房地产开发中建设工程项目管理问题论述.pdf
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1、2023 年1 1 月房地产开发中建设工程项目管理问题论述黄江洪(厦门盛源长兴有限公司,福建厦门3 6 2 1 0 0)摘要:房地产开发建设存在较强的不确定性,为降低安全风险出现概率,本文对我国房地产行业发展现状进行研究,分析房地产开发建设工程项目管理工作中的常见问题,并提出针对性的解决措施,以期为房地产行业稳健发展提供参考。关键词:房地产;项目开发;工程项目建设管理0引言尽管房地产是比较成熟的行业,但在房地产开发工作中,受工程项目开发建设耗时长、开发成本高、施工过程复杂等因素的影响,一旦工程项目开发建设中任一环节出现问题,易导致工程项目无法达到预期施工建设目标。现阶段,为降低上述问题的出现概
2、率,对房地产项目开发建设管理工作进行研究,发现项目开发工作中存在的不足,并加以解决尤为关键。故在此背景下,研究此项课题,具有十分重要的意义。1我国房地产行业的发展现状房地产行业有着产业链条长、涉及面广等特点,在国民经济水平不断提升的背景下,房地产行业的发展状况会对国民经济发展具有较大的影响。2 0 2 3 一2029年中国房地产行业发展现状调查及市场分析预测报告指出,2 0 2 2 年,我国房地产业增加值为73821.3亿元,占国内生产总值的6.1%,较2 0 2 1 年下滑了0.6 2 个百分点。在2 0 2 2 年末,人民币房地产贷款余额达到了5 3.1 6 万亿元,同比增长了1.5%,较
3、上年末增速低6.5 个百分点;全年增加7 2 1 3 亿元,占同期各项贷款增量的3.4%。房地产贷款余额占国内金融机构人民币各类贷款余额的比例达2 4.8 4%。尽管2 0 2 2 年,在多孩家庭支持、公积金贷款额度提升、个税退税、贷款利率下调等购房政策下,社会改善性住房需求得到释放,百亿代表房企在1 4 0 m以上的面积段产品销售贡献比率提升了5.9%,其中,200m以上的面积段产品销售贡献比率达到了12.5%。但是,受居民收人预期下滑、房企暴雷等多种因素的影响,我国房地产销售市场持续下行。2 0 2 2年,我国房地产开发投资额为1 3 2 8 9 5 亿元,同比下作者简介:黄江洪(1 9
4、8 8 一),男,汉族,福建泉州人,本科,中级工程师。主要从事房地产工作。工程管理文章编号:2 0 9 5-4 0 8 5(2 0 2 3)1 1-0 1 8 3-0 3降9.9 6%;我国商品房销售面积同比下降2 4.3%;其中,商品住宅销售面积同比下降2 6.7 7%;同时,当年的定金及预收款同比下降3 3.3%、个人按揭贷款同比下降2 6.5%。这一情况的出现使得房企资金周转压力加大,房企违约、售卖资产偿还债务等现象频发,房企投资意愿低迷。从上述数据中可以看出,尽管群众对房产仍有着较为明显的需求,但在各种因素的影响下,当前我国房地产行业整体发展态势并不明朗,现阶段,为了保证房地产行业的可
5、持续发展,房地产企业需要提升对房地产开发建设工程项目的关注度,以便为行业的健康发展打下坚实的基础。2房地产开发建设工程项目管理常见的问题我国房地产开发建设工程项目中,人们已经认识到管理工作质量与房地产开发效果之间存在着直接的联系,并且制定了业主方项目管理、建设监理制并行业主方项目管理两种管理模式,便于工作人员在房地产开发及建设工程项目中保证管理工作的顺利开展,但在管理模式的实际应用工作中,受各种因素的影响,管理工作仍会出现某些问题,降低房地产开发建设工程项目管理工作的质量。2.1业业主方项目管理常见问题2.1.1管理机制不完善当前我国房地产行业仍处于不断发展的阶段,每年仍会涌现许多的房地产企业
6、,但是受很多房地产开发企业成立时间相对较短,企业管理人员对建设工程项目管理工作重视度不足等因素的影响,企业方面往往没有构建完善的管理体系管理制度,在房地产开发建设工程项目管理工作中,业主方往往无法及时找出项目建设中存在的不足,实现项目施工活动的有效管控。施工建设活动无法得到业主方约束这一情况的存在,不仅增大了房地产开发工作的安全风险,还使得很多房地产开发项目的开发进度落后于预期目标,建.183工程管理设质量无法达到预期建设标准的要求,进而在一定程度上降低了房地产项目的整体质量水平 1 。2.1.2资金管理存在问题考虑到当前部分房地产开发企业为中小型企业,缺乏雄厚的资金实力,房地产开发项目所使用
7、的土地为竞拍所得,房地产土地购买项目开发建设往往会消耗大量的资金,并且企业方面很难在短时间内完成资金回流工作,这一情况的出现可能会导致企业资金链断裂,使得企业无法及时付给施工队工资,导致工程项目停工。2.2建设监理制业主方项目管理常见问题2.2.1权责混乱在建设监理制并行业主方项目管理模式应用过程中,建设监理工作的管理重点在于工程项目施工管理,管理人员并没有监理设计变更、投资控制权利这一情况的出现,使得承建单位、建设单位、监理单位之间的监理权责可能存在交叉、缺失等问题。若在监理工作推进前,未曾制定明确的权责划分规范,那么在工程项目推进过程中,不同单位必然会出现权力责任混乱不清、责任推等现象。同
8、时,若某些建设单位在房地产项目中若拥有投资控制权,那么可能会出现直接命令施工单位开展某些作业的情况,这一情况的出现,必然会给建设监理单位的正常工作造成干扰,出现多头指挥问题,影响监理工作的独立性与公正性 2 2.2.2材料质量问题在房地产开发建设工程项目施工过程中,材料质量会对工程项目整体建设质量产生直接的影响,若材料管理采用的是业主方项目管理这种单独的监理模式,出于工作责任考虑监理人员往往会对材料质量进行严格监管,但若监管模式为监理制并行业主方项目管理模式那么部分业主方为了降低工程造价,在开展大宗材料选择时,往往会通过低价招标竞争的方式完成大量材料的采购工作。同时,由于监理方会受业主方的限制
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