安徽省芜湖市住宅小区项目可行性研究报告(第二版).doc
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1、*住宅小区项目可行性研究报告目 录目录1第1章 项目总论41.1 项目概况41.2 可行性研究范围4第2章 项目建设必要性和可行性82.1 项目背景82.2 项目建设的必要性122.3 项目建设的可行性16第3章 项目市场调查分析193.1 项目周边环境分析193.2 市场供求分析203.3 项目的SWOT分析223.4 项目市场定位23第4章 场址选择与建设条件264.1 建设地区的选择264.2 地理位置及概况264.3 建设条件274.4 工程地质284.5 征地拆迁情况294.6 其它应考虑的因素29第5章 主要建设内容及建设方案305.1 主要建设内容305.2 建筑设计依据305.
2、3 规划设计原则与指导思想305.4 总平面设计315.5 规划布局315.6 建筑设计325.7 结构设计365.8 给水方案395.9 排水方案425.10 电力电讯435.11 防雷475.12 煤气系统485.13 人防工程设计505.14 消防设计545.15 无障碍设计595.16 物业管理及生活设施605.17 安全卫生与环保60第6章 环保与消防616.1 项目主要污染源和污染物616.2 设计采用的环境标准616.3 控制污染的初步方案616.4 设计中配套环保措施626.5 施工中环保措施626.6 使用中的环保措施636.7 劳动安全卫生与消防63第7章 项目组织与管理6
3、57.1 项目组织657.2 项目管理657.3 项目监督667.4 项目评价67第8章 项目实施方案698.1 项目实施进度698.2 质量保证体系69第9章 招投标方案719.1 编制依据719.2 招标工作原则719.3 招标方式719.4 招标内容729.5 招投标基本情况表72第10章 节能节水措施7310.1 设计依据7310.2 节能措施7310.3 节水措施76第11章 投资估算与资金筹措7811.1 主要编制依据7811.2 项目总投资估算7811.3 资金筹措83第12章 经济影响分析84第13章 财务评价8813.1 编制依据8813.2 财务盈利能力分析8813.3 盈
4、亏平衡分析8913.4 敏感性分析90第14章 风险分析9114.1 风险分析概况9114.2 风险因素识别9114.3 风险评价9214.4 风险防范对策及建议92第15章 社会效益分析93第16章 可行性研究结论94第1章 项目总论1.1项目概况1、项目名称:*住宅小区。2、项目承办单位*县*投资置业有限公司3、承办单位住所*县*镇凉亭村4、法定代表人:*5、项目建设地址*县*路(原*西路)中段北侧6、项目投资规模估算及资金筹措项目总投资32192万元,其中项目资本金14576万元,占总投资的45.27%;银行贷款7000万元,占总投资的21.74%;利用预收款投入10616万元,占总投资
5、的32.99%。1.2可行性研究范围1.2.1可行性研究依据1、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知2、国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知3、建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房 20061 65号)4、中华人民共和国城市规划法5、城市居住区规划设计规范(GB50180-93)6、*省城市规划管理技术导则7、*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要8、*县土地利用总体规划调整9、国颁省颁建筑结构标准图10、建筑项目经济评价方法与参数(第三版)11、投资项目可行性研究报告指南12、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范13、建设单位提供的有关资料1.2
6、.2可行性研究范围1、调查项目所在区域的地理位置、自然条件、水文地质、能源状况等;2、调查项目所在区域的交通状况、运输条件、公用动力供应、生活福利设施等市政基础设施现状;3、调查项目所在区域环境现状和环境保护,包括各种主要污染源以及其排放状况,大气、水体、土壤等目前环境质量状况等;4、调查项目拟建场址的自然条件,基础设施、水文地质以及其他建设障碍性因素等项目建设条件;5、调查区域国民经济收入、社会经济条件及其发展趋势、房地产行业状况及其发展前景、房地产市场分析预测;6、研究国家的产业政策、法令、法规,解读国家和区域“十二五”规划以及城市规划及城镇建设;7、研究项目建设的必要性、可行性;8、研究
7、该项目投资规模和建设内容,依据绿色建筑评价标准以及“四节一保”要求研究并优选规划设计方案和工程技术方案,以及节能、节水、节材、节地、环保措施和方案;9、计划项目实施进度,提出项目组织管理与实施计划,开展项目投资估算分析,进行投资效益分析和评价,提出项目可行性研究结论。1.2.3主要技术经济指标 项目总占地53333.46平方米,项目建筑占地面积12693.36平方米, 总建筑面积139982.84平方米,其中计入容积率的建筑面积127947.99平方米,不计入容积率的建筑面积12034.85平方米。本小区建筑为多、高层住宅建筑。表1-1 经济技术指标编号项 目数量计量单位一技术指标1规划总用地
8、面积53333.46平方米2建筑占地面积12693.36平方米3总建筑面积139982.84平方米3.1计入容积率建筑面积127947.99平方米3.1.1住宅建筑面积119112.3平方米3.1.2商业建筑面积8239.94平方米3.1.3垃圾站建筑面积47.4平方米3.1.4门卫室建筑面积15.96平方米3.1.5管理用房建筑面积149.46平方米3.1.6会所建筑面积382.93平方米3.2不计入容积率建筑面积12034.85平方米3.2.1地下室建筑面积10650.65平方米3.2.2架空层建筑面积1384.2平方米4居住户数1002户5居住人数3500人6容积率2.407覆盖率35%
9、8绿地率30%9车位510个9.1地下车位227个9.2地上车位283个二经济指标1总投资32192 万元1.1开发产品成本28763.3 万元1.2形成固定资产2852.7 万元1.3经营资金576 万元2资金筹措32192 万元2.1资本金14576 万元2.2银行借款7000 万元2.3预售收入10616 万元3营业收入52508.16 万元3.1销售收入52386.56 万元3.2自营收入36.6 万元3.3出租收入85 万元4经营成本31616 万元5营业税金及附加2881.26 万元6土地增值税3923.37 万元7利润总额13023.79 万元8所得税3255.95 万元9税后利
10、润9767.86 万元五财务评价指标1投资收益率40.46%2投资利税率64.89%3项目投资内部收益率(税前)119.54%4项目投资内部收益率(税后)114.62%5项目投资财务净现值(税前)11236.45万元6项目投资财务净现值(税后)8842.56万元7全部投资投资回收期(税前)2.26年8全部投资投资回收期(税后)2.31年1.2.4可行性研究的结论1、 通过调查我们认为项目所在区域房地产市场目前仍然保持着持续健康发展的态势,商品房供销两旺,房地产市场的状态理性和正常。今后房价将保持平稳态势,稳中有升,不过增幅变趋缓,但不同品质楼盘的价格差距将会增大;住房供应结构也会得到进一步调整
11、,普通商品住房供应量将会加大;住宅租赁市场将出现供求两旺的局面;非住宅市场将趋于活跃。2、 拟建项目与国家和区域“十二五”规划相适应和协调,适应了项目所在区域的国民经济和社会发展的需要,一定程度上促进了区域内房地产市场的发展。3、 拟建项目增加了当地房地产的市场供应,一定程度地满足了部分市场需求,在某种范围内解决或改善了*县部分城镇居民的居住环境4、 项目的建成,一定程度上增加了城市的容纳功能,并能提高城市土地的利用率,推动城市土地升值,盘活闲置土地资产,增加财政收入,创造就业机会,促进当地的经济发展和有利社会稳定。5、 该项目财务上具有一定的抗风险能力,既有可观的经济效益,又有较好的社会效益
12、的项目,应尽早组织实施。第2章 项目建设必要性和可行性近年来*县经济连续快速发展,而且都保持了10%以上的稳步增长,在此基础上,城镇居民收入有了更快的提升。随着城镇功能增强,县城规模扩张,经济辐射能力加强,促使县城建设步伐加快,品位不断提高,为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础;加之近几年来*县经济快速发展,居民可支配收入不断增加,住宅消费也正在升级换代,一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费,观念上有了不断的更新,从居者有其屋上升到居者有佳屋,追求完善的建筑环境境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚。从社会整体经济的增长、城镇居民收入的普遍提高以及房地产市场的供需来看,*县
13、房地产行业方兴未艾。2.1项目背景2.1.1国家或行业发展规划 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出要发展房地产业“调整住房供应结构,重点发展普通商品住房和经济适用住房,严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则,加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控,促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式,加强资本金管理,规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为,提高市场化程度。”。 *省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出,要有序发展房地产业,“抓住消费结构升级和城市化加快的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业发展,使之成为服务业领域的新兴主导产业。
14、以满足居民不同住房需求为目标,调整优化房地产供应结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难,重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅,扩大经济适用房和廉租房规模。围绕美化人居环境,合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能,积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。加强房地产一级市场调控,完善二级市场,培育、规范房屋租赁市场,扩大房地产有效需求,鼓励自住性购房,控制投资性购房,遏制投机性购房,促进房地产市场健康有序发展。” *市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“调整住房供应结构,形成以普通商品住房为主体,以经济适用住房和廉租住
15、房为保障,以中高档商品房为补充的多层次住房供应体系,满足不同收入家庭住房需求。努力提升人居环境质量,依靠住宅产业化,围绕节地节能节水节材和环保要求,不断提高科技含量,大力推进节能省地型住宅建设。开发一批具有时代特征的质量可靠、环境一流、配套完善、服务周到、交通便捷的新建商品住宅小区优化房地产业发展环境到2015年,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例达到15%,城镇人均住房使用面积25平方米。”*县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“做优房地产业。抓住城市化快速发展和消费结构升级的有利时机,以居民住宅为重点,分层次推进房地产业的发展。”;“着力规范房地产市场管理,优化房地产业发展环境
16、,加强房地产一级市场调控,加快发展和完善二级市场,盘活存量住房,培育、规范房屋租赁市场,鼓励居住性购房,控制投资性购房,扩大房地产有效需求。加强物业管理、发展装修服务业等房地产服务业,建立健全房地产服务机制,促进房地产市场健康有序的发展。”本项目符合*省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要“以居民住宅为重点,分层次推进房地产业发展”,项目属于*省十二五规划中的“合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。”项目属于节能省地型住宅,符合*市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要要求。本项目的建设对于达到规划要求以及疏解*县的居住人口密度都有现实的意义。2.1.2*县概况 *县位
17、于*省最北部,长江中下游,*市东北角上。总面积1544平方公里,人口35万。介于北纬2935 3006,东经11622 11653 之间。素有“七省扼塞”、“赣北大门”之称。县境东邻安徽省东至县,南抵本省鄱阳、都昌县毗邻,西连本省湖口县,北与安徽省宿松、望江县隔江相望。东西最宽处约48公里,南北最长处约57公里。地势南高北低,由东南逐渐向西北倾斜,东南为山区,中部为丘陵,西北为沿江冲积洲和滨湖平原。全县地貌概括为“五山二水两分田,一分道路和庄园”。*属中亚带与北亚带的过度带,湿润季风气候,年平均气温14C 17C 之间,最冷为1月,平均气温3C 4 C,最热为7月,平均气温为28C 29C。年
18、无霜期平均为247天,年平均日照为2048.6小时,年平均雾日在16天以下。气候温和,四季分明,雨量充沛,日照充足。2.1.3社会经济发展情况2010年,*县实现生产总值37.7亿元,比上年增长(下同)15.6%。完成财政总收入4.6亿元,增长46.5%。地方财政收入突破3亿元,增长48%,荣获全省财政收入三年翻番奖。工业总产值48亿元,增长40%。全社会固定资产投资40.8亿元,增长50 %。社会消费品零售总额11.26亿元,增长22.1%。各项存款余额38.8亿元,增长35.4%。三次产业结构调整到23.3: 50.3:26.4 ,第二产业比重提高1.4个百分点。工业增加值占GDP的比重4
19、4.7%,提高3.4个百分点。税收收入占财政总收入的比重86.3%,提高3.6个百分点。工业用电量占全部用电量的比重74.4%,提高8.7个百分点.完成规模以上工业增加值12.15亿元,增长20.31%。主营业务收入41.6亿元,增长44.3%。规模以上工业实现利税1.8亿元,增长25.3%。农民人均纯收入5020元,增加604元。与此同时,一批国家重大基础项目纷纷落户*,铜九铁路、彭湖高速顺利建成通车,改变了该县没有铁路和高速公路的历史,加上沿江开发战略的实施,使*交通和地理区位优势得到更好的体现。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的建设是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持国民经济持续
20、快速健康发展的需要。在优化结构、提高效益和降低能耗的基础上,到2015年,地区生产总值和财政总收入均比2010年翻一番以上,各项社会事业继续保持较快发展,城乡居民收入水平和生活质量明显提高,社会保障体系更加完善,公共服务和社会管理体系进一步健全,民主政治建设、精神文明建设、社会治安、安全生产进一步加强,生态环境得到有效保护,社会安定和谐、人民安居乐业,县域经济竞争力和综合实力显著增强,努力实现进位赶超目标。1、经济总量“十二五”时期,地区生产总值(按现价计算)年均增长16.2%,到2015年全县地区生产总值达到80亿元;全社会固定资产投资年均增长30%,2015年达到160亿元,5年累计投资超
21、过500亿元;财政总收入和地方收入年均增长20%,到2015年分别达11.5亿元和7.5亿元;规模以上工业增加值年均增长21%,到2015年达到40亿元;实际利用外资2015年达到0.69亿美元,5年累计力争突破3亿美元;外贸出口总值年均增长10%,到2015年达8900万美元;社会消费品零售总额年均增长18%,到2015年达34亿元。2、结构调整目标至2015年,三次产业结构调整为12:60:28,同时推进一、二、三产业内部的结构也进一步调整优化提升,税收收入占财政总收入的比重达到92%,比“十一五”末增长2个百分点;工业化率达到51%,发展实验(R&D)经费占GDP比重达到1%。3、 现代
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