基于情景模拟的土地市场投资组合研究——以上海为例.pdf
《基于情景模拟的土地市场投资组合研究——以上海为例.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《基于情景模拟的土地市场投资组合研究——以上海为例.pdf(5页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、2023 Vol.55 No.3林 业 科 技 情 报基于情景模拟的土地市场投资组合研究 以上海为例孙 帅(上海华辕实业有限公司,上海 200120)摘 要 房地产行业面临的经济环境、行业逻辑、政策导向发生了广泛而深刻的变化。作为发展的起点,企业在土地市场的投资也必然迈向科学化、精细化。在短周期、多项目、高资金的出让模式下,在经济环境承压与现金流有限的约束下,市场主体的投资逻辑必须从以项目为导向的点状模式转变为以投资组合为导向的系统化模式,以单一的目标导向转变为多元约束下的综合目标导向。本文基于收益最大化、规模最大化、概率最大化三种战略导向进行情景模拟,构建相应的投资组合模型,以期提高市场主体
2、高质量发展的能力。关键词 房地产;土地市场;投资组合;情景模拟中图分类号:F299.23 文献标识码:A 文章编号:1009-3303(2023)03-0167-05Research on Land Market Investment Portfolio Based on Scenario Simulation A Case Study of ShanghaiSun Shuai(Shanghai Huayuan Industrial Co.,Ltd,Shanghai 200120,China)Abstract:The economic environment,industry logic,an
3、d policy orientation faced by the real estate industry have undergone extensive and profound changes.As a starting point for development,enterprises investment in the land market will inevitably move towards sci-entificity and refinement.In the short cycle,multi project,and high capital transfer mod
4、el,under the pressure of the economic envi-ronment and limited cash flow constraints,the investment logic of market entities must shift from a project oriented point model to a portfolio oriented systematic model,and from a single goal oriented to a comprehensive goal oriented under multiple constra
5、ints.This article conducts scenario simulations based on three strategic orientations:maximizing returns,maximizing scale,and maximizing prob-ability,and constructs corresponding investment portfolio models to improve the ability of market entities to develop high-quality products.Key words:Real est
6、ate;land market;investment portfolio;scenario simulation1 研究概述1.1 研究背景近年来,房地产行业面临的经济环境、行业逻辑、政策导向发生了广泛而深刻的变化。宏观层面,我国经济进入增速换挡期,高质量发展已经成为国家现代化建设的首要任务。2023 年 4 月 28 日中央政治局会议指出,经济运行好转主要是恢复性的,内生动力还不强,需求仍然不足。行业层面,房地产业的底层逻辑发生了根本变化,规模萎缩、盈利收窄、分化加剧、风险增多。行业的变化要求市场主体必须从“粗放式”发展转变为“精细化”发展,从“举债式”发展转变为“内涵式”发展。作为房地产企
7、业开发链条的最前端,房地产投资也必须朝向精细投资转变。政策层面,2021 年 2 月,22 个重点城市开始实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式,并且全年发布住宅用地公告不能超过三次。出让模式的变化对房地产投资决策影响深远。以上海为例,上海 2022 年共供应115 宗土地,其中前三批次分别供应 40 宗、34 宗、35宗,成交金额约 8001000 亿。尽管 2023 年土地出让政策有所调整,由集中供地优化为清单式供地,但上海 2023 年 4 月仍集中出让 19 宗土地,成交金额 519 亿。因此,在短周期、多项目、高资金的出让模式下,在经济环境承压与现金流有限的约束下
8、,市场主体必须从以项目为导向的点状模式转变为以投资组合为导向的系统化思维,以单一的目标导向转变为多元约束下的综合目标导向,详见表 1。表 1 2022 年上海市集中供地情况批次地块宗数成交金额(亿元)2022 年第一批次408792022 年第二批次347802022 年第三批次3510542022 年第四批次61272022 年小计11528402023 年第一批次19519 数据来源:上海市规划和自然资源局。1.2 国内外研究现状国外关于投资决策的研究最早始于费雪1提出的“内部收益率”,这一指标目前仍是最为广泛使用的投资决策工具之一。Ametefe 等人2建立了公开交易资产的最佳组合,以提
9、供机构投资者所需的流动性。Remoy 等人3制定了一个包含指导方针761林 业 科 技 情 报2023 Vol.55 No.3和经验教训的操作框架,以改善房地产投资组合处置程序。Echeverri 等人4确定了联合办公策略作为公司房地产投资组合的一部分,以满足组织的灵活性需求。近年来,国内也涌现了一批关于房地产投资评价的研究,但对房地产投资组合的研究相对少见。张平、马力和翟博文5构建了房地产投资风险灰色模糊综合评价模型。周启清、韩永楠6基于模糊层次综合评价,构建房地产项目总体框架及各阶段的具体风险指标。廖诗娜7通过对房地产的风险识别,构建了风险因素影响下的经济分析变量与经济评价指标(NPV,I
10、RR 等)模型。李侠男、沈江8利用随机森林算法,建立了包括 3 个维度 18 个指标的房地产项目风险评价指标体系。2 研究设计2.1 数据来源本文的数据来源主要为上海市土地市场 2022年第一批次集中供地公开交易数据及行业经验数据,部分数据已经过研究整理。2.2 研究方法与思路在面临较大数量土地集中供应时,市场主体通常需要思考以下问题。(1)如何判断单地块的潜在收益。(2)如何判断单地块的潜在风险。(3)如何判断单地块的竞争程度。(4)如何在有限的资金约束下,选择最适合市场主体战略方向的投资组合。上述问题贯穿整个投资决策始终。通常,市场主体使用利润率、IRR 等判断潜在收益风险;通过区位、价格
11、倒挂程度等判断潜在风险;通过潜在收益、潜在风险预估地块的竞争程度。通过单地块的收益、风险与竞争,结合自身战略导向,确定投资组合。单项目的投资决策相对简单,但多项目的投资组合可能性较多,以往更依赖于经验与定性的判断。因此,本研究利用运筹学、线性规划等理论,基于单项目的收益、风险、竞争,构建多重约束的投资组合目标函数,并通过 MATLAB 等数学建模软件求解,确定不同情景下的最优投资组合,详见图 1。图 1 投资组合研究思路2.3 分类讨论市场主体的战略导向通常可分为收益最大化、规模最大化、概率最大化三类,三者共同构成了投资不可能三角,基本难以有完美的投资组合可以同时满足以上三点。本研究针对市场主
12、体的三种主要战略导向,分别进行情景模拟。2.3.1 情景一:市场主体以收益最大化为战略导向代表收益的量化指标种类繁多,包括体现静态收益的各种利润率指标,如成本利润率、销售利润率等;体现动态收益的现金流指标,如内部回报率(IRR)、收回股东投资时间、现金流回正时间等。本文拟引入一个更为综合的指标,资本回报率(Return on Invested Capital,ROIC),兼顾静态收益与动态收益。在外部环境变化、行业增速放缓、融资空间收紧的情况下,市场主体需要向内寻找经营的确定性,转变增长模式,从规模扩张转向质量提升,从追求销售额转向追求利润与现金流,提高经营效率、控制成本、优化资本结构,从而提
13、高资本回报率。ROIC 是衡量企业经营利润率和投入资本效率的指标,能够反映企业是否创造价值,是否具有竞争优势。传统的 ROIC 指标通常用于持续经营的公司层面,不适合一次性投资销售的单个项目,因此,本研究引入项目级 ROIC,计算方式如下。单项目 ROIC=签约净利润项目总货值12 个月投入资源平均占用时间(月)项目总货值投入资源峰值为体现投入资源的完备性,投入资源应包括股东净资产、股东借款及有息负债。因此,满足收益最大化战略导向的投资组合目标函数即为各项目加权 ROIC 贡献度。选择该战略导向的市场主体通常风格偏稳健,关注风险,注重投资组合的均好性。2.3.2 情景二:市场主体以规模最大化为
14、战略导向代表规模的指标通常为期望货值。市场主体扩张规模主要有以下原因:一是在市场需求旺盛、竞争优势明显、资金充裕的情况下,扩张规模可以提高市场占有率、增加收入和利润、提升品牌影响力;二是在市场需求疲软、竞争激烈、资金紧张的情况下,扩张规模可以抢占市场份额、降低成本和风险、提高现金流和抗风险能力。具体到房地产企业,当下的土地储备货值是未来 2 3 年的发展基础,储备货值偏低,不仅影响未来的发展空间,而且直接影响当下的融资空间。因此,满足规模最大化战略导向的投资组合目标函数即为各项目期望货值。规模与收益通常是一对矛盾的选择,规模最大化的同时,必然会将一8612023 Vol.55 No.3林 业
15、科 技 情 报些收益相对较低的项目纳入投资组合。选择该战略导向的市场主体通常处于扩张期,对未来发展规模有较高的经济诉求或政治诉求,而对投资组合收益有一定的容忍度。2.3.3 情景三:市场主体以获取概率最大化为战略导向代表概率最大化的指标即为项目报名主体数量,报名主体越少,则获取概率越高。尤其在上海当下的竞拍规则下,触及最高价后摇号产生,则各家机会均等,获取概率即为 1/n(n 为报名数量)。因此,满足获取概率最大化战略导向的投资组合目标函数即为至少一个项目成功获取的概率值。获取概率最大化通常与收益最大化矛盾,收益高、风险低的地块往往是热门之选,而报名人数最少、获取概率最大的地块通常都有无法忽视
16、的瑕疵,包括市场风险、开发障碍等。选择该战略导向的市场主体通常资金有限,且急于补充土地储备,既然无法通过全面覆盖的方式提升投资组合概率,只能通过选择相对冷门的地块提升单地块命中概率。2.4 数学模型以情景一为例,构建 ROIC 最大化的数学模型,具体公式、决策变量定义、约束条件及假设参数如图 2 所示。图 2 ROIC 最大化公式MAXroic=ni=1 FiXiROICini=1 FiXi本批次参与地块的加权 ROIC 最大ST.ni=1 QiXiQ;(1)参与地块权益地价之和小于支持资金 Qni=1 MiPiXiM;(2)参与地块期望货值大于本批次目标货值 MKi=a XiN;(3)满足特
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 基于 情景 模拟 土地市场 投资 组合 研究 上海
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【自信****多点】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【自信****多点】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。