2023房地产的新兴趋势 美国 加拿大.pdf
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1、2023房房地地产产的的新新兴兴趋趋势势美国 l 加拿大2房地产新兴趋势2023第 1 章:从长计议从长远来看“短期风险是真实存在的短期风险是真实存在的,我不会轻视其中任何一个。我不会轻视其中任何一个。但是如果你有长远的眼光但是如果你有长远的眼光,我不认为是时候恐慌我不认为是时候恐慌.”利率在上升,经济阴云在变暗,Exhibit 1-12023 年公司盈利前景年公司盈利前景房地产交易流量正在下沉,因为买家和卖家 无法就定价达成一致。但尽管如此,我们采访的大多数商业房地产专业人士对今年的新兴趋势仍然对长期前景相当乐观。并非每个人都像提供开场白的投资管理公司的首席执行官那样乐观,而且该行业肯定存在
2、一些令人不安的风险。但是,共识情绪似乎是谨慎的乐观情绪之一,即我们将度过任何近期的低迷,并为另一个持续增长和强劲回报的时期做好准备。考虑到房地产资产的性质,房地产专家将采取长远的眼光是有道理的:建筑物的构思和开发需要很长时间。即使只是简单地收购一个,通常也比购买任何其他类型的金融资产花费更多的时间(和精力),而且它们通常持有的期限更长-100%80%60%40%20%0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023ptios.尽管如此,该行业中如此多的人愿意超越一些周期性的逆风,这是惊人的。一家商业房地产(CRE)分析公
3、司的咨询服务负责人说:“经济衰退-如果我们陷入衰退-显然会对某些市场产生比其他市场更糟糕的影响,但就像其他任何事情一样。我们将在 10 年后回顾过去,今天看似天文数字的价格将在 10 年后看起来很便宜。.”经济罗夏测验经济罗夏测验根据一个流行的经验法则,美国经济在 2022 年上半年进入衰退,持续了连续两个季度(适度)下降的国内生产总值(GDP)。但是,如果我们在撰写本文时处于衰退之中,那将是最奇特的。一方面,国民总收入-应该是国民账户分类账的收入方面与 GDP 持平-在同一时期一直是积极的,这表明我们衡量经济产出的方式存在缺陷。其他经济指标当然并不表明经济下滑:资料来源:房地产调查的新兴趋势
4、。就业仍在强劲增长,而失业救济人数处于 1960 年代以来的最低水平;房价和租金处于创纪录水平,并且仍在上涨;和消费者支出-占经济的三分之二-今年每个月(至 2022 年 7 月)至少都是温和的正增长。这种双重性可能解释了为什么国家经济研究局-商业周期的官方仲裁者-没有然而,这一时期被称为衰退。这并不意味着一切都与经济相适应。自 2021 年中期以来,供应管理协会编制的商业前景指数等关键晴雨表一直呈下降趋势,房地产新兴趋势2023 3好-极好公平深渊-穷人受访者百分比0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%NCREIFGDP5%4%3%2%1%0%2001 2003 2005 2007 200
5、9 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023*1%2%3%4%NAREIT 股票 REIT 指数5%6%Exhibit 1-2美国房地产收益与经济增长美国房地产收益与经济增长更长的更高更长的更高 随着利率“持续走高”,50%4321123456%根据越来越多的经济学家的共识,更深层次的全面衰退正在加剧。在全国商业经济协会 2022 年 8 月的一项调查中,只有四分之一的经济学家甚至“有些”相信美联储可以将通货膨胀率降低到目标范围而不会引起衰退。初秋欧洲令人担忧的迹象以及对即将到来的冬季取暖费飙升的预期加剧了全球经济前景的黯淡。这些情况对房地产市场来说是有问题的:经济
6、增长放缓或下降会抑制租户需求,而更高的利率会提高开发或收购房地产的成本。这两个因素都会削减回报并减少资料来源:NCREIF,NAREIT,经济分析局/美国商务部,普华永道投资者调查。*NCREIF/NAREIT 和 2022 年和 2023 年的 GDP 预测基于普华永道投资者调查。即使从技术上讲它们不在衰退范围内。去年消费者信心的下降甚至更加严重。所有这些积极和消极的因素共同构成了一种罗夏测试,观察者可以在其中得出自己对经济实力的结论。开始的结束开始的结束但是,我们的受访者同意一个问题:“目前房地产经济的潜在风险是,美联储为应对持续的通货膨胀而采取的行动将使我们陷入衰退,”一家领先咨询公司的
7、高级合伙人说。但是,联邦储备银行能否在不破坏经济的情况下抑制通货膨胀?今年夏天通货膨胀率的下降使许多人认为最糟糕的时期已经过去,美联储可能很快会放松其竞争性货币政策。确实,我们今年夏天采访的专家的共识是,美联储将在 2022 年底之前停止紧缩政策,并在 2023 年中期再次开始降息。现在,这种情绪似乎很乐观。我们在夏季接受采访的一位投资银行高管说:“通货膨胀将比人们想象的要棘手一些。”事实证明,他的观点更具先见之明。8 月下旬,当美联储主席杰罗姆 鲍威尔发表年度讲话时,人们的情绪开始发生变化。对其他央行行长的讲话肯定了美联储的观点,即通胀几乎没有得到控制,震撼了市场。美联储 9 月份公布的利率
8、公告预测,到 2023 年利率将继续上升,美联储官方评论消除了对此的任何疑虑。正如温斯顿 丘吉尔(Wisto Chrchill)在英国军队赢得了一场关键的第二次世界大战后所警告的那样,胜利标志着“不是结束,甚至不是结束的开始,而是开始的结束。.”价值。事实上,利率上升和未来市场状况的不确定性已经扼杀了交易,因为正如我们在资本市场趋势中讨论的那样,卖家还没有准备好屈服于买家日益增长的价格优惠需求。新视野新视野尽管如此,并非所有的衰退都是一样的,大多数经济学家以及新兴趋势的受访者都预计,任何衰退都将是相对短暂和肤浅的。一位全球开发和投资公司的高管反映了我们采访的几位 CRE 领导人的观点,他说:“
9、我的直觉告诉我们,我们将经历一场衰退,但与我们经历的一些更严重的衰退相比,它将相对温和。我没有看到像 2008 年经济衰退那样的事情。.”一位著名的 CRE 经济学家甚至说:“我认为我们正在进入一个健康的下降周期。清洗,熊彼特的想法,每隔一段时间,经济-包括房地产市场-需要清洗,它洗掉坏主意,它洗掉不切实际的不可持续的价值观。这种重置带来了新的机会,即使它带来了不确定性。一家开发公司的首席执行官说:“我认为这是一个时刻。当我回顾历史时,我没有在这些时刻采取行动,我总是感到遗憾。”我们预计我们预计 2023 年及以后的年及以后的 10 个新兴趋势如下个新兴趋势如下:1.正火房地产市场基本面正在“
10、正常化”,因为一些市场由于大流行的顺风减弱和潜在的周期性经济下滑而走弱。4房地产新兴趋势2023指数变化GDP 变化531第 1 章:从长计议一些房地产行业可能会降温,包括住宅和Exhibit 1-32023 年房地产问题的重要性年房地产问题的重要性工业,而其他行业可能会升温至历史平均水平 水平,如酒店和零售。随着上限利率的上升,大多数资产的回报和价格都在下降不重要中等重要性非常重要上涨,交易量从创纪录水平下降,而随着需求恢复到更可持续的速度,其他公司的租金收益只是在放缓。在 2020 年 3 月开始的 COVID-19 封锁的可怕和不确定的日子里,几乎所有的预测都被提出,美国商业房地产市场实
11、际上开始了惊人的运行,有一些最强劲的回报,租金增长和价格升值率记录。然而,并非所有类型的酒店都经历了最严重和最持续的记忆衰退,而办公室的空间使用却遭受了前所未有的大幅削减。而不是每个市场:一些美国最强大的门户市场,如纽约市和旧金山,经历了居民,企业和各类租户的急剧外流。但总体而言,在美国大部分地区,房地产市场的表现远远超过预期和历史标准。现在,两年多过去了,房地产投资者和经理人正在重新认识到,巨大的增长和利润最终会回落-使用金融术语“回归均值”,或者只是“正常化”,正如我们采访的众多行业专家所说。由于经济状况疲软,一些迫在眉睫的市场调整将是周期性的这是大多数经济学家和房地产专业人士所期望的,而
12、其他人则代表着在所有大流行引发的市场扭曲之后更多地回归常态。这些市场逆转将采取几种形式:随着上限利率上升和交易量从创纪录水平下降,大多数资产的价格正在下降,而随着需求恢复到更可持续的水平,其他资产的租金收益只是在放缓。也许最大的惊喜是,这些财富的逆转正在打击多户和工业审判等受青睐的房地产行业。这并不一定意味着市场调整将是痛苦的。在许多情况下,最近的房地产价值损失只会削减已经健康的收益。但是许多指标表明,(真正的)美好时光可能已经过去,至少在一段时间内。外壳设置为凉爽外壳设置为凉爽一位全国房屋建筑商的财务主管告诉我们,“我们仍在销售。只是没有达到 过去两年 之前的销售速度,这是您通常看不到的速度
13、。因此,市场正在更加正常化。”的确,家经济经济/金融问题金融问题利率和资本成本合格劳动力的可用性工作和收入增长关税/贸易冲突国家和地方税货币汇率联邦税社会社会/政治问题政治问题住房成本和可用性地缘政治冲突政治极端主义移民政策流行病/流行病气候变化州/地方政府预算收入不平等联邦预算赤字高等教育成本多样性和包容性恐怖主义威胁房地产房地产/开发问题开发问题施工劳动力成本施工材料成本施工劳动力可用性土地成本运营成本州和地方法规租户租赁和保留成本基础设施/运输财产税环境/可持续性要求极端天气带来的风险健康和保健功能市政服务削减健康和安全相关政策资料来源:2023 年房地产新兴趋势调查。房地产新兴趋势20
14、23 53.423.422.992.892.763.023.193.473.493.543.723.974.464.484.513.193.173.122.872.882.943.283.453.473.473.514.214.384.264.244.153.883.423.033.022.972.69Exhibit 1-4新兴趋势晴雨表新兴趋势晴雨表 2023200720092011201320152017201920212023资料来源:房地产调查的新兴趋势。注:仅基于美国受访者。自 2010 年夏天触底反弹以来,新的和现有的销售都经历了不平凡的 12 年,直到美联储在 2022 年春天开
15、始加息。但放缓的不仅仅是房屋销售。住房市场的几乎所有方面-无论是待售还是租赁-都在减速。新房价格在 2022 年 4 月达到顶峰,而现有房屋的价格可能在 6 月份达到顶峰,此前随着抵押贷款利率的上升,升值开始放缓。同时,公寓租金继续上涨,但近几个月来步伐一直在放缓。施工开始也有所放缓。截至 2022 年 8 月,全国房屋建筑商协会住房市场指数已连续八个月下降至 2020 年 5 月以来的最低水平。这并不是说我们正处于住房衰退中-远非如此。按历史水平衡量,房屋销售仍处于健康水平,房价仍接近创纪录水平。据我们采访的许多专家称,虽然多户家庭的空置率处于四十年来的最低水平,租金每月继续创下新记录,但增
16、长率一直在放缓,预计将进一步放缓。一家机构投资咨询公司的负责人说:“也许您看不到多户市场的租金增长超过 10 。”“他们应该回到更多的长期历史平均水平。3%到 4%,也许可以抵消这个国家的一些负担能力。“的确,住房市场可能是其自身成功的部分受害者,因为创纪录的价格和租金意味着更少的家庭有能力购买房屋或租用公寓,尤其是在抵押贷款利率和公用事业等与住房相关的费用方面急剧上升-我们在住房负担能力趋势“太多太多太多”中探讨的话题。The”履行中心履行中心暂停暂停”在经历了数年前所未有的需求增长和租金上涨之后,白热化的工业市场似乎也将降温,这使租金远高于先前的记录。电子商务的增长正在放缓,并收回了它在大
17、流行期间从实体零售商那里获得的一些市场份额。在美国最大的仓库用户,已推迟占用许多已完成的项目,试图转租许多,因为它减缓其物理增长。其他主要零售商也一直在削减其分销扩张计划。可以肯定的是,工业部门仍然享有创纪录的低空置率,因为对高质量,位置优越的物流设施的需求一直领先于市场的供应能力。投资者还没有准备好放弃工业或多户家庭,这两者在新兴趋势调查中仍然占据主导地位。尽管如此,收视率还是比去年少了一些,而且这些高调的行业看起来并不像。像近年来一样无懈可击。但是,即使认识到工业需求可能会从其迅猛的增长中完全缓解,也是一种变化-仍然强劲,但更接近历史模式。一家投资管理公司的负责人说:“虽然我们仍然相信长期
18、的基本面,但业务内部仍然存在周期,因此您可能会在短时间内看到工业市场的供过于求。.”回归均值回归均值,也是也是尽管某些行业将以某种方式下降,但其他行业将恢复到更正常的水平。对于遭受重创的酒店部门,尤其是为休闲旅客提供服务的酒店,房地产基本面一直在改善,而且似乎越来越多的人认为,陷入困境的零售业近年来已经超卖。一家房地产公司的咨询服务主管说:“我认为我们现在已经进行了一些重置,如果您在零售业中幸存下来,那么未来对您来说可能会很好。.”“糖热潮糖热潮”结束了结束了房地产投资回报为重置做好了准备。自新冠肺炎疫情爆发以来的两年里,在强劲的房地产基本面和强烈的投资者需求以及超廉价债务和联邦政府三轮刺激支
19、出的推动下,收益异常强劲。总回报6房地产新兴趋势2023优秀的购买不错公平Hold可怜的出售深渊第 1 章:从长计议对于 NCREIF 房地产指数(NPI)中的机构质量房地产,在截至 2022 年中期的四个季度中飙升至 20 以上,几乎是 20 年平均水平的三倍。但是回报将会下降。ULI 房地产经济与资本市场中心于 2022 年 10 月对 43 位经济学家和分析人士进行了调查,他们预计总回报率将降至2023 年 3.8%,2024 年恢复到温和的 7%。也就是说,更正常的回报。这种前景与今年新兴趋势调查的受访者的集体智慧相吻合。超过一半的人认为,明年资本化率将上升,回报将下降,这主要是由于“
20、利率和资本成本”上升,这是我们在经济调查。在经历了十多年的“更低更长时间”之后,美联储终于将利率正常化,更接近历史水平。这些不断上升的利率已经推高了债务成本,从而推高了购置和开发房地产的成本,降低了杠杆收益。At the same time,the federal government is done with providing stimulus,indirectly reducing tenant demand for space.Unlike一家投资管理公司的研究主管说,在全球金融危机(GFC)和大流行期间,“没有人来救援,现在我们必须吃药,它来了。”因此,政府正在关闭一直在支持商业房地
21、产和整体经济的货币和财政龙头。一家开发公司的负责人这样总结道:“我觉得我们一直处于这种刺激和廉价债务的高糖状态。将会出现放缓。必须有这种正常化。那么,这意味着什么?我认为这将是一点弹性;这将是有点动荡。但是然后我们触底反弹,然后我们开始恢复增长。”2.尽管如此,我们还是改变了一些大流行迫使我们以似乎注定要忍受的方式在我们的生活,工作和重建方式上进行结构性转变。在线支出正在从大流行高峰回落,但不太可能恢复到大流行前的水平。商务旅行至少在几年内不太可能恢复到新冠肺炎之前的水平,这意味着商务酒店、高级餐饮和会议设施将继续面临挑战。最大的变化可能是我们工作的方式和地点。对办公室使用和租赁的影响仍在发展
22、,现有库存的很大一部分可能需要重新定位以保持竞争力。即使在过去几年的一些中断之后,房地产市场开始在许多方面“正常化”,我们也不会在某些关键方面恢复以前的生活。大流行迫使我们的生活,工作和重建方式发生了结构性变化,这些变化似乎注定要至少在某种程度上持续下去,即使没有我们在 COVID-19 高峰期的行为那么极端。当然,许多活动已经恢复到大流行前的水平,特别是那些涉及社交活动的活动。美国人又开始参加音乐会和体育赛事,至少休闲旅行者已经回到了美国的道路和航空公司。同时,我们显然厌倦了独自在家锻炼和做饭,因此健身房会员人数已恢复到历史水平,而餐厅的销售又回到了杂货之上。从 2015 年开始,直到 CO
23、VID-19 关闭餐厅。然而,许多其他活动-以及我们如何使用空间-似乎不太可能回到旧的方式。大流行改变了我们。一家投资管理公司的董事说:“人们希望更快地实现自己的生活方式选择。他们不太关注雇主,而更关注个人生活方式。这正在改变人们对公寓的看法,对单户住宅的看法,办公室的使用方式以及公司的发展方向。.”店内购物与网上购物店内购物与网上购物在大流行期间,我们的大部分支出都转移到了网上。零售销售中的电子商务份额(不包括与汽车相关的销售)从 2019 年的 13 飙升至最初的国家封锁期间的 20 。这耗尽了实体零售商的大量支出,并挤压了该国的购物中心。随着经济重新开放,越来越多的消费者再次在商店购物,
24、在线份额不可避免地下降。但我们采访的许多专家表示,不要指望在线支出会下降到大流行前的水平。虽然购物者最初出于安全考虑或仅仅因为商店甚至没有开放而诉诸电子商务-我们真的经历过吗?-他们今天仍然在网上购物,因为它的其他好处,包括更多的便利,选择和价格优势。因此,我们在网上消费的份额仍然很高,略低于 18%,比新冠肺炎之前的水平高出近 5 个百分点。房地产新兴趋势2023 7购物中心和实体零售商的命运取决于答案,下游对仓库和物流的影响。在大流行期间和之后,零售房地产行业的表现远远好于任何人的预期,既受益于政府对零售商的直接援助,也受益于对家庭的刺激支付,他们可以保持支出,即使失业。然而,如果在线购物
25、份额持续下去,这些收益可能会放缓甚至逆转,因为消费者将一些支出从商品转移到他们在大流行期间避免的非零售服务,如旅行和娱乐。正如一位房地产投资信托(REIT)分析师指出的那样,“电子商务仍然有非常健康的增长,但这不再是我们在疫情最严重时的崇高期望。.”随着在线支出增长放缓,实体零售商将有机会重新获得一些失去的市场份额,特别是那些可以“弥合电子商务与砖头和棍子之间的差距”的市场份额。他们在大流行中存活得很好,很可能会继续做得很好,“一位投资顾问说。其他赢家将是足智多谋的零售商,他们可以为消费者提供引人注目的购物体验。但是,永久转向增加在线支出最终意味着更少的购物中心和零售空间可以生存。商务旅行与视
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