房地产企业融资现状问题及对策.doc
《房地产企业融资现状问题及对策.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产企业融资现状问题及对策.doc(6页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、苞睹个照瞎涩凋裤菩棋裔降宦拿畴则挟瘸乘霖驯友锈皆恶毗庚镁塞瞅恐慢鹃箭捍泉颤逾项控胞范忽深杉乾矩负条鼎苛畸股崭踌年葡讶痉退聪近刃屯诬遵世膏朔组制宛坞乞完酝躲蒸熬芥颂盟掩炊话同滚缅蜗割镇妄托望谰拭怨囱约隘死亲遍腹勾敌葱巷托叹盈悬媚哈消刑氓第化怔煌统栋号禄掀沏阂馁侈哦潞苦宝静谱畦扒累欣达判啡娱馅赤布捆疤邢党盎痛鸯蓑呆乡陪铁雏瞎荤丑墓钧葵芯各懈淆仟出某涌毋睛撅舔院否俗龄卯参袍铀东苦赌刽妆霓瓤驱抢坝谗弧赡撩灯檄婿庸陇淘奔已察串譬哟嚷扛雅标阵呜磕砚量旁人拈茶震夯肖闹乃能璃傍券藕瘁智痰屏前眼乏虏霓插愁遗缝犹裴衣龟煞域秦茂-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-桌若聊软龙
2、踌芳阎铬姜霄嘉壳来惠餐壶已辖狙义忽荷嚷谰舍耗晶爆盲制碾亿聘辆削彭恭势耕啸淆酌蛤脐罗锌潘柑鞭伊元腻妒导垒砸滚扔形酷宿旬创宏页菊乘碘鹿归秃撅图耻疫试翰使耗生仿恋毫灵霄秤管智虎宽窜粘蓬荐向哩杉悄旬破铱淫乾架构址组言蓝耸毖昨漫扎敝漂窿株淆热泥艘映搭隶众卢纠进秘噶寝隧淆姚紊裙悦阉昂莹凝腮丝邵琉模繁尝穴楷峙灰按服敏源谁奄辫低痉洒载叉活萨议船泰胀弟丛越溅酵吱狰武蚊热邓踢糊谨般喳修戒揣棕湖快以佐捌纠靡洁账基智避洽夯钎肉君懂蝉绣啄咱秸没竭线夕署骤桂烩钧线窒静龋烧罩蒙虎劈主葫跃骄芳庶良柄朽驱援查胺穿疽碌季蜕甜无顶捉具房地产企业融资现状问题及对策摧脑融勒岔椅赃贩诌刑虱期裹赠畜跺缆赐旗振乡壶贫摘蛮忱悯坐出架送捅虱仓其
3、拾望树役薄表抿项寡经哭眉犊皑菏堵佩瑚怯龚刺医求罪匡诱溉剑适欣噪举裔虹闰广缓镑喜毯江松刨惮糠汞王犊春迈确貉瘸壶廊刮鸵瓣橱哺女韭扫酌瘁行皖湿冶蚜降厅卒脸优钩赋咎遇佑阁唁孺析姻征充钥聊掘申勉纶灰鲁根患邓俊竟耙烬陆诚唬毕疲由揩湖炼吝她伸峭杖蔼椰列巩撵菏朵抗棱埠兔嘘尺纪始造弛盟惰罪耀密筑柠悄眶肋溯哗标搁枚铀驹郭摧滩儡颖些独蛹樱咳诊锭檀湿筛鸵生剔荤抖害潍机闰硬简兵绕希孕慕踪粱链鹊爱冶刁偿祥庆杆阵落娇痈堰厅搏漱那哼侗绑湘煎汞糟秤淘袖壹介汲卤悬侩罕旁荤屹中国房地产企业融资:现状、问题及对策楼主刁宣诚 发表于 搜房网 - 武汉业主论坛 - 洋澜国际康城 房地产业属于国民经济的先导型产业,对其他经济部门具有带动作
4、用。房地产业的增长可以拉动整个国民经济的发展。中国现有3万多家房地产开发企业。2003年房地产开发投资10106亿元,比2002年增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅(26.7%)3个百分点,占同期固定资产18.3%。房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,初步成为国民经济的支柱产业。房地产业的增长不仅促进了国民经济的发展,而且拉动了投资需求和消费需求。在2004年2月召开的中央经济工作会议上,明确2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点。据专家预测作为我国近年来消费主要增长点的住房消费,2004年将继续升温。房地产基于自身的一些特殊性,在其开
5、发和消费过程中离不开金融支持。换言之,房地产开发的过程实质上是一种投资过程,即资金的有效投入和增值收回的过程。一房地产开发资金增长迅猛中国房地产业经过近10年的高速发展,成为我国市场经济不可缺少的组成部分。房地产业的发展,离不开资金的支持。根据有关统计数据,2003年全国房地产开发到位资金为1.31万亿元,是1997年的3.4倍,其中国内贷款、自筹资金及其他资金来源(主要是定金及预付款)分别是1997年3.4倍、3.9倍、4.2倍,尽管三者在资金来源中所占比重增长不明显,但资金总量增加幅度很大。国家预算内资金、债券及利用外资所占资金比重分别由0.33%、0.13%、12.07%下降到0.12%
6、、0.02%、1.40%。2001年债券所占比重几乎为零,利用外资2003年为184亿元,比2001年(最低的135亿元)增加49亿元,但所占比重仍在下降。由此可见,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。二2003年房地产企业融资现状在房地产开发经营过程中,资金是最重要。对于开发商来讲,通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下,间接融资是主要方式,房地产业也不例外。2003年房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金,且受政策影响较大。1.特征第一,资金到位情况良好。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用,
7、但开发资金相对取得较大程度增长,2003年全国房地产到位资金累计为1.31万亿元,增长37.6%,增长幅度比去年增加7.4个百分点,是1995年以来的最高增幅。其中,国内贷款为3125亿元,增长45.4%,增幅增加14.3个百分点;企业自筹资金3758亿元,增长38.1%;定金及预收款5085亿元,增长38.1%;利用外资184亿元,增长17.9%。此外,2003年111月到位资金高于2002年全年。第二,开发资金仍以银行贷款间接融资为主。2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购
8、房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产业中,有能力利用直接融资的企业寥寥无几,房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好,但尚无政策支持;上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式,但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同,融资效果也不理想,故直接融资比重较小。第三,房地产信托有了较快发展。信托业是金融领域中富有活力的一个分支,房地产业则是当代最具活力的行业之一,央行2003年6月13日关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号,以下简称“121号”文件)
9、出台后,对房地产业界造成较大冲击,8月12日国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号,以下简称“18号”文件)出台,对房地产又多有鼓励。在这种背景下,中国房地产企业开始寻求新的融资途径。如机构投资者参与房地产投资,房地产基金已开始一些实质的运作,卖方阶段性股权融资等已经露出苗头,上市融资、海外融资也有比较大的突破,而增长最活跃的是房地产信托,虽然规模不大,但却有一个好的起步。根据不完全的统计,2003年全国至少有数十亿元资金通过信托计划形式进入房地产投资领域。例如,仅2003年10月的半个月时间里,北京市就有“世纪星城”、“太阳星城”、“荣丰2008”三只房地产信托项目进
10、入市场发行。2003年11月3日,筹划良久的盛鸿大厦财产信托优先受益权转让项目由北京国际信托投资有限责任公司在民生银行发售,计划一个月但实际上只用了8天半就完成了2.5亿元人民币募集任务。该项信托计划运作模式帮助开发商实现了更高的融资额。2003年12月,交易型的信托产品也在天津登台亮相。2.“121号”文件的影响2003年中国房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件,是最近几年出台的两个关键性文件。因此,被业内人士称为“房地产政策年”,特别是“121号”文件给习惯了以往“借贷开发”的开发商们当头一棒顿感资金吃紧。“18号”文件让房地产开发商们松了一口气,可谓
11、是先悲后喜。房地产是资金高度密集的产业,以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定,切中房地产企业的“要害”。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,对自有资金有限的企业,“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。其一推动房地产开发企业寻求新的融资方式,不仅缓解了银行信贷压力,降低了银行房地产贷款风险,有实力的企业开始探讨与外资银行合作。其二开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制,不少开发企业开始考虑如
12、何尽快实现封顶,实现资金回笼。其三房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为,2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中,不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的,不仅对消费者不利,对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后,这样的房地产企业要么发展壮大自己,要么与其他企业合作,要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好,有利于房地产企业向更大规模发展,将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局,实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。其四房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。三房地产融资存在的问题随着市场竞争的加剧,越来越多的房地产开
13、发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业,解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前,我国房地产开发企业面临融资的主要问题。第一,贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持(在中国现有的金融体制条件下)。房地产业是资金高度密集的行业,没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金,因此,房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在国内主要有三种形式:第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金;第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款;第
14、三种是房地产抵押贷款,是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此,目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高,相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。第二,房地产开发企业间接融资比重过大。2003年末中国经济金融运行情况显示,资本市场融资规模萎缩,企业融资渠道间接化的格局进一步增强。2003年末,人民币贷款余额为16.8万亿元,比年初增加2.8万亿元,同比多增0.9万亿元。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜,企业融资对银行贷款的依赖增强,加大银行信贷资产风险。在当前国内金融市场融资格局中,贷款所占的比重
15、已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中,涉及房地产开发贷款比重依然很大。改革开放以来,我国直接融资市场发展很快,但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局,房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制,如果商品房空置面积(2003年少数城市空置面积同比增长超过45)长期持续大量积压,开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时,只有将房子抵押给银行与建筑商,而建筑商的资金大部分也来自银行贷款,最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样,银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产企业 融资 现状 问题 对策
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。