2023年上海楼市总结及2024年趋势判断.pdf
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1、“不疾而速 不行而至”2023年上海楼市总结及2024年趋势判断2024年1月Contents目录一、宏观经济及房地产行业形势二、2023年上海楼市特征总结三、2024年上海市场趋势及机会宏观经济及房地产行业形势17月中央层面对我国房地产市场重新定调,明确我国房地产市场供求关系变化,出台“认房不认贷”等一系列政策工具,同时国务院部署超大特大城市城中村改造。由于一线城市房地产市场相对健康,购买力支撑较强,旨在通过一线城市托底市场我国房地产市场供求关系变化,一线城市托底市场7月24日中共中央政治局适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满
2、足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要精准有力实施宏观调控,加强逆周期调节和政策储备。国务院常务会议审议通过指导意见,稳步推进超大特大城市城中村改造7月21日国常会通过城中村改造政策上海市城市更新行动方案(20232025年)到2025年之前,上海的目标是全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造,基本完成小梁薄板房屋改造。上海在十四五期间计划推动280万平米旧城改造(拆除重建),过去3年上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户根据户均面积推算,估算十四五期间上海将有效释放约12万户购房需求 根据旧改客群购买偏好调研,预计每年至少有0.96万户需求流向
3、新房市场0.40.60.81.01.21.41.62010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀受收入预期悲观影响,上海购房需求释放出现超跌现象。从全国范围来看,结合常住人口规模及趋势,长三角城市群经济发展带来的需求层次丰富,商品住宅市场成交相对较好。作为一线城市,上海产业基础和人才吸附力强,住房需求释放链条畅通且住房需求层次多,目前上海市场仍较为健康上海购房需求释放超跌0500010000150002000025000300002010 2011 2012 2013 2014 201
4、5 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023长三角珠三角京津冀2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积2010-2023年长三角、珠三角及京津翼城市群商品住宅销售面积与常住人口比值注:1、2023年商品住宅销售面积数据为2023年1-11月数据推算2、长三角包含上海市、浙江省和江苏省;珠三角包含广东省;京津翼包含北京市、天津市和河北省万平米10000120001400016000180002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022长三角珠三角京津冀
5、2010-2022年长三角、珠三角及京津翼城市群常住人口万人长三角城市群2023年同比2021年降幅相对较小数据来源:国家统计局,同策研究院上海房地产业在经济增长中仍然发挥重要作用。上海房地产开发投资占名义GDP的比重长期较为稳定,而土地成交是房地产开发投资的前导指标。根据2024年GDP增长目标在5%左右的假设推算,若要保证上海房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年上海应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产业在经济增长中仍发挥重要作用 对上海住宅用地成交金额与房地产开发投资额建立回归模型,模型整体显著 上海房地产开发投资额滞后于住宅用地成交金额约1个季度上海土地成交与上海房地产开发
6、投资具有稳定的长期关系上海房地产开发投资与GDP的比例0%2%4%6%8%10%12%14%16%01000200030004000500060002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年房地产开发投资额占GDP比例亿元如果2024年GDP增长目标在5%左右,房地产开发投资需达到约5712亿元。因此为保证房地产开发投资及GDP的平稳增长,2024年应维持土地出让规模约2000亿元上海房地产开发投资占名义GDP的比重较稳定,2019-2022年稳定在平均11.64%的水平数据来源:上海统计局,同策研究院20
7、23年上海楼市特征总结2下半年上海多次出台放松调控政策,是被动响应全国调控政策。作为一线城市,上海住房需求释放链条畅通且住房需求层次多。2023年上海住宅市场供求比为1.1,供需结构并未失衡,且月均成交水平与去年仍处于同一水平,上海市场相对健康。由于当前上海市场仅为需求超跌,即使局部库存压力加大也能通过时间换取空间,本质上并无动摇根本的问题。而新政出台后效果不及预期,叠加收入悲观预期,反而将导致购房客群悲观情绪加剧政策:上海被动响应中央放松调控,或将患上“政策依赖症2023年上海主要楼市调控政策9月1日官宣认房不认贷2023年3月-4月二手房核验价、指导价放松9月7日延长存量住房公积金贷款期限
8、公积金支持城市更新旧住房项目临港优化人才购房政策,工作年限最短3个月10月17日公积金认房不认贷10月24日金山优化人才购房,社保5年缩短为3年,购房资格家庭变为个人12月14日调整普宅标准下调首套、二套房首付比例下调首套、二套房的房贷利率6月6日调整应届毕业生上海落户政策,缩短申报时间,且不接受二次申报需求超跌下,短期政策刺激未必是良性循环住房需求超跌政策调控若市场效果不及预期,加剧悲观预期政策力度较小政策力度较大,远远超预期或将陷入恶性循环,市场面临下行风险如需维持热度,后续则需出台力度更大的政策提前释放购房需求,后期难以延续市场热度为响应中央调控政策,9月上海在继广州、深圳出台认房不认贷
9、后也正式宣布“认房不认贷”,并在10月率先执行公积金认房不认贷,同时在临港、金山等区域局部出台优化限购政策,并在12月继广州、深圳后与北京同日下调房贷利率及首付比例调整176.470.50501001502002503003504002021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-52023-72023-92023-11主城区五大新城02040608010012014016018008.25-08.3109.01-09.0709.08-09.1409.15-09
10、.2109.22-09.2809.29-10.0510.06-10.1212.1-12.712.8-12.1412.15-12.2212.23-12.2812.29-1.42023年上海楼市出台两次重大新政,9月新政出台后新房和二手房市场均呈现脉冲行情,即新政有效但效果衰减较快,因效果不及预期反而带来负面效果,在第二次新政出台后体现出来,新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温,对外围项目去化帮助不大,五大新城来访持续下滑政策作用:两次新政对新房活跃度无明显影响9月新政&12月新政前后上海商品住宅访客变化趋势注:以08.25-08.31来访指数为基数,视为100国庆假期九批次多个热盘
11、处于认购期,访客增长9月下旬来访热度下降9月1日政策出台12月14日政策出台12月新政效果不如9月12月下旬来访热度下降2021年1月-2023年12月上海全市商品住宅访客指数注:以同策在上海代理的案场为来访为基础,结合同策在上海的市占率进行加权调整,得到上海新房来人来访指数新政使局部热点区域继续升温,但是对于外围项目的去化帮助不大五大新城环比涨幅低于主城区涨幅四季度市场来访持续走低数据来源:同策案场,同策研究院12月上海调整“普宅”标准主要针对二手房市场出台的政策,旨在降低购房成本、推动上海楼市新房市场和二手房市场改善链条更加顺畅。下半年两次新政出台均刺激二手房挂牌量激增,但二手住宅成交仅为
12、小幅增长,多为房东降价急卖和税费利好释放的积压手拉手成交。此外,近5年新房和二手房市场上140平米以下户型的成交套数一直稳定在90%左右,12月占比并无明显波动政策作用:新政刺激二手房挂牌激增,成交短期无明显波动2020年-2023年上海新房和二手住宅成交套数走势0500010000150002000025000300003500040000450002020/012020/032020/052020/072020/092020/112021/012021/032021/052021/072021/092021/112022/012022/032022/052022/072022/092022
13、/112023/012023/032023/052023/072023/092023/11新房二手房套数据来源:dataln,同策研究院2023年上海二手住宅挂牌量走势0246810122023/012023/022023/032023/042023/052023/062023/072023/082023/092023/102023/112023/12挂牌量9月“认房不认贷”出台后二手挂牌量激增12月“普宅”标准调整后二手挂牌量增长92.4%91.3%91.7%90.9%92.1%91.9%86%88%90%92%94%96%98%100%2019年2020年2021年2022年2023年1-
14、11月2023年12月140平米以下140平米以上2019年-2023年上海新房和二手住宅140平米以下成交套数占比12月二手住宅成交仅微增2019-2023年,140平米以下成交套数占比一直稳定在90%“普宅”标准调整后,12月140平米以下成交占比无明显波动万套根据同策上海新房案场调研和二手经纪人访谈,当前政策并未有效激发新的购房需求,市场来访人数和成交规模无明显增长。此外,目前无论是新房还是二手房,成交多为以价换量,市场消费以价格导向为主政策作用:政策刺激未显,市场消费以价格导向为主数据来源:同策案场,上海某中介平台2023年12月末较11月末挂牌房源价格变化趋势挂牌价增长,1.14%挂
15、牌价下跌,28.85%挂牌价不变,70.01%挂牌价增长挂牌价下跌挂牌价不变根据市场调研,市场成交多为房东降价急卖的房源,二手市场中近3成挂牌房源下调价格12月新政后上海约九成新房项目来访、认购成交无明显变化仅部分外围郊区项目大力促销项目有所起色松江某楼盘11月开盘时去化不足3成,而12月新政后通过渠道分销、高佣金叠加促销,案场来访人数增加,快速续销近百套为稳定市场,政府从三个方面入手。第一,对比前两年上海土地的“大供应”,2023年上海商品住宅用地供应缩量提质,为提高房企参拍意愿,政府持续加大核心区地块供应;第二,提升房地联动价稳定楼市预期,部分板块房价连续三年上涨;第三,土拍规则重大调整,
16、采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让,明确最低装修价格标准,部分地块调整中小户型比例限制,调动开发商积极性土地市场:政府调整土地供应策略以稳定市场1177.91028.9894.71038.21000.4916.7020040060080010001200140016002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年商品住宅用地成交建面商品住宅成交量上海商品住宅用地成交建面、商品住宅成交量万平米上海土拍规则新增装修标准及高品质建设方案近3年部分板块房地联动价上涨板块2021年(元/平米)2022年(元
17、/平米)2023年(元/平米)奉贤新城21单元383003880040700奉贤新城16单元410004200043000嘉定新城481004980050400青浦赵巷520005450056000闵行华漕650796609569500浦东周浦5600060000闵行梅陇7360076000宝山顾村475004750049400临港新城330003400036000朱家角420004200044000数据来源:dataln,同策研究院3041362060394814292315010203040506070第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四
18、批第二轮2022年2023年从参拍企业数量来看,三四批次土拍降温明显,内部冷热分化,房企拿地更加谨慎,拿地转向“利润”导向,如普陀桃浦2宗地块在项目品质方面更加“严苛”的情况下,竞争并不激烈,而青浦赵巷地块因房地联动价大幅上涨成24家房企追逐对象,交通便利、配套全、还有“倒挂”空间的地块更受追捧。从拿地房企来看,央国企2023年在上海拿地金额合计占全年拍地总金额的65%,民企仅占比13%,大部分民企颗粒无收,同时由于民企资金压力较大,多以联合体形式参拍拿地土地市场:三、四批次土拍降温明显,国央企为土拍主力2021-2023年上海历次土拍成交地块拿地房企性质2022-2023年上海历次土拍参拍企
19、业数量家注:参拍企业数量为估算且不包含城投公司宗其中22家仅参拍1宗地块,参拍民企均以联合体参拍同一地块无民企参拍623925412327712121513426257611325536142454910117312111111110510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年央企国企民企联合体(含国央企)联合体(民企)外资/中外合资三、四批次参拍企业明显减少数据来源:同策研究院0%20%40%60%80%100%120%0123456浦东新区嘉定区闵行区普陀区青浦
20、区奉贤区宝山区松江区杨浦区静安区长宁区临港徐汇区金山区虹口区溢价率大于9%底价成交溢价率大于9%占比底价成交占比2023年上海土地供应虽然缩量,但地块冷热分化加剧,从成交地块的溢价率来看,一批次至四批次触顶成交的地块占比逐渐下滑,而底价成交地块呈逐渐上升的趋势,并且几乎没有中间地带,成交呈现“要么触顶,要么触底”的特征。而地块间的冷热分化也从市区与郊区间的分化,逐渐演变为市区地块间的分化,分区域来看,闵行、嘉定、普陀地块热度较高,而浦东、杨浦、徐汇等市区地块内部分化明显土地市场:地块热度出现明显分化2023年上海商品住宅用地成交溢价率分区域占比情况2021-2023年上海历次土拍成交地块结构宗
21、宗69151910204451244211371211121111377751011832675510544310510152025303540第一批第二批第三批第一批第二批第三批第四批第一批第二批首轮第二批第二轮第三批首轮第三批第二轮第四批首轮第四批第二轮2021年2022年2023年底价成交溢价率0-3%溢价率3-6%溢价率6-9%溢价率超过9%数据来源:同策研究院2023年上海商品住宅市场供应缩量但依然处于高位,成交量创3年最低,全年累计成交约917万平米。上半年供求均衡,市场健康平稳发展,下半年市场显著降温,供应持续攀升叠加两次新政刺激,购买力的有效拉升幅度有限。市场转入下行,购房客群
22、观望情绪较浓。5月后新房月成交量均低于当月供应,商品住宅存量及去化周期也继4月下降后持续上升商品住宅:上海市场成交呈先热后冷态势,市场观望情绪浓010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0000501001502002502022/12022/22022/32022/42022/52022/62022/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12供应面积成交面积均价2022
23、-2023年上海商品住宅供求及均价走势万平米元/平米2023年下半年月均供应:95万方月均成交:67万方成交回落2023年 供应:1022万方,同比去年下跌11.2%成交:917万方,同比去年下跌9.5%上海商品住宅存量及3个月移动去化周期万平米存量持续上升月数据来源:dataln,同策研究院051015202501002003004005006007008009002021/12021/22021/32021/42021/52021/62021/72021/82021/92021/102021/112021/122022/12022/22022/32022/42022/52022/62022
24、/72022/82022/92022/102022/112022/122023/12023/22023/32023/42023/52023/62023/72023/82023/92023/102023/112023/12全市商品住宅存量移动存销比2023年上海新房积分制入围积分门槛整体下行,12批次触发积分率断崖式下滑,仅有少数热门地段优质项目能触发积分。开盘去化率同样持续走低,日光盘出现频次大幅降低,多数项目都进入续销期。板块间冷热失调,热门板块爆冷,如徐汇滨江、前滩等板块既不触发积分,去化也一般,而青浦朱家角板块虽非热门板块,触发积分也较低,但安联湖山悦项目四期均日光,主要是项目周边有大量
25、的居住需求。随着一二手房价格倒挂收窄,购房决策趋于谨慎商品住宅:新盘入围积分下降,开盘去化率走低数据来源:同策研究院仅1盘触发积分日光91.2272.1664.7471.9463.9759.7162.4352.7527.5261.520255075100第二批次第三批次第四批次第五批次第六批次第七批次第1批次第3批次第4批次第5批次第8批次第9批次第11批次第12批次2022年2023年2023年上海12批次推盘积分情况2022-2023年青浦徐泾板块触发积分情况对比2023年部分热门项目触发积分及开盘去化率情况楼盘区域板块开盘去化率开盘价入围积分是否触发积分世纪前滩天御浦东前滩91%1298
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