城市经济学 课件 第5章 城市土地利用.pdf
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1、高等院校财经专业精品教材(第六版)第一章城市集聚经济第二章城市化第三章城市经济增长第四章城市规模第五章城市土地利用第六章城市基础设施第七章城市产业经济第八章城市劳动力市场第九章城市住宅第十一章城市交通第十二章城市物流第十三章城市财政与社会融资 第十四章城市现代化与国际化第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与土地制度城市地租与地价地租本质上是一种经济租。更准确地说,地租是某块土地的使用价格与其转移收益之间 的差额。在土地具有多种用途时
2、,地租由两部分组成:转移收益加上经济租金。转移收益类 似于机会成本这一概念,它等于土地可用于次佳用途时应得到的收入。作为经济租的地租具有两种不同的性质:一种是生产性租金,即创新租、风险租以及由创新、稀缺、风险所形成的垄断租,都属 于生产性超额利润,是社会需要的。这种租金能产生强大的激励,促进技术进步,提高 土地的集约利用水平。另一种是非生产性的租金,即谋求政府特权和优惠所形成的垄断租,以及由这种特权所 派生的各种非法行为所取得的收入。寻租就是一种非生产性行为,因为它是寻求人为短 缺资源的租金。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章
3、第十四章号沛土地利用_AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与土地制度城市地租与地价(-)地租、经济租与级差地租现实中,城市地租主要体现为一种级差地租,即由土地位置、效用和投入形成的租金。具体来说,它包括三种形式:1.城市区位级差地租2.产业功能级差地租3.溢出效益级差地租第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与制度城市地租与地价(二)城市土地价格的本质和形式城市土地价格实际上是土地的一种未来收益
4、权利,是土地某种权利的购买价格。从城市土地价格的本质可以看出,城市地价是由城市土地产权制度决定的。因城市产权 土地制度结构不同,城市土地价格具有多种多样的形式和种类。通常来说,城市地价由 城市土地所有权价格、土地使用权价格和土地年租价格三部分组成。城市土地所有者产权地价,也就是城市土地买卖价格;城市土地使用者产权地价,就是 现实中的城市土地批租价格;而城市土地年租地价,亦即城市土地零租价格。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与制度
5、城市地租与地价(三)城市地租与地价的关系如前述,城市土地价格是土地收益即地租的资本化。土地收益应是付租能力较强的企业 经营该土地所能获得的收益。根据城市土地价格是土地收益资本化的理论,若干年期限 的城市土地使用权价格一般形式是:十上=-(1+7 尸(5.1)(1+z)r i式中,PV是土地价格;i是资本还原利率;R为每年土地纯收益(地租);n是土地使用 出让年限。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市土地利用与空间结构AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与制度【二】城市土地供求与
6、市场特性(-”成市土地市场的自然供给与经济供给城市土地供给是指城市范围内提供给人们可资利用的各类生产和生活用地的数量。城市 土地供给可以分为自然供给和经济供给。自然供给是指地表可供利用的土地数量,自然 供给是相对稳定的,这是因为城市可资利用的地表面积是固定的,是没有弹性的土地供 给;经济供给是指经人们开发以后可以直接用于生产或生活的土地数量。土地的经济供 给是有效供给,它是变化的、有弹性的。二者的基本特征可用表5-1进行描述。表5-1 城市土地的自然供给与经济供给的特点比较供给弹性供给数量供给方式土地利用自然供给无弹性天然的、有限的外延式不规定利用方向经济供给有弹性已开发的、可置换 的内涵式有
7、具体用途第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市土地利用与空间结构AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与制度【二】城市土地供求与市场特性(二)城市土地市场的扩张需求与内敛需求城市土地扩张式需求往往伴随着城市的郊区化过程,因此它通常是通过农业用地向建设 用地的转换改变来实现的;而内敛式需求是对现有土地的集约使用过程,它多数情况下 是通过土地在各类产业之间、部门之间的土地置换途径来实现的。城市增长对土地的需求是多方面的,土地供给的稀缺性永远不可能使人类对土地需求都 得到满足,在土地总量
8、一定的条件下,各类用地需求之间必然产生矛盾,此消彼长。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市土地利用与空间结构AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T城市土地市场与制度【二】城市土地供求与市场特性(三)城市土地市场的特殊性城市土地市场并不是完全竞争市场。多数商品和服务,虽然供给主体不同,但它们几乎 同质。因此,他们在同一个市场中进行竞争。城市土地市场作为市场体系的组成部分,具有市场的一般规定性。但是,土地是一种特殊形态的商品,具有区别于一般商品市场 的明显特点。(1)交易实体的非移动性。(2)土
9、地市场的地域性。(3)土地市场的垄断性。(4)流通方式的多样性。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章乎市土地利用与空间结构AA-+AA-+I AA 111 I+第一P 第一 第二”第四T【三】城市土地制度城市土地市场与制度城市土地制度主要包括城市土地产权制度和城市土地管理制度两个方面,如图5-1所示。城市土地制度一,山城市土地所有制 城市土地产权制度,(城市土地使用制 山(城市土地配置管理制度城市土地管理制度(城市土地使用监管制度图5-1城市土地制度分类第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十
10、章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_第一节第二节第三节 第四节土地竞租与城市土地利用一土地租金与土地区位最早分析土地区位与土地利用、地租之间关系的是德国的地理学家杜能。杜能模型是围绕一个固定的地点(城镇)而展开的,主要考察了运输成本空间上的差异对农 业地租的影响。其主要假定包括以下几方面:固定的价格。市场区。完全竞争性的农产品市场。所有区位的土地肥力相等。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_第一节第二节第三节 第四节土地竞租与城市土地利用【二】不同产业的投标租金模型(一)制造业的投标租金
11、模型在完全竞争条件下,企业产品的价格、非土地要素的价格都是既定的,不随区位的不同而改 变。假定技术不变,市内不同区位的成本不变。在这种情况下,企业的区位选择是市场指向 的,每单位产品单位距离的运输成本为常数t,均衡产量为B,产品价格为Pb,生产成本为C,地 租为R,土地使用量为T,则企业的经济利润为:TT=Pb-B-C-tB-u-R-T(5.1)在完全竞争市场下,企业经济利润为零,从而有投标租金模型:PbB-C-t-B-uR=-T对U求偏微分可得:(52)Hr a iit-B0(5.3)第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四
12、章号沛土地利用_第一节第二节第三节 第四节土地竞租与城市土地利用【二】不同产业的投标租金模型(二)服务业的投标租金模型服务业是位于市中心地区的重要产业部门,具有高速、快捷的信息传递和交流功能,从而更 多地获得市中心的集聚利益。假定单位距离的通行时间为t,单位时间的机会成本为W,业务量为A次,则总的交通成本为:TC=tWAu(5.4)于是,企业的经济利润为:TT=PaA-C-RT-tWAu(5.5)在完全竞争条件下,企业的经济利润为零,从而其投标租金模型为:A-C-t-W-A-uR=(5.6)第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第
13、十四章号沛土地利用_第一节第二节第三节 第四节土地竞租与城市土地利用【二】不同产业的投标租金模型(二)居民住房的投标租金模型向着市中心迁移1公里,好处是上下班的成本减少了 t(每公里上下班成本),坏处是房屋成本 增加了 Ar(每平方米面积租金的增加量)乘以H(房屋面积),如果上下班成本的减少量等于房 屋成本的增加量,即:t=-Ar-H(5.7)这是从总量上来分析上下班成本与住房成本之间的平衡关系,如果从边际角度来分析二者 之间的关系,房屋租金函数的斜率可以用简单的代数方法表示,因为房屋租金r和房屋消费 H都随到市中心距离u的变化而变化,所以上下班成本和住房成本之间的平衡关系可以看 成为:ut=
14、-Ar(u)H(u)(5.8)于是,房屋租金函数的斜率为:uxt=-Ar(u)xH(u)(,VWSA/SAA WWW当离市中心距离增加时,房屋租金下降的速度可以用房屋租金梯度来表示,房屋租金梯 度定义为每公里房屋租金百分比的变化。将上述等式两边同时除以r,则有:Ar(u)-r tAuH(u)-r(u)(5.10)第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用_第一节第二节第三节 第四节土地竞租与城市土地利用【三】城市土地利用的一般均衡在城市经济中,土地利用要达到均衡状态必须同时满足 以下几个条件:1.企业选址的均衡。2
15、.家庭选址的均衡。3.区位竞价的均衡。4.劳动力市场的均衡。一 a”5.土地利用边界的均衡。满足上述几个条件后,城市用地结构就达到了均衡状态,从而就决定了城市内部空间结构的形成(见图5-2)。图5-2 土地利用的均衡与城市内部结构形成第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用第一节 第二节第三节 第四节城市土地利用的功能分区市郊化的特征与产生的原因(一)市郊化的特征市郊化是指城市人口和就业机会由中心城区逐步向外移动和扩散,从而使中心城区人口增 长变缓以至减少的过程。具体来说,市郊化表现在制造业、人口、零售业的市郊化
16、三方面。核心是人口市郊化。市郊化特征主要体现在市郊化与城市化的关系上。经济的基础过程的城市化可以从两方面来分析:第一,以城市的性质内涵进展为特征的城市化,即在已经城市化的地域,使得各种城市性质增强,也就是原有的城市地域人口增加,人口密度增大,第二、第三产业的比率增大,或者人们的经济活 动,如产业和职业多样化住活行为和余暇活动多样化社会的阶层结构复杂化人们的社会移动、地域移动增加等等。第二以城市性质的外延扩张为特征的城市化即城市的经济活动(分为产业活动和居住活动两类)扩散到郊外、农村地域,城市不断向外膨胀。市郊化是以城市性质的外延扩张为特征的城市化不断推进的结果。第一章 第二章第三章 第四章第五
17、章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用第一节 第二节第三节 第四节城市土地利用的功能分区城市功能分区规划城市功能分区规划,也称土地利用分区规划(zoning),简称土地区划或分区规划,是 最普遍的土地利用控制手段。城市可以通过分区规划控制建筑密度、人口规模和土地利 用方式。功能分区规划对城市面貌有重大影响,它规定了空间在一点的土地利用类型、强度、建筑高度、地块最小或最大面积,以及其他土地利用限制等。第一章 第二章第三章 第四章第五章第六章 第七章第八章 第九章 第十章 第十一章 第十二章 第十三章 第十四章号沛土地利用第一节 第二节第三节 第
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