东源置业通州项目市场策划提报.pdf
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1、东源置业通州项目市场策划提报市场报告内容项目市场定位产品定位及建议本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿I.项目市场定位区位理解竞争市场产品平台客源理解市场定位本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿大区位经济发达、私营经济基数大、催生大量高端客源,支撑房地产市场 乃至高端物业发展通州市中国首批对外开放的沿海城市
2、之一,产业具有自身发展的基础和比较优势。改革开放以来,通州依 托悠久文化底蕴和传统重商、亲商的社会氛围,充分发挥自身优势,走出一条独具特色的区域经济发展道 路通州人口 125万,09年GDP437亿元、人均GDP34960元,在南通下属县市中,排名第二位,经济基础实力较雄厚民资空前活跃,国内外资本快速涌入;民营经济、外资经济快速集聚和发展,产生了巨大的产业吸引力和“滚雪球”效应。全市工业企业逾5000家,从业人员20多万人,其中规模以上企业1100家,形成了以家用纺织品、纺织服装、机械电子、船舶修造及钢结构、食品加工五大具有明显地域特色、集聚程度较高、整 体竞争力较强的优势产业,撑起通州工业的
3、大半天下本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿城市属性、与老城区有距离优势、享受老城区成熟配套辐射,承载大区位小区位城西板块整体规划和发展、促进板块价值整体提升地块坐落新金西路南侧宗地用地性质居住地块面积约100亩容积率1.5可建筑面积约10万方绿地率45%通州区银河西路中央商务区核心地段东面:老通掘公路A西面:厦门路A南面:银河西路本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机
4、构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿周边环境开发前期阶段、配套不足,项目运作应考虑区位抗性本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿项目区位理解结论城市经济基础支撑房地产市场发展项目所处的银河新区,依托整体规划发展、与老城区距离优势,必将承载老城区 客源发展但由于目前配套欠缺、居住氛围不足,通过差异、高端产品争夺城市客源本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其
5、它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿后续供应网广而/里亚S5iMW上马大唐金城SJt+Tifi张军大为 史州噩 呵断&旧南山寺用金附忖双u村做百福”H宿雄藏詹水榭花都江海皇都恒生汇金广场主城区江海艺墅新城区金桥世家金色城品金和家园华德名 人世家新华城市家园用”.必9通区域项目名称物业类型总建面去化面积未来供应主城汇金广场高层7.5(公
6、寓2.76)/2.8城市家园多层、小高层1814.73.3新城水榭花都高层、多层1210.21.8江海皇都公寓、联排、叠加2622.33.8金色城品高层18/18金和家园多层、小高层26.27.918.3金桥世家公寓、联排8.94.74.2名人世家多层、高层11.338.3大唐金城小高层13/13合计73.5后续存量近74万方,主要集中在新城区,竞争激烈本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿土地供应新增土地近63万方,加上存量后续近140万方,未来市场
7、竞争压力大班寄一烟三甲图忖西州广幅卬.视大学区域编号地块位置地块面积(肝)用途容积率建筑面积(肝)成交总价(万元)楼板价(元/肝)I电力人叫A y河”川.*加”小桐4r张*大园 文的新村-3+由州中医演、主城1新金西路北侧338911 吉 1 1、yJ Za、文化娱141.861003.88659.214192银河西路北路65334居住1.2-1.59800115843.51617概1 孙领好洒,快通阳 上马*鸳 23 e 岛 IS/1胸|II西忖6俪鑫花园西侧28893居住1.8-2.263564.614186.5223214内南山寺7金桥路北61823住宅1.6-2.01236462306
8、01865从秋行88口析 ff扒桢施合计333007if627659.4/图1M.加(例粒_ _本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场去化市场月均去化集中在30-47套,金色城品表现出市场对高品质、稀缺性产品需求 江海皇都虽然区位和配套最好,但价格偏高,也只有月均14套去化表现区域项目名称开盘时间推盘套数去化套数去化率月均去化套数成交均价(元/肝)主城新华城市家园2010.0954012022%605800水榭花都2010.08(积累期近半年)40
9、033082.5%47(含积累期)5800江海皇都2010.021089789.8%147200新城华德名人世家2010.0128324285.5%305500金和家园2010.091008080%405415金桥世家2010.0240037093%465194金色城品2010.10.7233233100%46(含积累期)5900本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿房型配比以120740平米三房需求主力,其次为lOOM左右二房,表现为舒 适性户型江海
10、皇都面积略大、总价偏高,市场去化压力较大区域项目名称一房两房三房四房及以上面积供应比例面积供应比例面积供应比例面积供应比例主城区新华城市 家园/9517131.3%120-13033962.1%200366.6%水榭花都/8611428.50%120-14322957.30%2455714.20%江海皇都/973734.30%153-1547165.70%/新城区华德名人 世家/98-10610336.40%112-14015454.40%237269.20%金色城品/80-845433.30%101-12810866.70%/金桥世家60-805313.8%10018648.6%120-13
11、010026.1%1404411.5%金和家园/9459545.1%138-14738529.2%21034025.8%合计60-84531.6%80-106126038.9%112-140138642.8%1 73-24553916.6%本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场价格得到市场去化认可的价格在5500-6000元之间,二房主力总价在 60万以内,三房在60-80万左右区域项目名称目前报价(元/肝)成交均价(元/肝)主力面积(肝)主力总价
12、(万元)老城区新华城市家园61005800二房:95 三房:120-130二房:58 三房:73-80新城区江海皇都75007200二房:97 三房:153二房:70 三房:112水榭花都60005800二房:86 三房:120-143二房:51 三房:70-84金色城品6000590084-12860-70华德名人世家56505500二房:98-106三房:112-140二房:53-58三房:61-77金和家园57005415二房:94 三房:138二房:51三房:75金桥世家53005194二房:100 三房:120-130二房:52 三房:62-68本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房
13、地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿市场客源客源分布以老城为主、客源同质,只有针对客源需求打造产品,才 能跳脱市场获得成功区域项目名称区域分布年龄结构职业置业目的主城区新华城市家园通州老城50-60%、开发区 20%、周边乡镇10%30-45上班族、进城务工者、私营 业主、个体工商户、教师等改善型自住为主新城区水榭花都通州老城50-60%、开发区 20%、周边乡镇10%、南通城 东、如东各占5%30-45上班族、私营业主、机关事 业单位人员、公务员刚需和改善性自住为主江海皇都通州老城65
14、%、开发区15%、周边乡镇5%30-50私营业主、企业中高层、公 务员、开发区高级技术人员、事业单位人员改善型自住为主华德名人世家通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%30-40私营业主、个体户、一般技 术人员、上班族自住为主金和家园通州老城60%、开发区25%、周边乡镇15%25-45私营业主和工商户、上班族、周边原有居民刚需、改善型为需求主 力金色城品通州老城70%,开发区20%,周边乡镇10%35-50私营业主和工商户、上班族、公务员周边原有居民改善自住为主金和世家通州老城50-60%、开发区15-20%、周边乡镇10%30-50部分拆迁户、公务员、企业 中层、高级白领自住为主本文
15、仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿竞争市场结论市场后续供应量大、竞争激烈,应差异市场、走高端品质竞争路线市场以舒适性房型需求,但应注意对面积和总价控制,就算最好区位和配套的江海皇都,市场去 化表现最低市场竞争激烈,常规运作无法释放项目价值;只有走高端品质路线,才能够实现价值提升、抢夺 封闭市场内更多的客源本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布
16、 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿总规项目规模和容积率制约,无法跳脱市场表现,处于市场同平台 竞争本案项目名称总占地总建面容积率绿化率物业类型水榭花都9.516.81.638%高层、多层江海皇都31.521.71.4550%住宅、联排、叠加金色城品6.618256%高层华德名人世家7.511.31.535%多层、高层江海艺墅3.33.51.0445%叠加、独栋不小于45
17、%6.6710总建近22万方,主要由多层、小高层、叠加和联排别墅组 成,自配5万平米商业设施,为目前最大社区1.5总建近3万方,纯英伦别墅社区,独门独院,有生态型岛屿,社区 中央组团绿化,敞开式景观花园总建近18万方,纯高层 社区,从总规排布及景 观表现手法上,已达到 通州最图品质本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿立面成本和售价的制约,市场立面品质感不足,以金色城品为最 高品质,项目应走差异风格、注重成本控制现代简约现代简约现代简约 新古典主义 英
18、伦涂料底部石材+涂料面砖+涂料 底部石材+真石漆 底部石材+涂料、面砖品质感一般品质感一般 品质感一般 品质感车父强品质感一般本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿景观竞品景观表现手法简单,基本以硬地铺装及少量水景为主,缺乏景 观主题性和亮点,景观也是客源最关注的产品点本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿户型
19、金色城品为市场最好户型,高附加值;但在大面积户型上缺乏对 高端居住理念营造;客源注重户型附加值本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。21阙嬲阿产品平台总结市场产品平台相对较低,以金色城品为最产品最好个案,项目具备树立最高品质个案机会但单纯通过建材、品质提升竞争,必将增加成本投入,在市场价值提升空间相对有限下,势必 会压缩利润所以项目产品应走差异路线、注重差异生活的打造,在保证品质条件下,控制成本本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经
20、上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿区位理解 竞争市场 产品平台 客源理解 市场定位本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿针对项目,对通州客源需求进行了累计550份调查问卷,其中有效问卷517份调查对象基础资料地点:市区、竞争个案售楼处门口等随机采样年龄:26岁-45岁为主行业:个体经营者以及私营企业主为主人均月收入情况:2000-6000元交通工具:60%为自行车或者助
21、力车;40%为私家车此数据为访谈数据,仅供参考本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿目前住房了解目前居住面积两房I厅 口两房源 三房二厅四房 峭断 口哪45%的客户目前居住面积在3房2厅150平房为主,集中在老城区;其中32%的客户对目前居住环境不太 满意,21%的客户认为物业管理比较差,其次20%的客户认为房子比较老,立面太难看由此可见,通州仍处于初级居住层面(面积、位置),社区品质、环境为未来客源改善需求本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经
22、纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿购房目的28%的客户为首次置业,27%的客户为二次改善,投资型客户比较少,仅为8%本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。阙嬲阿风格选择c=三三立面风格偏好18%13%现代南加州 新古典cirtdeco通过问卷调查,40%的客户偏向南加州风格本文仅供客户内部使用,版权归上海聚泰房地产经纪有限公司所有,未经上海聚泰房地产经纪有
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