房地产-城中村改造:从波澜壮阔到源远流长.pdf
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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产房地产 城中村改造:从波澜壮阔到源远流长城中村改造:从波澜壮阔到源远流长 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 (维持维持)房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)陈慎陈慎 行业走势图行业走势图 资料来源:Wind,华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 城建发展 600266 CH 7.10 买入 华发股份 600325 CH 13.44 买入 滨江集团 002244 CH 13.78 买入 万科 A 000002
2、CH 19.04 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 金地集团 600383 CH 9.86 买入 越秀地产 123 HK 15.16 买入 建发国际集团 1908 HK 25.52 买入 华润置地 1109 HK 44.89 买入 中国海外发展 688 HK 26.33 买入 龙湖集团 960 HK 32.17 买入 中海物业 2669 HK 13.00 买入 保利物业 6049 HK 71.92 买入 华润万象生活 1209 HK 47.47 买入 滨江服务 3316 HK 38.38 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 51.8
3、7 买入 新大正 002968 CH 24.15 买入 资料来源:华泰研究预测 2023 年 7 月 23 日中国内地 专题研究专题研究 城中村改造政策落地,利好深度介入核心城市更新进程的国企城中村改造政策落地,利好深度介入核心城市更新进程的国企 7 月 21 日国常会审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见,我们总结了四大要点:1、主体责任方面,明确城市人民政府负主体责任;2、资金筹措方面,要多渠道筹措改造资金,政府出资之外,还要鼓励和支持民间资本参与;3、改造方向方面,并非以商品住宅为主,而是要高效综合利用土地资源,把城中村改造与保障性住房建设结合好,努力发展各种新业态
4、,实现可持续运营;4、推进节奏上,要求稳中求进、积极稳妥,成熟一个推进一个。我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进,尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。城中村改造有望带来数千亿年投资额城中村改造有望带来数千亿年投资额 今年 4 月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”,本次文件是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看,住建部已经出台多个文件,鼓励试点城市(区)探索城市更新实施模式、明确底线要求。根据国家统计局的七普数据,我国共有 21 个超大特大城市,其中过半城市已经对城中村改造制定了量化目标,但口径和详细度不一。在披露了计划投资额的
5、城市中,年投资额差距较大,单项目年投资额在 2.06-7.74 亿元,可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。我们粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级,十四五期间累计规模可能超万亿。一线城市视角来观察城中村改造方向一线城市视角来观察城中村改造方向 从一线城市城中村改造的具体实践中,我们可以看到本次文件提出的四方面要点。1、主体责任方面,北上广深在城中村改造的模式探索方面各有强调和侧重,地方政府在本轮城中村改造中将有较大的权限发挥主观能动性;2、资金来源方面,上海由房企和险资共同设立城市更新基金 800 亿元,是“多渠道筹措改造资金”的典型落地案例;3、改造方向方面,广州和深圳都提出要统
6、筹推进城中村改造和保障性租赁住房的筹集工作,广州还强调要与产业转型相结合,各地都强调不搞大拆大建;4、推进节奏较稳,如上海用 10年分“三步走”、广州规划了到 2035 年具体的城中村改造计划等。城中村改造与棚户区改造并不相同城中村改造与棚户区改造并不相同 市场较为关注城中村改造是否会成为新一轮棚改。我们认为两者区别较大,城中村改造与棚改在改造对象、改造方式、城市范围、改造业态、资金来源方面存在明显差异,尤其是在 21 年 8 月住建部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知后,一些差异变得更加明显。我们认为城中村改造是房地产行业向新模式转型的必要一环,但其不会像棚户区改造那般波澜壮
7、阔,而是更加源远流长,对于超大特大城市带来深远影响,后续仍要关注政策具体细则和各城市落地情况,尤其是模式设计和资金来源等方面的情况。投资建议投资建议 我们认为具备资源优势的地方国资将会优先受益于城中村改造政策推进,尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。重点推荐:1)A 股开发:城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、新城控股、金地集团;2)港股开发:越秀地产、建发国际控股、华润置地、中国海外发展、龙湖集团;4)物管公司:中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云、新大正。风险提示:行业政策不确定性;基本面下行;部分房企经营风险。(18)(11)(5)29
8、Jul-22Nov-22Mar-23Jul-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。2 房地产房地产 正文目录正文目录 城中村改造政策落地,明确四大要点.3 城中村改造有望带来数千亿年投资额.3 一线城市视角来观察城中村改造方向.5 北京:城市更新行动计划并未单列“城中村改造”,但多个项目类型与之存在交集.5 上海:城中村改造是城市更新的一环,房企和险资共同设立城市更新基金.5 广州:相关条例正在公开征求意见,强调城中村改造与住房保障、产业转型相结合.6 深圳:针对城中村改造出台专项规划,与保障性租赁住房的筹集工作统筹推进.7 一线
9、城市案例小结:主体责任、资金筹措、改造方向、稳步推进的先行探索.8 城中村改造与棚户区改造并不相同.8 投资建议.10 风险提示.13 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。3 房地产房地产 城中村改造政策落地,明确城中村改造政策落地,明确四四大要点大要点 7 月 21 日国常会审议通过 关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见。会议指出,在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造,成熟一个推进一个,实施一项做成一项,真正把好事
10、办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任,加强组织实施,科学编制改造规划计划,多渠道筹措改造资金,高效综合利用土地资源,统筹处理各方面利益诉求,并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,加大对城中村改造的政策支持,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参与,努力发展各种新业态,实现可持续运营。我们围绕主体责任、资金筹措、改造方向,总结了四大要点:1、主体责任方面,明确超大特大城市人民政府负主体责任,即地方政府将有更大的权限加大对城中村改造的政策支持,创新改造模式;2、资金筹措方面,要多渠道筹措改造资金,政府出资之外,还要鼓励和支持民间资本
11、参与;3、改造方向方面,并非以商品住宅为主,而是要高效综合利用土地资源,把城中村改造与保障性住房建设结合好,努力发展各种新业态,实现可持续运营;4、推进节奏上,要求稳中求进、积极稳妥,成熟一个推进一个。城中村改造城中村改造有望带来数千亿年投资额有望带来数千亿年投资额 今年 4 月的政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”,本次文件是对这一提法的落实。如果从更大的城市更新的范畴来看,自十九届五中全会提出实施城市更新行动以来,住建部已经出台多个文件,鼓励试点城市(区)探索城市更新实施模式、明确底线要求,包括 21 年 8 月关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(63 号文)
12、、21 年 11 月关于开展第一批城市更新试点工作的通知、22 年 11 月关于印发实施城市更新行动可复制经验做法清单(第一批)的通知、23 年 7 月关于扎实有序推进城市更新工作的通知等。根据国家统计局的七普数据,我国共有 7 个超大城市:上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津;14 个特大城市:武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。我们梳理了这些城市的城中村改造目标,发现过半城市已经对城中村改造制定了量化目标,但由于口径不一、披露详细度不一,难以进行加总测算。在披露了计划投资额的城市中,广州 2023 年计划推进 127 个城中村改造项目,
13、计划完成固定资产投资 983 亿元;杭州十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资 600亿元;青岛 2023 年计划推进城中村改造项目 85 个,计划完成投资 175 亿元。各地年投资额差距较大,单项目年投资额在 2.06-7.74 亿元,可能与城中村数量、拆除重建比例等相关。我们据此粗略估计全国城中村改造年投资额可能为数千亿量级,十四五期间累计规模可能超万亿。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。4 房地产房地产 图表图表1:超大特大城市城中村改造相关目标超大特大城市城中村改造相关目标 城市城市 城区常住人口(万人)城区常住人口(万人)城中村改造目标城中村改造
14、目标 上海 1987 第一步到 2025 年,全面完成中心城区近 40 万平的零星二级旧里以下的房屋改造,基本完成有一定安全隐患的“小梁薄板”的房屋改造,中心城区周边城中村改造项目全面启动;第二步到 2027 年,全面完成“小梁薄板”改造,完成中心城区周边的城中村改造项目;第三步到 2032 年,全面完成不成套职工住宅改造,全面完成城中村的改造项目。具体到2023 年,计划启动城中村改造项目 10 个,改造老旧村(居)民房屋不少于 130 万平方米,受益村(居)民不少于 4000户;2023-2025 年每年新启动城中村改造项目 10 个 北京 1775 到 2025 年,完成首都功能核心区平
15、房(院落)10000 户申请式退租和 6000 户修缮任务,实施 100 万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造,重点推动 500 万平方米左右低效老旧楼宇改造升级,完成 22 个传统商圈改造升级,有序推进700 处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”深圳 1744 2023 年启动首批 40 个城中村统筹规划和整治提升试点,计划推进 4.9 万套(间)城中村规模化品质化改造提升项目;城中村居住用地综合整治分区划定规模为 5502 公顷 重庆 1634 至 2025 年,完成城市老旧功能片区更新改造试点项目 30 个,其中主城新区 7 个,中心城区 23 个。广州 1488 2023 年推
16、进 127 个城中村改造项目,预计完成固定资产投资 983 亿元;到 2035 年拟推进旧村庄旧城镇改造项目 297个,其中旧村庄改造项目 281 个,包括全面改造项目 259 个、混合改造项目 22 个,旧城镇混合改造项目 16 个 成都 1334 2023 年用好城中村改造引导资金池,改造城中村 2448 户、棚户区 3062 户、老旧院落 616 个 天津 1093 高标准完成老旧小区、老旧房屋改造,补齐社区市政配套设施、公共服务设施短板,改善居住条件,提升生活品质。蓟州区分区推进城区城中村改造更新:古城片区以保护优先,维护古城整体格局与历史街区现状肌理,提升旅游服务功能与综合接待能力;
17、老城片区根据现状城中村特点,提升居住生活环境、完善公共服务设施,优化基础设施配套 武汉 995 开展“城市更新年”行动,制定城市更新三年行动方案,初步建立城市更新项目库,推进三阳设计之都等 32 个重点单元优化升级,打造一批体现武汉特色、代表武汉水平的城市更新试点项目,持续完善优化城市功能和人居环境。东莞 956 东莞划定城中村型村庄 242 个,2023 年同步铺开 4 个街道和 28 个镇的城中村改造 西安 928 绕城高速公路以内未改造的城中村共 68 个,按照“突出重点、有序推进”的原则,位于西咸新区、浐灞生态区范围内的 49 个城中村由管委会自行制定改造计划并组织实施;位于新城区、莲
18、湖区、雁塔区、灞桥区等城市核心地段的 19 个城中村是近期实施的重点,其中 1 个采取城市更新方式、2 个采取整治提升方式、3 个采取城改遗留项目方式、13 个城中村利用政府财政资金组织实施 杭州 874 十三五期间全市共实行 266 个城中村改造,主城区城中村改造基本完成;十四五期间城中村改造和拆迁安置房项目建设计划总投资 600 亿元 佛山 854 佛山共识别现状城中村 110 条,60 条为全面改造(含混合改造)类城中村,其中 33 条为优先全面改造类,27 条为视情况开展全面改造类,另外 50 条为微改造类城中村;首批城中村全面改造试点项目共 10 个,其中禅城区 3 个、南海区 4个
19、、顺德区 3 个 南京 791 对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等,以居住功能为主的城市地段进行居住类城市更新。沈阳 707 坚持片区式改造理念,推进老旧小区、棚户区、城中村改造,重点突出“一拆、五改、三增加”,拆除违章建筑,实施线缆管线入地改造、建筑屋面防水和节能改造、各类地下管线改造、道路改造、绿地改造等“上改下”工程,增加社区党群服务中心等服务用房、休闲座椅等“城市家具”和城市书屋等生活娱乐设施、消防和监控等安全设施。青岛 601 2023 年,青岛市计划推进城中村改造项目 85 个,计划完成投资 175 亿元,其中包括新启动项目 19 个,计划年度完成投资
20、31 亿元,惠及居民 1.46 万户;续建项目 66 个,计划年度完成投资 144 亿元 济南 588 城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧,宅基地总占地面积约 23.7 平方公里,涉及约 7.27 万户村(居)民;城边村主要分布在中心城区边缘以及新旧动能转换起步区、临空经济开发区,宅基地总占地面积约 12.8 平方公里,约 2.38万户;到 2025 年,计划实施 63 个旧村庄改造(包含 55 个城中村和 8 个城边村),涉及建筑面积约 933 万平方米,居民约 3.01 万户 长沙 555 六区一县范围内现状有城中村 74 处,占地面积约为 15.54 平方公里。城中村改造以完善配套
21、和改善环境为目标,全面改造为主,综合整治为辅,积极引导原农村集体经济组织发展转型升级,提高城市化建设质量 哈尔滨 550 重点推进旧城片区改造,拆除零散老旧平房,提升老旧小区改造品质,盘活各类闲置房屋资产等四方面工程。郑州 534 在城中村更新中,以完善功能、疏解人口、改善环境为重点,关注优化空间结构、转换集体建设用地性质、系统改造提升基础设施和公共服务设施,统筹推进强弱电下地,完善文化场馆、学校、医院、农贸市场等配套设施。原城中村改造项目经各开发区管委会、各区县(市)人民政府研究、市级组织评审,并报请市政府批准后,可列入城市更新项目。2023年,郑州市计划实现城市更新项目入库 60 个、新开
22、工 20 个,力争年度完成投资额 1000 亿元 昆明 534 截至 22 年 9 月,纳入全市改造计划的 395 个城中村已改造完成 125 个,已启动拆迁或改造 165 个,2023 年拟启动 44个城中村改造 大连 521 到 2025 年,城市更新先导区体制机制趋于成熟,项目建设深入实施,城市结构进一步优化,城市内在活力充分激发,城市更新样板经验可供推广 注:城区常住人口数据来自第七次全国人口普查,普查标准时点为 2020 年 11 月 1 日零时 资料来源:国家统计局,各地政府网站,华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分,请务必一起阅读。5 房地产房地产 一线城市视角来
23、观察城中村改造方向一线城市视角来观察城中村改造方向 北京北京:城市更新行动计划并未单列城市更新行动计划并未单列“城中村改造城中村改造”,但多个项目类型与之存在交集但多个项目类型与之存在交集 北京并未出台城中村改造的专门文件,而是针对范畴更大的城市更新,建立了“总体规划专项规划街区控规更新项目实施方案”的工作体系。根据北京市城市更新专项规划、北京市城市更新行动计划(2021-2025 年),北京市将城市更新划分为六大项目类型:1、首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建;2、老旧小区改造;3、危旧楼房改建和简易楼腾退改造;4、老旧楼宇与传统商圈改造升级;5、低效产业园区“腾笼
24、换鸟”和老旧厂房更新改造;6、城镇棚户区改造。值得注意的是,该文件并未提及“城中村改造”,但从定义来看,除老旧小区改造和城镇棚户区改造之外,其余城市更新类型应当与城中村改造存在交集。此外,文件还强调聚焦城市建成区存量空间资源提质增效,不搞大拆大建,除城镇棚户区改造外,原则上不包括房屋征收、土地征收、土地储备、房地产一级开发等项目。图表图表2:北北京市六大城市更新项目类型的京市六大城市更新项目类型的 2025 年目标任务年目标任务 城市更新项目类型城市更新项目类型 到到 2025 年的目标任务年的目标任务 首都功能核心区平房(院落)申请式退租和保护性修缮、恢复性修建 完成首都功能核心区平房(院落
25、)10000 户申请式退租和 6000 户修缮任务 老旧小区改造 力争完成全市 2000 年底前建成需改造的 1.6 亿平方米老旧小区改造任务,重点推进本市 500 万平方米抗震节能综合改造任务、3100 万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目,配合做好 6000 万平方米中央单位在京老旧小区改造任务 危旧楼房改建和简易楼腾退改造 实施 100 万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造 老旧楼宇与传统商圈改造升级 重点推动 500 万平方米左右低效老旧楼宇改造升级,完成 22 个传统商圈改造升级 低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造 有序推进 700 处老旧厂房更新改造、低效产业园
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