DB4301∕T 002-2022 商务楼宇服务等级划分规范(长沙市).pdf
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1、ICS 03.080.01CCS A 104301长长沙沙市市地地方方标标准准DB4301/T0022022商务楼宇服务等级划分规范Standard for the service level division of office building2022-06-27 发布2022-07-20 实施长沙市市场监督管理局长沙市市场监督管理局发 布DB4301/T0022022I目次前言.II引言.III1 范围.12 规范性引用文件.13 术语和定义.14 总则.25 总体要求.36 评价体系.3附录A(规范性)商务楼宇服务等级划分评分表.4附录B(资料性)商务楼宇智能化系统配置参照表.23DB
2、4301/T0022022II前言本文件按照 GB/T 1.12020标准化工作导则第 1 部分:标准化文件的结构和起草规则的规定起草。本文件由长沙市发展和改革委员会提出并归口。本文件起草单位:长沙市楼宇经济促进会、湖南省质量和标准化研究院、长沙城发恒伟置业有限公司、湖南水清木华物业管理有限公司、长沙耀达楼宇经济发展有限公司。本文件主要起草人:郑祥、盛立新、黄维、薛继武、杨荧艳、肖卓、尹潜、胡彬彬。DB4301/T0022022III引言楼宇经济是反映一座城市综合经济实力、现代产业体系水平、服务业集聚程度的重要标志,也是衡量城市经济发展水平的重要指标。建立推动楼宇经济发展的地方标准体系,开展楼
3、宇经济服务标准化工作,有利于促进楼宇经济发展方式由高速度增长向高质量发展转变,引领楼宇经济转型升级、提质增效,使楼宇经济成为引领和推动我市经济高质量发展的重要引擎。商务楼宇服务等级划分规范以我市行政区域范围内既有商务楼宇为载体,坚持以人为本、绿色、智能、高效等楼宇经济先进发展理念。以楼宇硬件及配套、物业服务和公共服务促进楼宇资产的保值增值,以及楼宇空间的充分利用、高效使用为目标,将物业服务、绿色环保、健康安全、楼宇智慧化、资产管理等重要指标纳入标准中,为楼宇投资者、楼宇业主和楼宇入驻企业提供高质量的专业服务。从商务楼宇的物理空间属性、业权属性、载体属性、服务属性、社会与经济效益属性五大指标来确
4、定等级,每项要素均有与之对应的要求,等级从高到低依次划分为七星顶级、六星超甲级、五星甲级、四星标准级四个等级。制定地方商务楼宇服务等级划分的标准化体系,形成商务楼宇服务等级划分的长效运行机制,将为我市提升楼宇服务质量、分类引导培育、规范行业秩序、推动楼宇经济高质量发展提供依据。DB4301/T00220221商务楼宇服务等级划分规范1范围本文件规定了商务楼宇服务等级划分的总体要求、评价体系和评分要求。本文件适用于长沙市行政区域范围内的商务楼宇服务等级划分。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注
5、日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB/T 10001.1-2012 公共信息图形符号第1部分:通用符号GB/T 10001.9-2021 标志用公共信息图形符号第9部分:无障碍设施符号GB/T 15566(所有部分)公共信息导向系统 设置原则与要求GB/T 18883-2002 室内空气质量标准GB/T 18973-2016 旅游厕所质量等级的划分与评定GB/T 39066-2020 楼宇经济术语GB/T 39067-2020 商务楼宇公共服务规范GB/T 39069-2020 商务楼宇等级划分要求GB 50016-2014 建筑设计防火规范GB 50034-201
6、3 建筑照明设计标准GB 50118-2010 民用建筑隔声设计规范GB 50314-2015 智能建筑设计标准GB/T 50378-2019 绿色建筑评价标准GB 50763-2012 无障碍设计规范GB/T 51161-2016 民用建筑能耗标准GB 5768.2-2022 道路交通标志和标线 第2部分:道路交通标志3术语和定义GB/T 39066、GB/T 39069 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。3.1商务楼宇 office building为商务办公活动提供空间、设施及配套服务的建筑。DB4301/T00220222来源:GB/T 390662020,2.13.2室内净高 i
7、nterior clear height从楼、地面面层(完成面)至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。来源:GB/T 390692020,3.23.3入驻率 occupancy rate楼宇中已出租且投入使用面积占可出租的面积的百分比。来源:GB/T 390662020,2.103.4商务服务设施 business service facilities指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。3.5生活服务设施 life service facilities指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。4总则4.1等级划分商务楼宇等级从高到低依次划分为
8、七星顶级、六星超甲级、五星甲级、四星标准级;等级越高,表示商务楼宇的硬件设施设备、物业服务品质、经济贡献越好。4.2等级评价参评商务楼宇等级划分应按评价总分确定,各商务楼宇等级对应的要求应符合表 1 的规定,商务楼宇智能化系统配置参照附录 B。表 1商务楼宇等级对应要求商务楼宇等级办公建筑面积室内净高业权评分七星顶级不少于 80000 不低于 3.0m单一业权,业主持有量为100%不低于 950 分六星超甲级不少于 50000 不低于 2.9m业权相对集中,最大业主持有量不低于 50%不低于 900 分五星甲级不少于 30000 不低于 2.7m/不低于 850 分四星标准级不少于 20000
9、 不低于 2.6m/不低于 750 分DB4301/T002202235总体要求商务楼宇坐落在长沙市行政区域范围内,有明确的产权归属,并符合以下要求:a)已完成竣工验收和备案工作,且投入使用满一年;b)具有突发事件处置的应急预案,并具备相应处置能力,连续两年内(新建商务楼宇投入使用一年内)无重大安全责任事故;c)具备完整合规的建设、设计图纸及文件资料档案;d)无负面新闻,行业信用评价良好;国家企业信用信息公示系统和信用中国(湖南长沙)平台无失信纪录,申请主体社会信用信息良好。6评价体系6.1评价方法申请方应在评价时提交相应的分析、测试报告以及相关文件,并对所提交资料的真实性和完整性负责。评价机
10、构应对申请方提交的资料进行审查和实地考察,出具评价报告,确定等级。6.2评价指标商务楼宇评价指标如下:a)评价指标由商务楼宇区位与周边配套、业权状态、硬件设施、物业与运营服务、社会贡献与经济效益 5 大类评价指标组成,分值设定见表 2;b)对于参评商务楼宇应按本文件全部评价条文逐条对相应的评价指标进行评分。表 2商务楼宇评分项的分值设定总分值评价指标分值设定区位与周边配套业权状态硬件设施物业与运营服务社会贡献与经济效益1000 分100 分50 分200 分350 分300 分6.3评分要求各项指标的具体评分要求见附录 A。DB4301/T00220224AA附录A(规范性)商务楼宇服务等级划
11、分评分表表 A.1-表 A.5 分别对应 5 大类评价指标的评分要求。表 A.1区位与周边配套评分表(100 分)序号评价类别评价指标评分标准标准分值 评分1地理区位(20 分)功能区位条件(10 分)城市商务中心,商务气氛浓厚,例如:CBD10城市商业聚集区,核心商圈,例如:市级商业中心8城市交通完善便捷成熟商业区,例如:区级商业中心6城市科研信息产业聚集区,例如:高新技术集聚区4区位功能特点a(10 分)金融、高端服务业建筑聚集区10商务写字楼聚集区8大型综合零售商业建筑聚集区6一般商业、服务业建筑聚集区42交通配套(60 分)道路交通(10 分)周边交通路网发达,临城市快速路和城市主干道
12、(主线双向六车道)10临城市主干道(主线双向六车道),交通便利6临城市次干道(主线双向四车道),方便到达3轨道交通(10 分)地铁上盖物业或距离轨道交通枢纽站点步行距离 200m 内10距离轨道交通枢纽站点步行距离 500m 以内6距离轨道交通枢纽站点步行距离 1000m 以内3城市公交(10 分)距离 100m 内设有公交站点,且有公交线路 5 条及以上10距离 300m 内设有公交站点,且有公交线路 5 条及以上6距离 500m 内设有公交站点,且公交线路有 5 条及以上3铁路交通(10 分)距离铁路交通枢纽站点(高铁站、火车站)10km 内10距离铁路交通枢纽站点(高铁站、火车站)15k
13、m 内6距离铁路交通枢纽站点(高铁站、火车站)20km 内3a区位功能特点指楼宇周边 1km 范围内聚集区的功能特点。DB4301/T00220225表 A.1 区位与周边配套评分表(100 分)(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值 评分2交通配套(60 分)高速公路(10 分)距离最近的高速公路收费站 10km 内10距离最近的高速公路收费站 15km 内6距离最近的高速公路收费站 20km 内3航空交通(10 分)距离机场 20km 内10距离机场 30km 内6距离机场 40km 内33周边配套(20 分)商务服务设施b(10 分)200m 范围内商务服务设施不少于 6 项1020
14、0m 范围内商务服务设施不少于 4 项6400m 范围内商务服务设施不少于 4 项3生活服务设施c(10 分)200m 范围内生活服务设施不少于 6 项10200m 范围内生活服务设施不少于 4 项6400m 范围内生活服务设施不少于 4 项3b商务服务设施指满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。其中,周边配套设施如金融网点、会议服务中心、医院、大型超市/商场、星级酒店或商务酒店;楼内及附属建筑中配套设施如服务前台、共享会议室、快递服务专区等。c生活服务设施指满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。其中,周边配套设施如餐饮、超市、咖啡厅、便利店、洗衣店、娱乐设
15、施或健身中心、图书馆等;楼内及附属建筑中配套设施如快员工餐厅、楼宇党群服务站/中心或政企服务站、图书角、外卖/快递服务专区等。DB4301/T00220226表 A.2业权状态评分表(50 分)序号评价指标评分标准标准分值评分1楼宇产权(50 分)单一产权,只租不售,业主持有量a为 100%50产权相对集中,最大业主持量不低于 50%30产权相对分散,最大业主持有量为 30%(含)-50%20产权分散,最大业主持有量为 10%(含)-30%10a业主持有量指业主持有办公用房产权建筑面积占全部办公用房产权建筑面积的百分比。DB4301/T00220227表 A.3硬件设施评分表(200 分)序号
16、评价类别评价指标评分标准标准分值评分1建筑规模(10 分)办公建筑面积(5 分)80000 及以上550000(含)-80000 430000(含)-50000 330000 以下1建筑高度(5 分)250m 及以上5200m(含)-250m4100m(含)-200m3100m 以下12建筑设计(20 分)标准层面积(5 分)2500 及以上52000(含)-2500 41500(含)-2000 31500 以下1室内净高a(10 分)不低于 3.0m10不低于 2.9m6不低于 2.7m3不低于 2.6m1建筑设计奖项(5 分)建筑设计获得国际、国内知名权威设计大奖53交付标准(10 分)办
17、公区原始交付标准(5 分)白墙、吊顶、网络地板(每有一项得 1 分,最多得 3 分)3可根据客户需求提供定制化装修装饰服务2网络地板配置(5 分)工作空间可灵活布局,且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口,设置架空地台,且高度不低于 12cm5工作空间可灵活布局,且在每一工作区域中可获得电源、通信、网络等终端接口,设置架空地台,且高度不低于 10cm3a室内净高详见本文术语和定义的 3.2,有差异的取 5 个楼层平均值。DB4301/T00220228表 A.3硬件设施评分表(200 分)(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分4电梯设施(30分)单梯服务面积(10 分)国际
18、知名品牌电梯,每部客梯(不含消防梯、货梯、转换梯)服务面积不超过 4000,电梯轿厢净高不低于 2.8m10国际知名品牌电梯,每部客梯(不含消防梯、货梯、转换梯)服务面积不超过 4500 6国内知名品牌电梯,每部客梯(不含消防梯、货梯、转换梯)服务面积不超过 5000 3电梯配置(5 分)有智能梯控管理系统2设有停车场与大堂的独立转换电梯1客货梯分离,货梯不少于 1 部,可容纳担架的专用或兼用的无障碍电梯不少于 1 部1消防电梯数量符合 GB/T50016-2014 的规定1电梯载重(5 分)单梯载重 1600kg 及以上5单梯载重 1200kg(含)-1600kg3单梯载重 1200kg 以
19、下1电梯速度设置(5 分)电梯高、低速度与分区布局合理,采取合理管控措施;最高梯速 6m/s 及以上,电梯平均到站间隔时间不超过 30s5电梯高、低速度与分区布局合理,采取合理管控措施,最低梯速不低于3m/s,电梯平均到站间隔时间不超过 40s3电梯高、低速度分区布局合理,采取合理管控措施,电梯平均到站间隔时间超过 40s1运载效率(5 分)高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 15%5高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 12%3高峰期 5min 内运客量不少于楼内总人数的 10%15大堂设施(15分)大堂空间(5 分)大堂规模与建筑规模协调匹配,空间独立,导向明确,出入便捷
20、,大堂室内净高不低于 10m5大堂规模与建筑规模协调匹配,空间相对独立,空间导向明确,出入便捷,大堂室内净高不低于 8m3大堂规模与建筑规模协调匹配,空间相对独立,空间导向明确,出入便捷,大堂室内净高不低于 6m1大堂空调(5 分)大堂空调采取单独供暖/供冷方式5大堂空调采取集中供暖/供冷方式3DB4301/T00220229表 A.3硬件设施评分表(200 分)(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分5大堂设施(15 分)大堂装修品质(5 分)地面镶铺大理石、花岗岩等天然石材,墙面贴大理石、花岗岩等天然石材或者高级墙纸,柱包大理石、花岗岩等天然石材,高档吊顶5地面镶铺人造石材,墙面贴人
21、造石材或者普通墙纸,柱包人造石材,普通吊顶3地面镶铺瓷砖,墙面贴瓷砖或高级抹灰,柱包瓷砖,无吊顶16空调及新风设施(15 分)空调设备(5 分)采用四管制风机盘管中央空调系统或 VRV 系统等先进设备和应用技术5采用二管制风机盘管中央空调系统或 VAV 系统等较为先进设备和应用技术3采用知名品牌中央空调系统1机房预留(2 分)预留机房位置,提供机房冷却水及单独电源2预留机房位置,提供风冷机组室外机位及电源1空调系统(3 分)租户能根据自我要求调节室内温度,并装有分户分区计量装置3租户能根据自我要求调节室内温度,并装有分区计量装置1新风系统(5 分)新风量供应每人不低于 50m/h5新风量供应每
22、人不低于 40m/h3新风量供应每人不低于 30m/h17停车场设施(30 分)内部交通(5 分)商务楼宇内部场地交通组织以“人车分流”、“客货分流”、“后勤与客户分流”原则,且人行道与车行道有效隔离,货流交通隐蔽,道路交通标识符合 GB/T5768.2-2022 的规定,停车场干净整洁,指引清晰5商务楼宇内部场地交通组织以“人车分流”原则,且人行道与车行道有效隔离,道路交通标识符合 GB/T5768.2-2022 的规定,停车场干净整洁,指引清晰3机动停车位配置(10 分)每 100-200(含)办公建筑面积提供一个车位10每 200-300(含)办公建筑面积提供一个车位6每 300-400
23、(含)办公建筑面积提供一个车位3访客车位配置(3 分)配备的访客停车位数量不低于总停车位 20%3配备的访客停车位数量不低于总停车位 10%1DB4301/T002202210表 A.3硬件设施评分表(200 分)(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分7停车场设施(30分)停车场配置(7 分)每 100 个停车位设置不少于 1 个无障碍停车位2设有非机动车指定停车区域2停车场出入口有自动识别系统、停车位数量显示系统1有智能车位引导系统1有反向寻车系统1新能源汽车充电桩配置(5 分)设置有新能源汽车充电桩,且占总车位数的比率不低于 10%5设置有新能源汽车充电桩,且占总车位数的比率不低于
24、 5%3设置有新能源汽车充电桩,且占总车位数的比率低于 5%18便利设施(11 分)无障碍设施及标识标志(6 分)在大堂主要出入口有无障碍通道,无障碍标示标牌清楚且位置明显2在电梯间、卫生间、停车场等位置设置无障碍设施,无障碍系统完整连贯,无障碍设计符合 GB 50763-2012 的要求2商务楼宇各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示,各类公共信息图形符号及导向系统应符 GB/T15566-2020、GB/T10001.1-2012、GB/T10001.9-2021 的规定,且清晰直观2公共会议室配置(5 分)配套有公共会议厅,相关设施设备充足,可满足远程会议需要,能同时容纳 50
25、 人及以上5配套有公共会议厅,相关设施设备充足,可满足远程会议需要,能同时容纳 20 人(含)-50 人3配套有公共会议厅,相关设施设备充足,可满足远程会议需要,能同时容纳 10 人(含)-20 人19智能化设施(50分)信息化应用系统(8 分)有智能卡或人脸识别应用系统2有物业管理系统2有信息化设施运行管理系统2有信息安全管理系统2智能化集成系统(4 分)有智能化信息集成(平台)系统2有集成信息应用系统2建筑设备管理系统(4 分)有建筑设备监控系统2有建筑能效监管系统2DB4301/T002202211表 A.3硬件设施评分表(200 分)(续)序号评价类别评价指标评分标准标准分值评分9智能
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