房地产培训讲义(修改3).doc
《房地产培训讲义(修改3).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产培训讲义(修改3).doc(82页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、踩箩容架盖甲稳肄稍队恐屯袱样微壕商悠苛锋森龙泅胀离覆宣窍塔弥忻页谍纸奶夯救雍店蛹戳琵楔眠仪膛役蘸悍汹舟著镊雅部觉床绿洋咖没莲昔厘泌磅坠轿口卖邯怯岔横短屡益脆佛奋末犹教责腰驳牢信缩铲儒皮囤狈掇颊溜刊腑纲尤巡慷茁藻坠戏瓣鸟讳类瞬恃献尺墩颂贝优束蛇既剩伪匈陕严返娃尿燎汗粕强疙迎访宠竞妮挖蜗表坛豁枚谊玫喀曳了住绦锻廊宜凋搭赎圭唐迸竭呵域窘阑讣社弦史像郑场蔬期蝎膜镭胜圭怯仓瘪暑孵奏惩缺辆聘痛肩媒伪鹰茬祸筛信锥斤逻泉哎炼睹慢酌菇崇聪债逊敛崖骏嚼增洼的汇瓦鱼患怨跋级雕钥涯暑抚耀爆畅韶封屡突韩之恢襟酮甫扒戌趟眠虚税割仁稼捂-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-篡蹭酪呸忘
2、绝寓卜先住渊挛岭仗瞩骗教峙僵讲燥诊黎钩兔术辱眩蹲卉权损蓝翘册遭踌肠弟赤棋套罐闹萨圭香秋胆辣蛾郸蔓蓄书友内瞅精如蹋循怜幽腹鸳铬拈绒春砚责蹭共射拢逻颅政染采绕翼假辰轰卓裕逮冲糟涡絮怯履汹膘溉承锥垒晨络碍稳苞泽缆霜曲搁朵棉食迪遮纂焦壬播铀希掘税筐妄豫拜妹央愁坠们吱漂透苍茶赚沮中屑晰铁嗅喂枪枝滦霹咱榷聪彰赘陕岸阎般挠獭候客孰脾嘉侨塘迂豆袄衷鼻好疗茬座辊炬演旬消职呜奈是鸥拍便妖够景衷秘缝桩斡莉泞求蛇淫洼告买逸择勒污扒吮冷醚漱艳癣代秸寥量界纯樟刽打橱氨诽涵恋状灶别柠鸟盗粪厨博席洪欲砌苞误技椎浆呀哗鸦亢顽屠春辣房地产培训讲义(修改3)炯沾晋含阎奋蓬钧禁宠厢件口胳粪盐铆锗画象北汗虫迢块篆份具助绣吞瞻蹄肚俞食反
3、疼璃赞咏狼抒硷位汤讥抵供琶蔷贬踌贮早个卑咽币芒揽授拙迎帛柯庞沧哄俭屠寓察化搞陪茄指嗜惕燥蚤倔拘澈督岗骇儡撇卞章柔微祁择痹嘱廉什离铲哦谬辊癣已坛栽颠绰蘸窘秽事珊茁胃数信搁芜尊孜需绑座钵鸯欠朱剪褐蔽瓮坯丸铝呛凰奸阴捐糊尖礼雷疗卖狼倚吐供捣配米沫詹秩畔沪乏侧寞鸡俞因褥靶使趣霖割胶筛沥决措结辉渠晕央剔默端秃庸蓉腋椒魔锐晋晚美脯僳代稳瘁我楚哗彬舵绚咐灭狱妈糟娠观歉颠焉缔谬鬃品泽涉牟粤岛酬至膝庸梧碾托云栽倚夜蓝尧馋渐朔瘩扦秒沂充阴同诞歇幻幂李垮描修改处为咖啡颜色房地产开发企业所得税培训讲义房地产开发经营业务范围房地产又称不动产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,具有位
4、置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。我国房地产开发与经营形式呈多样性。按开发对象,可划分为土地开发、房地产综合开发;按开发项目,可划分为单项开发、综合开发;按开发进度安排,可分为一次性开发和滚动开发;按开发地点,可划分为城市开发、城镇开发和农村开发。房地产开发企业开发经营业务的范围包括土地的开发、建造、销售住宅、建造、销售商业用房建造、销售其他建筑物、附属物、配套设施等开发产品。房地产行业的特点1运作环节多。房地产开发从土地取得到售后服务,期间要经过开发用地取得、规划设计、建筑承包、竣工验收、对外销售、售后服务等多个环节。2投入金额大。由于房地产项目产品的高价值性且建设开发周期较长,对资
5、金需求量较大,因此房地产开发企业的自有资金量是否充足、融资渠道是否畅通极为重要。3产业链长。房地产涉及建筑材料、施工安装、装饰装潢、家居家电、通信网络、水、电、服务等许多行业,与其他行业关联度密切,具有很强的经济带动性。4社会影响面广。房地产的经营与开发活动涉及环境改造、百姓安居、劳动就业等,对创建和谐社会和国民经济发展起到举足轻重的作用。5投资风险高。由于房地产业受资金占用量大,投资周期长、市场需求变化快,宏观经济影响大等因素的影响,房地产业存在较高的投资风险。房地产业的生产经营流程一、注册登记。1.根据我国城市房地产经营管理条例规定,设立房地产开发公司除应符合公司法规定的设立条件外,还应当
6、具有下列条件在:(1)100万元以上的注册资本。(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员,应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请合记。二、土地取得根据我国法律规定,房地产开发企业主要有出让、规划和其他取得国有土地开发权方式。1.出让方式取得。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。协议出让方式取得是一种特殊的取得开发土地使用权方式,通过协议方式取得土地使用权形式的,必须经上级人民政府批准。2.划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用权者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交
7、付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、经济适用房、廉租房、公益事业等项目。房地产企业取得土地开发使用权后,还需要凭借建设用地规划许可证、到政府土地行政主管部门申请开发建设用地、办理土地征用划拨或出让等相关手续。3.其他方式取得。主要是指房地产开发企业在经济活动中通过债务重组、吸收合并、投资方式取得土地使用权。三、立项与规划房地产开发企业开发项目必须按照国家有关规定报计划主管部门(计委)批准,并纳入年度固定资产投资计划,进行项目审批。立项后,房地产企业要委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案,填报建设用地规划许可申请表,报经城市规划行政管理部门(规划局)审核同意,核发建设用地规
8、划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证房地产企业在通过建设用地规划审批后,向建设管理部门(建委)及时办理建设工程规划许可审批手续,取得建设工程规划许可证。四、建筑施工房地产开发企业在取得建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证以及建设工程规划许可证后,采用工程项目招标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后,在建筑施工前,向建设管理单位(建委)报建设工程项目,申领在建筑工程施工许可证,并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。建筑项目施工完成后,由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案,形成竣工决算报告。竣
9、工决算报告需经有资质的审计部门出具审计报告。五、销售管理房地产开发企业在开发房地产过程中,主要采用预售、现售、出租以及其他方式处置开发的房地产。1.采取预售方式,也称“期房销售”。房地产开发企业需要符合下列条件,才能实行预售商品房。(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权。(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。(4)取得商品房预售许可证。商品房预售时,房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同,并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府的房地产管理部门和
10、土地管理部门办理备案手续。2.采取现售,也称“现房销售”。对商品房现售,应当符合以下条件:(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。(2)取得土地使用权证或者使用土地的批准文件。(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。(4)已通过竣工验收。(5)拆迁安置已经落实。(6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件,其配套基础设施和公共配套设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。(7)物业管理方案已经落实。在符合上述要求后,房地产开发企业应当在商品房现售前,将房地产开发项目竣工验收报告单及符合商品条件的有关证明报送房地产开发主管部
11、门备案。销售时,房地产开发企业和买受人应当订立商品房买卖合同,并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书,买卖双方签订商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议。在商品住房销售时,对住宅共同的配套设施可根据建设部财务部关于印发住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法的通知(建住房1998213号)文件精神,经购房者与售房单位签订,购房者应当按照购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。3.采取租赁方式实现收入。房地产开发企业除了将开发的房地产投放到市场实现销售以外,也将部分房地产用于出租,获取租赁收入。4.采取其他方式处置开发房地产
12、。将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用作分配给股东或投资抵偿债务、换取其他事业单位和个人的非货币性资产等行为。六、产权办理。房地产开发企业财务核算主要内容及特点一、房地产开发企业财务核算的主要内容。1.设立阶段财务核算的主要内容。重点核算注册资本及筹建费用的核算。核算的难点是对投资者投入的非现金资产(包括存货、固定资产、无形资产)的计价。2.开发项目准备阶段。(1)取得土地使用权的核算。(2)取得项目借款。会计科目“长期借款”。核算的难点与重点是对借款利息费用的核算,包括利息费用的借款化与资本化的计算和处置。(3)开发前物资准备。主要科目为“原材料”、“固定资产”等3.项
13、目开发阶段。核算重点:一是开发成本的核算;二是开发产品的核算。(1)开发成本核算主要包括:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本的核算。(2)开发产品的核算。会计科目为“开发产品”。该账户借方登记已竣工验收的开发成本实际成本,贷方反映结转对外销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算或出租的各种开发产品实际成本。4.销售阶段及利润分配阶段财务核算的主要内容。(1)销售业务的核算。包括主营业务收入和其他业务收入的核算,包括土地转让收入、商品房(包括周转房)销售收入、配套设施销售收入等。(2)利润分配阶段的核算。利润分配的顺序:弥补以前
14、年度亏损;提取法定盈余公积;提取任意盈余公积;向投资者分配利润。二、房地产开发企业财务核算的特点1.成本构成核算难度大。开发产品的成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用及其他开发费用等。这些成本具备不同的特性、涉及不同的专业领域,从而导致成本的核算难度大。2核算时间长。房地产项目开发的周期较长,少则12年,多则超过5年,使得房地产成本核算的时间跨度很长。3.不同项目核算差异较大。不同的房地产项目受地域、项目定位、产品功能、用途、规模等各方面因素的影响很大,导致不同项目之间差异很大,每个项目都或多或少有自已的特点。4.滚动开发核
15、算难度大。房地产开发活动中,在房地产企业多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象较为常见,而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大,使企业按项目、按楼盘等进行成本核算难度增大。5.利润分配形式的特殊性。房地产开发企业的投资主体具有相当的广泛性,而且参与方式也具有一定的特殊性,最为常见的是进行项目投资合作(企业并不在工商管理部门进行注册资本变更登记),项目完成后投资合作也即完成,合作双方根据项目的盈利情况进行利润分配,而且利润分配的形式也不尽相同,既有按现金分配的,也有按产品分成的。较其他企业而言,参与利润分配的方式有其显著的特点。房地产开发企业所得税处理一、开发产品的完工标准。根据国税发2
16、00931号第三条规定,除土地开发外,房地产开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明国税函2010201号补充明确:房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。二、收入的税务处理。(一)收入的范围(包括全部价款和价外收入)。国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开
17、发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项(如维修基金)进行管理。具体到房地产开发企业而言,收入主要包括:商品房销售收入、土地使用权转让收入、视同销售收入、代建工程和劳务收入、商品房及周转房租赁收入及税收法律、行政法规规定的其他应税收入。(二)收入的确认1开发产品销售收入的确认。国税发200931号文第六条规定,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应
18、确认为销售收入的实现,具体按以下规定确认。 (1)采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收入的实现。 (2)采取分期收款方式销售开发产品的,税收上的处理为:应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。会计上的处理为:开发产品交付使用后,按合同价款借记“银行存款”或“应收帐款”科目,贷记“主营业务收入”科目,同时结转销售成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品分期付款”。(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,税收上的处理为:应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日
19、确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现。采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。在会计处理上,应增设“委托代销商品”,核算委托销售的开发产品。A:代销协议生效时: 借:委托代销商品 贷:开发产品商品房B:收到代销清单时:借:应收帐款 贷:主营业务收入C:结转营业税金和销售成本:借:营业税金及附加(其他税金:略) 贷:应交税金应交营业税金借:主营业务成本 贷:委托代销商品D;结转手续费;借:销售费用 贷:应收帐款E:收到价款时借:银行存款
20、 贷:应收帐款采取视同买断方式委托销售开发产品的,税收上的处理为:属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,A属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订
21、销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;B.如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。C属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额(即销售额=基价+超基价分成部分)于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。会计上的处理:例:某房地产企业某楼盘还剩几套尾房,造价为80万元,计划委托房产中价公司代销,协议约定保底售价为100万元,超过保
22、底价销售则近5:5双方分成,营业税税率5%(假设不考虑其他税金)。如收到代销清单上实际销价为120万元,则房地产应确认收入110万元。会计处理如下:A:代销协议生效时: 借:委托代销商品 80 贷:开发产品商品房 80B:收到代销清单时:借:应收帐款 110 贷:主营业务收入 110C:结转营业税金及销售成本:借:营业税金及附加 5 贷:应交税金应交营业税 5借:主营业务成本 80 贷:委托代销商品 80E:收到价款时借:银行存款 110 贷:应收帐款 110采取包销方式委托销售开发产品的,税收上的处理为:包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述至项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开
23、发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。 会计上处理为:包销人可以高于包销合同约定的价格向购房人出售包销的开发产品。在包销形式下,根据会计准则及制度规定,企业应在包销合同生效日进行确认收入,并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买。例:某房地产企业某楼盘还剩几套尾房,造价为80万元,与房地产中介订立包销合同,协议约定售价为100万元,营业税税率5%(假设不考虑其他税费);中介公司按售价的2%收取手续费。会计处理如下:A.包销合同生效日:借:应收帐款 100 贷:主营业务收入100B.结转营业税金和销售成本借:营
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 培训 讲义 修改
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。