城市更新商业不动产的投资、资管与运营.pdf
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1、32月度聚焦 MONTHLY FOCUS城市更新商业不动产的投资、资管与运营城市更新已经成为国家发展战略。一个好的城市更新项目,不仅可以给企业带来稳定的、正向的经营性收益,还能提高企业可持续发展的能力。本文从北京世联明德商业管理有限公司(以下简称“世联明德”)的具体实操和执行层面入手,分享在商业不动产运营过程中,如何通过专业化、市场化和精细化的市场运作带来稳定的经营性现金流,并提升可持续发展的核心能力。商业不动产投资的四个维度世联明德是一家在北京市长期从事针对核心区域的存量资产进行投资、咨询、资产管理和整体运营具体执行的商业企业。在商业不动产领域实践中,世联明德总结出四个维度:投、融、管、退。
2、城市更新类型中商业不动产产品属于生产资料,和住宅产品最本质的差别在于基础定价和价值评价体系。在基础定价方面,要从投资、产品、经营、社会价值维度进行评价和思考。一个城市更新项目的商业不动产属性,在于其是否具备可投资性,最重要的指标就是净经营性收益(NOI)和内部投资收益率(IRR)。四个维度是城市更新项目的基本维度,可持续发展的内核来自经营维度和投资维度。在发展过程中,商业不动产独特属性包括收益性、投资性周期比较长,风险相对较大,整体经营方式并不单一。与住宅产品大多以资产转移完成销售型退出不同,商业不动产产品更看重实操和经营的提升。在价值评价方面,商业不动产的基本逻辑是,作为生产资料,其核心价值
3、在于为入驻的企业和客户提供有效的商业不动产空间,让它们开展生产性的经营活动、创造价值,并且愿意为此支付商业对价。根据世联明德在投资、管理和大宗交易的长期经验,这一概念适用于基本公式,即V=I/R(V为商业地产市场价值,I为每年的经营性收入,R为资本化率水平)。在此基础上,世联明德构建出商业不动产投资基础的理论模型,并延伸到城市更新特别是存量资产旧改领域。实物资产管理的理论模型为了实现资产价值的提升,世联明德在经营性收入管理方面,既要管收,也要管支。针对同样的资产,合理控制运营和经营成本,包括物业管理费,比如在商业不动产资产管理领域的ESG控制支出。除此之外,还包括人力管理费、营销推广费。在此维
4、度,NOI是核心目标,分为“收、支”两条线,“收”要尽量高、快,“支”要在保证品质的前提下合理控制成本。在实物资产管理方面,投、融、管、退模型适用于所有的商业不动产投资。大部分城市更新项目都是在实物资产的第二次资本性投入后开展工作,进行保值和增值。北京的很多存量资产项目,特别是2008年前后在核心区域建成的甲级写字楼,都已经进入设备设施综合系统性提升和维修阶段,一部分投资人选择主动性更新(为了提升收益和价值),一部分则是被动性更新(设备设施到了二次系统提升和改造阶段)。在物业管理服务方面,关键业务指标更多指的是客户满意度,也即通过更加优质的物业管理服务提升客户的留存率。在品牌推广和营销建设方面
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