基础设施REITs融资相关研究——以高速公路公募REITs为例.pdf
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1、145经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR基础设施 REITs 融资相关研究以高速公路公募 REITs 为例文/何敏燕(广州交通投资集团有限公司)摘要:基础设施REITs是深化金融供给侧改革的重要举措,我国基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点开展以来,市场不断扩容,目前市场规模已达千亿元里程碑。基础设施REITs采用“公募基金+资产支持证券”的模式,打通了公募基金、资产证券化、基础设施资产三大要素,实现了金融服务实体经济,拉动了投资和发展,是我国投融资机制的重大创新。本文以高速公路基础设施 REITs 为例,阐述该基础设施公募 REITs 的
2、交易结构、资产重组方式等要点,以期对实务工作提供一定的参考。关键词:基础设施;REITs;高速公路中图分类号:F832.51文献标识码:A 文章编号:2096-1847(2023)33-0145-03一、引言2020 年 4 月,国家发改委、证监会联合发布了推进基础设施不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知,随后又接连出台了相关申报指引等文件,这是国内首次正式推行公募基础设施 REITs 融资工具。自 2020年 4 月基础设施 REITs 试点工作启动以来,公募 REITs 市场持续扩容,截至 2023 年 10 月,全国共发行 29 只基础设施 REITs 产品,公开募集资金达
3、954 亿元,回收资金带动新项目投资额预计将达 5000 亿元。2023 年 3 月,国家发改委发布通知正式将百货商场、购物中心等消费类基础设施纳入REITs 试点范围,2023 年 10 月,证监会修订 REITs 指引也明确将消费类基础设施纳入发行范围。底层资产类型的不断丰富,意味着会有越来越多的企业通过发行各类基础设施 REITs,盘活存量资产,进一步激发市场活力,市场规模将扩展。综上,研究基础设施 REITs 这一新型融资工具意义重大,本文介绍基础设施 REITs 融资的概念和意义,并以高速公路基础设施REITs 为例,阐述该新型金融产品的交易结构、资产重组方式等要点,以便于公募 RE
4、ITs 在更多的行业和企业得到运用,实现基础设施高质量发展。二、基础设施REITs融资的内涵、现状和意义(一)基础设施 REITs 的内涵REITs(中文:不动产投资信托基金)率先出现于 20 世纪 60 年代的美国,到 21 世纪初全球已经有 43 个国家出台了 REITs 相关制度。而我国早在 2003 年就开始了对 REITs 的探索,2005 年,越秀房地产信托基金在中国香港上市,成为首个以国内资产在境外实现 REITs 融资的成功案例。2014年,国内发行了首只类REITs产品“中信启航专项资产管理计划”,产品结构划分优先级和劣后级,外部投资者一般认购优先级份额,因此偏向于固定收益率
5、产品,不属于标准权益产品。直到 2020 年 4 月,国家发改委、证监会联合发布关于国内基础设施 REITs试点工作的通知,标志着国内基础设施 REITs 才真正落地。根据规定,基础设施 REITs 的底层资产包括机场、港口、交通运输、污水处理、商业写字楼、物业、酒店、公寓、仓储物流等,资产类型丰富,并且这些资产均有成熟的经营模式和成长能力,能产生长期、稳定的收益和现金流,通过发行REITs 产品,实现了存量资产盘活。1(二)基础设施 REITs 市场发行现状截至 2023 年 10 月,全国共发行29 只基础设施 REITs 产品,基础资产类型包括产权类和特许经营权类,涵盖了交通基础设施、生
6、态环保、园区基础设施、仓储物流等 6 大类资产,募集资金规模达到千亿元里程碑。其中,8 只公募 REITs 以高速公路特许经营权为标的资产,募集金额达 467亿元,募资规模占总规模的 49%,募集资金量在各类资产中占比最大(见图 1、图 2)。2023 年 6 月,共 有 4只基础设施 REITs 产品成功扩募,增发15.73亿份额,募集金额50.64亿元,主要以仓储物流、园区基础设施类为主,通过注入产业园区、物流配送中心等运营稳定、收益较好、现金流持续的优质资产实现了扩容。自此,基础设施 REITs 市场实现“首发+扩募”双轮驱动,市场潜力巨大。(三)基础设施 REITs 的意义基础设施 R
7、EITs 是实现金融服务实体经济发展的有力创新,有助于降低实体经济杠杆水平,防范债务风险,是盘活存量资产的重要手段。(1)盘活存量资产,实现增量投资良性循环。中国存量资产庞大,根据北大光华管理学院 REITs 课题组估计,中国 REITs 市场潜在规模达 10 万亿元。而广东作为基建大省,省属企业资产规模超 16 万亿,其中,大部分是基础设施,基础设施资产规模庞大。通过发行 REITs,实现了优质资产上市公开募集资金,不仅能盘活存量资产,获得现金流,而且还能将募集资金部分投入建设新项目,并以杠杆拉动投资,实现固定资产投资良性循环,实现基础设施高质量发展。(2)降低资产负债率。我国长期以来属于投
8、资作者简介:何敏燕,生于1990年1月,女,研究生,中级会计师、注册会计师,研究方向为内部审计、内部控制、财务会计。146经济视野economic perspectivepin pai yan jiuR拉动型经济,基建投资属于资本密集型行业,投资规模和资金需求巨大,资产负债率高企,还本付息压力巨大,许多企业面临再投资能力受限的困境。作为直接的权益融资方式,REITs 可以降低企业杠杆率,优化资产负债表,改善企业的融资期限结构。通过发行基础设施 REITs,对于改善央企、国企资本结构具有重大意义。(3)实现资产评估增值。发行基础设施 REITs时,会对底层资产进行重新估值后在网下通过询价定价,估
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