房地产开发项目土地增值税税务筹划.pdf
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1、中国经贸CHINA GLOBAL BUSINESS34中国经贸 2023年8月下长期以来,我国房地产企业的税负压力较大,即使是在国家大力推动减税降费的背景下,房地产行业的税负水平与其他行业相比仍然处于高位。党中央 2016 年年底的中央经济工作会议政策定调“房住不炒”,监管调控成为常态,房地产市场进入“白银”时代,同时叠加新冠疫情、经济下行、中美脱勾、国际政局动荡等因素影响,民众对未来经济发展信心不足,购房者观望情绪浓厚,房地产企业面临前所未有的压力与挑战。在复杂严峻的内外部环境下,房地产企业必须加强运营管理,通过降本增效、防范风险谋求生存发展之机;土地增值税作为房地产企业经营管理活动中的关键
2、税种,房地产项目全周期、科学合理的土地增值税税务筹划成为房地产企业精细化运营管理的重要环节,对增强企业盈利能力和市场竞争力大有裨益。房地产项目土地增值税税务筹划思路房地产开发项目土地增值税税务筹划 文/戴步仁项目拿地环节税务筹划1.树立房地产项目全周期税务筹划意识房地产企业在拿地阶段,需要到目标地块现场进行详细踏勘,了解项目概况和经济技术指标情况,为后期项目拿地决策作准备。在这个阶段,房地产企业财税人员就要树立房地产项目全周期土地增值税税务筹划意识,结合房地产项目实际情况和自身特点,全面梳理房地产项目涉及土地增值税具体事项,将土地增值税税务筹划工作统筹考虑、提前安排,为后续房地产企业拿地实操打
3、下坚定基础。2.熟悉主管税务机关土地增值税清算细则国务院令(1993)138 号中华人民共和国土地增值税斩行条例、财法字19956 号中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则中只是对土地增值税清算提供了基本政策遵循,其中对于土地增值税清算扣除成本分摊的依据等诸多方面没有非常明确的实施细则。因此,对于新进入城市,房地产企业财税人员应积极主动与主管税务机关沟通,提前了解竞拍地块所在地房地产项目土地增值税清算实施细则,并准确反映到项目拿地测算中,规避投资风险和税务风险。3.重视可研阶段土地增值税清算筹划在房地产企业拿地决策阶段,项目地块经济效益测算和可行性调研报告的整体质量和数据准确性至关重要,土地
4、增值税清算因金额大、涉及面广、周期跨度长而成为关注的焦点。因此,房地产企业应该重视可研阶段土地增值税清算筹划,笔者认为应该重点关注以下几个方面:一是要充分考虑房地产项目产品定位与普宅增值额 20%以内免税政策享有的平衡,结合项目现状合理安排产品户型配比,找出经济效益最大化的产品定位方案。二是要关注土地成本价税分离区域经济Aug 8 2023CHINA GLOBAL BUSINESSAUG.2023CHINAGLOBALBUSINESS 35 的增值税是否调增清算收入对经济效益测算结果的影响。房地产项目地货比普遍较高,是否调增对土地增值税结果影响较大,各区域主管税务机关对此执行口径不一,需要房地
5、产企业财税人员到主管税务机关了解清楚情况,规避投资决策风险。三是要关注房地产项目所在地土地增值税清算报告的审核效率及土地增值税大额退税周期。目前招拍挂房地产项目毛利相对偏低,考虑到土地增值税清算 20%的加计扣除,项目大额、全额退税的情况比较普遍,房地产企业财税人员需要充分评估项目资金成本,将其反映到投资测算中。确定清算单位税务筹划房地产企业在拿地阶段,财税人员需要结合项目自身特点,以及项目规划设计、施工计划,确定土地增值税清算单位,这是项目可研阶段土地增值税测算的出发点和立足点,也是房地产企业拿地后房地产项目土增税清算的前提和基础。一般来讲,房地产企业财税人员应与主管税务机关充分沟通,以地方
6、住建部门审批的房地产项目为单位进行清算,对于项目体量较大的需要分期开发的项目,通常以分期项目为清算单位进行土地增值税清算。对于涉及分期开发、多种业态的房地产项目,清算单位的确定将直接影响项目整体的土地增值税税负,通常情况下存在合并清算方式、分业态清算方式和分期清算方式,不同清算方式的税负存在一定的差异。房地产企业的财税人员要在充分测算的基础上,选择对公司最有利的方式,同时在后续开发实操过程中,项目立项审批,工程施工许可证、规划设计(分期)等证件的办理要与之匹配,按照地方税务主管部门的要求,满足确定清算单位的条件。在实操过程中,房地产项目具体情况比较复杂,各地税务机关根据各自不同的房地产市场管理
7、政策,对房地产项目清算单位的确定进行了规范,通常按照以下几种思路来操作:一是看项目审批立项,大多数区域以立项对象为清算单位;二是清算单位持续相对独立,主要是分期开发项目立项、建设工程规划许可证建筑工程施工许可证预售许可证以及会计核算保持相对独立。清算单位的确定是主管税务机关审核的重点,房地产企业在确定清算单位时,对于主管税务机关项目管理中已经明确的清算单位,可以直接确定;对于无法准确确定清算单位的项目,需要结合房地产项目实际情况,初步确定清算单位后,与主管税务机关充分沟通,最后确定税务机关认可的合理的清算单位。如果税务机关认可该清算单位,因最终可能涉及退还大额土地增值税预缴税款,不排除税务机关
8、会大范围审核清算主体的确认方式,并要求提供大量的辅助性文件,作为证明清算项目收入及扣除项目真实性、准确性和合理性的依据。工程结算税务筹划在房地产项目竣工阶段,房地产企业的财税人员需要与工程及成本部门负责人员充分沟通,进行竣工结算时间的筹划以确保项目的成本结算和发票取得的及时性和完整性。具体来说房地产企业的财税人员应当重点关注以下三项工作:第一,财税人员需要根据项目合同约定的结算时间节点及时与公司工程及成本负责人员、施工单位沟通,在土地增值税清算的计划内合理安排工作结算目标,并督促相关部门和单位按计划完成。从实践经验来看,因工程结算延期导致房地产项目土地增值税清算滞后的情况经常发生,房地产企业管
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