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广西南宁沉浸式地下商业街开发概念规划策划案.pdf
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1、中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁2021.3GUANGXINANNINGCONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING中国锦园地下商业开发概念策划方案01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING2000年2010年2020年第一个十年第二个十
2、年第三个十年2018年2019年“宁要江北一张床,不要江南一间房”南宁正式从邕江进入“拥江”时代 2004年,由温家宝倡议,首届中国东盟博览会在南宁举办。1.南宁江景没有价值2.邕江沿岸土地审批难度大及土地成本高3.主要是本土品牌房企开发为主 2012年,习近平出席第九届中国东盟博览会开幕式。1.柳沙半岛楼盘成为主要的江景盘供应区2.邕江项目开发以单一品牌房企开发为主,多为刚需楼盘,没有代表性的高端楼盘大多数南宁人并不重视邕江,更不关注“有江无景”的江景房2018年12月,总投资约220亿元打造的邕江综合整治和开发利用工程完工,邕江水面加宽40米,水位提升至67米,两岸亲水景观成型。2020年
3、11月,区域全面经济伙伴关系协定(RCEP)正式签署。成员国包括东盟10国与中国、日本、韩国、澳大利亚、新西兰。南宁城市向东,进入“拥江”时代中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁城市建成区,20年扩大3倍1999年建成区面积115.7平方公里2008年建成区面积179平方公里2019年建成区面积447平方公里中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING城市由西向东拥江发展自西向东奔
4、流的邕江,自西向东腾飞的南宁中国锦园二十座桥梁飞架南北江南江北一体化发展中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING江北城市中心中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING锦园江南城市中心中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING老中心未来新中心南宁城市建设总体规划市西建东阔,重点向南;项目
5、所处五象新区规划的文旅组团,定位为文化旅游核心区。项目地块属于南宁市城市总体规划中心城用地规划中的文化娱乐用地;五象新区位于向南发展轴线的核心位置,是强化和完善南宁市作为中国与东盟双向交流的窗口。南宁市城市总体规划龙 岗 商 务 区 范 围五象新区规划的文旅组团,是集娱乐、商业、商务办公及综合配套等功能于一体的综合型滨水新区;东至外环高速公路,南至五象大道,西至良堤路,北至邕江,规划面积约1.63平方公里;龙岗片区是兼具行政办公、金融服务、生态居住、教育研发、特色休闲等多功能于一体的城市新区。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINY
6、UAN OF GUANGXI,NANNING南宁城市空间布局,在邕江南岸,以五象新区为中心,形成第三个中心,再造一个新南宁。南宁城市空间布局由原来的一中心变为三中心,分别为朝阳、琅东-凤岭及五象新区;三中心分别为朝阳、琅东-凤岭及五象新区。朝阳为传统的商业中心;琅东-凤岭以办公、金融、商务为主;在邕江南岸,以五象新区为中心,形成第三个中心,再造一个新南宁。南宁市城市总体规划中心城区将形成承担不同功能的八大组团,良庆组团将重点发展蟠龙片区及五象新区。良庆组团范围为良凤江以东,邕江以南,良庆镇南界区域。包括蟠龙片区、大沙田片区、玉洞片区、平乐片区。其中蟠龙组团西片区位于五象新区核心区的启动区。中国
7、锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING五象新区再造一个新南宁,全区规划共175平方公里,定位为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。南宁市城市总体规划规划定位:承载着“再造一个新南宁”历史使命,将打造为亚热带风情生态园林新城。五象新城打造成为一个集门户之城、枢纽之城、首府之城、核心之城、文体之城、商务之城、科技之城等多功能为一体的现代化新城。聚焦五象新区再造一个新南宁“把五象新区建设成为国内一流、世界领先、独具特色的现代化新城。”2011年,自治区党委书记郭声琨“要重点开发建设五象新区,
8、以五象新区建设引领和带动整个城市发展。”2013年,南宁市委书记陈武五象核心区五象核心区中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING五象新区规划路网及桥梁密集,高效通达其他区域,具备承接城市商务转移的基础。五象新区交通规划道路交通:“三纵三横”“三纵”:银海大道、平乐大道、龙岗大道“三横”:堤园路大道、五象大道、玉洞大道桥梁规划:南宁大桥、五象大桥、英华大桥、良庆大桥、青山大桥等玉洞大道,已通车青山大桥,已通车五象大桥,已通车中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNIN
9、G SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING城市向东背景下,南宁商圈的“东扩之旅”中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈南宁百货大楼、万达广场、裕丰商厦、步行街、新和平等,南宁流行的风向标南宁第一大商圈,人流量30万左右北湖商圈南城百
10、货、云星广东商城、盛天名都商业街、都之都家具等商业老城区商圈,人流量20万左右琅东商圈大型现代化下沉式商业广场新城CBD,生态休闲为主会展中心商圈航洋国际城15万商业和华润万象城27.4万商业两个城市综合体商业指数仅次于朝阳商圈西大商圈没有大型的购物中心或休闲广场,多数为零散的商铺,规划不统一30所院校聚集,人流量达60万凤岭商圈凤岭购物公园20万平米商业,东盟国际文化广场38万大型生活商务和商业区新兴商圈、发展迅速线江南商圈江南万达广场、规划建设城市商业综合体20万以上,形成8个10万的特色商贸中心规划提出“提升江南,重点向南”相思湖商圈占地8万的商业综合体汇聚了万达茂10万方、天誉城7万方
11、、宝能城市广场8万等著名商业购物中心。南宁市级商业中心、龙岗片区城市活力核SITE华成都市广场10万商业体兴宁吾悦广场总建面20万,重点辐射兴宁东30万固定消费群江宇世纪广场总面积超过10万,南宁市首个商场内恒温泳池以及儿童主题游戏城堡地铁一号线地铁二号线融晟天河广场总面积约30万,总投资约20亿元上海天地五象新区龙岗商圈南宁商圈的发展轨迹由西向东,如今形成了多个商圈林立的格局。代表着最新发展趋势,且体量相对较大综合体式购物中心,相对集中在东部,如南宁万象城、会展航洋城、三祺广场等均位于东部的青秀区。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCH
12、EME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈北湖商圈琅东商圈会展中心商圈西大商圈凤岭商圈江南商圈相思湖商圈五象新区龙岗商圈SITE地铁一号线地铁二号线兴宁区商业体量35万西乡塘区商业体量29万青秀区商业体量96万后起之秀南宁商圈的“东扩之旅”青秀区的商业体量,已高于西乡塘和兴宁两区的总和客流移动以“东移”为主,即主要是从西大商圈、朝阳商圈等传统商圈,往东部的新兴商圈转移。VS五象新区龙岗商圈南宁东扩未来方向航洋国际城15万南宁万象城28万南宁市常住人口725.41万人均购物中心面积0.35(2019)南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPT
13、UAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNINGhttp:/ Bingo126(万象城站)核心客群:城市白领群体项目定位:休闲格调街廊。以集装箱工业风、小资阳光雨棚、音乐钢琴楼梯、情调中庭等元素,营造充满明媚阳光的情景空间,打造国内首条地铁“星光音乐走廊”。4500 柠檬町(朝阳广场站)核心客群:传统商圈(朝阳商圈)消费群体项目定位:城市中心黄金道上的前卫商业街区。设计风格为调皮、时尚、别致的LOFT工业风。以休闲化的餐饮和精品特色零售为主,搭配创意、便捷型的配套。5000 MOREFUN126(广西大学站)核心客群:大学生项目定位:南宁首个
14、具有集装箱风格的地下商业创意空间,街区内还打造有“时光音乐走廊”、“青春舞台”等特色主题区域,为大学生提供一个展示青春风采和能量的舞台。6500三大地下商业街总体量为1.6万,由南宁地铁和广西太阳衫投资管理有限公司联合开发运营。基于各站点的不同核心客群,三大地铁商业街专门作了区别定位,但从最终呈现效果和进驻品牌来看,仍有一定程度的同质化。目前最具竞争力的新商圈以MALL、综合体为主,仍以传统零售为主。中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING南宁最成熟、历史最久的商圈,面积约1.78平方公里
15、,毗邻交通枢纽南宁火车站,客流量庞大,日平均客流量约10万人次,节假日客流量达30万人次朝阳商圈南宁第一大商圈名称开业时间类型商业体量(万)南宁悦荟广场2004综合体9百佳汇流行前线2007商业街区1.3南宁百货大楼1956百货大楼7.56西南商都已开业购物中心西关新天地已开业购物中心4.2柠檬町2016地铁商业街0.5商业体量合计约30万圈内购物商场多达20个从低端到高端从零售到批发涵盖人们日常生活所需1.78平方公里30万方商业体量13km商圈发展现状 区域划分:以朝阳路为界,分为东西两个板块,朝阳路以西为南宁老商业中心,数十年的发展基础;朝阳路以东多为新商圈,密度大、品类多是主要力量。功
16、能划分:朝阳路中心以零售为主,是市民休闲购物的主要去处,朝阳路周边以专业市场居多,批零结合。经营档次划分:个别中高档、中档、中低档为主 经营业态划分:西强北弱车流、人流拥堵、购物环境繁杂、档次较低等问题,商业发展比相对滞后。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING15万方商业体量7.5km航洋北街(特色餐饮、深夜食堂)南广场(特色小吃、休闲茶饮)2007年开业,2013年11月,航洋国际城进入停业调整期,2015年重新升级开业,工作日客流接近8万/天,周末客流量约为12万/
17、天,2019年销售额20亿元航洋城的“标杆”升级之路 核心客群定位:20-40岁左右的年轻消费者和家庭消费者 新增休闲街区:在南北广场打造了两处休闲街区,主打轻餐饮,同样主攻年轻客群消费 成功关键:引入近20%的儿童业态,将三层打造为儿童业态主题楼层,主要为吸引家庭消费者。智能化服务:智能化停车系统:通过微信简化取卡缴费流程,增加多种缴费方法,停车场运作效率明显提升;室内定位导航仪:消费者可通过业态分类查询各品牌店面,轻松获取路线。侧重餐饮业态:餐饮业态占比27%,总品牌数约有105个,其中34个品牌集中在项目四层,海底捞广西首店进驻。地铁带动客流量提升25%,B2层由原本的B1、B2层打通而
18、成,是以复式街区概念打造的南宁第一条室内骑楼街,空间较普通的地下商业街开阔。会展航洋城百货转型年轻时尚mall从百货到购物中心,把定位调整为年轻时尚,引入针对年轻客群的品牌。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING27.8万方商业体量6.8km2012年开业,建筑面积27.8万方,其中商家经营面积超10万方,300多个独立店铺,日均10万左右流量,2019年销售额超过46亿元(位列全国第23位)一楼国际一线品牌百盛、ZARA HOME、Apple Store零售店、GUCC
19、I、BURBERRY、PRADA、COACH、HUGO BOSS、EMPORIO ARMANI、Y-3、I.Tcartier二楼国际二线品牌H&M、NEW look、UM、obbi Brown、Sephora、M.A.C、Kiehls、i.t/Chocoolate、GANT 食间主题街区,把几十年老店搬了进来 携手20余家崭新品牌,让“美食 艺术 生活”相映成趣,为城市生活家营造多元而温暖的街区新体验。异彩纷呈的文化展览,艺术造就生活“成长中的城”当代艺术展、万象生活节、国家地理经典影像盛宴、不朽的梵高感映艺术大展、字造万象活字妙趣博物馆等一系列的文化展览相继举办。华润万象城聚焦最具消费力的客
20、群高端定位精准客群,国际大牌+快时尚云集,独立成一个新商圈。南宁城市商圈格局中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING朝阳商圈30万中端、中低端集聚辐射大区域社区居民购物环境体验较差会展商圈航洋城15万中端、中低端集聚聚焦年轻人和家庭客群餐饮、儿童业态为主会展商圈万象城28万高端、中高端集聚聚焦高消费活力群体以文化、时尚再提升90年代00年代10年代龙岗商圈万达茂、方特20年代业态的选择与配比客群的定位与吸引休闲感、体验感、场景感城市商圈在向东发展的过程中不断迭代,出现了传统商圈和休闲商圈的
21、分离南宁城市商业体系功能完善,商圈饱和度较高,市场竞争激烈中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING01.城市发展02.商圈演化03.区域定位04.基地概况05.项目定位中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING万达茂民主路小学(五象校区)御江国际江山墅江山云邸房价13000元-16000元/平米万达茂天樾御峰国际天誉城五象新区第二实验小学水建工程有限公司天誉半岛房价13600/平米物业费
22、1.65元/平米/月广西新媒体中心良庆天誉花园房价11000/平米广西体育中心良庆区政府方特东盟神画方特东盟神画方特家园江景苑青秀山国际高尔夫球会青秀山风景区5A景区宝能城市广场房价10000/平米阳光城丽景湾天地明珠房价12000/平米万科金域滨江龙光玖珑台南宁启迪东盟科技城新城悦隽风华房价9000+元/平米南宁恒大悦龙台房价10000/平米中国铁建江湾山语城房价16000/平米合景天峻广场世茂茂御府南宁学院大唐世家项目地块融创九棠府房价15000/平米万科公园里房价15000/平米华润置地悦年华房价12000/平米房价9000元-11000元/平米龙光玖誉湖光明澜湾九里房价16000/平米
23、基地周边区位概况中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING基地周边区位概况中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING青秀山方特东盟神画SITE万达茂万达乐园南宁园博园6km城市片区定位:五象新区文化旅游核心区中国锦园地下商业开发概念策划方案CONCEPTUAL PLANNING SCHEME FOR JINYUAN OF GUANGXI,NANNING3754.523546.353360.
24、463862.174322.83150.674512.796139.167138.918771.80200040006000800010000120001400020142015201620172018过夜游客量一日游客量南宁2014-2018国内游客接待量28.9722.721.518.4814.612.88.25.794.192.11051015202530352019年春节南宁景点接待游客量top10(万)53.74%9.05%4.40%2.73%2.52%2.37%1.97%1.36%1.35%1.33%1.30%17.80%广西广东湖南贵州四川重庆云南湖北上海北京浙江其他2018年南
25、宁国内游客区域分布2019年,南宁接待国内外游客超1.5亿人次,旅游总消费1725.24亿元,均位列广西省旅游之首本地一日游占比较高,游客出游目的和出行方式呈现多样化,自驾游为最主要旅游方式外地一日游游客占23.07%,本地一日游游客占43.92%;区内游客仍是南宁市主要的客源市场;从游客旅游目的来看,来邕国内游客主要以观光游览、休闲度假、商务为主,所占比例分别为47.96%、29.06%、22.98%。从旅游的方式来看,主要以自驾车为主,其中自驾游占45.96%,旅行社组团占15.7%,其他方式占38.34%。基地周边6km内景点 南宁宏观旅游市场南宁旅游人次及旅游收入近年稳步增长,综合竞争
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