不动产登记中测绘与规划面积差异研究.pdf
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1、中国科技期刊数据库 工业 A 139 不动产登记中测绘与规划面积差异研究 张东红 山西省太原市不动产登记中心,山西 太原 030000 摘要:摘要:不动产登记测绘能给不动产登记调查工作提供丰富的数据资源,其测绘质量控制着登记工作、工作质量。基于此,本文以不动产测绘与规划面积差异问题为切入点,全面分析不动产登记中测绘和规划之间的必须联系,探究两者面积差异的主要原因,针对问题提出有效解决措施。经过实践证明,这种方法能有效避免出现测绘和规划面积差异,防止出现不必要的房屋纠纷问题,提高双方的理解程度,给工作人员工作打下坚实基础。关键词:关键词:不动产登记;测绘面积;规划面积;差异分析 中图分类号:中图
2、分类号:TU113 1 概述 近年来,我国政府部门愈发提高对不动产登记的重视程度,针对不动产登记提出各种相关政策,明确规范测绘和规划中的差异性。但从目前不动产登记情况来看,在登记中时常受到各种外在因素影响,如登记参照依据和标准差异,影响到房地产后期登记存档工作质量,造成不动产登记中测绘面积和实际规划面积不统一,影响到后期登记录入标准效果,无形中提高房地产部门工作的难度系数。房屋测绘是将房屋作为整个测绘的主体,利用先进测绘技术和测绘仪器,检查房地产权属、位置、自然等情况,能给房屋销售、产权办理提供丰富的数据资源。而规划测绘是规划部门应用的管理方式,主要作用是规划施工单位施工的规范性,从而满足行政
3、审核要求。通过分析二者在测绘目标、时间节点、依据等方面存在差异,其中,房屋测绘是在办理预售证前、工程竣工前,以现场测量资料、规划审图、公摊情况、面积数据等为测绘依据,得出能够明确房屋权属状况的准确测绘内容,对房屋进行测绘。并且规划测试中最常用的能够有效提供规划验收服务的规划审照图,一般都是在工程竣工验收节点,获取工程实际高度、施工区域、行政界线等内容的规划测绘工作。1。2 房屋测绘和规划面积差异的主要原因 2.1 测绘主体和方法 目前,在规划测绘和房屋测绘时,两者测绘方法、测绘主体存在严重差异性,加上不同测绘主体对规范理解程度不同,对测绘结果的精确度造成影响,造成很大的区别。通常情况下,房屋测
4、绘以当地房屋测绘院为主体,通过 GPS 全球定位系统和全站仪设备,利用专业的房屋测绘软件进行预测绘图作业。并且在规划测绘时,是由专业测绘单位、设计院牵头,由设计院应用CAD 软件,对测绘工程区域进行规划;完成总面积汇总表编制、分层面积计算等作业内容的专业测绘单位最常用的 GIS、RS 等系统。2.2 测绘依据 通过对房屋测绘和规划测绘内容的分析,发现两者所遵循的适用范围、面积测量方法等测绘基础存在较大差异。比如:在测绘上海某房屋项目时,房屋测绘是根据上海市房屋面积测绘规划,对房屋层高提出更高的要求,在房屋层高低于 2.20 米的情况下,房屋面积不必计算,应结合不同楼层水平投影面积和1/2水平投
5、影面积,按 1/2 和全部水平投影面积计算封闭阳台面积。计算室外楼梯没有上盖和有上盖的情况;如果它的高度超过了 2.20 米,那就从斜面屋顶的面积上跳过去,算出里面的内容。同时,对照房屋测绘规范,通常以建筑工程建筑面积计算规范为依据,在其层高低于 2.20 米的情况下,无需计算斜面屋顶净高低于 1.2米的面积,就应按房间面积的 1/2 计算,按楼层水平投影的 1/2 计算室外楼梯面积。此外,房屋测绘与规划测绘面积差异明显,如首层与顶层门廊、幕墙与实体墙体、局部架空通廊下汽车坡道入口分别产生 200m2、120m2、515m2 的面积差异,合计差异值达 835m2(如表1 所示)。中国科技期刊数
6、据库 工业 A 140 2.3 规划设计变更 在建筑工程施工时,时常受到各种外在因素影响,对现有设计方案的可行性产生了影响。为了工程项目如期交付使用,一些施工企业对设计方案如井深、开间、结构功能等环节进行了科学变更,从而影响了施工面积,造成房屋实测面积与设计面积相差过大,甚至出现公摊面积、分户面积、规划面积与测绘面积差异无形中增大的现象(如表 2 所示)。比如:某建筑工程施工时,原设计方案建筑层数为 10 层,分户面积为 100m2,施工单位未按设计内容施工,设计内容进行调整,建成阶段建筑层数为 11 层,分户面积扩大到 120m2,与原规划面积有一定差异2。3 不动产登记中测绘面积和规划面积
7、差异的规避措施 3.1 布设无人机像控点 为了保证不动产登记中测绘数据和实际测绘面积基本相同,要提前布设无人机像控点。利用无人机设备采集野外影像信息,在既定范围内设置像控点,但值得注意的是,在布设像控点时要严格遵循行业标准,提高采集数据的准确性,给后期测绘工作提供丰富的数据资源,有利于提高成图精确度3。同时,在布置对像控点时,要根据低空数字航空摄影测量标准,将其均匀分布在测绘区域,禁止像控点呈一条直线,保证布设工作的合理性。另外,像控点要在保证无人机正常飞行的基础上进行设置,并结合无人机飞行航线,统一布监控点,避免其受到图幅单位因素限制。在计算布控点坐标时,要转变实际中的平面坐标,变成标准世界
8、坐标,转换公式如下:(1)公式中:M 表示标准世界坐标;Q 表示平面纵轴坐标;m 表示实际现场平面坐标;P 表示平面横轴坐标。因此,工作人员要利用上述公式,自由转换不同控制点坐标,保证无人机在航拍中能准确识别各控点坐标。3.2 无人机倾斜摄影测量外业数据采集 在布设对像控点后,要采集外业测绘数据。在无人机飞行前,要得到不动产权登记区域中各基准控制点数据,规定范围内勘察无人机飞行航摄范围,动态监督飞机当天的天气情况。在选择无人机设备型号时,尽可能选择小体积、轻便的设备,加强无人机中的动力沉余度,保证其低于强风数据,且无人机飞行高度要满足如下要求:(2)公式中:H 表示无人驾驶飞机的飞行高度(hi
9、gh);GSD 表示地面解析力;b 表示相关参数;F 表示照相机镜头的焦距参数。如果后期测绘时对测绘影像分辨率提出更高要求,工作人员应合理降低无人机飞行高度,通过使用上述公式计算无人机飞行高度与地面分辨率呈反比;相反,如果在后期测绘时,对测绘影像的分辨率要求不高,那么无人机的飞行高度就会得到合理的m Q Pk =MbGSD*fH 表 1 上海某房屋项目测绘和规划测绘面积差 差别项 房产测绘 规划测绘 面积差 首层和顶层门廊 房屋外墙内出现上盖出入口,上盖和入口出房屋外墙合围空间不计面积 外有围护结构的走廊要根据全面积进行计算 200m2 局部架空通廊下汽车坡道入口 汽车坡道入口面积为地下建筑面
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