2023利用空置空间开发混合的多功能空间.pdf
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1、 麦肯锡房地产业务利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响2023年9月 Mint Images/Getty Images目录概述iv执行摘要11.混合工作模式正在持续改变人们的工作、生活和消费方式172.对房地产的影响393.受影响最严重的街区和城市存在共性594.以混合模式谋求发展67技术附录73致谢79本研究探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市的房地产市场的影响。在人们的行为因为疫情而发生变化后,这些城市的房地产市场似乎未能及时适应新趋势,对其活力构成威胁,因而必须适时调整。混合工作模式将继续存在。总体而言,办公室出勤率稳定在比疫情前低30%的水平。混合
2、工作模式引发了巨大的涟漪效应。由于摆脱了办公室的束缚,居民离开了城市核心区,消费活动也转移到其他地方。例如,从2020年中到2022年中,纽约城市核心区人口减少了5%,旧金山减少了6%。城市物业的空置率急剧上升。大都市市区商店周遭的人流量仍比疫情前低10%到20%。“超级明星”城市对办公和零售空间的需求仍将低于疫情前水平。在我们模拟的温和情景中,到2030年我们研究的中位城市对办公空间的需求比2019年低13%。在严重情景下,受影响最严重城市的需求将下降38%。房地产具有地方属性,不同街区和城市的需求存在很大差异。在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市,其需求可能降低。
3、为适应这一趋势,城市和建筑本身也可以采用混合发展模式。重点包括开发综合性街区、建造适应性更强的建筑,以及设计多用途办公和零售空间。概述iv麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响图在温和情景下,2019至2030年的办公和零售空间需求或将大幅下降McKinsey&Company价格调整前的房地产需求变化,2019-2030年,%与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化办公空间城市核心区住宅空间1城市核心区零售空间20102010旧金山注:有关这些情景的更多信息,参见技术附录。超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性,因此从长期来看,这些变
4、化可能会导致价格再平衡,不会导致需求的实际减少。资料来源:北京市统计局;法国巴黎银行;高力国际;Commercial Real Estate Intelligence Solutions;CoStar;城镇升级、住房和社区部(英国);E&G Real Estate;E-Stat(日本);欧盟统计局;EW&Associates Realty;联邦统计局(德国);German Property Partners;Kastle;Ministry of Beijing;三井不动产;国家统计和经济研究所(法国);国家统计局(西班牙);国家统计局(英国);RealAdvisor;Sanko Estate
5、Company;上海市统计局;日本统计局;东京都政府;美国劳工统计局;美国人口普查局;麦肯锡全球研究院分析101010203000020217慕尼黑4816纽约14616上海1314巴黎9413伦敦22611东京2129北京952休斯顿3262v麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响 Rene De Haan/Stocksy执行摘要新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中,工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此,许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今,城
6、市核心区附近繁华不再,在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来,一些行为转变的势头有所放缓,另一些仍在持续推进,在继续从事混合工作(即远程工作与办公室工作相结合)的办公室员工中尤为明显。这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市,粗略而言,即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。自2019年以来,“超级明星”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升,房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。“超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响?在本研究中,麦肯锡全球研究院(MGI)通过几种情景,对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了模拟1
7、。在这些情景中,2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年,但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明,由此产生的涟漪效应将非常复杂例如,某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素,包括长期人口趋势、就业趋势(如自动化的持续影响)、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例(即特定时间内在办公室工作的最大员工比例)、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势(如网上消费的持续增长)。除了在模型中使用许多二手资料外,我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。
8、本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下;对经济衰退的担忧与日俱增;金融体系面临的压力广受关注。因此,实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。但可以肯定的是,全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康,其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而,这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性(本质上就是提高它们自身的“混合性”),“超级明星”城市不仅可以适应新形势,而且能够繁荣发展。1 本研究只考虑以下三类资产:办公、住宅和零售空间。工业空间和自助存储空间
9、等其他资产不在本研究范围内。1麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响混合工作如何改变人们的工作、生活和消费方式在疫情期间,员工的办公室出勤率骤降。由于摆脱了日常通勤的束缚,搬离城市核心区的居民人数比疫情前增多(搬入的人数也同步减少),人们在城市商店的消费也随之减少(参见文本框E1,“我们如何定义城市”)。虽然,目前的人口迁出率已恢复疫情前的趋势,但我们的研究表明,迁出的人很少会重新迁回,城市消费也不会完全恢复。混合工作仍将持续,办公室出勤率平均下降30%根据我们的调查,员工在办公室工作的时间仍然远少于疫情爆发前。2020年初,为了应对封控和减少感染,远
10、程办公和混合办公模式蔚然成风。在我们研究的大都市地区,办公室出勤率降幅高达90%。此后虽然大幅回升,但平均来看,仍下降了30%左右。截至2022年10月,办公室员工每周约有3.5天到办公室上班。不同城市间有所差异,最低是伦敦的3.1天,最高是北京的3.9天。(有关调查的更多信息,请参阅技术附录)。不同行业和片区的办公室出勤率也不尽相同。在知识经济领域(我们将其定义为专业服务、信息和金融行业),大企业员工每周去办公室工作的天数往往较少(见图E1)。根据我们对美国各县的研究,办公室出勤率较低的地区都具备住房价格昂贵、外地通勤者与居民之比较高以及零售业占比较低等特点。当地文化也在其中发挥了一定作用。
11、文本框E1我们如何定义城市 本报告主要研究“超级明星”城市的房地产市场,所谓“超级明星”城市,粗略而言,即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。这一词汇源于2018年的MGI报告“超级明星”城市:引领全球经济的企业、行业和城市动态(Superstars:The dynamics of firms,sectors,and cities leading the global economy)。“超级明星”城市之外的房地产市场不在本报告研究范围之内。我们所说的城市,通常指大都市地区。我们的分析通常将这类都市区分成两个部分:城市核心区(城市密度最大的地区)和郊区(核心区之外的所有地区)。
12、例如,我们讨论旧金山的城市核心区时,指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。而当我们讨论旧金山郊区时,则是指旧金山都市区的其余地区(即马林县和康特拉科斯塔县)。我们的研究主要聚焦于9个“超级明星”城市:北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。不过,在为本报告提供主要基础信息的一项调查中,我们从6个国家/地区的17个“超级明星”城市收集了更多数据,以便更好地了解人们的行为。在研究过程中,我们曾一度将分析范围扩大到24个“超级明星”城市,以帮助我们确定郊区化的模式。2麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响目前的办公室出勤率可能会持续下去
13、,原因如下:第一,自2022年中以来,该数据一直非常稳定。第二,调查对象每周去办公室的天数(3.5天)、他们预计疫情结束后去办公室的天数(3.7天)以及他们希望的天数(3.2天),这三个关键数字相差不大。第三,在我们调查的人群中,有10%的人表示,如果必须每天都在办公室工作,他们可能会辞职;只要能随时在家工作,他们愿意接受大幅降薪。这个群体中包含许多高级别和高收入的员工,因而可能会对公司的决策产生影响。然而,目前还无法确定这种办公室出勤率是否会持续下去;例如,如果劳动力市场的动态发生变化,或者如果研究最终表明混合工作与生产率之间存在负相关或正相关,这种情况就会发生变化。图E1 大型知识经济企业
14、的办公室出勤率较低McKinsey&Company自称每周在办公室工作的天数:3.03.23.43.63.84.0专业服务行业:信息金融管理医疗保健艺术品和住宿公用事业和行政管理房地产制造教育政府建筑零售和批发贸易交通运输农业和矿业3.03.23.43.63.84.024950991002492504995009991,00024,99925,000+公司雇员人数:0 1 2 3 4 5注:受访者被问到的问题是:“您目前平均每周有多少天在办公室工作?”该结果不包括自称“目前未就业且不在办公室工作”的受访者,也不包括自称目前没有全职工作的受访者。资料来源:麦肯锡全球研究院分析3麦肯锡全球研究院|
15、利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响多达7%的人口永远离开城市核心区疫情期间,大批家庭搬离“超级明星”城市的核心区,迁入的家庭则在减少。例如,从2020年中到2022年中,纽约市核心区的人口减少了5%,旧金山同期减少了6%。伦敦从2020年中到2021年中减少了7%2。外迁是造成这种现象的主要原因。相比之下,郊区的人口却在增加即使减少,其幅度也小于城市核心区。在美国,郊区化在疫情前就已经出现,疫情的冲击进一步加速了原有趋势;相比而言,在我们研究的大多数欧洲和日本城市,城市化则让位于郊区化,郊区化趋势正在取代原有的城镇化趋势。(图E2)。2 目前尚无关于伦敦2022年人
16、口变化的数据。图E2 在疫情期间,大多数郊区的增长速度都超过了城市核心区McKinsey&Company城市和郊区人口增长率差异,百分点疫情前20152019年复合增长率疫情中20202022年复合增长率疫情中20202021年复合增长率(尚无2022年数据)郊区增长更强劲市区增长更强劲7532468011名古屋大阪东京西雅图杜塞尔多夫慕尼黑柏林法兰克福科隆洛杉矶费城亚特兰大巴黎马德里芝加哥波士顿华盛顿特区美国美国美国西班牙法国德国德国德国德国德国美国美国美国美国日本日本日本美国美国美国美国旧金山纽约休斯顿达拉斯大都市区国家/地区伦敦英国北京中国大陆注:伦敦的结果基于英国国家统计局对2021年
17、人口普查结果的修订。资料来源:北京市统计局、欧盟统计局、国家统计和经济研究所(法国)、国家统计局(西班牙)、E-Stat(日本)、国家统计局(英国)、上海市统计局、美国人口普查局、麦肯锡全球研究院分析上海中国4麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响与周围的郊区相比,人口增长幅度最小的城市核心区往往存在住宅昂贵、办公楼密度大、知识经济从业人员比例高、零售店数量有限等特点其中一些也是影响办公楼出勤率的关键因素。伦敦、达拉斯、纽约、旧金山和波士顿受到的影响最大。总体而言,美国城市核心区受到的影响大于欧洲和日本的城市核心区,因为后者的综合性开发项目(即办公、住
18、宅和零售空间并存)的占比往往更高。在北京,影响人口迁移趋势的主要因素是,该市在疫情前通过鼓励人口外迁来控制城市核心区人口,但这类措施在疫情期间暂停实施。混合工作似乎是促使人们外迁的重要因素。在我们的调查中,在2020年3月之后搬家的受访者中,有20%的人表示,他们之所以能够搬家,完全是因为现在可以更频繁地居家工作。在英国和美国,从城市核心区搬到郊区的人,以及自称搬家完全是因为现在可以居家工作的人都表示,他们是被住房条件所吸引,即更好的街区、置业前景和户外空间。在日本和中国,希望拥有自己的住房是促使人们迁往郊区的最主要因素。“超级明星”城市的核心区人口外迁似乎有所放缓,但仍高于疫情前的水平。从2
19、019年到2021年,美国“超级明星”城市核心区的净迁出人口翻了一番,随后在2022年有所降低,但仍高于2019年的水平。换言之,在疫情期间迁出的人并未迁回,反而还有更多人继续迁出。消费依旧低迷,城市核心区尤甚疫情期间的居家隔离彻底改变了人们的消费方式。在我们研究的城市中,商店附近的人流量急剧下降,而网上消费在零售消费中的占比则大幅上升。最近,大都市地区商店附近的人流量再次上升,但仍比疫情前低10%到20%。下降的主要原因在于,网上消费在零售消费中的占比虽然在最初的飙升之后增速放缓,但仍高于2019年的水平。城市核心区的零售商在吸引顾客方面面临的挑战尤为严峻。截至2022年10月,与郊区相比,
20、城市核心区商店附近的人流量恢复明显较慢(见图E3)。以纽约为例,郊区商店附近的人流量比2020年1月减少了16%,但市区商店却减少了36%。城市核心区的办公密集街区面临的挑战更大。究其原因,似乎是因为人们减少了去办公室的频率,也就减少了在办公室附近消费的次数。在我们的调查中,每周在办公室工作不超过一天的美国受访者表示,他们在办公室附近的零售支出总额远少于每周在办公室工作2至5天的人。“超级明星”城市的核心区人口外迁似乎有所放缓,但仍高于疫情前的水平。5麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响 图E3与城市核心区相比,郊区商店附近的人流量恢复得更快自202
21、0年1月以来,商店附近的人流量变化,%1郊区城市纽约2020202120220-100-50伦敦2020202120220-100-50巴黎2020202120220-100-50旧金山2020202120220-100-50休斯顿2020202120220-100-502020202120220-100-50注:城市定义如下:纽约-纽瓦克-泽西城大都市统计区;大伦敦地区;法兰西岛;旧金山-奥克兰-海沃德大都市统计区;休斯顿-伍德兰市-舒格兰大都市统计区;以及关东地区(东京)。商店包括零售和娱乐场所,但不包括食杂店或药店。资料来源:谷歌社区流动性报告:麦肯锡全球研究院分析McKinsey&Co
22、mpany东京6麦肯锡全球研究院|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响对房地产的影响疫情引发了许多行为变化,包括办公室出勤率下降、城市人口加速外迁、写字楼密集区消费减少,这都将抑制大多数“超级明星”城市的房地产需求。在我们模拟的情景中,2030年的办公楼和零售地产需求将普遍低于2019年(见图E4)。住宅地产受影响较小,但城市核心区与郊区之间的价格差距也比以前缩小 了。(请注意,我们的模型没有考虑价格弹性;也就是说,并未考虑到当需求减少时,价格会下降,从而推动需求在一定程度上回升。有关该模型的更多信息,请参见技术附录。)图E4在温和情景下,2019至2030年的办公和
23、零售空间需求或将大幅下降McKinsey&Company价格调整前的房地产需求变化,2019-2030年,%与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化办公空间城市核心区住宅空间1城市核心区零售空间20102010旧金山注:有关这些情景的更多信息,参见技术附录。超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性,因此从长期来看,这些变化可能会导致价格再平衡,不会导致需求的实际减少。资料来源:北京市统计局;法国巴黎银行;高力国际;Commercial Real Estate Intelligence Solutions;CoStar;城镇升级、住房和社区部(英国);E&G Real Estat
24、e;E-Stat(日本);欧盟统计局;EW&Associates Realty;联邦统计局(德国);German Property Partners;Kastle;Ministry of Beijing;三井不动产;国家统计和经济研究所(法国);国家统计局(西班牙);国家统计局(英国);RealAdvisor;Sanko Estate Company;上海市统计局;日本统计局;东京都政府;美国劳工统计局;美国人口普查局;麦肯锡全球研究院分析101010203000020217慕尼黑4816纽约14616上海1314巴黎9413伦敦22611东京2129北京952休斯顿32627麦肯锡全球研究院
25、|利用空置空间,开发混合的多功能空间:疫情对房地产市场的深远影响在我们研究的中位城市中,办公空间需求或将减少13%办公空间的需求之所以下降,一方面是因为远程办公增多,另一方面则是因为宏观经济环境充满挑战。在我们研究的所有城市,空置率都有所上升。从2019年到2022年,美国城市的交易量(所有销售的总金额)下降了57%,每平方英尺的平均售价下降了20%,要价租金下降了近22%(均以实际价格计算)。旧金山是美国受影响最严重的城市,其2022年的写字楼空置率比2019年高出10个百分点,交易量减少了79%,每平方英尺售价下降了24%,要价租金降低了28%(同样以实际价格计算)。需求的下降使租客对当前
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