2023房地产的新兴趋势 美国 加拿大.pdf

2023房房地地产产的的新新兴兴趋趋势势美国 l 加拿大2房地产新兴趋势2023第 1 章：从长计议从长远来看“短期风险是真实存在的短期风险是真实存在的，我不会轻视其中任何一个。我不会轻视其中任何一个。但是如果你有长远的眼光但是如果你有长远的眼光，我不认为是时候恐慌我不认为是时候恐慌.”利率在上升，经济阴云在变暗，Exhibit 1-12023 年公司盈利前景年公司盈利前景房地产交易流量正在下沉，因为买家和卖家 无法就定价达成一致。但尽管如此，我们采访的大多数商业房地产专业人士对今年的新兴趋势仍然对长期前景相当乐观。并非每个人都像提供开场白的投资管理公司的首席执行官那样乐观，而且该行业肯定存在一些令人不安的风险。但是，共识情绪似乎是谨慎的乐观情绪之一，即我们将度过任何近期的低迷，并为另一个持续增长和强劲回报的时期做好准备。考虑到房地产资产的性质，房地产专家将采取长远的眼光是有道理的：建筑物的构思和开发需要很长时间。即使只是简单地收购一个，通常也比购买任何其他类型的金融资产花费更多的时间（和精力），而且它们通常持有的期限更长-100%80%60%40%20%0%2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023ptios.尽管如此，该行业中如此多的人愿意超越一些周期性的逆风，这是惊人的。一家商业房地产（CRE）分析公司的咨询服务负责人说：“经济衰退-如果我们陷入衰退-显然会对某些市场产生比其他市场更糟糕的影响，但就像其他任何事情一样。我们将在 10 年后回顾过去，今天看似天文数字的价格将在 10 年后看起来很便宜。.”经济罗夏测验经济罗夏测验根据一个流行的经验法则，美国经济在 2022 年上半年进入衰退，持续了连续两个季度（适度）下降的国内生产总值（GDP）。但是，如果我们在撰写本文时处于衰退之中，那将是最奇特的。一方面，国民总收入-应该是国民账户分类账的收入方面与 GDP 持平-在同一时期一直是积极的，这表明我们衡量经济产出的方式存在缺陷。其他经济指标当然并不表明经济下滑：资料来源：房地产调查的新兴趋势。就业仍在强劲增长，而失业救济人数处于 1960 年代以来的最低水平；房价和租金处于创纪录水平，并且仍在上涨；和消费者支出-占经济的三分之二-今年每个月（至 2022 年 7 月）至少都是温和的正增长。这种双重性可能解释了为什么国家经济研究局-商业周期的官方仲裁者-没有然而，这一时期被称为衰退。这并不意味着一切都与经济相适应。自 2021 年中期以来，供应管理协会编制的商业前景指数等关键晴雨表一直呈下降趋势，房地产新兴趋势2023 3好-极好公平深渊-穷人受访者百分比0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%NCREIFGDP5%4%3%2%1%0%2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023*1%2%3%4%NAREIT 股票 REIT 指数5%6%Exhibit 1-2美国房地产收益与经济增长美国房地产收益与经济增长更长的更高更长的更高 随着利率“持续走高”，50%4321123456%根据越来越多的经济学家的共识，更深层次的全面衰退正在加剧。在全国商业经济协会 2022 年 8 月的一项调查中，只有四分之一的经济学家甚至“有些”相信美联储可以将通货膨胀率降低到目标范围而不会引起衰退。初秋欧洲令人担忧的迹象以及对即将到来的冬季取暖费飙升的预期加剧了全球经济前景的黯淡。这些情况对房地产市场来说是有问题的：经济增长放缓或下降会抑制租户需求，而更高的利率会提高开发或收购房地产的成本。这两个因素都会削减回报并减少资料来源：NCREIF，NAREIT，经济分析局/美国商务部，普华永道投资者调查。*NCREIF/NAREIT 和 2022 年和 2023 年的 GDP 预测基于普华永道投资者调查。即使从技术上讲它们不在衰退范围内。去年消费者信心的下降甚至更加严重。所有这些积极和消极的因素共同构成了一种罗夏测试，观察者可以在其中得出自己对经济实力的结论。开始的结束开始的结束但是，我们的受访者同意一个问题：“目前房地产经济的潜在风险是，美联储为应对持续的通货膨胀而采取的行动将使我们陷入衰退，”一家领先咨询公司的高级合伙人说。但是，联邦储备银行能否在不破坏经济的情况下抑制通货膨胀？今年夏天通货膨胀率的下降使许多人认为最糟糕的时期已经过去，美联储可能很快会放松其竞争性货币政策。确实，我们今年夏天采访的专家的共识是，美联储将在 2022 年底之前停止紧缩政策，并在 2023 年中期再次开始降息。现在，这种情绪似乎很乐观。我们在夏季接受采访的一位投资银行高管说：“通货膨胀将比人们想象的要棘手一些。”事实证明，他的观点更具先见之明。8 月下旬，当美联储主席杰罗姆 鲍威尔发表年度讲话时，人们的情绪开始发生变化。对其他央行行长的讲话肯定了美联储的观点，即通胀几乎没有得到控制，震撼了市场。美联储 9 月份公布的利率公告预测，到 2023 年利率将继续上升，美联储官方评论消除了对此的任何疑虑。正如温斯顿 丘吉尔（Wisto Chrchill）在英国军队赢得了一场关键的第二次世界大战后所警告的那样，胜利标志着“不是结束，甚至不是结束的开始，而是开始的结束。.”价值。事实上，利率上升和未来市场状况的不确定性已经扼杀了交易，因为正如我们在资本市场趋势中讨论的那样，卖家还没有准备好屈服于买家日益增长的价格优惠需求。新视野新视野尽管如此，并非所有的衰退都是一样的，大多数经济学家以及新兴趋势的受访者都预计，任何衰退都将是相对短暂和肤浅的。一位全球开发和投资公司的高管反映了我们采访的几位 CRE 领导人的观点，他说：“我的直觉告诉我们，我们将经历一场衰退，但与我们经历的一些更严重的衰退相比，它将相对温和。我没有看到像 2008 年经济衰退那样的事情。.”一位著名的 CRE 经济学家甚至说：“我认为我们正在进入一个健康的下降周期。清洗，熊彼特的想法，每隔一段时间，经济-包括房地产市场-需要清洗，它洗掉坏主意，它洗掉不切实际的不可持续的价值观。这种重置带来了新的机会，即使它带来了不确定性。一家开发公司的首席执行官说：“我认为这是一个时刻。当我回顾历史时，我没有在这些时刻采取行动，我总是感到遗憾。”我们预计我们预计 2023 年及以后的年及以后的 10 个新兴趋势如下个新兴趋势如下：1.正火房地产市场基本面正在“正常化”，因为一些市场由于大流行的顺风减弱和潜在的周期性经济下滑而走弱。4房地产新兴趋势2023指数变化GDP 变化531第 1 章：从长计议一些房地产行业可能会降温，包括住宅和Exhibit 1-32023 年房地产问题的重要性年房地产问题的重要性工业，而其他行业可能会升温至历史平均水平 水平，如酒店和零售。随着上限利率的上升，大多数资产的回报和价格都在下降不重要中等重要性非常重要上涨，交易量从创纪录水平下降，而随着需求恢复到更可持续的速度，其他公司的租金收益只是在放缓。在 2020 年 3 月开始的 COVID-19 封锁的可怕和不确定的日子里，几乎所有的预测都被提出，美国商业房地产市场实际上开始了惊人的运行，有一些最强劲的回报，租金增长和价格升值率记录。然而，并非所有类型的酒店都经历了最严重和最持续的记忆衰退，而办公室的空间使用却遭受了前所未有的大幅削减。而不是每个市场：一些美国最强大的门户市场，如纽约市和旧金山，经历了居民，企业和各类租户的急剧外流。但总体而言，在美国大部分地区，房地产市场的表现远远超过预期和历史标准。现在，两年多过去了，房地产投资者和经理人正在重新认识到，巨大的增长和利润最终会回落-使用金融术语“回归均值”，或者只是“正常化”，正如我们采访的众多行业专家所说。由于经济状况疲软，一些迫在眉睫的市场调整将是周期性的这是大多数经济学家和房地产专业人士所期望的，而其他人则代表着在所有大流行引发的市场扭曲之后更多地回归常态。这些市场逆转将采取几种形式：随着上限利率上升和交易量从创纪录水平下降，大多数资产的价格正在下降，而随着需求恢复到更可持续的水平，其他资产的租金收益只是在放缓。也许最大的惊喜是，这些财富的逆转正在打击多户和工业审判等受青睐的房地产行业。这并不一定意味着市场调整将是痛苦的。在许多情况下，最近的房地产价值损失只会削减已经健康的收益。但是许多指标表明，（真正的）美好时光可能已经过去，至少在一段时间内。外壳设置为凉爽外壳设置为凉爽一位全国房屋建筑商的财务主管告诉我们，“我们仍在销售。只是没有达到 过去两年 之前的销售速度，这是您通常看不到的速度。因此，市场正在更加正常化。”的确，家经济经济/金融问题金融问题利率和资本成本合格劳动力的可用性工作和收入增长关税/贸易冲突国家和地方税货币汇率联邦税社会社会/政治问题政治问题住房成本和可用性地缘政治冲突政治极端主义移民政策流行病/流行病气候变化州/地方政府预算收入不平等联邦预算赤字高等教育成本多样性和包容性恐怖主义威胁房地产房地产/开发问题开发问题施工劳动力成本施工材料成本施工劳动力可用性土地成本运营成本州和地方法规租户租赁和保留成本基础设施/运输财产税环境/可持续性要求极端天气带来的风险健康和保健功能市政服务削减健康和安全相关政策资料来源：2023 年房地产新兴趋势调查。房地产新兴趋势2023 53.423.422.992.892.763.023.193.473.493.543.723.974.464.484.513.193.173.122.872.882.943.283.453.473.473.514.214.384.264.244.153.883.423.033.022.972.69Exhibit 1-4新兴趋势晴雨表新兴趋势晴雨表 2023200720092011201320152017201920212023资料来源：房地产调查的新兴趋势。注：仅基于美国受访者。自 2010 年夏天触底反弹以来，新的和现有的销售都经历了不平凡的 12 年，直到美联储在 2022 年春天开始加息。但放缓的不仅仅是房屋销售。住房市场的几乎所有方面-无论是待售还是租赁-都在减速。新房价格在 2022 年 4 月达到顶峰，而现有房屋的价格可能在 6 月份达到顶峰，此前随着抵押贷款利率的上升，升值开始放缓。同时，公寓租金继续上涨，但近几个月来步伐一直在放缓。施工开始也有所放缓。截至 2022 年 8 月，全国房屋建筑商协会住房市场指数已连续八个月下降至 2020 年 5 月以来的最低水平。这并不是说我们正处于住房衰退中-远非如此。按历史水平衡量，房屋销售仍处于健康水平，房价仍接近创纪录水平。据我们采访的许多专家称，虽然多户家庭的空置率处于四十年来的最低水平，租金每月继续创下新记录，但增长率一直在放缓，预计将进一步放缓。一家机构投资咨询公司的负责人说：“也许您看不到多户市场的租金增长超过 10 。”“他们应该回到更多的长期历史平均水平。3%到 4%，也许可以抵消这个国家的一些负担能力。“的确，住房市场可能是其自身成功的部分受害者，因为创纪录的价格和租金意味着更少的家庭有能力购买房屋或租用公寓，尤其是在抵押贷款利率和公用事业等与住房相关的费用方面急剧上升-我们在住房负担能力趋势“太多太多太多”中探讨的话题。The”履行中心履行中心暂停暂停”在经历了数年前所未有的需求增长和租金上涨之后，白热化的工业市场似乎也将降温，这使租金远高于先前的记录。电子商务的增长正在放缓，并收回了它在大流行期间从实体零售商那里获得的一些市场份额。在美国最大的仓库用户，已推迟占用许多已完成的项目，试图转租许多，因为它减缓其物理增长。其他主要零售商也一直在削减其分销扩张计划。可以肯定的是，工业部门仍然享有创纪录的低空置率，因为对高质量，位置优越的物流设施的需求一直领先于市场的供应能力。投资者还没有准备好放弃工业或多户家庭，这两者在新兴趋势调查中仍然占据主导地位。尽管如此，收视率还是比去年少了一些，而且这些高调的行业看起来并不像。像近年来一样无懈可击。但是，即使认识到工业需求可能会从其迅猛的增长中完全缓解，也是一种变化-仍然强劲，但更接近历史模式。一家投资管理公司的负责人说：“虽然我们仍然相信长期的基本面，但业务内部仍然存在周期，因此您可能会在短时间内看到工业市场的供过于求。.”回归均值回归均值，也是也是尽管某些行业将以某种方式下降，但其他行业将恢复到更正常的水平。对于遭受重创的酒店部门，尤其是为休闲旅客提供服务的酒店，房地产基本面一直在改善，而且似乎越来越多的人认为，陷入困境的零售业近年来已经超卖。一家房地产公司的咨询服务主管说：“我认为我们现在已经进行了一些重置，如果您在零售业中幸存下来，那么未来对您来说可能会很好。.”“糖热潮糖热潮”结束了结束了房地产投资回报为重置做好了准备。自新冠肺炎疫情爆发以来的两年里，在强劲的房地产基本面和强烈的投资者需求以及超廉价债务和联邦政府三轮刺激支出的推动下，收益异常强劲。总回报6房地产新兴趋势2023优秀的购买不错公平Hold可怜的出售深渊第 1 章：从长计议对于 NCREIF 房地产指数（NPI）中的机构质量房地产，在截至 2022 年中期的四个季度中飙升至 20 以上，几乎是 20 年平均水平的三倍。但是回报将会下降。ULI 房地产经济与资本市场中心于 2022 年 10 月对 43 位经济学家和分析人士进行了调查，他们预计总回报率将降至2023 年 3.8%，2024 年恢复到温和的 7%。也就是说，更正常的回报。这种前景与今年新兴趋势调查的受访者的集体智慧相吻合。超过一半的人认为，明年资本化率将上升，回报将下降，这主要是由于“利率和资本成本”上升，这是我们在经济调查。在经历了十多年的“更低更长时间”之后，美联储终于将利率正常化，更接近历史水平。这些不断上升的利率已经推高了债务成本，从而推高了购置和开发房地产的成本，降低了杠杆收益。At the same time,the federal government is done with providing stimulus,indirectly reducing tenant demand for space.Unlike一家投资管理公司的研究主管说，在全球金融危机（GFC）和大流行期间，“没有人来救援，现在我们必须吃药，它来了。”因此，政府正在关闭一直在支持商业房地产和整体经济的货币和财政龙头。一家开发公司的负责人这样总结道：“我觉得我们一直处于这种刺激和廉价债务的高糖状态。将会出现放缓。必须有这种正常化。那么，这意味着什么？我认为这将是一点弹性；这将是有点动荡。但是然后我们触底反弹，然后我们开始恢复增长。”2.尽管如此，我们还是改变了一些大流行迫使我们以似乎注定要忍受的方式在我们的生活，工作和重建方式上进行结构性转变。在线支出正在从大流行高峰回落，但不太可能恢复到大流行前的水平。商务旅行至少在几年内不太可能恢复到新冠肺炎之前的水平，这意味着商务酒店、高级餐饮和会议设施将继续面临挑战。最大的变化可能是我们工作的方式和地点。对办公室使用和租赁的影响仍在发展，现有库存的很大一部分可能需要重新定位以保持竞争力。即使在过去几年的一些中断之后，房地产市场开始在许多方面“正常化”，我们也不会在某些关键方面恢复以前的生活。大流行迫使我们的生活，工作和重建方式发生了结构性变化，这些变化似乎注定要至少在某种程度上持续下去，即使没有我们在 COVID-19 高峰期的行为那么极端。当然，许多活动已经恢复到大流行前的水平，特别是那些涉及社交活动的活动。美国人又开始参加音乐会和体育赛事，至少休闲旅行者已经回到了美国的道路和航空公司。同时，我们显然厌倦了独自在家锻炼和做饭，因此健身房会员人数已恢复到历史水平，而餐厅的销售又回到了杂货之上。从 2015 年开始，直到 COVID-19 关闭餐厅。然而，许多其他活动-以及我们如何使用空间-似乎不太可能回到旧的方式。大流行改变了我们。一家投资管理公司的董事说：“人们希望更快地实现自己的生活方式选择。他们不太关注雇主，而更关注个人生活方式。这正在改变人们对公寓的看法，对单户住宅的看法，办公室的使用方式以及公司的发展方向。.”店内购物与网上购物店内购物与网上购物在大流行期间，我们的大部分支出都转移到了网上。零售销售中的电子商务份额（不包括与汽车相关的销售）从 2019 年的 13 飙升至最初的国家封锁期间的 20 。这耗尽了实体零售商的大量支出，并挤压了该国的购物中心。随着经济重新开放，越来越多的消费者再次在商店购物，在线份额不可避免地下降。但我们采访的许多专家表示，不要指望在线支出会下降到大流行前的水平。虽然购物者最初出于安全考虑或仅仅因为商店甚至没有开放而诉诸电子商务-我们真的经历过吗？-他们今天仍然在网上购物，因为它的其他好处，包括更多的便利，选择和价格优势。因此，我们在网上消费的份额仍然很高，略低于 18%，比新冠肺炎之前的水平高出近 5 个百分点。房地产新兴趋势2023 7购物中心和实体零售商的命运取决于答案，下游对仓库和物流的影响。在大流行期间和之后，零售房地产行业的表现远远好于任何人的预期，既受益于政府对零售商的直接援助，也受益于对家庭的刺激支付，他们可以保持支出，即使失业。然而，如果在线购物份额持续下去，这些收益可能会放缓甚至逆转，因为消费者将一些支出从商品转移到他们在大流行期间避免的非零售服务，如旅行和娱乐。正如一位房地产投资信托(REIT)分析师指出的那样，“电子商务仍然有非常健康的增长，但这不再是我们在疫情最严重时的崇高期望。.”随着在线支出增长放缓，实体零售商将有机会重新获得一些失去的市场份额，特别是那些可以“弥合电子商务与砖头和棍子之间的差距”的市场份额。他们在大流行中存活得很好，很可能会继续做得很好，“一位投资顾问说。其他赢家将是足智多谋的零售商，他们可以为消费者提供引人注目的购物体验。但是，永久转向增加在线支出最终意味着更少的购物中心和零售空间可以生存。商务旅行与视频会议商务旅行与视频会议古老的 Buggles 歌曲中有“Video Killed the Radio Star”。确实，随着电视的普及，广播开始褪色。现在，在另一个时代，视频会议可能会杀死-或至少大大减少-通宵商务旅行。根据美国旅行协会（USTA）的数据，2021 年国内商务旅行支出比 2019 年下降了 56 ，而休闲旅行实际上略有增长。排除通货膨胀对支出的影响，旅行旅行的下降幅度更大，因为会议和活动的数量下降了近 80 。旅游经济学为 USTA 进行的 2022 年夏季研究预测，美国S.到 2022 年，商务旅行将恢复到 2019 年水平的 73，并且至少在 2026 年之前不会恢复到 Pa-demic 之前的水平。公司正在限制旅行以节省成本，而员工无论如何都不愿旅行。更重要的是，他们不需要旅行，因为客户通常不愿意亲自互动，许多行业会议要么被取消，要么被转移到网上。但也许核心问题是，在在家工作了这么长时间之后，我们学会了在改进的会议技术的推动下远程开展业务。商务旅行将随着时间的推移继续恢复，但很少有人期望水平能很快达到之前的水平。USTA 的研究显示，2023 年商务旅行持平，低于 COVID-19 之前的水平。房地产影响最大的将是商务酒店、高级餐饮和会议设施。但是，随着公司不再需要租赁空间来容纳客户拜访，办公需求也可能受到影响。在家工作与回到办公室在家工作与回到办公室没有什么动态能触及更多的房地产行业和市场，而不是我们中有多少人最终会从我们的家庭办公室搬回公司工作场所，以及搬回的频率。在 COVID-19 发病两年多之后，我们大多数人仍然不像以前那样经常回到办公室。“各种消息来源表明，至少在主要市场上，不到一半的上班族实际上在某一天进入办公室。这一水平可能最终会在今年秋天有意义地提高，因为一些领先的科技公司和投资银行发布了最后通 atum，要求其员工在劳动节之后更频繁地返回办公室。随着该出版物于 2022 年 9 月下旬付印，现在还不知道这段时间是否会比以前的类似截止日期更成功，而之前的截止日期几乎没有明显影响。但是工人会回来吗？正如一家开发公司的高级领导所说，“每个人都仍处于事实调查模式。“该决定的轮廓现在已经很熟悉了：雇主对控制和建筑文化的要求，对指导和协作的需求以及工人的“对错过的恐惧”将随着时间的推移转化为更多的办公室工作。但是，这些因素将与节省占用成本的潜力，尤其是工人对更多位置灵活性的需求相权衡。随着我们继续。用一位高级投资顾问的话说，“消费者行为刚刚发生了变化。大多数人不想一周上班五天。”目前，紧张的劳动力市场确保员工在这些谈判中占据上风，并将抵制雇主让工人重返办公室的愿望。但如果失业率在低迷时期上升，这种情况可能会改变。一家投资银行的房地产主管说：“我认为，在我们经历经济衰退以及员工和雇主之间的权力变化之前，我们不会知道办公室的结果。但我们确实知道办公需求肯定会减少。.”一种猜测似乎反映了我们采访的专家的集体智慧，即“可能需要删除或重新利用 10 至 20 的库存，而 80 的库存确实可以更好地提供租户想要的东西”，根据研究负责人的说法。8房地产新兴趋势202380%Increase60%大幅增加在当前水平保持稳定40%减少20%0%2023未来 5 年2023未来 5 年2023未来 5 年2023未来 5 年通货膨胀通货膨胀商业抵押贷款利率房地产上限利率投资者回报预期商业抵押贷款利率房地产上限利率投资者回报预期第 1 章：从长计议在一家资产管理公司。但是仍然有相当大的意见分歧:“跳球 每个人都在猜测，”一位投资者说。无论最终数字是什么，毫无疑问，今天办公室库存的有意义的部分将变得多余，可以重新开发 这是我们在“寻找更高的目标”趋势中讨论的话题。同样不确定的是如何设计空间，以最好地促进未来将主导办公室工作的协作工作，这可能会因公司和行业而异，需要数年时间才能定义。另一个关键的挑战是，如果大多数人在与同事在一起的三天内进入办公室，则要适应工人对单个工作空间的偏好。Flex 空间可能是许多公司的答案，因为他们试图找出他们的空间需求。到目前为止，在这个漫长的发现期内，对写字楼市场的影响相对较小。为了预防将来需要空间或因为无法打破租约，公司保留了办公室。因此，物理办公室的占用水平（i。e.，实际进入办公室的工人所占的比例)大大低于标准的经济占用指标(租用的办公空间的百分比)，因为公司知道该怎么做。但是，租户无法无限期地保留该空置空间，因此办公室房东不应因相对温和的空置水平而感到自满。越来越多的公司正在裁员或不续签即将到期的租约，因此空缺与其他主要房地产行业相比，房价仍在缓慢上涨。此外，租户试图通过转租空间直到租约到期来抛弃未使用的办公室。经纪人报告说，可用于转租的办公空间达到了创纪录的水平，并且每个季度都有更多的办公空间进入市场。除非公司最终改变方向，否则随着租约的转变，大部分空间最终将变成完全的空缺。但是，我们采访的人中没有人期望大量离开办公楼。即使在最悲观的情况下，大多数知识工作也将发生在公司办公室，毕竟，这些办公室旨在促进这种高价值的工作。但企业需要更多的时间来弄清楚他们需要多少空间，应该如何配置，以及应该放在哪里。正如一位经济学家总结的那样，“混合希腊神话和圣经参考，它可能更像是奥德赛，而不是出埃及记。寻找大流行后的“新常态”将继续。3.资本转移到边线-或其他资产在经历了 2022 年上半年的强劲增长之后，房地产交易开始下降，主要是因为由于市场不确定性加剧，买卖双方无法就定价达成一致。不断上升的债务成本和限制性承销标准也限制了交易量。Exhibit 1-5未来五年商业抵押贷款利率、通胀、上限利率和预期回报的预期变化未来五年商业抵押贷款利率、通胀、上限利率和预期回报的预期变化100%资料来源：2023 年房地产新兴趋势调查。注：仅基于美国受访者。房地产新兴趋势2023 93.443.05分母效应可能会迫使一些机构投资者减少其科创风险敞口，但任何负面影响Exhibit 1-62023 年与年与 2022 年房地产资本的可用性年房地产资本的可用性可能会受到不断增长的市场份额的限制by 非交易型 REITs、高净值投资者和其他非机构投资者。我们去年的主要主题之一是“每个人都想要”，反映了投资者对几乎所有类型房地产的深刻和广泛需求，除了中央商务区（CBD）办公室和区域购物中心。根据 MSCI Real Assets 的数据，2021 年的销售额跃升至 8000 亿美元以上-几乎是 2020 年第一个大流行年份低迷总额的两倍，比 2019 年之前达到的 6000 亿美元纪录高出近三分之一。激增持续到 2022 年，上半年的销售量比去年同期增长了 38，因为即使利率的急剧上升也没有抑制交易量。但是这些最近的书并没有说明全部情况-它们所讲述的故事可能会误导房地产市场的发展方向。与来自行业各个角落的众多参与者的讨论证实，许多投资者已经转向观望-或其他类型的资产，如股票和债券。事实上，最近的飙升很可能反映了在预期的利率上升之前完成交易的最后一口气。更少的投资者更少的投资者根据今年的新兴趋势调查，越来越少的投资者和贷方将为资产提供资本：13 个股票和债务资本来源中的每一个对可用性的期望都下降了。在过去的十年中，CRE 市场受益大量资本流入，因为另类投资类别获得了更广泛的接受，房地产提供了令人信服的风险调整后回报。现在，其中一些资金流入似乎正在逆转。投资者的兴趣仍然借贷来源借贷来源非银行金融机构政府资助的债务基金企业保险公司抵押房地产投资信托商业银行证券化贷款人/CMBS权益来源权益来源私募股权/机会/对冲基金外国投资者私人 REITs当地私人投资者机构投资者/养老基金公募 REITs12大幅下降资料来源：房地产调查的新兴趋势。注：仅基于美国受访者。20233保持不变202245大幅增加一家投资公司的负责人说：“现在有两个或三个，我认为这是正常的。”“这也很正常。”有几种力量试图限制投资者的需求，首先是我们在“正常化”中讨论的较低的预期回报。趋势。利率上升使收购和建设债务变得更加昂贵，正当营业收入似乎注定要随着经济在预期的低迷中疲软而下滑时。确实，随着买家寻求价格突破或完全退出，收入降低和成本提高的前景正在破坏交易。10房地产新兴趋势2023一家全球公司的区域负责人说：“随着利率的上升，上限利率已经消失。突然之间，事情没有发生，这产生了破裂的交易。房地产和其他一切的融资成本急剧上升。因此，必须重新定价，必须重新设置一切。”也限制了投资者的需求：债务越来越难以获得，新兴趋势调查预计承销标准将变得更加严格。正如一家领先咨询公司的合伙人解释的那样，“这是借贷成本较高的 现金为王 的情况之一，如果你是一个全现金买家，那么这些人可能在今天的市场上占有不成比例的份额。”.”3.183.743.093.543.003.592.983.662.893.672.733.40202320223.612.563.632.583.422.723.442.833.392.973.262.99第 1 章：从长计议与此同时，同样的利率上升降低了杠杆回报率，从而降低了对房地产的需求，也使债券和其他计息投资更具吸引力。正如一家投资银行的房地产银行业务负责人解释的那样，“债券收益率上升将意味着房地产和其他替代方案都将面临资金供应减少和一些资金外流的问题。.”而在利率不断提高的同时，股票和债券价格却在不断下跌，从而引发了一些资产配置必须保持平衡的机构投资者的“分母效应”。分母效应可以放大，因为投资组合中的 CRE 值通常是基于评估的，往往是向后看的。不过，此次对科创板组合的影响可能并不严重。许多机构投资者在科创板中的配置不足，因此他们不需要通过出售房地产资产来进行再平衡。此外，越来越多的 CRE 投资者并没有受到固定资产配置的控制，包括公共 REITs、私人投资公司和高净值个人，尤其是非交易型 REITs，它们已经成为 CRE 的主要投资者之一，2021 年的资产价值接近 3000 亿美元。总而言之，尽管分母效应可能不会像典型的低迷时期那样迫使销售，但短期内资本可用性应该会下降。不确定性不确定性=犹豫犹豫也许现在达成交易的最大阻力是价格在哪里结算的不确定性。一位资深投资银行家反映了我们采访的许多专家的观点，他说：“交易的上限比以前大 25 至 75 个基点，但没有任何坚信这些是正确的水平。”到目前为止，这意味着价值下降了 5 至 15 ，还有更多。但是现在交易的资产太少，无法确定。买家担心支付过高。一位银行家说：“现在不是成为英雄的时候-这意味着，现在不是出去积极购买东西的时候。现在不是积极借款的时候。“另一方面，卖家不想卖空他们的资产，然后看到他们以更高的价格重新交易，一旦市场好转，很少有人遭受迫使他们遭受的财务困境。这一切都转化为更少的交易。一位机构投资者的高级顾问说：“这是在投资委员会中的一笔钱。目前，我们无法在投资委员会中批准收购或处置。.”对于许多投资者来说，根本问题是美联储将继续加息多长时间。我们在夏天咨询了许多人认为美联储将在 2022 年底前完成加息，并可能在 2023 年中再次开始降息。然而，鲍威尔主席在 8 月底的评论使更多的观察家认为，至少要到 2024 年才能缓解，而且似乎正在沉淀市场急剧下跌。但每个人都同意，在市场参与者更好地理解美联储的playbook-which,in turn,lights on when inflation can be tamed.As the U.S.head of real estate at one investment bank explained,“That s going to create more clarity,and then some of the volatility comes down,and that s the opportunity to start buy交易流还将要求投资者认识到定价预期已经改变。一位想立即投入资金的投资组合经理说：“我只是不知道卖方已经屈服到足以认识到新环境。”Exhibit 1-7美国债务承销标准预测美国债务承销标准预测Exhibit 1-8美国股票承销标准预测美国股票承销标准预测不那么严格保持不变更严格不那么严格保持不变更严格202320222021.2020201920182017201620232022202120202019201820172016资料来源：房地产调查的新兴趋势。注：仅基于美国受访者。资料来源：房地产调查的新兴趋势。注：仅基于美国受访者。房地产新兴趋势202311 4.1%24.8%71.1%20.3 61.1 18.6 3922.373.8 13.1 52.4 34.5 24.9 45.0 30.1 16.8 47.0 36.2 8.444.2 47.4 35.4 51.712.9 4.4%28.8%66.8%28.0 53.7 18.3 5.027.9 67.1 12.9 55.5 31.6 21.1 48.7 30.2 17.1 51.4 31.5 34.3 11.554.2 34.0 52.413.6 Exhibit 1-92023 年与年与 2022 年房地产资本市场平衡预测年房地产资本市场平衡预测收购的债务资本收购的债务资本20232022用于再融资的债务资本用于再融资的债务资本20232022用于发展用于发展/再开发的债务资本再开发的债务资本20232022在 COVID-19 成立之初，几家公司成立了机会主义基金，以预期最终从未出现的所有困境。这些基金中的大多数最终都消失了或改变了重点。等待未来几年陷入困境的交易的投资者可能会同样感到失望。一家投资管理公司的研究负责人说：“很多出价都消失了，高杠杆的出价也消失了，但是资本市场仍然有很多深度。许多未交易的 REITs 有很多钱。仍然很高net worth.The strength of the U.S.dollar,while it s going up,also confirms that foreigners like to own US dollar assets.So,there s plenty of liquidity.”一位养老基金投资组合经理补充说：“我们已经撤回了一些事情。我们更具选择性，事情必须更具吸引力。您必须仔细看一下，重新打磨您的铅笔。”但是交易将完成。一位顾问总结说：“如果交易包销并有意义，那么就会有渴望和可用的资本。”4.太多太多住房负担能力已降至 30 多年来的最低水平。相对于收入，价格和租金飙升。不断上升的抵押贷款利率使越来越多的家庭无法获得房屋所有权。住房长期供应不足是政府限制新供应或增加建筑成本的政策的结果，劳动力短缺和邻避主义加剧了这种情况。简单地建造更多的住房可能是最明显的供应不足在平衡供过于求和有效的解决方案，但远非容易实现。资料来源：房地产调查的新兴趋势。注：仅基于美国受访者。与其说是崩溃与其说是崩溃，不如说是平静不如说是平静如果交易量确实下降，很少有房地产人士预计房地产市场会出现崩盘或流动性紧缩。值得注意的是，几乎没有痛苦的迹象。资产负债表通常很强劲，杠杆率很低，价值也没有下降很远，所以很少有资产被债务淹没。此外，如果以更高的价格和更严格的承销，通常仍然可以为有需要的人提供替代融资。许多投资者和开发商愿意超越短期动荡，专注于长期机会，这是我们在开幕式概述中介绍的主题。因此，市场上有动机的卖家的例子很少。住房太贵了。这种情况已经持续了太长时间 对于太多的人来说，既买不起待售住房，也买不起租赁住房 但是在过去的一年里，价格和租金飙升得甚至遥不可及。正如许多经济学家所预期的那样，即使我们经历了经济衰退，预计也不会提供显著的缓解。它始于创纪录的房价。The U.S.存在的中位数-房价仅在 2021 年就上涨了 18 以上-有记录以来的最大涨幅可以追溯到 1950 年代初-然后在 2022 年中期进一步上涨了 15 。根据全国房地产经纪人协会的数据，加上抵押贷款利率的迅速上升，住房负担能力已降至 30 多年来相对于收入的最低水平。12房地产新兴趋势202333%57%10%36%53%11%49%43%9%5%28%67%6%54%40%19%54%27%第 1 章：从长计议Exhibit 1-101954-2022 年现有单户住宅名义价格与实际价格的中位数年现有单户住宅名义价格与实际价格的中位数20%15%10%5%0%5%10%15%195419581962196619701974197819821986199019941998200220062010201420182022资料来源：DQYDJ.com，基于全国房地产经纪人协会，罗伯特 席勒和联邦住房金融局的数据；由 Nelson Economics 编译。尽管价格在夏季开始温和下跌，但正如我们在“正常化”趋势中所讨论的那样，全国价格仍接近创纪录水平。仅抵押贷款利率的上升就产生了重大影响。约翰 伯恩斯房地产咨询公司计算出，能够负担得起 40 万美元抵押贷款的美国家庭-大约以 5 的首付购买中等价位房屋所需的抵押贷款金额-由于利率上升而减少了 1650 万，仅在 2022 年上半年。好痛.但根本问题是住房总体上长期供应不足，特别是在负担得起的价格点上。挑战并不新鲜。限制性分区和建筑法规阻止或限制了新的供应，而 NIMBYism 延迟并限制了即使是正确的项目的批准。经济适用房开发商抱怨说，日益复杂的交易现在需要更多的资本来源进行更多的承销。一位开发商说：“过去我们的平均交易需要 90 天才能完成，现在已经超过六个月了。.”我们采访的一些专家认为，单户租赁（SFR）的兴起也导致待售住房的负担能力下降。支持者认为，SFR 将居住在单户住宅中的机会扩大到那些无力购买或只是不想购买的人，同时通常会扩大租赁住房的供应。但批评人士指出，用一位住房顾问的话说，“机构资本正在推高转售市场的价格”，其出价高于现有房屋的所有者/居住者。原因之一：现有的税法对个人购房者不利。一位学者解