2022年亚洲房地产投资信托基金REITs研究.pdf
《2022年亚洲房地产投资信托基金REITs研究.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2022年亚洲房地产投资信托基金REITs研究.pdf(60页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、亚洲房地产投资信托基金2022研究报告REITs01概览根据戴德梁行的统计,截至2022年12月31日,亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支,总市值为2,638亿美元,同比2021年末下降13%。日本、韩国和新加坡最早建立了REITs市场,得益于监管当局力推,近年来泰国、印度、菲律宾等REITs市场逐渐兴起,在商办、基础设施、仓储物流、工业厂房、新能源等领域涌现出多样化的REITs产品。中国内地基础设施REITs的加入,带给亚洲REITs市场格局新的变化,2023年内地在规模上跻身亚洲前四大REITs市场。受美国加息影响,亚洲REITs市场股价走低,整体市值下跌,但优于美国、欧洲REIT
2、s市场的表现。新加坡和中国香港市场REITs收并购内地资产减少,显示出投资人较为谨慎的判断。席卷全球的COVID-19影响余波仍在,酒店、写字楼、零售等传统业态依旧面临挑战;工业/物流、数据中心等新经济领域,以及医疗设施、公寓住宿等需求稳定的民生领域则受到市场的更多关注。4|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告截至2022年12月31日,亚洲市场上在活跃REITs产品共计220支,同比2021年末实际新增18支。其中,泰国、韩国、菲律宾、马来西亚和中国内地新增21支产品,新加坡2支与其他2支REITs通过合并退市,泰国退市一支。新增的海外产品以仓储物流、工业厂房和写字楼为主,也出现了机
3、场基础设施和清洁能源产品。与中国内地市场相似,泰国REITs市场分为拥有产权的Freehold REITs和租赁权的Leasehold REITs,值得深入探究。菲律宾REITs市场里,首个可再生能源REIT上市,主要持有光伏资产和出租给光伏运营商的土地物业。新加坡市场整合兼并进程顺利。丰树北亚商业信托(MNACT)于2022年8月正式与丰树商业信托(MCT)合并成为丰树泛亚商业信托(MPACT),合并后持有18处商业、零售和停车场资产,管理规模达171亿新元,一举跃居为新加坡第三大REITs、亚洲前十大REITs。2022年亚洲REITs市场总市值为2,638亿美元,同比2021年末下降13
4、%。除中国内地市场因集中新增产品带来80%的增幅外,其余亚洲市场均呈现不同程度的规模下降。市值规模压缩最明显的是马来西亚市场,整体市场规模仍压缩34%;市值规模压缩最小的是泰国市场,整体下跌约4%。中国香港、日本、新加坡市值规模下跌分别在20%、18%、14%,三大市场实际减值总额较高,达450亿美元。日本REITs市值萎缩受到了股价下跌和日元贬值的双重影响。亚洲REITs市场在2022年度的规模缩减主要受全球宏观政策与事件影响。美联储7轮大幅政策加息掀起全球加息潮、俄乌战争及进而引发的全球能源、粮食价格快速上涨,导致资本市场融资成本走高。根据NAREIT,受此影响,全球REITs市场2022
5、年总回报指数为-24.4%,北美为-24.8%,欧洲市场为-40.5%。相较而言,亚洲REITs市场仍保有较高的活力和韧性,2022年总回报指数为-10.9%,表现优于北美和欧洲市场。亚洲各大交易所REITS总市值数量市值(亿美元)市值占比日本611,208.9 45.8%新加坡40731.3 27.7%中国香港11241.7 9.2%中国内地23118.0 4.7%印度374.1 2.8%泰国2967.3 2.6%马来西亚1861.3 2.3%韩国2155.0 2.1%菲律宾741.3 1.6%中国台湾733.0 1.3%总计2202,637.5 100.0%来源:彭博数据库,戴德梁行北京估
6、价及顾问服务部整理注:统计截至2022年12月31日亚洲各大交易所REITs市值占比日本新加坡中国香港中国大陆印度泰国马来西亚韩国菲律宾中国台湾45.8%27.7%9.2%2.8%2.6%2.3%2.1%1.6%1.3%4.7%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|5相比于美国,亚洲REITs 市场起步较晚,直到2001 年,日本首支REITs 才正式发行上市。但亚洲REITs 市场发展迅速,在过去20 年,亚洲REITs 的数量从70 支增长至220 支,总市值从412 亿增长至最高点3,041亿美元。目前,亚洲范围内已有近12 个国家或地区发行REITs 产品,但仍主要集中于日本、
7、新加坡、中国香港三地,合计占亚洲整体市场份额超过八成。随着亚洲其他市场的兴起,以往由日本、新加坡和香港占据主导的格局开始悄然变化。随着印度、泰国、菲律宾以及中国内地市场的兴起,日本和香港所占份额呈现下降趋势。中国内地REITs市场更是在2022年一举跃升为亚洲第四大市场。来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理350300250200150100500单位:十亿美元2001年,日本首两支REITs在东京交易所发行2002年,新加坡首支REITs凯德商用新加坡信托在新加坡交易所主板上市受2008年金融危机影响,亚洲REITs整体市值有所回落2005年,中国香港、中国台湾和马来西亚首支R
8、EITs上市2011年,韩国首支REITs上市2014年,泰国首支REITs上市2019年,印 度首支REITs上市2021年,中国内地首批基础设施公募REITs上市2002200520082011201420012004200720102013200320062009201220152016201720182019202020212022受2020年新冠疫情影响,亚 洲REITS整体市值有所回落2022年,受美国加息影响,亚洲REITs市值回落亚洲REITs市场发展历程2001-2022亚洲REITs市场份额比例变动2001-2022来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0%10
9、%20%30%40%50%60%70%80%90%100%日本新加坡中国香港中国内地其他地区6|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告日本、新加坡和中国香港三地REITs市值占亚洲市场整体比重近9成,因此本章节着重对该三地进行分析。本报告主要参考在中国香港、新加坡和日本上市的REITs 公布的年度财务报告及彭博数据库,选取杠杆率、分派收益率、综合收益率以及市净率四个财务指标进行分析,以帮助我们了解不同市场以及各物业类型REITs 的财务表现。目前,日本交易所共有61支REITs、新加坡交易所共有40支REITs、中国香港交易所共有11支REITs。日本、新加坡和中国香港REITs市场表现
10、分析截至2022 年12 月31 日,亚洲市场上共有220 支在活跃REITs,其中88支是包含多种物业类型的综合型REITs,其次为工业/物流、办公、住宿及零售物业REITs,分别为34、30 和27、23 支。除此之外,基础设施、可持续、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占7、5、4和2支。本次报告对亚洲资产类别进行了重新分类,整合了公寓和酒店,并加入中国内地新上市的保租房作为住宿类REITs;新加入了基础设施类别,主要包含了中国内地的高速公路产品和泰国的机场产品;新加入了可持续类别,主要包含中国内地的清洁能源产品和菲律宾的光伏产品。住宿基础设施可持续综合零售住宿办公工业/物流100
11、90807060504030201003488273023亚洲各物业类型REITs分类可持续基础设施医疗健康数据中心7542来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理日本、新加坡和中国香港市场各物业类型REITs数量0510152025302810410639712826511225综合零售酒店办公工业/物流日本新加坡香港医疗健康公寓数据中心来源:彭博数据库,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理整理亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|78|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告8|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告资产与负债比率分派收益率本报告中的资产负债率(杠杆
12、率)为总负债与总资产之比。香港和新加坡目前规定类似,REITs的总负债(直接或通过SPV)比率不得超过总资产价值的50%。日本REITs则没有负债比率限制,但规定只能向有资质的机构投资者借贷。2022年,香港REITs市场平均杠杆率为28%,与去年基本持平,中位数为22.8%,远远低于50%的限度。其中杠杆率大于40%的有两家,分别是富豪产业信托(酒店)和越秀房托(商办)。我们把分派收益率定义为过去12 个月的股息(过去一年的总派息额)与REITs 的股票市价(2022 年12 月31 日的价格)之比。2022年香港平均分派收益率为7.9%,比去年的7.1%高出80bps;新加坡平均分派收益率
13、为7.7%,较去年的6.1%提高了157bps;日本平均分派收益率为4.2%,较去年的3.8%略高出40bps。分派收益率的提高一方面与经营有关,另一方面与REITs二级市场价格相关。2022年,受宏观环境的多重负面影响,中国香港、新加坡和日本的股价指数呈现下滑趋势。通过REITs分派收益率与10年期国债利率的利差对比,能看到宏观基本面变动对REITs的影响。国债收益率走高往往是在货币紧缩时期,市场预期悲观,REITs价格下跌,需要提供更高的分派收益以满足投资者的要求回报。杠杆率来源:彭博数据库,新交所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理总负债/总资产比率45%37%28%50%45%40%
14、35%30%25%20%15%10%5%0%新加坡REITs市场平均杠杆率为37%,中位数为37.5%,与去年基本持平,低于监管要求但高于香港市场平均水平。新加坡杠杆率高于40%的有6支产品,其中凯德综合商业信托(CICT)和SUNTEC REIT的底层资产主要为办公和商业,大部分位于新加坡本地。杠杆率低于30%的有三支产品,分别是Fraser Logistics Trust(工业物流)、砂之船(奥莱零售)以及Digital Core REIT(数据中心)。日本REIT可以根据业绩发展需求自主决策负债水平,市场平均杠杆率高于有杠杆率强制限制的地区。2022年日本REITs的杠杆率水平比较集中,
15、平均数和中位数均在45%,略高于去年0.6个百分点。市值排名前5的REITs 负债水平相对并不高,在平均线以下。负债排名前十中有6家持有公寓或酒店类型资产。分派收益率对比-REITs vs.10年期政府债券来源:彭博数据库,港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0%7.9%分派收益率10年期政府债券7.7%3.1%4.2%0.4%3.7%4.2%4.6%3.8%亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|9分物业类型分派收益率分物业类型的REITs分派收益率延续了去年的趋势,综合、办
16、公、零售类型的REITs分派收益率较高,反映出这类资产的顺经济周期特性。而工业/物流、医疗健康资产,本身具有一定的抗波动属性,同时近年作为新经济增长点一直受到投资人青睐,相关REITs价格表现优异,分派收益率较低。酒店类资产也易受宏观环境影响,但近年受投资人关注较多,因而分派收益也相对较低。办公类型的REITs在三个地区的收益分派率都处于相对高值,新加坡办公REITs的分派收益甚至达到13.5%,原因之一是除KEPPEL REITs外,新加坡该类型REITs收益率都高于7.9%的平均值,二是两支投资美国市场的REITs(PRIME US REIT和MANULIFE US REIT)收益率达到了
17、17%以上。根据NAREIT披露的数据,美国2022年办公REITs的总回报跌幅最大,达37.6%。在医疗健康领域,日本REITs分派收益率较之去年下降,目前位于3.8%,主要受Healthcare&Medical Investment Corporation影响,该REIT投资于康养资产,在日本持有48处资产,2022年全年出租率维持在100%的水平。新加坡医疗健康REIT的分派收益率达到7%,主要被FIRST REIT的10%分派收益率拉高。分地区看,日本所有业态中酒店分派收益率最低,仅有2.4%,虽然远远低于2020年的6.1%,但高于去年的1.9%。2022年疫情对日本酒店业的冲击仍在
18、继续,截至10月份,到访日本人数仅过50万,即便如此,随着可预期的全球疫情潮退去,日本酒店业保有乐观的态度。新加坡分派收益最低的也是酒店业,在4.4%的水平,高于去年90个基点。香港最低的为零售行业,构成的两家REITs分别是领展和置富,分派收益率为5.3%和6.8%。香港零售行业总体表现与去年基本持平,2022年全港零售业总销货价值仅比2021年下降0.9%,领展物业净收入增长了4.5%。2022年末,中国香港、新加坡和日本的利差分别在4.2%、4.6%和3.8%,其中新加坡和日本的利差略高于2021年,符合预期。日本10年期国债利率2022年平均为0.22%,12月下旬因央行宣布扩大利率区
19、间,采取加息政策,国债利率在月末上涨到0.4%以上。中国香港利差低于2021年数据149个基点,主要在于分派收益率并未随着国债利率的上调幅度而相应增长,由于香港REITs常年折价,长期落至低水平位,分派收益率随无风险利率上升幅度有限。单纯分析分派收益率的高低并不能判断一支REIT 的整体表现及综合回报。有时,分派收益率较高的REITs 或面临成长性不足或业绩波动大的问题,需要用较高的股利收益来弥补股价的高波动;而分派收益率低的REITs 未必表现不好,也可能是具备更高的成长性或较快的股价攀升。因此,投资人需要在股利收益和资本利得之间权衡,但总体上相对于资本利得,股利收益的波动较小,在很大程度上
20、降低了REITs 投资的风险,提高了REITs 公司在中长期的风险回报。各物业类型分派收益率16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0%4.5%4.8%4.3%3.8%7.4%9.8%2.4%4.4%6.6%3.9%3.8%7.0%5.0%8.1%6.0%12.4%8.1%7.0%8.6%来源:彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理10|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告10|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告历史平均分派收益率走势REITs的综合收益率也是投资人重点关注的收益指标,由每基金单
21、位的股价变动及派息两部分组成,较派息收益而言,综合收益率考虑了报告期内投资人对REITs的反应,更能体现REITs从资产端到资金端的整体情况。下文选取了Tokyo SE REIT Index、iEdge S-REIT Index、Hang Seng REIT Index分别代表日本、新加坡、中国香港REITs市场价格变动情况。2022年上半年,三大市场指数均保持平稳态势,下半年受美国加息等多重因素影响,三大市场均呈现出波动态势,出现较大幅度急跌,至11月方有所回弹,但年末仍未恢复至年初水平。综合收益率2022年新加坡、日本、香港REITs价格指数表现40060080010001200iEdge
22、 S-REIT IndexTSEREIT IndexHSREIT Index备注:以2022年1月1日数据为1000点来源:Bloomberg,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理来源:彭博数据库、港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%18.0%2010201120122013201420152016201720182019202020212022亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告|11新加坡iEdge REITs综合收益指数(iEdge S-REI
23、T TRI)2022年为-11.9%。根据新交所,2022年新加坡REITs总回报率表现最好的是酒店、工业/物流板块,跌幅最大为数据中心和办公板块。但由于数据中心、办公板块规模仅占新交所REITs市值规模的5%和15%,因而影响有限。亚洲主要REITs市场指数综合回报率市场代表指数一年期综合收益率日本Tokyo SE REIT Index-4.8%新加坡iEdge S-REIT Index-11.9%中国香港Hang Seng REIT Index-23.7%东京交易所REITs综合收益指数(TSEREIT TRI)反映了日本REITs市场较为优秀的抗压能力,全年TRI下跌幅度4.8%。主要原
24、因之一在于日本政府一直未进行加息政策,给予市场一定信心,2022年日本REITs市场中,酒店/公寓和物流板块表现出色,TRI领跑其他业态。2022年新加坡REITs各版块总回报率来源:SGX,戴德梁行北京估价及顾问服务部整理酒店工业物流综合 零售健康医疗办公特殊(数据中心)-0.1%-12.9%-13.4%-15.1%-15.8%-33.7%-38.5%2022年,香港恒生REITs综合收益指数(HSREIT TRI)下降23.7%。自2021年9月起,TRI 开始进入缓慢下行期,直到2022年10月跌入谷底,11月-12月触底反弹,年底三个月TRI环比增长10%以上。香港恒生REITs综合收
25、益指数的下行主要受REITs价格指数(HSREIT PI)的跌幅波及,其变动趋势和幅度与价格收益指数变动一致。12|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告12|亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告平均市净率我们把市净率定义为每基金单位市价(2022 年12月31 日的市价)与每基金单位资产净值(2022年12 月31 日的每基金单位资产净值)的比率。若该比率大于1 则为溢价,小于1 则为折价。2022年末,三大REITs市场均呈现出较资产净值折价的情况。香港市场长期存在折价,但今年的状况尤甚。统计显示,香港REITs首次公开发行(IPO)时平均市净率为0.91,截至2022 年1
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2022 亚洲 房地产 投资 信托 基金 REITs 研究
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【Stan****Shan】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【Stan****Shan】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。