2024年中国物流地产.pdf
《2024年中国物流地产.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2024年中国物流地产.pdf(25页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、致:2024 中国物流地产2024年4月01宏观回顾宏观回顾0302租赁市场租赁市场0803投资动向投资动向1804市场展望市场展望2101宏观回顾中国物流地产物流价值链4制造业高端化发展促进高标仓需求稳定增长电商及3PL企业占据高标仓租赁市场主要需求跨境电商推动进出口贸易玩家在年内大幅增长终端客户制造消费贸易原材料供应商生产制造厂家成品仓库商户终端客户成品仓库海外转运枢纽国内转运仓海外终端客户海外终端客户成品仓库区域分拨仓城市分拨仓中国物流地产制造中国工业迈向4.0时代的进程中,制造业始终占据着社会物流需求的核心地位。其中,近年来高附加值产品对高标准仓库的需求呈现出显著的增长态势。2023年
2、,多个高端制造业的工业增加值显著超越整体制造业水平,高技术制造业投资增速更是走势强劲。从品类来看,太阳能电池与新能源汽车的工业品全年产量增长分别高达54.0%和30.3%。据乘联会专家测算,2023年中国新能源汽车的市场渗透率可达到36%,部分车企更是在年内积极布局生产基地,以满足市场日益增长的需求。在地域分布方面,各地区制造业的交错发展孕育出了各具特色的仓储租赁模式。华南市场以服饰、电子产品等轻型制造业企业为主导,这些企业货物批次多、批量小,因此库内操作具有快速反馈和高度灵活性的优势。华东市场则凭借先进的制造业集群领跑全国,同时在低碳转型的背景下,近年来集中新建了一批绿色标杆项目,获得LEE
3、D认证的仓储数量位居全国之首。华西地区则得益于新能源汽车的快速普及,进一步稳定了区域内相关仓储租赁需求。来源:国家统计局,中华人民共和国商务部,中华人民共和国海关,全国乘用车市场信息联席会(乘联会)制造业汽车制造业化学原料和化学制品制造业电气机械和器材制造业2023年工业增加值:累计同比5.0%13.0%9.6%12.9%5经济增长主引擎-60%-40%-20%0%20%40%60%80%201920202021202220232024固定资产投资(累计同比)电气机械和器材制造业汽车制造业仪器仪表制造业化学原料和化学制品制造业计算机、通信和其他电子设备制造业制造业中国物流地产消费来源:国家统计
4、局,中华人民共和国商务部,中华人民共和国海关,中华人民共和国交通运输部注:电商渗透率=线上商品零售总额/社会消费品零售总额中国消费零售市场在2023年展现出稳健的恢复势头,得益于扩大内需战略及一系列利好政策的推动,境内消费活力得到持续释放。消费对经济的拉动作用日益显著,消费品物流总额同比增长8.2%,其中餐饮、零售等行业回升态势尤为明显。此外,快递业务保持旺盛,除了长三角、珠三角地区保持稳定增长外,河南相较于2019年也有显著涨幅。回顾全年,电商在主导线上消费类需求方面表现出稳健的增长态势,电商零售交易额及电商渗透率均实现同比提升。各大电商平台及第三方物流服务企业(3PL)在全国仓储租赁市场中
5、依然保持较高的活跃度。直播电商带动的线上消费模式逐渐步入常态化。除了传统电商平台不断拓展直播销售品类外,抖音、快手、小红书等短视频及社交内容平台也凭借自身庞大的流量基础,在年内加速拓展直播销售业务。与此同时,C2M模式日趋成熟,这种“去中间化”的销售方式逐渐降低了商家对前置仓的依赖,为消费市场带来了变化与机遇。0%1%2%3%4%5%西藏内蒙古青海宁夏云南贵州山西湖南甘肃重庆陕西广西海南四川湖北安徽山东江西吉林辽宁黑龙江江苏北京福建河南天津河北浙江广东上海快递业务收入占GDP比重201920236持续激活新消费15%17%19%21%23%25%27%29%2月3月4月5月6月7月8月9月 1
6、0月 11月 12月中国电商渗透率20192020202120222023中国物流地产贸易2023年,中国外贸表现稳健,贸易额在近三年维持在较高水平。出口产品在原有高基数上仍呈现出稳中有进的态势。值得关注的是,得益于中欧班列的高效运行以及航空货运的稳步复苏,中国与“一带一路”沿线国家的进出口增长势头强劲,显著超过其他地区。在出口产品方面,机电类产品发展强劲,“新三样”产品出口额首次突破万亿元大关,实现近30%的明显增长。同时,跨境电商出口亦展现出亮眼的成绩,以希音、拼多多、抖音等电商巨头为代表,引领了出海热潮。这些电商巨头的扩张,带动了电商出口规模增长19.6%,远超外贸出口整体0.6%的增速
7、。值得特别关注的是,几家领先的跨境电商企业在华南地区积极布局集货仓和集货基地。例如,希音在广东佛山设立了中心仓及多个卫星仓,并计划未来建设湾区供应链总部,这将为区域内带来巨大的仓储需求。这些举措不仅彰显了跨境电商行业的蓬勃发展,也为相关地区的仓储租赁市场注入了新的活力。来源:国家统计局,中华人民共和国商务部,中华人民共和国海关,国联证券注:出口跨境电商渗透率=出口跨境电商总额/贸易出口总额5.0%6.2%6.4%6.5%7.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%051015202520192020202120222023万亿元出口跨境电商贸易出口总
8、额出口跨境电商渗透率17.2 17.9 21.7 23.6 23.8 14.3 14.3 17.4 18.0 18.0 0510152025303540452019/122020/122021/122022/122023/12万亿元人民币贸易进出口出口额进口额7积极寻求新突破02租赁市场中国物流地产全国市场供应在第一太平戴维斯对国内31个主要城市的追踪研究中,2023年非保税高标仓市场的总存量已突破9000万平方米大关。其中,华东市场凭借超过全国三分之一的存量规模,稳居市场领头地位。在过去的四年里,华东市场持续保持较高的新增供应态势,由于供应量大增,部分开发商选择采取“以价换量”的策略以稳定空
9、置率。华北市场也自2021年起持续放量,至2023年,廊坊、天津等地的供应势头依然未减,北京也迎来了超过30万平方米的供应小高峰。相比之下,与其存量相近的华西市场自2020年起供应增速逐渐放缓,呈现出阶梯式下降的趋势,这为市场进一步去化提供了有效的空间。华南市场全年持续放量,区域总存量成功突破1000万平方米大关。同时,在跨境电商强劲需求的推动下,市场整体去化速度较快。华中市场2023年新增供给明显放缓,同时作为全国重要的交通中枢,运输需求与消费需求并存。但基于前三年较持续的新增供应,市场依旧面临去化压力,整体空置率相较于其他市场处于高位。供应仍处高位,区域分化显现华东:上海、苏州(包含苏州市
10、区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域)、南京、嘉兴、宁波、无锡、杭州、南通华北:北京、天津、廊坊、沈阳、济南、青岛华南:广州、深圳、东莞、佛山、惠州华西:成都、重庆、西安、昆明、贵阳华中:武汉、郑州、长沙0.02.04.06.08.010.012.014.020192020202120222023百万平方米非保税高标仓历史新增供应华东华北华南华西华中9来源:第一太平戴维斯研究部中国物流地产市场需求关注租金敏感本年度内,由于大量新增供应的涌现,为租户提供了更为充裕的市场选择,供求关系的调整使得租户在谈判中的议价能力得以增强。部分项目开发商在降低租金的同时,还延长了免租期,以这种组合策略吸引长期稳定
11、的租户入驻。全年经济缓慢复苏,加之多个市场录入大量新增供应,供需关系进一步调整。多重因素影响下租户活动展现四大特征:租约灵活性随着电商租户比例上升,市场租约更为灵活。同时,对于选择签订中长期合约的租户,部分开发商还提供了相对灵活的退租条款,从而降低了潜在的违约成本,进一步增强了租户的签约信心。增值服务部分租户在遴选仓库时,除了对仓储的地理位置、空间布局、设施配备等硬件条件进行综合评估外,亦会着重考量开发商的“软实力”。具体而言,开发商的资源协调能力、服务运营能力等,均成为租户重要的考量维度。节能减碳近年来,市场中获得LEED认证的仓库数量呈现显著增长态势。在考量长期运营成本方面,一些租户对于租
12、赁绿色仓库的意愿日益增强,以实现可持续发展和环保效益的最大化。10中国物流地产全国租金表现2023年全国租金市场整体承压。据第一太平戴维斯的主要追踪数据显示,年内城市租金面价下调幅度约4.3%。相较于全国其他区域,华南地区租金更具韧性,持续强劲的租赁需求支撑区域内租金在2023年持续上涨。租金的下滑也在一定程度上减缓了一线城市的需求外溢现象。一些对区位和价格进行综合考虑的客户倾向于留在本地租赁,从而缓解了部分项目的空置情况,为市场带来了一定的稳定效应。来源:第一太平戴维斯研究部未来去化仍需时间,租金走势逐渐趋缓指数基期:2015上半年一线城市:北京、上海、广州、深圳卫星城市:天津、廊坊、苏州(
13、包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域)、嘉兴、佛山、东莞、惠州其他城市:沈阳、青岛、济南、无锡、南京、宁波、杭州、南通、西安、成都、重庆、昆明、贵阳、武汉、郑州、长沙11809010011012013014015015161718192021222324H1/2015=100全国非保税高标仓租金指数一线城市卫星城市其他城市中国物流地产2023年非保税高标仓重点城市表现华北、华东市场集中供应下去化承压12来源:第一太平戴维斯研究部注:苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域-5%0%5%10%15%20%25%30%35%(0.5)0.00.51.01.52.02.53.03
14、.5天津廊坊北京沈阳济南青岛苏州上海嘉兴杭州南京无锡宁波南通武汉郑州长沙成都重庆西安昆明贵阳广州佛山东莞惠州深圳华北华东华中华西华南百万平方米供应量(左轴)净吸纳量(左轴)空置率(右轴)中国物流地产华北市场来源:第一太平戴维斯研究部注:济南城市版块包含部分位于德州齐河县的项目总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平北京2.70 59.2 11.8%天津6.0924.9 23.2%廊坊4.26 24.8 51.3%沈阳1.89 17.218.5%济南1.82 26.320.8%青岛1.46 27.64.1%沈阳 沈阳非保税高标仓市场总存量保持在约189万平方米,年内新增项目较少,同时市
15、场需求稳健,净吸纳量维持在较好水平。电商、食品消费及装备制造业为其主要的租户来源。未来随着沈阳从传统重工业向高端制造逐渐转型,区域内高标仓需求或将有所提升。天津 作为华北区域最大的物流存量市场,全年来看天津放量明显,全年录入超过85万平方米新增供应。与廊坊相比,天津在承接北京需求上稍显逊色,开发商也多以低价填仓为主要策略。武清、滨海新区、北辰、西青发展时间较长,已形成较成熟的物流市场,非保税高标仓市场规模高于其他子市场。新兴的蓟州子市场有望更好地服务天津北部的需求,并连接北京。但随着北京、廊坊在年内相继持续放量,天津未来承接外溢需求空间或被部分压缩。廊坊 廊坊在2023年录入约146万平方米新
16、增供应。虽然供应压力较大,但在租金优势下仍是布局环京市场的不二之选,整体去化表现良好。廊坊自2021年起供应急剧攀升,广阳、安次、固安和北三县为主要供应子市场。北京 2023年北京非保税高标仓市场韧性犹在,新增放量后存在一定去化压力。租金仍在华北地区处于高位,较高租金压力下年内也出现部分租户外迁趋势。电商、3PL及部分医药企业为北京本地主要租户类型。近两年平谷大量物流用地供应,平谷区也将在2024年迎来大量新增供应,北京物流市场格局也将迎来相应变化。济南 济南非保税高标仓市场2023年新增有限。市场承压下净吸纳量下行,空置率自2022年同期以来持续上升。作为全国重要的工业及物流枢纽城市之一,济
17、南高标仓市场主要服务区域内的消费需求。青岛 青岛非保税高标仓的主要租户是当地家电和家具制造业零售商,总存量保持在146万平方米。近年来青岛重点发展现代物流业,来自RCEP相关国家航线及中欧班列的货运需求日益增加,其中胶州子市场的表现尤为良好。13中国物流地产华东市场来源:第一太平戴维斯研究部注:苏州板块包含苏州市区、昆山、太仓、常熟以及张家港区域;杭州城市板块包含部分湖州及绍兴项目总存量百万平方米平均租金人民币每平方米每月空置水平上海7.4649.4 16.3%苏州11.8137.8 29.1%无锡2.4231.3 3.8%嘉兴4.2332.5 31.8%宁波2.41 32.2 14.5%杭州
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2024 年中 物流 地产
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【宇***】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【宇***】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。