房地产企业财务风险管理研究--以南山控股为例.pdf
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1、现代营销下旬刊2023.09XDYX财 务一、南山控股公司简介及其财务现状深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(以下简称为南山控股),2001年成立于深圳市南山区,于2009年成功上市,是一家以房地产开发为主的上市公司。公司秉持着开拓、创新、诚信、共享的企业精神,不断锐意进取,曾在2019年广东企业500强榜单中排名第208名,目前公司已投资运营超过80个智慧物流园区以及特色产业园区,公司发展前景向好。公司自成立以来,主要从事居民住宅建设并逐步向商业地产、产业地产等方面进行发散经营,其经营业务还包括仓储物流与产城综合开发,主要经营区位于珠三角、长三角以及成渝城市群等。公司现已建设了多个优质人文
2、宜居小区,包括中高层住宅、多层住宅与别墅等,房型齐全,能满足人们对住房的不同需求。南山控股公司是全国较大型集成房屋运营商之一,其目标是让顾客住上品质高的房地产产品,为地区的新型城市化发展贡献力量。表1公司重要财务数据(单位:亿元)项目营业收入毛利润净利润资产负债率2018年70.5230.245.0565.762019年72.3823.874.0373.062020年112.331.9013.0176.542021年111.823.429.7675.302022年121.523.436.873.72数据来源:南山控股公司20182022年财务报告,下同从南山控股公司重要财务数据来看,公司近5年
3、毛利润呈现波动式下降,在2021年和2022年达到一个相对稳定的状态,反映出近两年盈利状况较为稳定;该公司20182022年的营业收入整体呈稳中有增的状态,同时净利润一直为正值,说明企业有收益,营业收入虽然逐年上升,但净利润未能与收入保持同比例上升,企业可能存在增收不增利的情况;资产负债率在2020年逐渐逼近80%,之后有小幅度下降,但整体呈现上升状态,说明企业存在一定的风险。二、南山控股财务风险分析(一)筹资风险分析房地产行业的稳步上升对我国经济各个方面产生重要的影响,由于房地产公司需要筹集大量资金进行项目建设,导致公司会有很大的资金筹集风险,主要包括资不抵债、无法偿还债务的风险和不能按期还
4、本付息的风险。从理论上讲,这两种风险可以具体为收支性筹资风险和现金性筹资风险。1.收支性筹资风险分析收支性筹资风险主要指公司的偿债风险。本节主要针对南山控股公司的短期与长期偿债能力进行分析,通过计算研究流动比率和速动比率以及现金流量比率,来反映企业的短期偿债能力情况,通过资产负债率和产权比率等具体指标分析企业的长期偿债能力情况。如表2所示,南山控股公司的流动比率一直徘徊在1.4左右,较为稳定,但公司的流动资产在存货、固定资产等所占的比例整体较高。速动比率在0.40.6,处于偏低的状态,鉴于速动比率在对企业偿债的能力评价上数据更为准确,而南山控股公司的速动比率较低,这反映出公司短期债券、现金以及
5、应收账款的还债能力方面存在一定的问题。因为公司的建设项目较多,主要分布于长三角、深圳、珠海等地区,这些地区的费用成本更大,进而导致偿债负担和风险与日俱增。公司的现金流量比率在2022年为负值,相比于2021年下降幅度很大,这需要公司加大对现金流量的关注。现金流是公司良好运营的“血液”,对于房地产公司来说,现金流极为重要,一旦公司出现资金短缺等状况,极易影响公司的项目开发与工程进度,将会使公司陷入危险境地,带来难以估量的后果。表2南山控股公司短期偿债能力相关指标项目流动比率速动比率现金流量比率2018年1.370.570.0542019年1.410.57-0.1162020年1.590.60-0
6、.0872021年1.240.590.0872022年1.220.44-0.073房地产企业财务风险管理研究刘宇航(黑龙江大学经济与工商管理学院黑龙江哈尔滨150080)摘要:随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高,房地产行业也开启了新纪元。由于地产项目开发周期长、融资链可靠性低,房地产企业面临的财务风险进一步增加。本文以南山控股为研究对象,从筹资、投资和运营三个方面分析南山控股公司的财务风险状况,并提出风险控制建议,以促进企业良性发展。关键词:房地产企业;投资风险;筹资风险;营运资金风险中图分类号:F275文献识别码:ADOI:10.19932/ki.22-1256/F.2023.09
7、.146以南山控股为例146现代营销下旬刊2023.09XDYX财 务通过表3可知,公司资产负债率呈现波动式上升状态,虽然房地产公司一般产品的建设周期都比较长,需要的资金需求也比较大,就算忽略国家宏观调控等外部环境因素的影响,南山控股公司实际资产负债率仍有上升趋势,这极易使得公司产生偿债方面的风险,需要公司加强管理。同时公司产权比率不断上升,这说明南山控股公司在经营模式上存在不足,长期偿债能力存在缺陷。另外,还要注意公司销售状况,南山控股公司在长江三角洲地区行业内商业信誉很高,因此受到许多企业的信任与青睐。与此同时,公司需要的借款项目与筹集的金额不断升高,所以面临的筹资风险也逐步升高,但近五年
8、筹资活动的净值均为正值,说明近年来资金较为充足,风险与收益并存。表3南山控股公司长期偿债能力相关指标项目资产负债率产权比率2018年65.762.572019年73.063.662020年76.544.162021年75.305.612022年73.325.002.现金性筹资风险分析现金性筹资风险指的是公司缺乏及时向银行等金融机构的欠款进行偿付的资金,进而可能承受的一系列风险。从表4可以看出,南山控股公司取得现金的方式主要是从银行借款,此种方式筹集的资金占筹集总金额的80%。公司在进行还款付息时,仍以银行存款还债为主,分配股利与其他活动资金为辅。采取这种方式的主要原因与国家政策有关,国家对于房
9、地产行业贷款减少了限制条件。南山控股公司近5年现金流量净额呈波动上升趋势,筹资活动现金流入在2020年和2021年大幅度上升,甚至在2021年达到了峰值,说明公司的经营活动对资金进行了调控。同时,2020年和2021年的筹资活动现金流出值也相应增大,在2021年筹资活动现金净流量达到最小值,在2022年达到峰值,因此,南山控股公司要注意自身以及外部的融资情况,及时做好分析与调控。表4筹资活动现金流量(单位:亿元)项目吸收投资收到的现金取得借款收到的现金筹资活动现金流入小计筹资活动现金流出小计筹资活动产生的现金流量净额2018年0.0996.4896.7769.0227.752019年1.371
10、86.40201.70130.1071.702020年1.30213.20224.00177.8046.152021年35.89176.4264.3173.17.332022年0.05164.8174.4167.091.24(二)投资风险分析企业投资对于企业的发展至关重要,如果企业在投资方面出现失误很有可能造成不可估量的损失。通过观察南山控股公司投资活动现金流量表数据,本文对投资风险进行分析,具体分析如表5所示。由表5可知,公司在2020年取得了投资收到的现金,这表明公司在2018年深圳高档小区的内部投资活动取得一定成效,公司大多数资金均用在了项目开发上,所以明确产品的销售情况也可以推断出南山
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