广西某房地产市场投资项目策划书.pdf
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1、前言:中国房地产概况房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品 的基础产业。经过二十多年的发展,我国的房地产业已逐步成为国家 的支柱产业。它自身不仅迅猛发展,还带动相关行业的发展。我国每 年增加一千个亿的住宅投资,就会使相关的23个行业相应增加1479 亿元人民币,还会直接带动60个产业的发展。1998年以来的5年,随着商品住宅建设的快速发展,以住宅为主的房地产业保持持续高速 增长,房地产投资年均增长19.5%,年增长额保持在固定资产额的30%左右,直接和间接拉动GDP增长每年保持在2个百分点以上。从潜在的需求上看,我国现有城镇居民4.9亿人,到实现“全面 小康”的2020年,我
2、国城市化水平将达到55-60%,城镇居民将增 长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需 要解决住房问题。另一方面,原有城市人口同样存在改善住房条件的 需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。初步测 算,我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就 是说,每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加10平方 米以上。从城镇化发展的角度上看,按每年一个百分点提高城镇化率,每年至少要转移1500万农村人口,每户按四口之家计算,有375万 户,每人按20平方米计算,需要3亿平方米的住宅。这些都为房地 产业的发展提供了真实的需求支撑。因此,
3、从房地产业在国家经济地 位、城市化的需求和市民的需求上看,中国的房地产业发展空间是巨 大的。从购房的消费群体上看,目前,中国的家庭结构以三口之家或四 口之家为主,购房计划多数定位在商品房及经济适用房,分别占预购 比例的42.7%和39.2%;预购面积在70150平方米间不等,以 80 100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在 1000-4000元间。目前,从预购房者的人群结构来看,商业、服务 业一般职工占预购总体的11.5%,居第二位,而这其中60.1%的 预购者介于21 35岁之间;制造业职工占预购总体的12.8%,居 首位,这其中46.5%的预购者介于21 35岁之间;而中
4、级公司经 理介于21 35岁的预购比例也超过了 60%。由此可见,市场的重心 在年轻一族。这一组人群中,63.6%为已婚,其中介于21 35岁的 占43.7%,介于36-45岁的占30.4%;34.7%为独身,其中66.1%介于21 35岁之间,仅有1.4%介于3645岁之间。从预购房者 的年龄结构、职业特征及婚姻状况看,已婚的中、初级工作者构成预 购主体,而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部 分。应该说,2145岁之间的人群对购房最有兴趣,他们希望的房 屋类型仍然是经济适用房和商品房,面积介于50-150平方米之间,最好单价在3000元以下,愿意花3000-4000元/平方米
5、购房的也占 有一定的比例。从居住环境对购房的影响上看,调查还显示,消费者已逐渐将目 光投向新的视点,比如:环保问题、居住环境(包括人文环境、地理 环境、教育投入、文化氛围)等,这些都直接影响着消费者购房的决 策。目前环保已成为一种全球化的概念,购房者对居住地的环境要求 日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9%,看来,争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言,郊 区的物业价格比市区要便宜很多,“绿色”程度也大大好于市区,且 有些文化小区的人文环境也很好,城市则因为交通网络不够完善、私 家车普及率偏低、交通过分拥挤等,造成许多居民渴望以低廉价格求 得“绿色”生存环境
6、的愿望无法实现,这就为房地产开发商在开发以 及设计理念上提供了 一个新的发展空间。从以上各个方面来看,我国的房地产业具有一定的发展潜力,但 是在部分地区的房地产开发过程中,有些开发商为了谋求更多的利润 对房地产进行炒作,在空置房过多的情况下,依然过量投资,抬高价 格,导致市场供求矛盾加剧,使得我国的房地产发展在许多地区都出 现了“泡沫”了问题。为了使房地产业能够得到健康的发展,国家出 台以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,紧紧扼住了房地 产开发的两大命脉一一土地和资金,房地产业及房地产市场既表现出 中国经济社会发展现阶段的应有特征,也出现了不同以往的特点。从全国来看,在国家宏观调控政策
7、指导下,房地产开发投资增 长速度过快的势头已得到有效控制(从2004年年初的53%回落到28%,并且是连续几个月的投资增幅在30%以内),增长速度已处于合理区 域,宏观调控效果已明盛显现,下一步即将实施的土地政策、金融政 策调整取向成为人们关注的焦点。此前实施的宏观调控主要是以行政 手段为主,一般来说,对中央投资和国有资本约束力更强,在初步实 现了宏观调控的目的后,为稳住宏观调控的大好局面,在相应行政手 段有所松动时经济手段要及时跟进,如利率、税收、产业政策等手段,加大对地方政府、民间资本的调控力度,确保调控作用的长期稳定、不反弹、避免房地产业发展出现大起大落,确保国民经济的长期健康 发展。一
8、、宏观环境-广西房地产状况分析(一)广西房地产发展状况1999年后广西房地产进入高速发展期,房地产市场运行机制业 已建立,房地产市场行为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快 速增长,出现了房地产供求关系平衡,产品结构基本合理,房价稳中 有升的良好局面。1.广西房地产供销总量平衡广西房地产在1999-2000年表现出良好的市场状况。1999年 竣工面积170.89万平方米,销售面积140.18万平方米,供销比为 1.22;2000年竣工面积198.24,销售面积154.15万平方米,供销 比为L28;2001年竣工面积314.29万平方米,销售面积275.94 万平方米,供销比为1.14;20
9、02年竣工面积419.6万平方米,销 售面积417.48万平方米,供销比为1.01;2003年竣工面积543.03 万平方米,销售面积490.67万平方米,供销比为1.11。从各年的 房地产供销比例关系可以看出,各年的房地产竣工量与销售量是平 衡的,如果考虑正常空置率的话,可以推测广西房地产市场的产销 量基本可以持平(详见下表)。19992003年广西房地产供销情况(单位:万平方米,%)年份19992000200120022003竣工面积170.89198.24314.29419.6543.03销售面积140.18154.15275.94417.48490.67供销比率1.221.281.14
10、1.011.11从竣工和销售的速度看,1999-2003年广西房地产竣工增长率 分别是10.3%、1是、58.54%、33.51%、54.1%,销售增长率分别是22.4%、10%、78.96%、51.29%、44.5%。竣工与销售的平均增长率是34.49%和41.43%。显然广西房地产供销两旺,并且都在高速增长,销售的 平均增幅比竣工平均增幅高出7个百分点。从图可见,1999 2003 年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致,表明近年来广西房地 产市场发展的均衡性,根据均衡理论的观点,当一个供销体系的运行 接近其均衡值时,其市场化程度处于优化状态,这正是市场经济所追求的目标。因此,基本可以判
11、断广西的房地产市场运行是良性的、健 康的。广西房地产近几年的竣工和销售面积图竣工面积=销售面积 竣工增长率 销售增长率2.广西商品房价格稳中微升2000 2003年,广西商品房销售价格分别是1450、1814、1924、1963元/平方米,其涨幅分别为25%、6%、2.55%,虽然价格在上涨,但是涨幅回落明显,向稳定方向快速收敛。2004年上半年,广西商 品房价格1936元/平方米,与上年同期比较涨幅4.6%,同期全国商 品房销售价格2701元/平方米,涨幅为11.6%,广西房价涨幅在全国 排第17位。在近2、3年房地产成本大幅上涨的情况下,广西房地产 售价的涨幅再没有高于6个百分点,应当处于
12、合理之中。同时,这个 涨幅也反映了消费者较为强烈的购房意愿。上半年,广西开发定金付 款达44.45亿元,增长58.1%。再者,近年来广西房地产项目品质有 了较大的提升,所产生的价值理应体现在价格当中。2000-2004.6广西房价情况(二)广西房地产发展分析1.广西房地产企业对国家宏观调控的评价目前,广西壮族自治区企业调查队广西八个中心城市的74家房 地产开发企业负责人进行了调查。从调查的情况来看,大部分企业对 国务院出台的房地产市场调控措施的评价都是比较正面的,主要表现 在:一是48.7%的企业认为,国务院出台的调控措施是比较及时的(37.8%认为是及时的),对国内部分房价上涨过快以及投资规
13、模过大 将起到及时抑制作用,避免房地产过热对经济发展造成负面影响;二 是国务院出台的调控措施也是比较全面准确的,对当前房地产存在的 问题看得很清楚,措施较得当;三是有利遏制房地产违规操作,遏制 炒买炒卖土地、房地产行为,对改善目前房地产市场秩序起到逐步规 范房地产开发市场步向正轨的较长期的作用。2.国务院调控措施对广西房地产市场的影响(1)直接影响被调查企业普遍认为:从长远来看,宏观调控措施将对房地产市 场产生很大影响,投资规模、房价、结构及市场都将趋于合理。正面 影响主要表现在:一是规范房地产市场。调控措施对进一步完善房地 产市场运作机制起到促进的作用,促使房地产开发从土地储备、开发、管理、
14、销售、售后服务等一系列运作朝着规范的市场运作机制去实现,金融监督也会更严格。二是通过调控措施可避免房地产开发过热,将 会使投资规模有所回落。三是投机炒作者会抛出部分房源,普通百姓 购买以自住为主的购买需求会增加。这有利于引导消费者理性投资和 消费房地产品,合理调节房地产市场的供给和需求。四是房地产市场 对经济适用房的投入会增大,会改善住房供应结构:增加普通商品房、经济适用房和廉租房,利于百姓安居,带来良好的社会效益部分房地产企业认为也有可能会产生一些负面的影响,首先是国 家调控措施提出的“因地制宜,区别对待”的原则,由于国家没有出 台相应的具体规定,如对于征收“营业税、所得税”的规定全国都执
15、行一样的政策,区别对待无法体现,可操作性不够强,对地方没有任 何意义。对中小城市及地产业起步晚,不成熟的城市房地产业会有更 大的影响。其次有的房地产业认为,调控措施虽然遏制了炒房行为,但对普通住房的消费者也不利,如正常转让商品房就会因此造成不必 要的损失。当然,这次调控措施的初步效果已经显现,投机性购房得 到一定程度的遏制,短期内已明显减少,市场预期已经发生较大变化,房市趋于理智。(2)对当前广西房价的影响在调查企业当中预期房价略有上涨的占37.8%;上涨的平均幅度 估计为7.1%。预期房价不变的占17.6%;认为房价会略有下降的占 36.49%,下降的平均幅度估计为4.7%。有8.1%对房价
16、预期看不准。预期略有上涨的房地产企业认为,国家调控措施不可能改变的事 实是:一是由于国家宏观调控政策的影响,土地放量减少,土地成本 上升,2005年一季度广西各种用途的土地交易价格普遍上涨。二是 城市大规模拆迁推动,典型如南宁,2002-2004年,南宁市的拆迁面 积约300万平方米。按照拆一建三的常规,这两年新房量要大增。三 是城市扩展推动会加大房地产市场的需求。四是由于建设成本的继续 增加也会对房价有所推动。预期房价不变的房地产企业认为,国家宏观调控措施使房价的心 理预期下降,真正有购房需求的客户也会对购房持观望态度,而且这 个群体还会增大。从这个角度说,房价有下降的趋势。但同时土地与 开
17、发成本的上涨,使房价有上涨的要求。两个原因的综合影响,房价 有可能处于一个较平稳的波动不大的市场范围。预期房价不变的房地产企业认为,消费者从冲动型向理性购房,而政府调控也会使房地产市场相对降温,房价继续走高的可能性不 大。国家宏观调控措施把投机炒作者和游资挤出房市,经济适用房供 应的改善,包括普通商品房、经济适用房和廉租房的增加会使房价略 有下降。3.广西房地产市场的投资分析有利因素分析:(1)国家实施西部大开发战略和加快城镇化进程,为我区房地产 业加快发展提供良好的外部环境和强有利的政策支持。随着西部大开发战略的不断深入,中国-东盟博览会永久落户南 宁,这给我区的经济发展诸如了源源不断的活力
18、,经济的快速发展,城乡居民收入的稳定增长必将进一步促进消费升级,住房消费将持续 上涨。同时,随着城市化进程的推进,不仅人口向城市集中,要素向 城市集中,而且住房需求和供给也会在短时期内迅速提升,从而带动 房地产业快速发展。(2)房地产市场需求旺盛,从而带动投资增长。城市扩展带来的需求增加。近年来,我区城市布局发生了较大变 化,撤地设市、行政区划调整等对房地产业的发展起到积极的推动作 用。除此之外,居民住房的主动需求在不断增加。随着我区城市基础 设施的日益完善,一大批自治区重大项目的开工建设,大量外来务工 人员的进入将会使房地产市场自用性住房需求迅速加大。此外,我区 城镇居民对改善住房条件的需求
19、未能得到充分满足,特别是上世纪九 十年代初期参加房改、居住旧房的群体呈现出强势的改善要求,这部 分需求潜力很大。投资增长具有一定的惯性作用,加上建设项目的周期性和本 年新开工项目,2005年房地产投资将会呈稳定增长趋势。2004年房地产开发项目在建规模增长34%O而房地产开发项目建 设周期一般为两年,因此结转到2005年的项目在建规模仍然较大。此外,今年新开工项目据统计,达到712个,可见完全能有力地支撑 2005年的房地产投资规模。(4)经济适用住房、市场运作方式建房等保障性住房建设会对我 区房地产投资起到积极的推动作用。2005年经济适用住房的建设得到了自治区政府的高度重视,大 部分城市已
20、协调落实了经济适用住房建设项目。从目前情况看,从第 二季度开始各市项目将陆续进入实施阶段,尤其是由政府统一开发的 经济适用性住房项目的建设规模必将会有明显的增长,加上今年市场 运作方式建房项目的全面启动,都将对我区房地产的发展起到积极的 推动作用。不利因素分析:(1)国家出台的信贷政策年内不会有大的变化。信贷资金投入规 模压缩,投放增速放缓,信贷审批条件提高,时间延长,特别是从今 年3月17日人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策之后,银行方面对于房地产开发的信贷有方会采取更加谨慎的态度,由于我 区房地产开发对于商业银行贷款的依赖性非常强,从紧的信贷政策将 会增加贷款申请难度和项目建设资金
21、筹借难度,从而影响建设进度。(2)国家对土地继续实行严管政策,严格审批、严格供地、提高 征地补偿标准,使房地产开发征地落实更加困难,客观上造成房地产 用地供应不足,进而影响投资增长。止匕外,由于国家对经营性土地使 用权全面实行“招拍挂”,一些房地产开发企业因门槛高,规模有限 而采取持币观望,静观房势走向的态度;而已经取得开发项目的企业 则以谨慎态度小副推进,这些都将使房地产开发投资规模受到一定控 制。(三)广西房地产发展趋势总体来看,2005年我区房地产时常仍然存在着土地供应从紧、金融信贷紧缩、利率走势不确定等不利因素,宏观调控政策效应会进 一步明显,但在我区总体经济持续较好,房地产市场需求强
22、劲,各新 建项目的陆续开工和续建项目的加快推进等诸多有利因素的共同作 用下,总体判断,2005年我区房地产市场将会是投资规模稳曾,供 给结构日趋合理的发展趋势,但投资增速会比2004年有所回落。具 体来说体现在以下四个方面:1.投资规模稳增,结构趋于合理广西房地产投资增长自1 9 9 9年步入扩张期后,以3 8%的平 均增幅实现5年的高速扩张,并即将完成6年扩张。据有关业内人士 介绍,广西房地产投资增长正处于一个长周期当中,这一轮扩张期如 果控制得好,可以健康地持续1 0年,预计2 0 0 5年广西房地产投 资增长率将在3 0%左右,其总量有望突破2 0 0亿元大关,同时,广西房地产投资增长的
23、区域差距会比上年缩小,其结构的调整会体现 出中低档住宅商品房会比上年有较大增加,房地产投资主体多元化也 会在今年充分表现,区外发展商和境外投资者将会纷至沓来,以增加 房地产发展的后劲与活力。2.市场供给充分,施工面积增幅降低2 0 0 4年广西商品房屋施工规模适度扩大,其面积可达2 5 0 0万平方米以上,是当年竣工面积的3.5倍,预计2 0 0 5年商品 房屋竣工面积8 5 0万平方米以上,市场可供给成品商品房屋面积达 1 0 0 0万平方米。由于土地供应量的控制,国家宏观调控也会继续 深入,据此,2 0 0 5年新开工面积比上年同期增长率减缓。3.需求持续上升,销售稳定增长随着广西城市化发
24、展的深入推进,广西城市布局发生了较大变 化,南宁城市规模不断扩张,扩区增县将在2 0 0 5年得以深化,加 上过去的地改市基本完成,其新城市经济建设将会在今年得以深化,增大了对房地产市场的需求;同时,广西的二元经济格局逐步向一元 经济格局转化,大量的农村剩余劳动力进城务工,大量的农业人口会 逐渐转为城市人口,也向房地产提出了需求;另外,中国一东盟博览 会成为中国与东盟、特别是广西与东盟国家经济合作的唯一机制,这 一机制的启动也会在工业、商业、酒店和住宅方面增加广西房地产市 场需求;随着城市居民可支配收入的提高,广西住房消费的升级换代 的需求和投资性需求在今年呈加速增长趋势;广西的城市建设和房屋
25、 拆迁任务仍然繁重,虽应宏观调控的要求,其速度有所减缓,但今年 仍将保持增长,成为广西房地产市场的另一个需求点4.房价继续上升,涨幅稳中有降据广西价格监测中心有关负责人介绍,由于土地放量的减少,土地成本及建设成本的继续增加,以及通货膨胀指数的上升,2 0 0 5 年广西的房价在理性范围内上扬。另外,随着宏观调控的继续深入,货币政策对投资需求的抑制作用,以及购房者的理智,今年广西房地 产价格的同比增长率会在4%以内。2005年1到5月广西房地产发展图项目第一季度同比增长15月同比增长开发投资36.7 亿元18.3%78.42亿元26.4%住宅投资24.79 亿元32.4%48.49亿元30.0%
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