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2022土地出让与城投拿地观察.pdf
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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_Title 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 土地出让收入下滑,对地方财政影响有多 大?财 政 系 列 研 究 之 二 2022.12.19 政策性金融工具大盘点财政系列研究之一2022.11.03 Table_AuthorInfo 分析师:姜珮珊 Tel:(021)23154121 Email: 证书:S0850517070004 分析师:张紫睿 Tel:021-23154484 Email: 证书:S0850522120001 2022 年土地出让与城投拿地观察年土地出让与城投拿地观察 财政系列研究之三财政系列研究之三
2、 Table_Summary 投资要点:投资要点:2022 年全国土地出让收入下滑超年全国土地出让收入下滑超 20%。1)2022 年土地市场整体景气度偏低,全年土地出让收入为 66854 亿元,同比下降 23%。2)2022 年全国大部分地区土地出让收入同比下滑,仅有海南、宁夏 2 个地区相比2021 年同期实现正增长;吉林、天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过 60%;上海、四川、陕西下滑幅度在 10%以内,幅度相对可控。土地成交量价齐跌,长期需求或不足。土地成交量价齐跌,长期需求或不足。2022 年以来,土地市场遇冷,成交土地面积及溢价率下跌明显,城镇化水平及房地产价
3、格为土地出让收入的两大主要作用因素,分别通过土地出让面积及土地出让价格两条路径传导。长期来看,我国城镇人口增速放缓及需求端对房屋价格增速预期降低,可能导致未来土地出让量价齐跌,或对地方政府土地出让收入整体趋势产生影响。国企为拿地主力,住宅用地成交比例较大。国企为拿地主力,住宅用地成交比例较大。1)从 2022 全年拿地面积前 100的企业来看,国有企业占比达到 80.26%;分行业来看,全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业,住宅类用地成交面积有所下降,但成交金额在土地出让金中的占比仍稳定提升。2)2022 年出台多项地产支持政策,供给端受支持力度较大,房企拿地热度或有所回升,仍需
4、观察未来需求端变动情况。各省城投拿地比例分化,部分地市城投拿地与财政绑定较深各省城投拿地比例分化,部分地市城投拿地与财政绑定较深。1)2022 年全国范围城投平台拿地总额降幅明显,但在土地出让收入中占比上升;城投拿地中住宅类用地成交金额小幅下降,但整体占比仍较高。2)多数省份城投拿地金额下降,各省拿地比例分化明显,广西城投拿地比例最高,其次重庆、福建、湖南、四川地区城投拿地比例均在 25%以上;与 2021 年相比,浙江、北京、福建、重庆城投拿地比例增幅最大。3)城投拿地金额前20 的地市中有 12 地处于江浙一带,邵阳、柳州、吉林三市城投拿地比例为全国最高,达 80%以上。部分地区土地财政依
5、赖度较高,若后期针对国企拿地监管政策收紧,城投平台拿地规模收缩的话,或对地方财政收入带来一定压力。固定收益研究固定收益研究 证券研究报告证券研究报告 信用债专题信用债专题 2023 年年 2 月月 5 日日 固定收益研究信用债专题报告2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目目 录录 1.2022 年土地市场表现年土地市场表现.5 1.1 2022 年全国土地出让收入下滑超 20%.5 1.2 土地市场量价齐跌,长期需求或不足.5 1.3 国企为拿地主力,住宅用地成交比例较大.6 2.城投拿地占比不减城投拿地占比不减.8 2.1 城投拿地总额下降,占比提升.8 2.2 各地城投拿地比例分化
6、.9 2.3 地级市城投拿地规模与占比.11 固定收益研究信用债专题报告3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录图目录 图 1 2019 年以来全国土地出让收入及在财政中的占比.5 图 2 2022 各地土地出让收入及同比变动情况.5 图 3 70 个大中城市新建商品住宅价格指数.6 图 4 100 大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率.6 图 5 1960 年以来我国城镇总人口及其增长率.6 图 6 100 大中城市土地供应与成交面积及其比值.6 图 7 2022 年拿地面积前 100 企业的企业性质.7 图 8 2022 年拿地面积前 100 企业所属行业.7 图 9 近三年住宅
7、类用地成交面积.7 图 10 近三年住宅类用地出让金及占比.7 图 11 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.8 图 12 2022 城投拿地中各类用途土地成交额及同比变动.9 图 13 2021-2022 年城投拿地中各用途土地占比(%).9 图 14 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.9 图 15 2021-2022 各省土地成交总额中城投拿地占比情况.10 图 16 2022 全国城投拿地成交总额及同比变动.10 图 17 2022 城投拿地比例前 20 地市土地财政依赖度(%).11 固定收益研究信用债专题报告4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表目录表目录 表
8、1 2022 年房地产相关政策.8 表 2 2022 年城投成交额排名前 20 的地市.11 表 3 2022 年城投拿地占比排名前 20 的地市.12 固定收益研究信用债专题报告5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 1.2022 年土地市场表现年土地市场表现 1.1 2022 年全国土地出让年全国土地出让收入下滑超收入下滑超 20%2022 年土地出让收入同比减少年土地出让收入同比减少 23.3%。土地出让收入作为土地非税收入的主要来源,2019 年以来其在政府性基金收入中占比维持在 80%以上,并在 2020 年达到最高值90%。2022 年土地市场整体景气度偏低,全年土地出让收入为
9、 66854 亿元,同比下降23.3%,直接导致政府性基金收入下滑至 77879 亿元,同比下降 20.6%,土地出让收入在一般公共预算和政府性基金总收入中占比仅 24%,较 2021 年同期的 29%下滑明显。图图1 2019 年以来全国土地出让收入及在财政中的占比年以来全国土地出让收入及在财政中的占比 0%5%10%15%20%25%30%35%0200004000060000800001000001200002019202020212022土地收入(亿元)其它政府性基金收入(亿元)土地出让收入占比(%,右轴)资料来源:财政部,海通证券研究所,数据截至 2022 年 12 月 31 日 分
10、省份来看,2022 年全年全国大部分地区土地出让收入同比下滑,仅有海南、宁夏 2 个地区较 2021 年度有所增长。根据中指土地数据,吉林省全年累计土地出让金下滑最为明显,累计收入仅 184.47 亿元,相比去年同期下降 77%;另外,天津、黑龙江、甘肃、重庆四地土地出让金同比下降幅度均超过 60%;山东、广西、湖北、河南、广东、贵州、山西、辽宁、青海下滑幅度在 30%-60%之间;江西、安徽、云南、河北、福建、江苏、内蒙、北京、新疆、湖南、浙江等地下滑幅度在 10%-30%之间;上海、四川、陕西下滑幅度在 10%以内,下滑幅度相对可控。图图2 2022 各地土地出让收入及同比变动情况各地土地
11、出让收入及同比变动情况-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%02000400060008000100001200014000海南省宁夏上海市四川省陕西省江西省安徽省云南省河北省福建省江苏省内蒙古北京市新疆湖南省浙江省山东省广西湖北省河南省广东省贵州省山西省辽宁省青海省重庆市甘肃省天津市黑龙江省吉林省2022年土地出让收入(亿元)2021年土地出让收入(亿元)同比变化(%,右轴)注:西藏 2022 年土地出让数据未得 资料来源:中指土地数据,海通证券研究所 1.2 土地市场量价齐跌,长期需求或不足土地市场量价齐跌,长期需求或不足 2022 年以来土地价格颓势明显。年以来
12、土地价格颓势明显。近年来受房地产行业景气度低迷及整体经济下行压 固定收益研究信用债专题报告6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 力影响,我国土地市场遇冷,样本城市土地价格颓势明显,土地溢价率持续处于低位,2022 年平均溢价率仅为 3.29%,较上一年度的 10.84%大幅下跌;成交楼面均价为2005.83 元每平方米,较上一年度的 2641.75 元降幅较大;从成交面积看,2022 年 100大中城市土地成交面积为 101393 万平方米,已连续 4 年下跌。土地出让价格波动下降,或因土地出让价格波动下降,或因 2022 年下半年房价增长疲软。年下半年房价增长疲软。以 70 个大中城市
13、新建商品住宅价格指数衡量,2022 年下半年房价水平增速持续下降,价格指数于 4 月起由正转负,截至 12 月底暂无回弹趋势;环比来看,22 年 2 月后新建商品住宅环比均为负,整体呈现波动下跌趋势。房产价格水平增速放缓将抑制房地产企业的拿地意愿,进而导致土地出让价格增速受限,2022 年 100 大中城市土地成交楼面月度均价整体下降,除 7月外各月均价均低于上年同期,从土地溢价率看,2021 年至今溢价率跌幅明显,2022年维持在 5%及以下水平。图图3 70 个大中城市新建商品住宅价格指数个大中城市新建商品住宅价格指数-0.50%-0.40%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%-
14、3.00%-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比(%)70个大中城市新建商品住宅价格指数环比(%,右轴)资料来源:WIND,海通证券研究所 图图4 100 大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率大中城市土地成交楼面均价及土地溢价率 0.005.0010.0015.0020.0025.000100020003000400050002021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-0320
15、22-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-12100大中城市成交土地楼面均价(元/平方米)100大中城市成交土地溢价率(%,右轴)资料来源:WIND,海通证券研究所 受城镇化水平增速影响,住宅需求增长或放缓。受城镇化水平增速影响,住宅需求增长或放缓。城镇化水平的提高是住宅需求上升的主要原因,而住宅需求将直接影响新增建设用地的需求,近年来我国城镇总人口已升至较高水平,增速明显放缓,截至 2021 年末,我国城镇人口增长率已下跌至 1.34%,新增住宅土地需求或随之放缓。图图5 1960 年以来我国城镇总人口及其增长率年以
16、来我国城镇总人口及其增长率-10%-5%0%5%10%15%01000020000300004000050000600007000080000900001000001961196519691973197719811985198919931997200120052009201320172021城镇总人口(万人)城镇人口增长率(%,右轴)资料来源:WIND,海通证券研究所 图图6 100 大中城市土地供应与成交面积及其比值大中城市土地供应与成交面积及其比值 65%70%75%80%85%90%050000100000150000200000201720182019202020212022100大中
17、城市成交土地面积(万平方米)100大中城市供应土地面积(万平方米)土地成交/土地供应(%,右轴)资料来源:WIND,海通证券研究所 1.3 国企为拿地主力,住宅用地成交比例较大国企为拿地主力,住宅用地成交比例较大 2022 年国有企业拿地面积占绝对优势,工业及房地产业拿地最多。年国有企业拿地面积占绝对优势,工业及房地产业拿地最多。根据中指土地数据显示,从 2022 全年拿地面积前 100 的企业来看,国有企业占比达到 80.26%,拿地面积总计 6730.45 万平方米;分行业来看,全年拿地面积累计排名前二的行业分别为工业及房地产业,工业占比 31.10%,其中拿地企业多数为城投平台公司,房地
18、产企业占比为 29.86%,总权益用地面积合计 2360.90 万平方米。固定收益研究信用债专题报告7 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图7 2022 年拿地面积前年拿地面积前 100 企业的企业性质企业的企业性质 国有企业80.26%民营企业19.74%国有企业民营企业 资料来源:中指土地数据,WIND,海通证券研究所 图图8 2022 年拿地面积前年拿地面积前 100 企业所属行业企业所属行业 材料8.51%房地产业29.86%工业31.10%公用事业2.91%金融20.01%可选消费0.92%日常消费1.92%信息技术3.92%医疗保健0.85%材料房地产业工业公用事业金融可选
19、消费日常消费信息技术医疗保健 资料来源:中指土地数据,WIND,海通证券研究所 住宅类用地成交面积有所下降,但所占土地出让金比例仍稳定提升住宅类用地成交面积有所下降,但所占土地出让金比例仍稳定提升。根据中指土地数据,住宅类用地近年来成交规模显著下降,2022 年成交面积总额为 56272.32 万平方米,较 2020 年的 103313.76 万平方米降幅将近 50%,但近三年住宅类土地成交楼面均价仍保持增长,由 2020 年的 2841 元每平方米增长至 3442 元每平方米,住宅类用地的土地出让金总额在所有类型土地中占比仍然有所提升。图图9 近三年住宅类用地成交面积近三年住宅类用地成交面积
20、 050000100000150000200000250000202020212022成交住宅类用地面积(万)成交非住宅类用地面积(万)资料来源:中指土地数据,WIND,海通证券研究所 图图10 近三年住宅类用地出让金及占比近三年住宅类用地出让金及占比 0%5%10%15%20%25%020000400006000080000100000202020212022非住宅类土地出让金(亿元)住宅类用地土地出让金(亿元)住宅类土地出让金占比(%,右轴)资料来源:中指土地数据,WIND,海通证券研究所 2022 年出台多项地产支持政策,未来房企拿地热度或有所回升。年出台多项地产支持政策,未来房企拿地热
21、度或有所回升。2022 年 5 月交易商协会通过定义示范性房企,首次使用信用保护工具于地产企业。11 月政府及金融机构对地产融资端政策支持不断,地产股债双双走强,从交易商协会推进第二轮增信发债、“第二支箭”扩容支持民企债券融资、央行和银保监会的“16 条”助力地产融资、证监会表态支持房地产企业合理融资到多家优质房企获银行新增授信和合作,整体来看,2022 下半年地产行业政策整体偏向放松,11 月底证监会针对股权融资方面的 5 项优化措施可以看出供给端受到的政策支持力度较大,2023 年受政策鼓励,房地产企业的拿地需求可能有所回升,但最终地产行业是否有意愿拿地仍需观察未来需求端变动情况。固定收益
22、研究信用债专题报告8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表表 1 2022 年房地产相关政策年房地产相关政策 时时间间 政策政策 2022/1/8 央行:房地产销售、购地、融资等行为已回归常态 2022/2/8 保障性租赁房贷不纳入集中度 2022/3/2 银保监会:不希望房地产调整得太剧烈,要平稳转换 2022/3/16 国务院金融委:及时研究防范化解风险 2022/3/30 财政部:暂时不会推进房地产税试点 2022/4/18 央行、外汇局:区分项目与企业风险,加大项目支持,开发贷平稳有序投放 2022/4/20 央行与银保监会:做好重点房企风险处臵项目金融支持和服务 2022/5/
23、10 政治局:有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线 2022/5/20 央行、银保监会:下调首套房个贷款利率下限 2022/5/25 交易商协会:支持示范性房企通过信用保护工具的方式发债 2022/7/22 银保监会:积极做好“保交楼”金融服务 2022/7/29 政治局:压实地方政府责任、保交楼、稳民生 2022/7/29 政治局:因城施策用足用好工具,支持刚需和改善性需求 2022/8/22 央行非对称降息 2022/9/5 国务院:8000 亿元新增额度支持专项债券项目建设 2022/9/30 央行、银保监会、财政部、税务总局:降利率下限、降公积金利率、再购房退税 2022/11/
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