房地产企业一般计税中土地成本抵减税务处理解析.pdf
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1、SHENJI YU LICAI一、引言房地产企业通常根据所开发产品设置开发成本核算内容,成本核算的项目主要包括土地成本、建设支出以及开发间接费等三大项。其中土地征用及拆迁补偿费在房地产开发成本中占据非常重要的比例,约占整个开发成本 20%到 40%。土地成本的高低影响房地产企业开发成本,最终传递到商品房定价上。笔者把土地成本比“面粉”,把商品房比喻“面包”,面粉贵,面包也就贵。在实际工作中,笔者在测算经济指标经常与土地成本及土地成本抵减“打交道”。尤其是土地成本抵减,土地成本抵减政策运用影响增值税与土地增值税的应税收入计算。房地产企业销售其开发的房地产项目适用一般计税方法下,销售额为取得的全部
2、销售收入和向购房者收取的其他费用,扣减向国土部门支付的土地价款后的余额。“扣减向国土部门支付的土地价款的”简称为土地成本抵减。本文以房地产企业土地成本抵减后的销售额为导线,研究增值税、土地增值税与企业所得税三大税种的税务处理。二、土地成本的概念土地成本是指纳税人为取得国有土地使用权而向政府部门所支付与地价款有关全部费用。笔者整理增值税与所得税相关政策中关于土地费用的解释,如国家税务总局公告 2016 年第 18 号文中关于土地成本的解释,是指“向政府、土地管理部门直接支付的与土地价款相关费用”。国家税务总局公告 2009 年第 31 号房地产业企业所得税管理办法 中关于土地成本的解释,指“纳税
3、人为取得土地使用权而向政府部门支付全部经济利益”,现阶段房地产企业取得国有土地使用权主要通过招拍挂,向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税以及因土地使用权变更而产生相关费用等。以上两个文件都认为,土地成本是指为取得土地开发使用权而发生的各项成本与费用。三、土地成本抵减内容房地产企业取得土地费用入账凭据只能是开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。向国土部门缴纳的土地出让金而取得相关凭据为非增值税专用发票,导致无增值税进项税额抵扣。国家为缓解房地产企业一般纳税人增值税税负压力,房地产企业在一般计税方式下计算增值税销售额时,可以采取差额扣除土地价款方式计算销售额。允许扣除土地价
4、款内容有哪些?上文指出土地成本是“取得土地开发使用权而发生的各项成本与费用”。所以土地价款抵减内容为向国土部门缴纳的土地出让金、税务部门缴纳的契税以及因土地使用权变更而产生相关费用。四、土地成本抵减在增值税中的处理1.政策依据国家税务总局公告 2016 18 号等规定解读,如果房地产企业销售开发的房地产项目,且该房地产项目适用一般计税方法,则销售额为取得的全部销售收入和向购房者收取的其他费用,扣减向国土部门支付的土地价款后的余额。销售额的计算公式如下:销售额(取得全部销售收入和向购房者收取的其他费用)(19%)当期可以抵减的土地价款(19%)以上公式“当期可以抵减的土地价款(19%)”乘以 9
5、%又称为土地价款抵减销项税额。当期可以抵减的土地价款按照以下公式计算:当期可以抵减的土地价款房产项目当期销售额下可售建筑面积房地产项目总可售建筑面积(不含配套公共设施的建筑面积与地下车位建筑面积)支付的土地价款【摘要】房地产企业销售其开发的房地产项目适用一般计税方法下,销售额为取得的全部销售收入和向购房者收取的其他费用,扣减向国土部门支付的土地价款后的余额。本文以房地产企业全部销售收入和向购房者收取的其他费用扣减土地成本后的销售额为导线,研究增值税、土地增值税与企业所得税三大税种的税务处理。本文研究认为增值税的应税收入比土地增值税应税收入额少可抵减的土地成本,企业所得税受土地成本抵减影响,增加
6、当期利润总额,增加应缴纳的企业所得税。【关键词】土地成本抵减;增值税销项税;企业所得税;土地增值税财审论坛房 地 产 企 业 一 般 计 税 中土 地 成 本 抵 减 税 务 处 理 解 析姻 徐立39审计与理财 2023.11通常房地开发企业计算当期可以抵减的土地价款时,为加强企业内部信息备查,便于内外部门的检查,应当要建立土地价款扣除备查台账。一般计税项目土地价款抵减台账2.举例分析A 房地 产开发 有 限 公司于 2018 年取得 某 市 某地块,经相关部门批准建设商品房项目,分四期开发建设。项目总建筑面积 22 万平方米,可售地上建筑总面积共 16 万平方米,土地出让合同约定该地块土地
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