2023房地产的新兴趋势.pdf
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1、2023房房地地产产的的新新兴兴趋趋势势美国 l 加拿大房地产新兴趋势房地产新兴趋势2023来自以下的出版物:房地产新兴趋势房地产新兴趋势 2023Contents1读者须知读者须知71Chapter 3市场观察77市场分组3Chapter 1从长远来看4正火91Chapter 4加拿大的新兴趋势7尽管如此,我们还是改变了一些房地产9资本转移到边线-92成本与资本:价格发现的时期或其他资产在房地产的重大转变中12太多太多94ESG 绩效:加拿大的关键问题16给我品质,给我利基房地产18寻找更高的目标96住房负担能力:日益增长的挑战20奖励-和成长的痛苦-在太阳带房地产公司22更智慧、更公平的城
2、市102属性类型 Outlook基础设施支出107市场观察24气候变化对房地产的影响越来越大1122023 年的预期最佳赌注26通过监管行动?113受访者受访者33Chapter 2属性类型 Outlook34多户:颠簸的骑行和保险杠裁剪117赞助组织赞助组织45单户住宅的未来48工业/物流:基本面坚挺资本市场调整51办公室:拼命寻求澄清它的未来63Retail66酒店房地产新兴趋势2023 i编辑领导团队新兴趋势椅子新兴趋势椅子希尔达 马丁普华永道顾问和贡献研究人员普华永道顾问和贡献研究人员R.Byron Carlock Jr.,普华永道爱德华 沃尔特,城市土地研究所主编主编安德鲁 沃伦,普
3、华永道Anita Kramer,城市土地研究所作者作者,第第 1 章和第章和第 3 章章安德鲁 J 纳尔逊作者作者,第第 2 章章Garrick Brown,零售业Heather Belfor 和 Ahalya Srikant,工业Lesley Deutch,单户住宅Paul Fiorilla,办公室约翰 麦克马纳斯,多户住宅Avikar Shah,酒店作者作者,第第 4 章章格伦 考特 彼得 科维西贡献者贡献者Paul Angelone Lindsay Brugger John Chang Mike Hargrave罗伯托 埃尔南德斯 大卫 利吉特贝丝 伯纳姆 梅斯Onay Payne Am
4、ber Schiada Luke Smith Carl Whitaker Cody Young高级顾问高级顾问Fred Cassano,PwC,加拿大 Braiden Goodchild,PwC,加拿大 Miriam Gurza,PwC,加拿大 Frank Magliocco,PwC,加拿大 Christopher J.Potter,PwC,CanadaSteven Weisenburger,普华永道,美国ULI 房地产经济和资本市场中心项目人员房地产经济和资本市场中心项目人员Jennifer Milliken,Director Nolan Eyre,Senior AssociateULI 编
5、辑和制作人员编辑和制作人员James A.Mulligan,高级编辑 David James Rose,管理编辑/手稿编辑 Brandon Weil,创意总监/封面设计器Deanna Pineda,缪斯广告设计,设计师Craig Chapman,出版运营高级总监Aaron Sen*Abhi Jain Abhinav Ravi*Adam Modhtaderi*Adam Rose*Alec Watson*Alex Howieson*Alex SchraftAllan Cheng Alyssa Gilland Andrea Ades*Andrew Alperstein Andrew Popert*A
6、ndrew Simi Annabelle Lafortune*Anthony Di Nuzzo*Ashley Somchanh*Ashley Yanke*Avery Parti Avi Shah Benjamin Roy Bill StaffieriBilly Ampatzis*Blake Byl Brendan Smith Brendan White Brian Ness Bryan Allsopp*Calen Byers Cam Moniz Camille Matute*查尔斯 坎帕尼克里斯 贝利克里斯 迪特里克克里斯 埃姆斯利克里斯 卡瓦诺Doug Struckman Dylan And
7、erson Edouard Godin*Emily PillarsEric Desmarais*Eric Lemay*Ernie Hudson*Evan Cohen Frederic Lepage*Gordon Ashe*格雷厄姆 麦高恩*汉娜 谭张亨利*希尔达 加西亚 霍华德 权*伊莎贝尔 摩根 伊蒂莎 贾恩Jason Kaplin Jeffrey Taveras Jen Lawson*Jeremy Lewis Jessica Gordon John Crossman约翰 马西森*约翰 莫米尔*约翰 罗萨诺 乔纳斯 皮特曼 乔纳森 康诺利 乔纳森 奥斯丁*约瑟夫 莫耶*约书亚 莱文约书亚 鲁
8、宾乔伊 杜塔*贾斯汀 贝兰格*Matthew Nichols Matthew Rosenberg Max Worobow Maxime Lessard*Meredith DeLuca Michael Loranger Michael Shea*Michelle Zhu*Mike Harris*Minh Ngo*Monique Perez Munezeh Wald Nadia King*Natalie Cheng*Nicholas Mobilio*Nick Ethier*Nick Worrall Nicole Stroud Nik Woodworth*Nikki Mills*Peter Harr
9、is*Philip Heywood*Philippe Desrochers*Philippe Pourreaux*Rabiya Adhia*Rachael Fabian Rachel KleinRahim Lallani*Renee Sarria Ricardo Ruiz Richard Martin*Richard Probert*Rick Munn罗布 夏奥多 罗伯特 夏奥多 罗恩 比杜尔卡*罗尼 德禅*房地产新兴趋势是普华永道的商标,在美国和其他国家/地区注册。保留所有权利。在普华永道,我们的宗旨是建立对社会的信任并解决重要问题。普华永道是一个由 155 个国家的公司组成的网络,拥有 3
10、27,000 多名员工,致力于提供高质量的保证,咨询和税务服务。通过访问 了解更多信息并告诉我们对您重要的事情。2022 普华永道。保留所有权利。普华永道指的是美国成员公司或其子公司或附属公司之一,有时可能指的是普华永道网络。每个成员公司都是一个独立的法人实体。有关更多详细信息,请参阅 年 9 月,普华永道和城市土地研究所。在美利坚合众国印刷。保留所有权利。本出版物的任何部分不得以任何形式或任何方式复制,电子或机械,包括影印和记录,或通过任何信息存储和检索系统,未经出版商书面许可。推荐书目清单:普华永道和城市土地研究所:房地产的新兴趋势2023 年。华盛顿特区:普华永道和城市土地研究所,202
11、2 年。ISBN:978-0-87420-481-0ii房地产新兴趋势2023Christopher Emslie Christopher Mill Cindy Wu*Dan Genter丹 皮肯丹 瑞安Daniel D Archivio*Daniel Lawson Danielle Aucoin*Danielle Desjardins*Darren Speake*David Baldwin David Hughes David Swerling David Whiteley*David Yee*唐纳德 弗林*Justin Mukai*Kartik Kannan*Keegan Landry K
12、en Griffin*Kendall Breshears Khaldoon Iqtait*Kristen Conner Kristy Romo Laura Lewis*Laura Lynch Lauren Garrett Leah WaldrumLee-Anne Kovacs*Lee OverstreetLily Bannister Luda Baiden*Manisha Chen*Marilyn Wang*Mario Longpre*Martin Bernier*Martin Labrecque*Martin Schreiber Matt Manza Matthew BerkowitzRya
13、n Dooley Sabrina Fitzgerald*Saket Ayala*Samay Luthra*Santino Gurreri*Scott McDonald*Serena LoweSeth Promisel Shauna Peck*Shivang Mahajan*Spyros Stathonikos*Stephan Gianoplus Steve Hollinger*Tatiana Smith蒂姆 博德纳蒂娜 雷瑟汤姆 威尔金特蕾莎 泰拉尼西*特雷弗 图姆斯*沃伦 马尔 韦斯利 马克*总部设在加拿大。读者须知房地产新兴趋势 是目前第 44 版的趋势和预测出版物,是房地产行业最受推崇和
14、广泛阅读的预测报告之一。房地产新兴趋势 2023 年,由普华永道和城市土地研究所联合开展,对美国和加拿大的房地产投资和发展趋势,房地产金融和资本市场,房地产行业,大都市地区以及其他房地产问题进行了展望。房地产新兴趋势 2023 反映了作为本报告研究过程的一部分完成调查或接受采访的个人的观点。本文表达的观点,包括引用的所有评论,仅从这些调查和访谈中获得,不表达普华永道或 ULI 的意见。受访者和调查参与者代表了广泛的行业专家,包括投资者,基金经理,开发商,房地产公司,贷方,经纪人,顾问和顾问。ULI 和普华永道的研究人员亲自采访了 617 名个人,并收到了来自 1,450 多名个人的调查回复,他
15、们的公司隶属关系如下:。私人业主或商业/多户房地产开发商:35%房地产咨询、服务公司或资产管理公司:21%私募股权房地产投资者:11%银行或其他贷款人:7%建筑/建筑服务/建筑公司:7%房屋建筑商或住宅土地开发商:6%投资经理/顾问:5%REIT 或公开上市的房地产物业公司:3%私人 REIT 或非交易房地产公司:2%其他实体:2%在本出版物中,受访者和/或调查受访者的观点已作为参与者的直接引文呈现,没有任何特定参与者的特定名称归属。在今年的研究中,选择被识别的采访参与者的名单出现在本报告的末尾,但应该注意的是,所有受访者都可以选择对他们的参与保持匿名。在某些情况下,本文中包含的引语是从本报告
16、背面未列出的受访者那里获得的。请注意,读者不要试图将任何报价归因于特定的个人或公司。对于所有提供帮助的人,研究所和普华永道衷心感谢他们分享宝贵的时间和专业知识。没有这些人的参与,这份报告是不可能的。房地产新兴趋势2023 12房地产新兴趋势2023第 1 章:从长计议从长远来看“短期风险是真实存在的短期风险是真实存在的,我不会轻视其中任何一个。我不会轻视其中任何一个。但是如果你有长远的眼光但是如果你有长远的眼光,我不认为是时候恐慌我不认为是时候恐慌.”利率在上升,经济阴云在变暗,Exhibit 1-12023 年公司盈利前景年公司盈利前景房地产交易流量正在下沉,因为买家和卖家 无法就定价达成一
17、致。但尽管如此,我们采访的大多数商业房地产专业人士对今年的新兴趋势仍然对长期前景相当乐观。并非每个人都像提供开场白的投资管理公司的首席执行官那样乐观,而且该行业肯定存在一些令人不安的风险。但是,共识情绪似乎是谨慎的乐观情绪之一,即我们将度过任何近期的低迷,并为另一个持续增长和强劲回报的时期做好准备。考虑到房地产资产的性质,房地产专家将采取长远的眼光是有道理的:建筑物的构思和开发需要很长时间。即使只是简单地收购一个,通常也比购买任何其他类型的金融资产花费更多的时间(和精力),而且它们通常持有的期限更长-100%80%60%40%20%0%2012 2013 2014 2015 2016 2017
18、 2018 2019 2020 2021 2022 2023ptios.尽管如此,该行业中如此多的人愿意超越一些周期性的逆风,这是惊人的。一家商业房地产(CRE)分析公司的咨询服务负责人说:“经济衰退-如果我们陷入衰退-显然会对某些市场产生比其他市场更糟糕的影响,但就像其他任何事情一样。我们将在 10 年后回顾过去,今天看似天文数字的价格将在 10 年后看起来很便宜。.”经济罗夏测验经济罗夏测验根据一个流行的经验法则,美国经济在 2022 年上半年进入衰退,持续了连续两个季度(适度)下降的国内生产总值(GDP)。但是,如果我们在撰写本文时处于衰退之中,那将是最奇特的。一方面,国民总收入-应该是
19、国民账户分类账的收入方面与 GDP 持平-在同一时期一直是积极的,这表明我们衡量经济产出的方式存在缺陷。其他经济指标当然并不表明经济下滑:资料来源:房地产调查的新兴趋势。就业仍在强劲增长,而失业救济人数处于 1960 年代以来的最低水平;房价和租金处于创纪录水平,并且仍在上涨;和消费者支出-占经济的三分之二-今年每个月(至 2022 年 7 月)至少都是温和的正增长。这种双重性可能解释了为什么国家经济研究局-商业周期的官方仲裁者-没有然而,这一时期被称为衰退。这并不意味着一切都与经济相适应。自 2021 年中期以来,供应管理协会编制的商业前景指数等关键晴雨表一直呈下降趋势,房地产新兴趋势202
20、3 3好-极好公平深渊-穷人受访者百分比0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%NCREIFGDP5%4%3%2%1%0%2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023*1%2%3%4%NAREIT 股票 REIT 指数5%6%Exhibit 1-2美国房地产收益与经济增长美国房地产收益与经济增长更长的更高更长的更高 随着利率“持续走高”,50%4321123456%根据越来越多的经济学家的共识,更深层次的全面衰退正在加剧。在全国商业经济协会 2022 年 8 月的一项调查中,只有四分之一的经济学家甚至“有些”相信美联储可
21、以将通货膨胀率降低到目标范围而不会引起衰退。初秋欧洲令人担忧的迹象以及对即将到来的冬季取暖费飙升的预期加剧了全球经济前景的黯淡。这些情况对房地产市场来说是有问题的:经济增长放缓或下降会抑制租户需求,而更高的利率会提高开发或收购房地产的成本。这两个因素都会削减回报并减少资料来源:NCREIF,NAREIT,经济分析局/美国商务部,普华永道投资者调查。*NCREIF/NAREIT 和 2022 年和 2023 年的 GDP 预测基于普华永道投资者调查。即使从技术上讲它们不在衰退范围内。去年消费者信心的下降甚至更加严重。所有这些积极和消极的因素共同构成了一种罗夏测试,观察者可以在其中得出自己对经济实
22、力的结论。开始的结束开始的结束但是,我们的受访者同意一个问题:“目前房地产经济的潜在风险是,美联储为应对持续的通货膨胀而采取的行动将使我们陷入衰退,”一家领先咨询公司的高级合伙人说。但是,联邦储备银行能否在不破坏经济的情况下抑制通货膨胀?今年夏天通货膨胀率的下降使许多人认为最糟糕的时期已经过去,美联储可能很快会放松其竞争性货币政策。确实,我们今年夏天采访的专家的共识是,美联储将在 2022 年底之前停止紧缩政策,并在 2023 年中期再次开始降息。现在,这种情绪似乎很乐观。我们在夏季接受采访的一位投资银行高管说:“通货膨胀将比人们想象的要棘手一些。”事实证明,他的观点更具先见之明。8 月下旬,
23、当美联储主席杰罗姆 鲍威尔发表年度讲话时,人们的情绪开始发生变化。对其他央行行长的讲话肯定了美联储的观点,即通胀几乎没有得到控制,震撼了市场。美联储 9 月份公布的利率公告预测,到 2023 年利率将继续上升,美联储官方评论消除了对此的任何疑虑。正如温斯顿 丘吉尔(Wisto Chrchill)在英国军队赢得了一场关键的第二次世界大战后所警告的那样,胜利标志着“不是结束,甚至不是结束的开始,而是开始的结束。.”价值。事实上,利率上升和未来市场状况的不确定性已经扼杀了交易,因为正如我们在资本市场趋势中讨论的那样,卖家还没有准备好屈服于买家日益增长的价格优惠需求。新视野新视野尽管如此,并非所有的衰
24、退都是一样的,大多数经济学家以及新兴趋势的受访者都预计,任何衰退都将是相对短暂和肤浅的。一位全球开发和投资公司的高管反映了我们采访的几位 CRE 领导人的观点,他说:“我的直觉告诉我们,我们将经历一场衰退,但与我们经历的一些更严重的衰退相比,它将相对温和。我没有看到像 2008 年经济衰退那样的事情。.”一位著名的 CRE 经济学家甚至说:“我认为我们正在进入一个健康的下降周期。清洗,熊彼特的想法,每隔一段时间,经济-包括房地产市场-需要清洗,它洗掉坏主意,它洗掉不切实际的不可持续的价值观。这种重置带来了新的机会,即使它带来了不确定性。一家开发公司的首席执行官说:“我认为这是一个时刻。当我回顾
25、历史时,我没有在这些时刻采取行动,我总是感到遗憾。”我们预计我们预计 2023 年及以后的年及以后的 10 个新兴趋势如下个新兴趋势如下:1.正火房地产市场基本面正在“正常化”,因为一些市场由于大流行的顺风减弱和潜在的周期性经济下滑而走弱。4房地产新兴趋势2023指数变化GDP 变化531第 1 章:从长计议一些房地产行业可能会降温,包括住宅和Exhibit 1-32023 年房地产问题的重要性年房地产问题的重要性工业,而其他行业可能会升温至历史平均水平 水平,如酒店和零售。随着上限利率的上升,大多数资产的回报和价格都在下降不重要中等重要性非常重要上涨,交易量从创纪录水平下降,而随着需求恢复到
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