华润房地产项目经济测算分析.pdf
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1、房地产项目经济测算分析房地产项目经济测算分析Copyright by CRLAND All rights reserved.2-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by CRLAND All rights reserved.3房地产开发项目的核心评价指标 项目的评价项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时,可对项目的经济指标进行分析,参考项目的销售利润在评价一个房地产是否具备投资价值时,可对项目的经
2、济指标进行分析,参考项目的销售利润率、率、IRRIRR、EBITDAEBITDA等指标,以作出综合的考虑与评判。等指标,以作出综合的考虑与评判。对项目的经济分析可分为对项目的经济分析可分为静态分析静态分析与与动态分析动态分析两种。在静态分析中,对项目的成本支出及整体两种。在静态分析中,对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算,通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中,不仅考虑静态的经济指收入进行静态分析计算,通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中,不仅考虑静态的经济指标,且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析,再通过计算经济指标判断项目标,且需对项目每年或每半年的开发节
3、奏及收支情况作出预估分析,再通过计算经济指标判断项目可行性。可行性。一般的销售项目,仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为:权益楼一般的销售项目,仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为:权益楼面地价、销售利润率。面地价、销售利润率。对存在较大量自持经营物业(如:商场、写字楼及酒店)的项目,则需进行动态分析。其主要对存在较大量自持经营物业(如:商场、写字楼及酒店)的项目,则需进行动态分析。其主要参考指标为:参考指标为:IRRIRR、EBITDAEBITDA。Copyright by CRLAND All rights reserved.4房地产开发项目的核
4、心评价指标 参考评价指标参考评价指标权益楼面地价权益楼面地价指将获取开发建设土地的总成本(包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物指将获取开发建设土地的总成本(包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等)均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后,所得出的业建安成本等)均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后,所得出的楼面地价。楼面地价。销售利润率销售利润率项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。销售利润率销售利润率=销售利润销售利润/项目销售总收入项目销售总收入IRRIRR内部回报率(内部
5、回报率(Internal rate of returnInternal rate of return),),又称内部收益率,是指项目投资实际可望达到的又称内部收益率,是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上,它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况收益率。实质上,它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下,计算项目投资可望达到的报酬率。下,计算项目投资可望达到的报酬率。Copyright by CRLAND All rights reserved.5房地产开发项目的核心评价指标 参考评价指标(持有物业评价指标)参考评价指标(持有物业评价指标)EBIT
6、EBIT全称为全称为earnings before interest and tax earnings before interest and tax,即息税前利润,从字面意思可知是扣除利息、所得税之前即息税前利润,从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润;即未计利息、税项前的利润。的利润;即未计利息、税项前的利润。EBITDAEBITDA税息折旧及摊销前利润,简称税息折旧及摊销前利润,简称EBITDAEBITDA,是是Earnings Before Interest,Taxes,Depreciation and Earnings Before Interest,Taxes,Deprecia
7、tion and AmortizationAmortization的缩写,即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。的缩写,即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBITA MARGINEBITA MARGIN即即EBITAEBITA相对于投资成本的回报率,作为持有经营物业的评判指标,华润一般考虑为持有物相对于投资成本的回报率,作为持有经营物业的评判指标,华润一般考虑为持有物业业EBITA15EBITA15年平均值年平均值/持有物业总投资持有物业总投资Copyright by CRLAND All rights reserved.6房地产开发项目的核心评价指标 参考评价指标参考评价指标ROAROA
8、即资产收益率(即资产收益率(Return on AssetsReturn on Assets,ROAROA),又称资产回报率,是用来衡量每单位资产创造多少净利),又称资产回报率,是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。润的指标。资产收益率资产收益率=净利润净利润/总资产总额总资产总额AssetsAssetsROEROE净资产收益率又称股东权益收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产净资产收益率又称股东权益收益率,是净利润与平均股东权益的百分比,是公司税后利润除以净资产得到的百分比率,该指标反映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。得到的百分比率,该指标反
9、映股东权益的收益水平,用以衡量公司运用自有资本的效率。净资产收益率净资产收益率=税后利润税后利润/所有者权益所有者权益Copyright by CRLAND All rights reserved.7-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by CRLAND All rights reserved.8 项目总投资包含项目项目总投资包含项目序号序号项目项目说明说明土地总成本土地总成本1 1土地成本土地出让金
10、、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本销售物业建造成本2 2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用相关费用3 3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用,一般取自有物业建安成本的5%4 4销售费用销售过程支出费用,一般取总销售额的2.8%计算5 5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6 6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程Copyright by CRLAND All rights reserved.9 相关税费相关税费序号序号项目项目说明说明相关税费相关税费1 1营业税以企业总销售收入的5.55%计算
11、2 2土地增值税根据土地增值额进行计算3 3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程Copyright by CRLAND All rights reserved.10一般房地产项目的评价分析过程 假设项目基本指标假设项目基本指标开发建设用地面积开发建设用地面积(平米)(平米)总开发量总开发量(平米)(平米)住宅住宅(平米)(平米)写字楼写字楼(平米)(平米)容积率容积率100,000500,000300,000200,0005.00 土地成本及楼面地价测算土地成本及楼面地价测算土地总成本(万元)土地总成本(万元)600,000600,000自有住宅物业(自有住宅物业(mm
12、2 2)300,000300,000自有写字楼物业(自有写字楼物业(mm2 2)200,000200,000权益楼面地价(元权益楼面地价(元/m/m2 2)12,00012,000Copyright by CRLAND All rights reserved.11一般房地产项目的评价分析过程 建安成本及销售收入计算建安成本及销售收入计算物业类型物业类型面积(面积(mm2 2)建设成本建设成本(单价单价)建安总价建安总价(万元万元)销售均价销售均价销售收入(万元)销售收入(万元)住宅住宅300,000300,0007,0007,000210,000210,00038,00038,0001,140
13、,0001,140,000写字楼写字楼200,000200,0006,5006,500130,000130,00035,00035,000700,000700,000总计总计343,000343,000340,000340,0001,840,0001,840,000 建安成本取值参考建安成本取值参考建造成本建造成本(元(元/平米)平米)住宅住宅办公办公高端高端品质品质改善改善高档高档中档中档前期费用200250150200100150200250150200土建工程1500200015002000150020001500200015002000装修工程另见装修标准100012008001000
14、机电工程80010006008004006002300280018002300外墙工程10001200600800400600100015008001000园林200300150250100150100150100150地上开发成本合计地上开发成本合计45004500500050003500350040004000300030003500350060006000800080005000500060006000备注:1、计算基数均按建筑面积(下同)。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响,如果是超高层,对应成本增加8001000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准(元装修标准(元
15、/平米)平米)豪装豪装精装精装简装简装住宅装修工程2500400025004000150025001500250080015008001500Copyright by CRLAND All rights reserved.12一般房地产项目的评价分析过程项目项目比率比率计算计算基数基数(万元)万元)总额总额(万元)万元)备注备注开发不可预见费5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算销售费用2.8%1,840,00051,520以总销售额计算(含保障房)管理费用2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算财务费用6.55%128,568银行同年期贷款利率营业税金
16、5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润税前利润427,228427,228总销售收入减上述总成本总销售收入减上述总成本所得税25%581,992106,807以税前利润25%计算税后利润税后利润320,421320,421 相关费用及税金计算相关费用及税金计算Copyright by CRLAND All rights reserved.13一般房地产项目的评价分析过程 土地增值税计算方式土地增值税计算方式土地增值税土地增值税=土地增值额土地增值额税率扣除项目税率扣除项目扣减系数扣减系数(扣减系数速算)(扣减系数速算)
17、土地增值额土地增值额=销售总收入销售总收入+回迁房公允价值扣除项目回迁房公允价值扣除项目扣除项目扣除项目=土地出让金土地出让金+拆迁成本拆迁成本+回迁房公允价值回迁房公允价值+自有物业建安成本自有物业建安成本+三费三费+营业税金营业税金+加计扣除项加计扣除项三费三费=(土地出让金(土地出让金+拆迁成本拆迁成本+回迁房公允价值回迁房公允价值+自有物业建安成本)自有物业建安成本)0.10.1加计扣除项加计扣除项=(土地出让金(土地出让金+拆迁成本拆迁成本+回迁房公允价值回迁房公允价值+自有物业建安成本)自有物业建安成本)0.20.2说明:说明:1)税率依据土地增值率进行取值,土地增值率)税率依据土
18、地增值率进行取值,土地增值率=土地增值额土地增值额/扣除项目。当土地增值率为扣除项目。当土地增值率为0-0.5时,税率为时,税率为30%;土地增值率为;土地增值率为0.5-1时,税率为时,税率为40%;土地增值率为;土地增值率为1-2时,税率为时,税率为50%;土地增值率为;土地增值率为2以上时,以上时,税率为税率为60%。2)扣减系数可进行速算。当土地增值率大于)扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时,为时,为0.35;土地增值率为;土地增值率为1-2时,为时,为0.15;土地增值率为;土地增值率为0.5-2时,为时,为0.05项目土地增值税计算项目土地增值税计算销售总收入销售总收入1,8
19、40,000回迁房公允价值回迁房公允价值0扣除项目扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值 建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,000 0 0 340,000102,120 94,000 188,000 1,324,120 土地增值额土地增值额应纳税款应纳税款515,880154,764Copyright by CRLAND All rights reserved.14一般房地产项目的评价分析过程项目项目投资财务投资财务指标指标备注备注项目总投资(万元)1,155,888含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入(万元)1,840,000 销售
20、利润税前427,228 税后320,421 销售利润率税前23.22%税后17.41%项目静态指标项目静态指标Copyright by CRLAND All rights reserved.15一般房地产项目的评价分析过程假设项目开发节奏与资金安排假设项目开发节奏与资金安排单位:万元单位:万元第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年地价支付地价支付100%100%支出支出600000600000自有物业建安成本自有物业建安成本30%30%40%40%30%30%支出支出102000102000136000136000102000102000不可预见费支出不可预见费支出51005
21、1006800680051005100管理费支出管理费支出14040140402720272020402040销售费用支出销售费用支出1030410304392563925619601960销售税金及附加销售税金及附加2042420424778117781138853885土地增值税预征(土地增值税预征(3%3%)1104011040420604206021002100土地增值税结转土地增值税结转1991319913758637586337883788所得税所得税223432234310459210459252865286销售假设(此处假设当期回款率为销售假设(此处假设当期回款率为100%10
22、0%,一般应为,一般应为70%70%)住宅销售住宅销售20%20%80%80%收入收入228000228000912000912000写字楼销售写字楼销售20%20%70%70%10%10%收入收入1400001400004900004900007000070000税后净现金流量税后净现金流量-7211407211401384561384569532789532785298152981税后累计净现金流量税后累计净现金流量-721140721140-582684582684370594370594423575423575动态指标计算Copyright by CRLAND All rights r
23、eserved.16一般房地产项目的评价分析过程指标计算(假设基准收益率为指标计算(假设基准收益率为9.3%9.3%)单位:万元单位:万元第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年税后净现值税后净现值-7211407211401266751266757979567979564057540575税后累计净现金流量税后累计净现金流量-721140721140-594465594465203492203492244067244067动态指标计算通过计算通过计算财务内部收益率财务内部收益率IRR=27.45%IRR=27.45%财务净现值财务净现值NPV(NPV(i i=9.3%)=24
24、4067=9.3%)=244067Copyright by CRLAND All rights reserved.17-第一部分 房地产开发项目的核心评价指标房地产开发项目的核心评价指标-第二部分 一般房地产开发项目的评价分析过程一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分第三部分 深圳市旧改项目的地价计算深圳市旧改项目的地价计算交流内容Copyright by CRLAND All rights reserved.18城市更新项目的地价计算 根据原土地性质划分根据原土地性质划分城中村土地改造旧工业区用地改造旧住宅区及商业区改造Copyright by CRLAND All rights res
25、erved.19城市更新项目的地价计算 相关政策相关政策依据依据深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法规定:规定:1)第三十六条)第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率及以下部分,不再补缴地价;建筑容积率在在2.5至至4.5之间的部分,按照公告基准地价标准的之间的部分,按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分,按照公告基准地价的部分,按照公告基准地价标准补缴地价。标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后,符合有关规定的建筑物和附
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