扩容至400多个。其做法首先是收集业主资料，为建设智能停车场做准备；其次是筹集改造资金，先行制定方案和收费标准，将众筹基金作转化为参与者一年的停车费，并给予每天3元的停车优惠。该计划获得七成以上的业主支持。同时，小区与附近公司签订协议，将白天错峰时间里的小区车位租赁给公司使用，从而募集到更多资金。最后是利用筹集到的资金，陆续安装智能停车系统、监控摄像头，实施封闭式收费停车，根据业主、租客、外来车辆的不同类别，对停车进行分类管理，基本解决了小区的停车难题。值得注意的是，城市老旧小区停车难的治理，除了业主之外，还需要政府和社会各界共同参与，齐抓共管。同时，培养市民绿色出行习惯，养成低碳理念。探索社会民营资本投资老旧小区改造的机制，利用多方力量，保证改造可行可控。5此外，与时俱进，要将大数据、智能技术嵌入老旧小区改造，实现停车“数字化管理”，6还可以引入升降横移式立体车库，高效利用空间。参考文献：1苏奎,郑喜双,招玉华.美国旧金山停车管理的浮动价格制分析J.综合运输,2014(09).2张云辰.住宅小区地下停车位权属争议问题研究J.法制博览,2019（28）.3薛正,王德洁等.住宅小区车库、车位权属问题研究J.法制博览,2020（04）.4李烨红，余向阳，袁进平.商品房住宅小区停车位权属问题探微以民法典时代的逻辑规范展开J.山东法官培训学院学报，2020（06）.5杨国墉.政府、市场“手拉手”解决小区停车难J.中国财政,2018(11).6 陈 选 滨.智 慧 停 车 未 来 在 哪？J .城 市 开发,2021(07).