房地产税收筹划存在的风险点以及管理策略.pdf
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1、49品牌管理brand managementpin pai yan jiuR房地产税收筹划存在的风险点以及管理策略文/聂晓辉(漯河碧桂园置业有限公司)摘要:房地产行业链条和资金链条长,开发项目具有跨区域、跨周期、环节多、关联偶发因素多等特点,涉税业务复杂,且房地产行业涉及税种较多,尤其是增值税、企业所得税、土地增值税等,成为影响房地产企业税负的主要税种。所以房地产企业需加强税收管理工作,结合行业特性做好税收筹划,重点关注税收筹划工作中的风险点,有效降低企业税负,增加经济效益。但是从目前国内房地产企业的税收筹划管理工作开展情况来看,普遍存在着对税收筹划工作不重视、税收筹划方案存在瑕疵、税收筹划为
2、提前开展等系列问题,给房地产企业增加了潜在的税收管理风险。基于此,本文对当前房地产企业税收筹划工作相关内容进行探讨,重点阐述了税收筹划工作中的风险点,并结合这些风险点提出对应的管理策略,期望通过本文的研究,能为房地产企业的税收筹划工作开展提供好的思路,实现房地产企业健康平稳的发展。关键词:房地产企业;税收筹划;税务风险中图分类号:F275.4文献标识码:A 文章编号:2096-1847(2023)28-0049-03房地产企业涉税业务复杂,容易在税收实务处理中出现税收风险,所以需要管理层从拿地环节、规划设计、项目清算等环节做好税收规划,全面剖析房地产开发过程中的税收风险。同时,受当前大环境影响
3、,房地产企业楼市库存高,拿地成本一直居高不下,经营利润被摊薄,过去房地产暴利时代已远去,需要房地产企业有效控制成本,从成本控制要效益,其中税收筹划管理到位能直观地增加企业的经济效益。一、房地产企业做好税收筹划的重要性随着我国经济的不断发展,房地产行业在我国经济发展中扮演着非常重要的角色,且房地产是我国经济的重要支柱产业,是大众的必需品,同时也是投资者的重要投资领域。在当前税收严管的大环境下,房地产企业面对的税收压力较大,使得税收筹划变得尤为重要。一是房地产企业做好税收筹划能减轻企业税收负担,提高企业税后利润,为企业的经营提供更好的市场竞争力。通过对税务处理的全方位优化,充分利用税收优惠政策避免
4、多缴税款,减少了税金支出,房地产企业可以节约税款,保障企业盈利能力,提升企业价值。二是房地产企业做好税收筹划能改善企业经营环境。通过税收筹划的合理规划和实施,不仅可以提高企业的经济效益,同时也有利于改善企业的经营环境,增强企业的可持续发展能力。因为完整的税收筹划方案能降低税收负担,同时也能降低日后税收检查风险。三是房地产企业做好税收筹划有利于提升企业自觉纳税意识,严格遵守税收管理政策,按照政策文件开展税收管理工作,有效降低偷税、漏税等风险。二、房地产企业税收筹划的风险点分析税收成本一直是影响房地产企业成本的关键因素,尤其在不恰当的税收筹划方案下,给房地产企业经营管理带来了风险。当前房地产企业税
5、收筹划管理中存在的主要问题表现在税收政策理解不够、政策变化快、管理层不够重视等问题上,需要管理层对税收筹划中的问题全面分析,为后续税收筹划管理奠定基础。(一)政策变化更新快,上级监管力度较严近年来,房地产税收筹划制度发生了巨大的变化,尤其国家不断更新税收政策,政策变化使得房地产企业税收筹划工作发生很大的变化、面临较大的难题:一是税收政策的变化会增加房地产企业的税收筹划管理成本。很多房地产企业在前期花费了大量时间、财力来制定税收筹划管理方案,在方案即将落地之前,因税收政策的变化会导致整个税收筹划方案落空或相关税收筹划效益达不到预期,增加了企业的成本负担。二是税收政策变化会给企业的经营管理带来较大
6、的影响,进而影响税收筹划工作的开展。如近几年增值税税率一直在下调,很多已签订但未支付的合同却难以享受到最新的低税率政策,增加了企业的税收负担。同时,国家对房地产企业一直是严加监管,尤其在金税四期上线后,通过大数据比对密切关注各房地产企业的税收缴纳情况,通过收集汇总的数据分析房地产企业的税收是否符合实际情况,一旦发现风险就会下达检查通知书、税务风险提示函。所以在当前税收监管严格的大环境下,房地产企业的税收筹划工作开展难度更大。(二)对政策理解不全,税收方作者简介:聂晓辉,生于 1989 年 10 月,女,研究生,中级会计师,研究方向为会计。50品牌管理brand managementpin pa
7、i yan jiuR案存在瑕疵房地产业是高利润、高收入行业,是税务监管部门重点关注的对象,税务部门对房地产企业的周期长、环节多、成本复杂等特性非常清楚,能精准地定位到房地产企业的税收风险频发区域。所以很多房地产企业财务人员在对税收政策理解不全面的情况下,制定了具有瑕疵的税收方案,给企业增加了潜在性的税收风险。房地产企业对政策理解不到位的问题主要表现在以下两个方面:一是管理层对税收筹划工作不重视,财务人员税收筹划工作经验不足,尤其对最新的税收政策理解不透彻,只是对相关政策的表层意思进行解读,根据企业的税收工作制定对应的税收筹划方案,相关税收筹划方案并未进行充分论证和分析。税收方案的不完整,给企业
8、带来的损失不可估量。如某房地产企业在未对预提费用政策研究透彻的情况下,直接在项目达到完工条件后计提相关成本,包括建筑工程费、配套设施费、维修成本等,而根据政策规定,预提费用必须在一定比例下且有严格的范围,该项税收筹划工作给企业增加了被上级机构处罚的风险。二是很多房地产企业未结合业务实质和行业特性,直接将外部税收筹划方案引入,套用企业的业务,并未做适当的调整和优化,税收筹划方案的适用性并不理想,存在很大的瑕疵。(三)管理层不够重视,税收管理体系不健全由于房地产开发周期长,很多重要税收都是在项目完工时才缴纳,如土地增值税清算,日常的税收缴纳对企业经营业绩影响不明显,导致某些房地产企业在未做税收清算
9、之前不重视各种税负,如土地增值税清算时项目达到一定条件后才开展清算,前期都是预交税款,所以很多管理层在日常管理工作中就对土增税清算时要求的条件及应准备的资料不重视,导致后期清算时资料不全、成本不能计入等问题。在很多房地产企业中,管理层认为税收筹划工作就是财务部门的事情,由财务部门牵头完成此项工作即可,其他部门无需过多参与,也不需要投入更多的精力,应将工作重心放在营销和去化上,所以导致整个企业的税务管理环节并不是太理想。同时,房地产企业的税收管理体系不健全,对税收筹划工作的开展缺乏详细的工作流程和计划,只是象征性地制定了宏观的税收管理方案,对后续工作的开展缺乏明确的指导作用。如房地产企业的税收管
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