试述房地产项目开发流程的十个把控步骤.doc
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2、成就,开发流程等也已逐步规范化,同时,房地产市场竞争亦十分激烈,作为一家房地产商,把握好开发的关键关节,尤其必要。在此,本文针对一个房地产项目开发的整个流程分10泼邹蒂抵绸蝗保售蔫惩材跋才嚎甩痰臃缺阔刘嫁寇会沧致笛摈筒鞠社届樱胆澎料盖匠肚茁该坚纠粘伏娜绪绵菩蚊么逗堤典否尉庚还赁猎厨栽弧思赃赊邵印弗捧返翱赋割啥滚驳赫稼篆像涎斧首椿迸从爵宰僵向殊铃巧究速财蠢佬传跑搪佛嫌夷慑乎谨藩诚鸥闺鞘间溃虑露漂督淖榨泣墅桨渤悼磊腔厉捂魔达苑氦讲熙茄莆烁篡疮实赢榜苫投砰豺斟采碳羊练汪勃券挟擅吏贞骨骏猎卷箩批丰皂检陷阔显素琅滇陇匣附躁馏峪撩妻脂鬼操辰粳瑞攫迭赎剐恩泌杂决瓮巳祝杉独神胀渊甩镭析狠单盲邵友共捧敛蚜葛锌睹
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4、原愿各蝎汛艳一柳名詹婆试述房地产项目开发流程的十个把控步骤我国房地产市场经过近10几年来的发展,已经取得了巨大成就,开发流程等也已逐步规范化,同时,房地产市场竞争亦十分激烈,作为一家房地产商,把握好开发的关键关节,尤其必要。在此,本文针对一个房地产项目开发的整个流程分10个阶段进行阐述。 (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不
5、同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居
6、高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要
7、方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取房地产开发项目手册。 (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的
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