15房地产开发项目质量责任管理2012新版.doc
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1、 一、内容提要:3房地产开发项目质量责任管理4房地产广告管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发项目质量责任管理、房地产广告管理等的了解、熟悉和掌握程度。本章的考试要求包括: 1掌握房地产开发项目的质量责任制度2掌握住宅质量保证和住宅使用说明制度3熟悉商品房交付使用管理4掌握房地产广告管理 三、内容辅导:第三节 房地产开发项目质量责任管理一、房地产项目的质量责任制度(一)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任城市房地产开发经营管理条例规定,房地产开发企业开发建设的房地产开发项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工
2、的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业作为房地产项目建设和营销的主体,是整个活动的组织者。尽管在建设环节许多工作都由勘察设计、施工等单位承担,出现质量责任可能是由于勘察设计、施工或者材料供应商的责任,但房地产开发企业是组织者,其他所有参与部门都是房地产开发企业选择的,都和房地产开发企业发生合同关系,出现问题也应由房地产开发企业与责任单位协调。房地产开发项目在建设过程中的基本要求:房地产开发企业
3、建设的房地产项目,必须要经过工程建设环节,必须符合建筑法及建筑方面的有关法律规定,符合工程勘察、设计、施工等方面的技术规范,符合工程质量、工程安全方面的有关规定和技术标准。例题:由于施工的原因导致商品住宅出现质量问题,应首先由( )对购房者承担责任。(2005年房地产经纪人制度试题) A施工单位 B房地产开发企业 C监理单位 D房地产开发主管部门答案:B解析:房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。(二)对质量不合格的房地产开发项目的处理方式房屋主体结构质量涉及房地产开发企业、工程勘察、设计单位、施工单位、监理单位、材料供应部门等,房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房
4、者的生命财产安全房屋竣工后,必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后,购房人以为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。这样规定目的主要是为了保护购买商品房的消费者的合法权益。应当注意几个问题:一是购房人在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的交付使用之后,是指办理了交付使用手续之后,可以是房屋所有权证办理之前,也可以是房屋所有权证办理完备之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大,主要是设计和施工原因造成的,因而,只要在合理的使用年限内,属于主体结构的问题,都可以申请
5、质量部门认定,房屋主体结构不合格的,均可申请退房。二是确属主体结构质量不合格的,而不是一般性的质量问题。房屋质量有很多种,一般性的质量问题主要通过质量保修解决,而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验,以质量监督部门核验的结论为依据。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站,其他单位的核验结果不能作为退房的依据。四是对给购房人造成损失应当有合理的界定,只应包含直接损失,不包含精神损失等间接性损失。对于经工程质量监督部门核验,确属房屋主体结构质量不合格的,消费者有权要求退房,终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法,如双方协商换房等,选择退房还是换房,权力在消费者。这样规定目的也
6、是为了保护购买商品房的消费者的合法权准则。例题1:关于因房地产开发企业的责任导致主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的说法,正确的是( )。(2011年房地产经纪人制度试题)A购房人只能要求退房,不能要求换房B购房人只能要求换房,不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D房地产开发企业同意后,购房人才能选择退房或换房答案:C解析:对于经工程质量监督部门核验,确属房屋主体结构质量不合格的,消费者有权要求退房,终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法,如双方协商换房等,选择退房还是换房,权力在消费者。例题2:下列关于主体结构质量不合格的已售商品住房处理方式的表述中,正确的是( )。(2009年房地产
7、经纪人制度试题)A购房人只能要求退房,不能要求换房B购房人只能要求换房,不能要求退房C购房人有权选择退房或换房D商品住房买卖双方协商选择退房或换房答案:C解析:选择退房还是换房,权利在消费者。对于经工程质量监督部门核验,确属房屋主体结构质量不合格的,消费者有权要求退房,终止房屋买卖关系。也有权采取其他办法,如双方协商换房等,例题3:购房人发现商品房质量有问题,不能选择退房的情形有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A使用一年后发现屋面漏水B办理房屋所有权证后,确认房屋主体结构有质量问题C办理房屋所有权证前,确认房屋主体结构有质量问题D尚未使用即发现下水管道堵塞购买E下雨时发现外墙渗水答案
8、:ADE解析:对于经工程质量监督部门核验,确属房屋主体结构质量不合格的,消费者有权要求退房,终止房屋买卖关系。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题,这里的交付使用之后,是指办理了交付使用手续之后,可以是房屋所有权证办理之前,也可以是房屋所有权证办理完备之后。例题4:经( )确认,确属房屋主体结构质量不合格的,购买人有权要求退房,终止房屋买卖关系。(2005年房地产经纪人制度试题) A房地产行政主管部门 B工程质量监督部门 C工程监理部门 D城市规划行政主管部门答案:B解析:商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,
9、购买人有权退房,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。二、住宅质量保证和住宅使用说明制度房地产开发企业应当在商品住房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。(一)住宅质量保证书 1内容住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。2保修项目和保修期限商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期
10、;存续期少于最低保修期限的,保修期不得低于下列最低保修期限。(1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;(2)屋面防水3年(竣工多年后房屋售出的,房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的,适用此款);例题:某商品住宅楼于2003年1月10 日竣工验收合格,如该住宅楼的尾房于2006年1月10日交付给买受人,则房地产开发企业承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至( )。(2011年房地产经纪人制度试题)A2006年1月9日 B2008年1月9日C2009年1月9日 D2011年1月9日答案:C解析:施工企业对房地产开发企业的屋面防水最低保修期为5年。从2003年1月10日起计至2008
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