2023利用空置空间开发混合的多功能空间.pdf

麦肯锡房地产业务利用空置空间,开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响2023年9月 Mint Images/Getty Images目录概述iv执行摘要11.混合工作模式正在持续改变人们的工作、生活和消费方式172.对房地产的影响393.受影响最严重的街区和城市存在共性594.以混合模式谋求发展67技术附录73致谢79本研究探讨了新冠疫情对美国、欧洲和亚洲“超级明星”城市的房地产市场的影响。在人们的行为因为疫情而发生变化后，这些城市的房地产市场似乎未能及时适应新趋势，对其活力构成威胁，因而必须适时调整。混合工作模式将继续存在。总体而言，办公室出勤率稳定在比疫情前低30%的水平。混合工作模式引发了巨大的涟漪效应。由于摆脱了办公室的束缚，居民离开了城市核心区，消费活动也转移到其他地方。例如，从2020年中到2022年中，纽约城市核心区人口减少了5%，旧金山减少了6%。城市物业的空置率急剧上升。大都市市区商店周遭的人流量仍比疫情前低10%到20%。“超级明星”城市对办公和零售空间的需求仍将低于疫情前水平。在我们模拟的温和情景中，到2030年我们研究的中位城市对办公空间的需求比2019年低13%。在严重情景下，受影响最严重城市的需求将下降38%。房地产具有地方属性，不同街区和城市的需求存在很大差异。在以密集办公空间、高价住房和大型知识经济雇主为特征的街区和城市，其需求可能降低。为适应这一趋势，城市和建筑本身也可以采用混合发展模式。重点包括开发综合性街区、建造适应性更强的建筑，以及设计多用途办公和零售空间。概述iv麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响图在温和情景下，2019至2030年的办公和零售空间需求或将大幅下降McKinsey&Company价格调整前的房地产需求变化，2019-2030年，%与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化办公空间城市核心区住宅空间1城市核心区零售空间20102010旧金山注：有关这些情景的更多信息，参见技术附录。超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性，因此从长期来看，这些变化可能会导致价格再平衡，不会导致需求的实际减少。资料来源：北京市统计局；法国巴黎银行；高力国际；Commercial Real Estate Intelligence Solutions；CoStar；城镇升级、住房和社区部（英国）；E&G Real Estate；E-Stat（日本）；欧盟统计局；EW&Associates Realty；联邦统计局（德国）；German Property Partners；Kastle；Ministry of Beijing；三井不动产；国家统计和经济研究所（法国）；国家统计局（西班牙）；国家统计局（英国）；RealAdvisor；Sanko Estate Company；上海市统计局；日本统计局；东京都政府；美国劳工统计局；美国人口普查局；麦肯锡全球研究院分析101010203000020217慕尼黑4816纽约14616上海1314巴黎9413伦敦22611东京2129北京952休斯顿3262v麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 Rene De Haan/Stocksy执行摘要新冠疫情极大地改变了世界各地城市居民的工作、生活和消费方式。其中，工作地点与工作方式的改变尤为显著。员工在远程工作技术的支持下纷纷从传统的办公室退居家庭办公室。因此，许多从日常通勤中解放出来的员工纷纷搬离城市核心区。如今，城市核心区附近繁华不再，在此工作、生活和消费的人流不复以往。近几个月来，一些行为转变的势头有所放缓，另一些仍在持续推进，在继续从事混合工作（即远程工作与办公室工作相结合）的办公室员工中尤为明显。这些行为变化已经对“超级明星”城市的房地产格局产生了重大影响。我们所定义的“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。自2019年以来，“超级明星”城市核心区的写字楼和零售地产空置率急剧上升，房价的上涨速度也低于郊区和其他城市。“超级明星”城市的房地产市场还会受到多大影响?在本研究中，麦肯锡全球研究院（MGI）通过几种情景，对未来办公、住宅和零售空间的需求进行了模拟1。在这些情景中，2030年的办公和零售空间的需求普遍低于2019年，但我们在温和情景下的预期降幅小于其他许多研究机构的预测。我们的分析还表明，由此产生的涟漪效应将非常复杂例如，某些类型的城市和街区将比其他城市和街区受到更严重的影响。我们在研究中考虑了多种因素，包括长期人口趋势、就业趋势（如自动化的持续影响）、各行业的办公室出勤模式、员工协同比例（即特定时间内在办公室工作的最大员工比例）、员工的年龄和收入、跨市通勤的城市人口比例、不同街区之间的房价差异以及消费趋势（如网上消费的持续增长）。除了在模型中使用许多二手资料外，我们还在其中纳入了为了解疫情引发的行为变化而进行的大规模的一手全球调查数据。本研究时逢宏观经济异常不确定之际。通胀和利率居高不下；对经济衰退的担忧与日俱增；金融体系面临的压力广受关注。因此，实际结果将取决于这些变量和其他变量的共同作用。但可以肯定的是，全球“超级明星”城市的房地产市场面临着巨大挑战。这些挑战可能会危及城市的财政健康，其中许多城市已经因为要解决无家可归、交通需求和其他紧迫问题而焦头烂额。然而，这些挑战也为促进城市空间的历史性转型创造了机遇。通过在街区构成和建筑设计等各个方面加强灵活和适应性（本质上就是提高它们自身的“混合性”），“超级明星”城市不仅可以适应新形势，而且能够繁荣发展。1 本研究只考虑以下三类资产：办公、住宅和零售空间。工业空间和自助存储空间等其他资产不在本研究范围内。1麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响混合工作如何改变人们的工作、生活和消费方式在疫情期间，员工的办公室出勤率骤降。由于摆脱了日常通勤的束缚，搬离城市核心区的居民人数比疫情前增多（搬入的人数也同步减少），人们在城市商店的消费也随之减少（参见文本框E1，“我们如何定义城市”）。虽然，目前的人口迁出率已恢复疫情前的趋势，但我们的研究表明，迁出的人很少会重新迁回，城市消费也不会完全恢复。混合工作仍将持续，办公室出勤率平均下降30%根据我们的调查，员工在办公室工作的时间仍然远少于疫情爆发前。2020年初，为了应对封控和减少感染，远程办公和混合办公模式蔚然成风。在我们研究的大都市地区，办公室出勤率降幅高达90%。此后虽然大幅回升，但平均来看，仍下降了30%左右。截至2022年10月，办公室员工每周约有3.5天到办公室上班。不同城市间有所差异，最低是伦敦的3.1天，最高是北京的3.9天。（有关调查的更多信息，请参阅技术附录）。不同行业和片区的办公室出勤率也不尽相同。在知识经济领域（我们将其定义为专业服务、信息和金融行业），大企业员工每周去办公室工作的天数往往较少（见图E1）。根据我们对美国各县的研究，办公室出勤率较低的地区都具备住房价格昂贵、外地通勤者与居民之比较高以及零售业占比较低等特点。当地文化也在其中发挥了一定作用。文本框E1我们如何定义城市 本报告主要研究“超级明星”城市的房地产市场，所谓“超级明星”城市，粗略而言，即指在全球城市GDP和GDP增长中占据超额比例的城市。这一词汇源于2018年的MGI报告“超级明星”城市：引领全球经济的企业、行业和城市动态（Superstars:The dynamics of firms,sectors,and cities leading the global economy）。“超级明星”城市之外的房地产市场不在本报告研究范围之内。我们所说的城市，通常指大都市地区。我们的分析通常将这类都市区分成两个部分：城市核心区（城市密度最大的地区）和郊区（核心区之外的所有地区）。例如，我们讨论旧金山的城市核心区时，指的是旧金山县、阿拉米达县和圣马特奥县。而当我们讨论旧金山郊区时，则是指旧金山都市区的其余地区（即马林县和康特拉科斯塔县）。我们的研究主要聚焦于9个“超级明星”城市：北京、休斯顿、伦敦、纽约、巴黎、慕尼黑、旧金山、上海和东京。不过，在为本报告提供主要基础信息的一项调查中，我们从6个国家/地区的17个“超级明星”城市收集了更多数据，以便更好地了解人们的行为。在研究过程中，我们曾一度将分析范围扩大到24个“超级明星”城市，以帮助我们确定郊区化的模式。2麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响目前的办公室出勤率可能会持续下去，原因如下：第一，自2022年中以来，该数据一直非常稳定。第二，调查对象每周去办公室的天数（3.5天）、他们预计疫情结束后去办公室的天数（3.7天）以及他们希望的天数（3.2天），这三个关键数字相差不大。第三，在我们调查的人群中，有10%的人表示，如果必须每天都在办公室工作，他们可能会辞职；只要能随时在家工作，他们愿意接受大幅降薪。这个群体中包含许多高级别和高收入的员工，因而可能会对公司的决策产生影响。然而，目前还无法确定这种办公室出勤率是否会持续下去；例如，如果劳动力市场的动态发生变化，或者如果研究最终表明混合工作与生产率之间存在负相关或正相关，这种情况就会发生变化。图E1 大型知识经济企业的办公室出勤率较低McKinsey&Company自称每周在办公室工作的天数：3.03.23.43.63.84.0专业服务行业：信息金融管理医疗保健艺术品和住宿公用事业和行政管理房地产制造教育政府建筑零售和批发贸易交通运输农业和矿业3.03.23.43.63.84.024950991002492504995009991,00024,99925,000+公司雇员人数：0 1 2 3 4 5注：受访者被问到的问题是：“您目前平均每周有多少天在办公室工作?”该结果不包括自称“目前未就业且不在办公室工作”的受访者，也不包括自称目前没有全职工作的受访者。资料来源：麦肯锡全球研究院分析3麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响多达7%的人口永远离开城市核心区疫情期间，大批家庭搬离“超级明星”城市的核心区，迁入的家庭则在减少。例如，从2020年中到2022年中，纽约市核心区的人口减少了5%，旧金山同期减少了6%。伦敦从2020年中到2021年中减少了7%2。外迁是造成这种现象的主要原因。相比之下，郊区的人口却在增加即使减少，其幅度也小于城市核心区。在美国，郊区化在疫情前就已经出现，疫情的冲击进一步加速了原有趋势；相比而言，在我们研究的大多数欧洲和日本城市，城市化则让位于郊区化，郊区化趋势正在取代原有的城镇化趋势。（图E2）。2 目前尚无关于伦敦2022年人口变化的数据。图E2 在疫情期间，大多数郊区的增长速度都超过了城市核心区McKinsey&Company城市和郊区人口增长率差异，百分点疫情前20152019年复合增长率疫情中20202022年复合增长率疫情中20202021年复合增长率（尚无2022年数据）郊区增长更强劲市区增长更强劲7532468011名古屋大阪东京西雅图杜塞尔多夫慕尼黑柏林法兰克福科隆洛杉矶费城亚特兰大巴黎马德里芝加哥波士顿华盛顿特区美国美国美国西班牙法国德国德国德国德国德国美国美国美国美国日本日本日本美国美国美国美国旧金山纽约休斯顿达拉斯大都市区国家/地区伦敦英国北京中国大陆注：伦敦的结果基于英国国家统计局对2021年人口普查结果的修订。资料来源：北京市统计局、欧盟统计局、国家统计和经济研究所（法国）、国家统计局（西班牙）、E-Stat（日本）、国家统计局（英国）、上海市统计局、美国人口普查局、麦肯锡全球研究院分析上海中国4麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响与周围的郊区相比，人口增长幅度最小的城市核心区往往存在住宅昂贵、办公楼密度大、知识经济从业人员比例高、零售店数量有限等特点其中一些也是影响办公楼出勤率的关键因素。伦敦、达拉斯、纽约、旧金山和波士顿受到的影响最大。总体而言，美国城市核心区受到的影响大于欧洲和日本的城市核心区，因为后者的综合性开发项目（即办公、住宅和零售空间并存）的占比往往更高。在北京，影响人口迁移趋势的主要因素是，该市在疫情前通过鼓励人口外迁来控制城市核心区人口，但这类措施在疫情期间暂停实施。混合工作似乎是促使人们外迁的重要因素。在我们的调查中，在2020年3月之后搬家的受访者中，有20%的人表示，他们之所以能够搬家，完全是因为现在可以更频繁地居家工作。在英国和美国，从城市核心区搬到郊区的人，以及自称搬家完全是因为现在可以居家工作的人都表示，他们是被住房条件所吸引，即更好的街区、置业前景和户外空间。在日本和中国，希望拥有自己的住房是促使人们迁往郊区的最主要因素。“超级明星”城市的核心区人口外迁似乎有所放缓，但仍高于疫情前的水平。从2019年到2021年，美国“超级明星”城市核心区的净迁出人口翻了一番，随后在2022年有所降低，但仍高于2019年的水平。换言之，在疫情期间迁出的人并未迁回，反而还有更多人继续迁出。消费依旧低迷，城市核心区尤甚疫情期间的居家隔离彻底改变了人们的消费方式。在我们研究的城市中，商店附近的人流量急剧下降，而网上消费在零售消费中的占比则大幅上升。最近，大都市地区商店附近的人流量再次上升，但仍比疫情前低10%到20%。下降的主要原因在于，网上消费在零售消费中的占比虽然在最初的飙升之后增速放缓，但仍高于2019年的水平。城市核心区的零售商在吸引顾客方面面临的挑战尤为严峻。截至2022年10月，与郊区相比，城市核心区商店附近的人流量恢复明显较慢（见图E3）。以纽约为例，郊区商店附近的人流量比2020年1月减少了16%，但市区商店却减少了36%。城市核心区的办公密集街区面临的挑战更大。究其原因，似乎是因为人们减少了去办公室的频率，也就减少了在办公室附近消费的次数。在我们的调查中，每周在办公室工作不超过一天的美国受访者表示，他们在办公室附近的零售支出总额远少于每周在办公室工作2至5天的人。“超级明星”城市的核心区人口外迁似乎有所放缓，但仍高于疫情前的水平。5麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 图E3与城市核心区相比，郊区商店附近的人流量恢复得更快自2020年1月以来，商店附近的人流量变化，%1郊区城市纽约2020202120220-100-50伦敦2020202120220-100-50巴黎2020202120220-100-50旧金山2020202120220-100-50休斯顿2020202120220-100-502020202120220-100-50注：城市定义如下：纽约-纽瓦克-泽西城大都市统计区；大伦敦地区；法兰西岛；旧金山-奥克兰-海沃德大都市统计区；休斯顿-伍德兰市-舒格兰大都市统计区；以及关东地区（东京）。商店包括零售和娱乐场所，但不包括食杂店或药店。资料来源：谷歌社区流动性报告：麦肯锡全球研究院分析McKinsey&Company东京6麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响对房地产的影响疫情引发了许多行为变化，包括办公室出勤率下降、城市人口加速外迁、写字楼密集区消费减少，这都将抑制大多数“超级明星”城市的房地产需求。在我们模拟的情景中，2030年的办公楼和零售地产需求将普遍低于2019年（见图E4）。住宅地产受影响较小，但城市核心区与郊区之间的价格差距也比以前缩小 了。（请注意，我们的模型没有考虑价格弹性；也就是说，并未考虑到当需求减少时，价格会下降，从而推动需求在一定程度上回升。有关该模型的更多信息，请参见技术附录。）图E4在温和情景下，2019至2030年的办公和零售空间需求或将大幅下降McKinsey&Company价格调整前的房地产需求变化，2019-2030年，%与疫情无关的因素导致的变化疫情驱动的行为导致的变化办公空间城市核心区住宅空间1城市核心区零售空间20102010旧金山注：有关这些情景的更多信息，参见技术附录。超级明星城市对住宅空间的需求具有很高的价格弹性，因此从长期来看，这些变化可能会导致价格再平衡，不会导致需求的实际减少。资料来源：北京市统计局；法国巴黎银行；高力国际；Commercial Real Estate Intelligence Solutions；CoStar；城镇升级、住房和社区部（英国）；E&G Real Estate；E-Stat（日本）；欧盟统计局；EW&Associates Realty；联邦统计局（德国）；German Property Partners；Kastle；Ministry of Beijing；三井不动产；国家统计和经济研究所（法国）；国家统计局（西班牙）；国家统计局（英国）；RealAdvisor；Sanko Estate Company；上海市统计局；日本统计局；东京都政府；美国劳工统计局；美国人口普查局；麦肯锡全球研究院分析101010203000020217慕尼黑4816纽约14616上海1314巴黎9413伦敦22611东京2129北京952休斯顿32627麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响在我们研究的中位城市中，办公空间需求或将减少13%办公空间的需求之所以下降，一方面是因为远程办公增多，另一方面则是因为宏观经济环境充满挑战。在我们研究的所有城市，空置率都有所上升。从2019年到2022年，美国城市的交易量（所有销售的总金额）下降了57%，每平方英尺的平均售价下降了20%，要价租金下降了近22%（均以实际价格计算）。旧金山是美国受影响最严重的城市，其2022年的写字楼空置率比2019年高出10个百分点，交易量减少了79%，每平方英尺售价下降了24%，要价租金降低了28%（同样以实际价格计算）。需求的下降使租客对当前的宏观经济形势产生了担忧，他们不确定自己员工的办公室出勤率会有多高，因此也不确定自己需要多大的办公空间，所以纷纷与房东谈判，希望缩短租期。租期缩短反过来可能会增加房东获得融资的难度，或导致银行调整估值模型，因为估值模型在一定程度上取决于现有租约的期限。在我们建模的情景中，大多数城市的办公空间需求量在几十年内都无法恢复到疫情前的水平。到2030年，需求量最多将比2019年减少20%，具体视城市而定3。这是我们的模型在温和情景下估算的数据在此情景下，2025年的办公室出勤率将高于现有水平，但仍低于疫情发生前的水平，而且这种部分恢复的情况将无限期持续下去4。在更严重的情景下，2030年的所有办公室出勤率将下降到大型知识经济企业目前的水平，需求量最多会比2019年低38%，具体视城市而定。需求萎缩将导致价值下降。在温和情景下，我们研究的9个城市到2030年总计将有8000亿美元价值（按实际价值计算）受到影响。平均而言，在温和情景下，2019年到2030年的办公空间总价值将下降26%，在严重情景下将下降42%。如果叠加利率上升，价值将会受到更大的影响。同样，如果陷入困境的金融机构决定对其出资或拥有的房地产加速降价，影响也会更大。需求下降还会导致办公空间过剩，特别是质量较低、较为老旧的乙级和丙级写字楼。在美国的“超级明星”城市中，2020年到2022年的甲级写字楼租金和需求增长速度（或下降幅度）普遍好于乙级写字楼，价格有时也呈现同样的趋势。例如，在此期间，纽约的甲级写字楼每平方英尺的平均售价上涨了3%，而乙级写字楼则下降了8%5。造成这种“投资上移”（flight to quality）现象的原因有很多，其中之一是许多雇主认为优质办公空间可以鼓励员工到办公室办公。另一个原因是，乙级和丙级写字楼往往不适合混合办公。例如，这些地方可能没有那么先进的视听设备。此外，混合办公减少了雇主所需的办公空间总量，使之可以将预算用于少量的优质办公空间，而不是大量的劣质办公空间。3 我们预测北京和上海的办公空间需求时，只研究这些城市的核心区。但对其他城市，我们的研究范围会扩大，通常（但并非总是）包含整个大都市区。4 我们的模型考虑的是每周最高出勤率，而非每周平均出勤率。它还考虑到了在更小的空间内增加更多办公桌的持续趋势，以及人口增长预期、城市迁移的变化，以及随知识经济发展而增加但却受到自动化影响的办公室员工比例。5 数据来自CoStar。8000亿美元到2030年受影响的办公室价值8麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响住宅需求增长趋于乏力，城市核心区尤甚在新冠疫情期间，受到人口外迁等因素的影响，“超级明星”城市核心区的住宅需求增长速度低于郊区和其他城市。从2019年到2022年，我们研究的每一个“超级明星”城市核心区住宅空置率都有所上升，幅度从0.8个百分点（东京）到9.9个百分点（伦敦）不等；而在郊区，空置率的上升幅度要小得多，甚至有所下降6。价格同样如此，美国“超级明星”城市核心区的价格上涨速度较其郊区慢8个百分点，较非“超级明星”城市核心区慢13个百分点。在旧金山，一些社区的名义价格从2019年底到2022年下降了12%。如果旧金山的城市核心区房价涨幅能与全美平均水平保持一致，其价值将比目前高出7500亿美元。这似乎是一种全球现象。未考虑价格调整因素之前，到2030年，我们所模拟的“超级明星”城市核心区的住宅需求量，比未发生疫情的预期水平最多低10%。不过，除旧金山和巴黎外，我们研究的每个城市的需求量都会高于2019年的水平。这一估计基于以下假设：离开城市核心区的居民不会再回来，但到2024年，每个城市的人口增长都将恢复到疫情前的水平。如果人口增长低迷持续的时间更久，对需求的影响也将更大。然而，价格很有可能调整，租金同样如此。再次强调，我们的模型没有考虑到这种价格调整，因此我们无法创建包含这些因素的需求情景。但我们相信，城市核心区的住宅不太可能一直空置。在这一方面，住宅空间与办公空间不同：一旦价格和租金下降，任何空置的空间通常都会很快被占用。事实上，城市核心区空置率的增长幅度已经低于城市人口外迁的幅度。不幸的是，价格和租金的下行压力不太可能使“超级明星”城市的住宅变得更容易负担其中许多城市都存在房价高昂的问题。在我们研究的中位城市中，零售空间需求将减少9%由于疫情期间城市商店附近的人流量减少，导致零售空间的空置率上升、租金下降，尤其是在写字楼密集的地段。与写字楼和住宅一样，我们研究的所有“超级明星”城市核心区空置率在2019年到2022年间都有所上升，上升幅度从1.8个百分点（旧金山）到6.2个百分点（伦敦）不等。从2019年到2022年，在我们研究的城市中，零售空间要价租金平均下降了5.4%（按实际价格计算）。实际支付的租金降幅可能更大。不考虑价格调整因素，我们所模拟的2030年“超级明星”城市核心区的零售空间需求将低于2019年，从而对租金造成下行压力7。例如，旧金山核心区需求将下降17%。这一估算值是我们的模型在以下情景下得出的结果：部分人重回写字楼办公（因此写字楼附近的零售消费将在一定程度上恢复），2025年的网上消费普及速度恢复到疫情前的增速，在疫情期间搬走的人不再搬回来。在更严重的情景下，旧金山城市核心区的需求降幅将高达42%。在大多数“超级明星”城市核心区，即使没有发生疫情，需求应该也会因为人口趋势和网上消费的兴起而下降。不过，与住宅房地产一样，价格可能会有所调整。6 由于数据有限，估算不含中国。7 我们的模型考虑了人口增长、远程办公转型、人均消费增加、网购支出在零售支出中的占比增加、迁移模式转变以及郊区消费增加等因素。9麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响受严重影响的社区和城市存在共性我们的综合研究表明，房地产需求因新冠疫情而受到显著影响的城市往往具有某些特征。（我们无法确定其中哪些特征对需求的影响最大）。其中一些特征与城市的业态构成有关。具体来说，知识经济从业人员比例较高、大企业数量较多、通勤者相对居民比例较高、文化上更接受远程工作的城市，其需求受到的影响往往更大。这些因素导致的结果是：办公室出勤率降低，从而直接减少了对办公空间的需求；在城市商店消费的办公人员减少，使得零售空间的需求随之降低；人们纷纷迁出城市核心区，减少了对住宅空间的需求。其他可能影响需求的特征与具体的城市结构有关。比如，办公楼密集、综合性开发项目较少、住房昂贵、绿地较少的城市，其需求受到的影响往往更大。这些特征会降低城市在工作、生活和消费环境方面的吸引力。其中两个特征似乎也会在街区层面对需求产生影响。我们按邮政编码分析了曼哈顿和旧金山县的街区（见图E5），结果显示，一个街区的写字楼占房地产比例越大，外迁人口就越多。与之类似，房价也与人口外迁呈相关性：房价越高的街区，人口外迁越多。（由于数据有限，我们无法确定其他特征是否也与街区层面的需求相关）。一个街区的写字楼占房地产比例越大，外迁人口就越多。10麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响图E5在房价高、写字楼密集的街区，人口外迁往往更严重旧金山曼哈顿，纽约市290万270万210 万190 万2019年典型房价的自然对数，美元37.1 万290 万100 万 200 万金融区旧金山，邮政编码曼哈顿，邮政编码988789832019年写字楼占房地产的比例，%1000下东区McKinsey&Company注：本表的其他一些数据是根据美国人口普查局的数据得出的，与之不同的是，人口外迁的估算数据是基于向美国邮政局提交的永久性和临时性地址变更申请得出的，原因是邮政局的数据更新更及时，而且对应的地理区域更小。资料来源：美国人口普查局；美国邮政局；Zillow房价指数；麦肯锡全球研究院分析2020-2022年净迁出，占居民百分比0 253727403911麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响业态构成和城市结构在街区层面产生影响我们研究了曼哈顿两个截然不同的街区后发现，业态构成和城市结构与街区层面的需求存在相关性。金融区作为第一街区，知识经济在业态构成中占比极高：50%的办公空间都由知识经济租户承租。金融区的城市结构为办公密集型：80%的房地产用于办公。房屋均价约为150万美元。而在附近的下东区，只有22%的办公空间用于知识经济，7%的空间用于办公，房屋均价约为100万美元。这些因素有助于我们理解为什么疫情对这两个街区造成了如此不同的影响。例如，从2020年初到2022年初，金融区的迁出率是下东区的2.2倍。背后的逻辑在于，金融区以知识经济为主，那里的居民可以很方便地居家办公，因此更有可能搬到离办公室较远的大房子里；与此同时，昂贵的住房可能也是驱使他们离开的一大原因。在城市层面，业态构成和城市结构也是造成差异的原因了解了旧金山的业态结构，便不难理解疫情为何会对该市造成严重冲击。长期以来，这里的经济发展一直以培育科技公司为主，拥有大量的办公室员工，尤其是知识经济从业者。这里有许多输入型通勤者，如反映通勤水平的就业人数与人口比所示，旧金山的这一比例为0.87，明显高于0.48的全美平均水平。旧金山的雇主大多从事科技行业，在疫情开始时，他们可能更了解远程办公技术，并且会积极采用。旧金山的城市结构也有助于解释，为什么疫情会对当地的需求产生如此大的影响。旧金山县的房价是全美均价的5倍，几乎是郊区房价的2倍。此外，旧金山的综合性开发项目较为有限：旧金山共有26个街区，其中9个街区的办公楼占所有房地产的30%或更多。与旧金山相比，疫情对巴黎的需求影响较小。巴黎的业态结构有助于解释背后的原因：与严重依赖科技公司和知识经济的旧金山不同，巴黎拥有美容、酒店和消费零售等多个行业的全球领先企业。但从城市结构上看，巴黎既有某些特征会令居民敬而远之，也有能够吸引他们的地方。一方面，巴黎核心区的房价是郊区的两倍，是法国平均水平的4倍。但另一方面，巴黎也拥有大量的综合开发项目。最后来看东京，与我们研究的大多数城市相比，东京的房地产需求受到的影响较小。东京的大多数劳动者都从事批发和零售业，这与依赖科技行业的旧金山形成鲜明对比。与巴黎一样，日本文化也很重视在办公室里工作，中小型企业员工尤其如此。在我们的调查中，东京的受访者表示，他们预计每周有3.7天需要待在办公室，明显高于巴黎的3.3天。日本人对雇主普遍非常忠诚度，技术普及率则低于旧金山。此外，日本的网购支出占零售消费的比例低于我们所研究的其他国家/地区，这可能是导致日本人保持更高的办公室出勤率并到线下零售店消费的原因。在东京，城市核心区的房价是日本平均水平的2.1倍，这一数字明显低于巴黎的4.1倍和旧金山的5.0倍。80%纽约金融区写字楼占房地产的比例12麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响以混合模式谋求发展“超级明星”城市面临着新的现实，即混合工作会导致空置率进一步上升，使街区活力收到影响，降低城市核心区对雇主、雇员和居民的吸引力。为了适应这一新常态，城市相关方可以考虑主动采用更多混合模式。在街区和建筑层面，甚至在建筑楼层的设计中，用多样性、适应性和灵活性来取代单一性，帮助城市繁荣发展。在街区层面，考虑综合性开发城市可以通过建设综合性街区来适应这种变化。换言之，不再以单一类型的房地产（尤其是写字楼）为主，而是将写字楼、住宅和零售空间进行多样化组合。甚至在疫情发生之前，这种混合街区就已经越来越受欢迎。而现在，由于疫情降低了对写字楼的需求，城市中出现了可以改作他用的空置空间。此外，我们的研究表明，与办公楼密集的街区相比，综合性街区在疫情中受到的影响较小。这种韧性让投资者、开发商和城市有更多理由参与场所营造。当然，街区重建是一项艰巨的任务，因此动员众多相关方就显得非常重要。政府在改革限制性分区政策方面的作用尤为重要。此外还需要投资者为重建提供资金，最终由开发商来落地实施。郊区也能从混合工作模式中受益。城市居民摆脱了日常通勤的束缚，因此不再执着于居住在城市核心区，他们中有越来越多的人渴望在更加绿色环保的地区拥有更大的住宅。在郊区建造更多的住宅和零售店有助于满足他们的喜好。与独户住宅相比，更多的多户住宅可以容纳更多的人，因此特别有益。只要比城市核心区的公寓更大、更舒适，就能吸引追求空间的城市居民。郊区的政策制定者可以考虑调整分区、为开发商提供激励政策，以及重新评估阻碍住房建设的法规（如有关最小住宅面积和窗户要求的法规），以此鼓励多户住宅的发展。当然，街区重建是一项艰巨的任务，因此动员众多相关方就显得非常重要。13麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响此外，多户住宅比单户住宅更节能，因此有助于减少碳排放。而且，由于多户住宅可容纳许多人入住，有助于缓解许多大都市地区的住房短缺问题，降低这些地区的生活成本。在建筑层面，构造具备适应性、灵活性的空间在传统办公和零售空间的需求萎缩的情况下，开发商可以通过建设混合性建筑来适应新趋势。最雄心勃勃的愿景是建造一座通用的“中性用途”建筑，便于在设计、基础设施和技术层面进行调整，满足不同的用途。举例来说，假如客户的偏好发生变化，就能相对容易地将医疗大楼改建成酒店或公寓楼。即使无法做到那么极致，也可以在设计建筑时适应不同程度的团体和个体工作，或者不同的开放式和封闭式办公室布局。还可以在其中融入有助于提升灵活性的技术，例如用于跟踪使用模式的传感器，为雇主制定混合办公策略提供参考。混合建筑至少具备两大优势。其一是可以保护业主，避免难以预料的偏好变化对其造成影响。其二则与目前写字楼租期缩短的趋势有关。鉴于租户现在搬进搬出的频率越来越高，适应性更强的建筑，其价值也将更高。开发商还可以尝试将写字楼改造成需求量更大的空间，如公寓、酒店和学校。但这种改造并非易事，需要克服诸多障碍，包括重新分区；重新谈判现有租赁承诺，以获得翻新许可；并克服物理上的局限。此外，在我们研究的城市中，即使把多余的办公空间全部改造成住宅，每个城市的住宅空间增幅也不超过3%8。不过，对于可能面临写字楼出租率和租金双双下降的业主来说，改造的机会成本已经降低，成功改造的案例可能会增加。8 过剩办公空间是指在结构性空置率（即2014年至2019年的平均空置率）之外的预计空置空间。“超级明星”城市可以将空置空间改造成混合空间，通过这种转型方式来为繁荣而充满活力的未来做好准备。14麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响零售空间开发者也可考虑适应性。零售租户们最近开始提高拓店标准，纷纷关闭门店或缩小经营面积。如果开发商能建造适应性更强的空间，就更容易满足租户不断变化的需求。开发商还可以提供新的店铺形式，例如用于订单交付和配送的空间，或用于物流而非传统零售的空间。或者也可以设计与环境更加融合的建筑例如，将餐饮空间延伸到人行道上。在楼层层面，设计模块化和多功能空间无论是租用办公空间的雇主，还是租用零售空间的商家，城市核心区的租户可能都要想方设法吸引上班族和消费者“恢复通勤”，否则只能面临人流越来越少的尴尬局面。如果以灵活性和适应性为导向，同样大有裨益。例如，办公室未必只能办公，还可以让员工在这里尽情享受时光或参加引人入胜的活动。写字楼租户可以尝试打造有吸引力且服务周到的工作场所。办公室租户也可以设计更多的模块化空间，充分适应每周的工作模式变化。而最具前瞻意识的租户将提供一套高效的数字化方法，以适应混合工作模式和不同的偏好。零售商可能也必须通过满足多样化的使用需求来吸引人们“恢复通勤”。最典型的例子是那些能够轻松适应全渠道零售的商店无论顾客是在线上还是线下消费，都能为其提供一站式无缝体验。商店同样可以提供体验式零售。例如，某百货公司品牌正在开设小型商店，顾客可以在网上消费后前往店里取货，还能在此修改衣服、获取穿搭建议，甚至享受美容服务。不难想象，未来会出现更多办公、住宅和零售并存的“混合楼层”。与建筑和街区一样，对于楼层而言，将空置空间变成混合空间或许不仅仅可以应对疫情冲击，还能推动“超级明星”城市的转型，为繁荣而充满活力的未来做好准备。15麦肯锡全球研究院|利用空置空间，开发混合的多功能空间：疫情对房地产市场的深远影响 Carey Shaw/Stocksy当新冠疫情2020年爆发时，全球数十亿人的日常生活发生了无数的变化。从房地产市场的角度来看，“超级明星”城市最重要的一项变化是远程工作的骤然兴起。一夜之间，数以百万的员工都把办公室从市中心的写字楼搬回到自己家的卧室里和沙发上。这种变化主要从三个方面影响人们的行为。第一，当然是改变了工作地点。第二，这还改变了人们的居住地，许多人从日常通勤中解放出来后，纷纷搬离城市核心区。第三，由于网上消费和住宅附近的商店比市中心的商店更有吸引力，他们的消费地点也随之改变。这三种行为变化反过来又影响了我们将在下一章讨论的三类房地产写字楼、住宅和商铺。这三大变化未必都会永远持续下去，但已经给城市带来了 永久性的变化。本章将会展开详细探讨。我们的研究表明，远程工作仍将继续；城市外迁速度虽会放缓，却不会逆转；城市消费仍将比过去疲软。9 数据来自美国写字楼门禁管理公司Kastle。混合工作模式将继续存在在疫情爆发之初，员工们纷纷离开办公室，回到家中办公。现在，虽然员工们回到办公室的频率有所恢复，但仍然远低于疫情前的水平。办公室出勤率因城市而异；例如，在住房昂贵、知识经济从业者比例较高的城市，办公室出勤率往往较低。此外，不同行业和群体的出勤率也不尽相同。考虑到几项原因，我们认为办公室出勤率已经稳定下来，并将继续保持目前的状况。办公室出勤率仍较疫情前低30%2020年初，“超级明星”城市的办公室出勤率骤降。封控、停工和口罩令，给了他们远程工作的理由，现有的技术则为远程工作创造了条件。纽约和旧金山的办公室出勤率下降90%9。奥斯汀、达拉斯、休斯顿和洛杉矶的下降幅度较小，但也达到70%左右。1.混合工作模式正在持续改变人们的工