千禧后燕郊商品住宅类型演变初探——以燕顺路沿线为例.pdf
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1、调查研究103DEVELOPMENT OF SMALL CITIES&TOWNSVOL.41 NO.9 SEP.2023小城镇建设2023 年第41卷第9期作者简介:计然,中央美术学院建筑学院硕士研究生,北京市建筑设计研究院有限公司二院建筑师。何崴,中央美术学院建筑学院建筑系系主任,教授。通信作者:计然,ji-。千禧后燕郊商品住宅类型演变初探以燕顺路沿线为例计 然 何 崴摘要:我国近年来大力推进城镇化进程,大城市的扩张带动了许多周边城市和乡镇的发展。燕郊作为一个典型案例,住宅形态变化具有发展周期短、样本集中、类型丰富等特点。本文以河北省三河市燕郊镇燕顺路为地理范围,研究燕郊进京主干道燕顺路上的
2、住宅类型演变。由于城镇化的高速发展对周边乡镇地区的“侵蚀”,使得乡镇住宅建筑形态在短期内发生巨变。因此本文从燕顺路沿线的商品住宅和社区信息梳理入手,分析不同时间段下住宅的类型演变,从宏观数据到微观的住宅分析,以期探索新城镇化语境下中心城市周边乡镇住宅演变规律。关键词:城镇化;商品住宅;燕郊镇;燕顺路沿线doi:10.3969/j.issn.1009-1483.2023.09.014 中图分类号:TU241文章编号:1009-1483(2023)09-0103-09 文献标识码:AA Preliminary Study on the Evolution of Commercial Housing
3、 Types in Yanjiao after the Millennium:A Case Study along Yanshun RoadJI Ran,HE WeiAbstract In recent years,China has vigorously promoted the urbanization process,and the expansion of big cities has pushed the development of many surrounding cities and towns.Yanjiao,as a typical case,its characteris
4、tics are short development cycle,concentrated samples and ample types.Taking Yanshun Road,Yanjiao Town,Sanhe City,Hebei Province as the geographical field,this paper studies the evolution of the residential types on Yanshun Road,the main road of Yanjiao to Beijing.As the rapid development of urbaniz
5、ation has brought about erosion of the surrounding villages and towns,the residential building forms in town of have changed dramatically in a short period of time.Yanshun Road,one of the main roads from Yanjiao to Beijing,is adjacent to Beijing,leading to its early development,where large amounts o
6、f commercial housings and their differentiation are obvious in a short period of times.Therefore,this paper starts from the information sorting of commercial housing and community along Yanshun Road,analyzing the evolution of housing types in different periods,from macro data to micro housing analys
7、is.The paper tries to find out the evolution laws of rural housing around central cities in the context of new urbanization.Keywords urbanization;commercial housing;Yanjiao Town;Yanshun Road side0 引言我国近年一直处于城镇化高速发展的阶段,据国务院第七次人口普查数据显示,2020 年我国城镇人口已超过 9 亿人,占全国总人口 63.89%1。目前国内城镇化进程对于城郊的规划方式一般分为 2 种,其一是
8、作为城市扩张用地,建设“新城”;其二则是建设“新农村”2。21 世纪流行的“新城”运动,本质上是传统城市形式无法满足现代经济活动对空间需求的必然结果3。城市高速扩张直接造成对周边乡镇的侵蚀与同化。这一过程主要展现出两大特点:一是物理空间上的聚集,体现在人口的迅速流入,以及随之而来的建筑密度、产业结构的聚集;Investigation and Study104DEVELOPMENT OF SMALL CITIES&TOWNSVOL.41 NO.9 SEP.2023小城镇建设2023 年第41卷第9期图2 研究范围示意图资料来源:作者自绘。燕郊管辖燕郊燕顺路沿线商品房住宅范围燕顺路图例N二是意识形
9、态上的城镇化,随着与邻近城市在资源上的交流,乡镇的生活方式和价值观也与城市逐渐趋同。燕郊作为典型超大城市边缘快速发展型乡镇,兼具上述特点。商品住宅的发展对城市面貌的改变产生了较大影响。21 世纪初,由于房地产的开发与发展,我国很多城市边缘地区及乡镇出现了一副“既不是城市,也不像农村”的景观。库哈斯在大跃进(Great Leap Forward)一书中把这种杂糅的现象称之为塑料城市主义“Plastic Urbanism”4。河北省燕郊地区极具代表性,燕顺路段具有鲜明的“Plastic Urbanism”特点,住宅区发展的快速迭代与公共基础设施及城市景观建设的滞后性形成了鲜明对立。这种矛盾也造成燕
10、顺路呈现出一种“城市和农村之间”的过渡状态,即街道周围建筑类型风格杂糅且功能单一。同时燕郊的快速发展带来的大量人口聚集会造成社会融合矛盾与“半城镇化”现象5,既包括原住民职业和居住地的转移,也包括北京输入人群对燕郊的认同与归属感问题。燕顺路住宅群体现出集中性、断代性和标本性的特征,其对我国此类乡镇住宅研究具有典型性。已有对城市商品房住宅研究中,中国现代城市住宅(18402000)通过众多实例,构画出中国近代住宅的发展历程6。然而对现代乡镇商品房住宅的研究成果仍较为稀缺,因此本文从建筑类型分析入手,补充超大城市边缘快速发展型乡镇商品房住宅的研究,为改善“杂糅”的乡镇景观提供部分案例支持。1 历史
11、与条件燕郊住宅飞速发展的语境1.1 区位特殊性带来的时代机遇燕郊镇隶属于河北省三河市,地处三河市西部,东、东南、南与大厂回族自治县接壤,西濒潮白河、隔河与北京市通州区相望,西北、北与高楼镇为邻,区域面积 108km27(见图 1)。正是由于燕郊特殊的区位,导致大量的人口流入,带来人口结构变化。2011 年末,燕郊镇辖区总人口 45 万人,其中城镇常住人口 25 万人,城镇化率 55.6%,另有流动人口20 万人8。人口的高速聚集为燕郊房地产的发展提供了市场。燕顺路街道位于河北省三河市燕郊镇,地处迎宾路西侧,南起创意谷街、东侧南起京秦高速,北与北京顺义交界,西起潮白河,东至高楼镇后车坊村,面积
12、38.4km29。燕顺路作为进京的主干道之一,属于燕郊地区开发最早的部分。据 2021 年人口普查结果,燕顺路沿线常住人口已占燕郊镇人口总数的 11.8%。应对大量的人口聚集,燕顺路沿线的住宅数量也十分庞大,住宅类型丰富。因此,本文以燕顺路沿线商品房住宅确定研究范围(见图 2)。1.2 政策干预对燕郊楼市影响2008 年,北京重修京通快速路,通过北苑高架图1 燕郊区位关系分析图资料来源:作者自绘。NN北三新区三河市燕郊河北省北京市北三新区图例图例调查研究105DEVELOPMENT OF SMALL CITIES&TOWNSVOL.41 NO.9 SEP.2023小城镇建设2023 年第41卷
13、第9期桥直接连接至通燕高速公路。公交 930 路可直达燕郊,燕郊的“睡城”时代正式开始。直至今日,公交运输依然是燕郊与北京之间通勤的主要交通方式之一。现在的公交线路包括 985、819、117 路等,但这些线路的运输量远远无法满足需求。2015 年,中央审议通过京津冀协同发展规划纲要并于 6 月印发,北京平谷地铁线“改线”途径燕郊,以响应“京津冀协同发展战略”。此时房地产商纷纷介入,燕郊也进入了楼市黄金期,“炒房”热情空前高涨。2017 版 北 京 城 市 总 体 规 划(2016 年 2030 年)中,将通州从“行政副中心”升级成为“城市副中心”,北三县同时与通州“协同发 展”(见图 3)。
14、20162018 年,三河未供应城镇住宅用地,楼市年交易量从 5.1 万多套,断崖式下跌至不到 1 万套,经济发展也因楼市“冰封”面临压力10。同时,燕顺路沿线商品房价格出现了明显下跌趋势(见图 4)。2019 年,国家发改委正式批复“平谷线优化方案”。由于平谷线最终方案中,燕郊共有 4 站,被市场戏谑为“燕郊线”。2020 年,北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划出台,提出要推进通州区与北三县高质量协同发展,燕郊的发展迈上新台阶13。燕郊的发展离不开北京的辐射,虽然有益于共同发展,但也造成耕地的侵占和城市记忆的流失。燕郊短短十几年的发展,城市成为了安置人口的土地,土地本身的
15、“建设价值”成为了最重要的利益点,由房地产开发商自主开发的商品住宅逐渐占领了广大市场14。此现象也对城市产业结构平衡、实体经济发展埋下了隐患。燕顺路沿线作为燕郊第一批开发商介入的土地之一,是燕郊成为“睡城”以来的发展缩影,具有代表性。2 住宅特点分析2.1 燕顺路沿线住宅区概况和建设时间燕郊受北京发展辐射的影响,是典型的郊区新城。2000 年后受到京燕高速联通影响,商品房住宅图4 20122021 年燕郊楼市均价分析图资料来源:作者根据参考文献 12 改绘。图3 2017 年北京市总体规划分析图资料来源:作者根据参考文献 11 绘制。350003000025000200001500010000
16、500002012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年2021 年均价/元年份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月图例中心城区北京城市副中心新城廊坊北三县地区主要城镇组团图例Investigation and Study106DEVELOPMENT OF SMALL CITIES&TOWNSVOL.41 NO.9 SEP.2023小城镇建设2023 年第41卷第9期得以蓬勃发展,展现出集中开发的特点。2000 年及以前燕顺路一带还是一片田地,到了 2021 年已经呈现高楼林立的街道景观。燕顺路沿线商品房住宅数量繁
17、多,且种类多 样(见图 5)。各楼盘开发集中,开发时间大部分集中在近 20 年间。沿线开发量大,总计楼盘 32 个,小区住宅类型种类丰富,包括塔楼、板楼、塔板、别墅等。各小区根据实际需求,规模和容积率各有不同,绿化普遍较好,且楼盘开发商以本地开发商为主,各个住宅区建设根据规模和开发商调控等变量影响,建设时长各不相同(见附表 1)。建筑类型早期多为多层住宅,低层住宅主要集中在中期,高层住宅的开发量最多,主要集中在中后期。商品房住宅建筑外观形态多为现代风格,早期和中期也出现了一些仿欧式住宅,同时组合风格也较为盛行。到了后期,现代风格成为绝对主导(见图 6)。住宅风格上,根据时间大致呈现出从“成本节
18、约阶段”转向“词汇堆砌阶段”最终发展到“风格化阶段(语言纯化阶段)”的住宅立面设计发展趋势15。2.2 燕顺路沿线住宅类型根据附表 1 中的住宅类型及分类信息可知,燕顺路沿线高层住宅类型占比 68%,低层住宅类型占比 9%,多层住宅类型占比 23%。由此可见燕顺路沿线的商品住宅依然以高层住宅为主。同时,板楼成为了众多开发商的主要选择(见图 7)。燕郊商品房住宅中低层住宅以别墅为主。燕郊的别墅具有层数低、容积率低、绿化率高等特点,据调研结果可知燕顺路沿线别墅外貌形态上多采用仿欧式的造型。集合住宅相对较多,其中包括板楼、塔楼、塔板等不同形式。为了利益最大化,开发商对土地的利用率非常重视,高密度的住
19、宅区逐渐成为首选。结合以上年代和类型比例分析,按照年代表分段,本文将样本按照 5 年为一单位分为 4 个部分,即 20002004 年、20052009 年、20102014 年、20152019年。再抽取典型的案例进一步深入调研。2.2.1 20002004 年燕顺路沿线住宅类型演变20002004 年燕顺路沿线新开发住宅总量较少,主要以多层住宅为主,唯一的低层住宅为法国风情园,且此时燕顺路沿线并未出现高层住宅(见表 2)。1)多层住宅特点以美林新城为例。多层住宅多出现在燕顺路开发早期,较为典型的代表为美林新城小区。美林新城位于燕顺路北段,建设时间较早,开发于 2001 年,小区占地面积、绿
20、化面积相对较大。在住宅区中,大部分楼盘设有露台和阳台,一层设有花园。其住宅形态与 2002 年万科集团提出的“情景花园洋房”现代花园洋房样板颇图5 燕顺路沿线商业楼盘照片资料来源:作者自摄。32 欧逸丽庭水岸01MOBO 国际中心02 首都甜城03 甜城 39 街区04 星河 18525 东方夏威夷南岸二期05 金桥嘉苑06 中兴和园07 美林君渡08 美林新城东城09 上上城第三季10 星河皓月11 纳丹堡12 美林湾13 黄金蓝湾14 华堂高尔夫国际15 威毕欧溪谷16 世纪名苑17 燕京新城18 上上城嘉城国际19 碧桂园时代城20 夏威夷北岸21 意华田园都市22 东方夏威夷水岸23
21、汇福悦榕湾24 万豪酒店26 圣得西区27 夏威夷蓝湾28 东贸国际29 湾仔城30 法国风情园31 欧逸丽庭调查研究107DEVELOPMENT OF SMALL CITIES&TOWNSVOL.41 NO.9 SEP.2023小城镇建设2023 年第41卷第9期为相似。普通多层住宅经改良后形成花园住宅。现代的花园住宅是联排别墅和多层住宅的中间类型,给每层用户提供了庭院或露台,以此提升住宅的舒适性。同时露台和错层设计能改变呆板的立面形象。多层住宅一般在 46 层,美林新城东城多采用的是 6 层高度,保证相对密度的同时不需要增设电梯。花园住宅开放式阳台和露台在北方冬季有较大局限性。现代花园洋房
22、体型凹凸较多,外表面积大,导致体型系数偏高,冬日耗能较大16。美林新城住宅楼的造型以方正为主,露台和阳台面积相对较小,现场走访发现,部分住户阳台封闭,现代花园洋房倡导的概念在此未能全部实现。2)低层住宅特点以法国风情园为例。别墅在燕顺路沿线并不少见,其中包括东方夏威夷水岸、法国风情园和华堂高尔夫国际生活区。这三个图7 燕顺路沿线住宅类型比例分析图资料来源:作者自绘。图6 20002021 年燕顺路沿线住宅区类型及外观形态风格分析资料来源:作者根据各楼盘官网和谷歌卫星地图绘制。社区MOBO 国际中心首尔甜城甜城 39 街区星河 185 小区金桥嘉苑中兴和园美林君渡美林新城东城 B 区上上城第三季
23、星河皓月纳丹堡美林湾黄金蓝湾金玉源华堂高尔夫国际生活区威毕欧溪谷世纪名苑燕京新城上上城嘉城国际社区碧桂园时代城夏威夷北岸意华田园都市东方夏威夷水岸汇福悦榕湾东方夏威夷南岸东方夏威夷南岸二期圣得西区东贸国际湾仔城法国风情园欧逸丽庭欧逸丽庭水岸二期2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021社区MOBO 国际中心首尔甜城甜城 39 街区星河 185 小区金桥嘉苑中兴和园美林君渡美林新城东城 B 区上上城第三季星河皓月纳丹堡美林
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