国内外旧城改造案例分析.ppt
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1、基础研究之:国内外旧城改造案例借鉴“他山之石可以攻玉,制胜之道可以 互为借取。”诗经小雅鹤鸣 国内外旧城改造案例借鉴英国:伦敦码头区日本:东京六本木新城西班牙:毕尔巴鄂(Bilbao)美国:纽约SOHO区上海:上海新天地后北屯的后北屯的区位区位条件与功条件与功能特能特征征区域区域发发展展定位定位可借可借鉴鉴案案例精例精选选毗毗邻邻城市景城市景观观带带地地处处城市中心城城市中心城区区所所处处城市的第二城市的第二产业产业高度高度发发达达区域区域处处于于产业产业与与环环境境转转型升型升级级期期区域交通条件极区域交通条件极为为便便捷捷国内外旧城改造案例借鉴国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码
2、头区区伦敦码头区一个废弃的码头经过17年的城市重建,改造成为全新的金融、商业 业、商务区国内外旧城改造案例借鉴改改造造后后国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区改改造造前前国内外旧城改造案例借鉴昔昔日的日的皇皇家家码码头头区区早期概早期概况况伦敦码头区位于伦敦的东部,从伦敦塔桥开始,沿着泰晤士河向东延伸10 余公里,总面积为20多平方公里。伦敦码头区始建于1802年,在随后的120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎盛时期,仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名,与港区业务有关的工作人 员有1
3、0万多人国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴码头码头区的衰区的衰落落1961年至1971年,由于英国制造业和运输行业的衰落,整个大伦敦地区有50多万 人失业,直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输1981年,整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业,其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业;只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业1981年,码头区最后一个老码头,也是最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改改造造历历程程1981年,由政府牵头组成的半官
4、方性质的都市综合体开发 商伦敦码头区开发有限公司(LDDC)开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。改改造内造内容容:产业结构发生了根本变化,主要以金融、贸易、新闻等为主;其核心办公区为加纳利码头(Canary Wharf),汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名机构均在此落户。建造了大量高档住宅、商务公寓,以满足周边高档人群住 房需求,期间累计完成三万余套住房的建设;近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部,为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。基础设施扩建
5、。码头区不仅具有与城市轨道交通网络(特 别是伦敦金融中心)便捷相连的轻轨和地铁,还辟建了与西欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改造效改造效果果关键词:繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心、环环境改善:境改善:居住、办公、购物、生活环境得到彻底改 观,山清水秀、白云蓝天,而且交通便捷。物物业业升升值值:2001年上半年,随 着加纳利地区金融、贸易 电信、媒体企业大量进驻,高 档商业区租金达到了每平方 英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平 米/年,伦敦市区租金为65英镑/
6、平米/年),短 短十几年造 就一个世界顶级的核心区。产产业业置置换换:码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位,所 不同的是原来的工业码头不存在了,取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区伦伦敦敦码码头头 区(尤其区(尤其是是加加纳纳利利码头码头)提提升升了了伦伦敦敦 在在世世界界的的地地 位位;成成为为伦伦敦敦 新的地新的地标标。国内外旧城改造案例借鉴1981年年1998年年项项目目结结束束后后人口(人人口(人)3900084000115000就就业岗业岗位(个位(个)2700084000168000存量住宅存量住宅单
7、单位(个位(个)150003600050000私人住宅比例私人住宅比例(%)54452企企业业数量(个数量(个)101426005000工作的居民人数(人工作的居民人数(人)52001050013000码头码头区主要区主要变变化指化指标标国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴改改造中造中解解决决的的问问题题资资金金:前期启动首先提升开发区土地商业价值,并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。在开发改造过程中,44%用于交通道路设施建设;13%用于公屋和社区设施的改善;8%用于土地收购;7%用于土地清理和改善环境;4%用于维护保养;2%用于宣传推广
8、;8%用于行政管理费用。交通交通:1998年,交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位;同时也方便了企业的进驻、提升了商业价值。大大规规模模办办公面公面积积的的消化消化问问题题:为了吸引租户迁入码头,开发区采取了许多优惠策略。包括:1如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前,没有其他大客户入住,租户 可以取消租赁协议,不承担任何责任;2如果租户从市区搬迁过来,租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担;3码头集团还支付给一些租户搬迁费用;4尽量满足不同租户的具体需求;5尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议,但执行起来却非常灵活。另外,码头公
9、司还向一些商 业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时,为了使码头地区在夜间也能亮起来,他们不惜代价将媒体企 业拉进来,如路透社等,这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空,使夜间同样具有活力。国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦伦敦敦码头码头区区国内外旧城改造案例借鉴东东京六本京六本木木新新城城日日本目前本目前规规模最大模最大的的都市再都市再开开发发 成成功功项项目目国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造前造前貌貌六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来,这个地区的街道一直 非常狭窄,建筑物陈旧且密度极高,
10、连消防队要通 过也非常困难。六本木一带原本设有军事设施,二战日本投降后,设施被美军接收,此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视 台,如朝日电视台等,加上外国使馆的设置,六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。60年代后半期开始,以外国人与较富裕的日本人为对象的迪斯科舞厅在六本木开业,吸引不少外国人、演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期,泡沫 经济高峰时期,迪斯科数目有数十家之多,其后经 济泡沫爆破,部分迪斯科结业。同时,由于特种行 业的聚集,六本木一带的治安亦逐渐变坏。已已拆的拆的朝朝日日电电视视台台国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木
11、新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造造历历程程改造规模:基本数据:地块面积:约11.6公顷;场地用地面积:84,801.02平方米;总建筑面积:724,524.60平方米。其中办公380,105平方米,住宅149,964平方米;主要用途:办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校、寺院等;项目费用:4700亿日元(包括土地价值);建造周期:其开发、规划及建设周期长达17年,其 中施工只用了3年时间,而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。雄雄伟伟的的森森大大厦厦国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造造
12、历历程程规划定位:六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的,并 以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以 办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心,具备了居住、办 公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施,是一个超大型 复合性都会地区,约有2万人在此工作,平均每天出入的 人数达10万人。六本木新城里的建筑,包括了朝日电视 台总部(由日本著名建筑师桢文彦设计)、54层楼高的森 大厦、凯悦大酒店、维珍(Virgin)影城、精品店、主题 餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合 住宅、开放空间、街道、公共设施几乎可以满足都 市生活的各种需求。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东
13、东京六本木新京六本木新城城六六本木本木新新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造效造效果果(一一)区内交通体系:将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合,以垂直流动线来思考建筑的构成,使整 体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间,并缩 短办公室与居住区之间的距离,减少人们的交通时间。将都市人的生活流动线由横向 改为竖向,建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城立立体交体交通通网网络络国内外旧城改造案例借鉴六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞 世界、西侧步行区、庭院步行区和六本木榉木坂大道五个区域,主要建筑有:改改
14、造效造效果果(二二)空间组成:六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合,除了保留六本木新城现存水系 和绿化之外,还整合了周边的公园和广场空间;将规划区内一半以上的区域作为户外开 放空间,加强地区与都市之间的融合与协调;充分利用地铁交通系统与都市公共交通系 统,将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了居住者与 游客的多种需求,这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。建筑名建筑名称称建筑概建筑概况况好好莱莱坞坞美美容美容美发发世世界界地上12层,地下3层,建筑面积24,800平方米六六本木本木新新城森城森大大厦厦地上54层,地下6层,建筑面积37
15、9,500平方米东东京君京君悦悦大酒大酒店店地上21层,地下2层,建筑面积69,000平方米榉榉木坂木坂六六本木本木综综合合楼楼地上7层,地下3层,建筑面积23,700平方米朝朝日日电电视视台台地上8层,地下3层,建筑面积73,700平方米榉树榉树坂坂天台天台大大厦厦地上6层,地下1层,建筑面积6,900平方米六六本木本木新新城入城入口口大大厦厦地上15层,地下2层,建筑面积30,800平方米A、B、C、D,4栋栋住住宅宅楼楼A栋地上6层,B、C栋地上43层,D栋地上18层,各 栋地下为2层,总建筑面积149,800平方米,837个 住户,停车位2762个国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京
16、六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造效造效果果(三三)良好的营运措施:六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念,它具有 全年度的营销计划,每一季度举办不同的主题活动,并 提前公布下个月的活动计划,以吸引公众参与,另外也 结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。其设施也体现这种理念,包括六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)与各种媒体及IT资讯设施,都满足了人们“看”与“被看”的需求。六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶 露天多功能公共娱乐表演圆形舞台,能为风雨无阻的户 外活动提供场地;配合可变换的喷水设施,满足了多样 化的活动场地需求,
17、提供了变化丰富的空间。另外,整 个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯前也分别设 置有大大小小的银幕,除了显示各种租赁、活动资讯 外,还可以转播表演,播放各种商业广告,传递信息。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴六本木六本木LOUISE BOURGEOIS所所设计设计的的大大蜘蛛蜘蛛地地标标M A M A N六六本木本木的的艺艺术术三三角角改改造效造效果果(四四)艺术文化与休憩设施:拥有大量艺术文化与休憩设施,使 六本木新城成为东京的文化中心地 区之一。在森大厦的49楼-54楼的森 艺术中心就规划集合了以现代艺术 为展览与馆藏主题的森美术馆、观
18、景台、会员俱乐部和学术研究机构 等,并且在全区建设过程中就充分 考虑设置了公共艺术作品和景观休 憩设施。整个地区内的人行道和公 共场所中总共设置有8件公共艺术作 品和11件装置艺术街道家具。这些 配合整体开放空间的景观系统规划,成为了六本木新城街道景观构 成的重要元素。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改改造亮造亮点点(一一)挑战传统城市模式:新东京生活方式思想区(New tokyo life style think zone),让城市“立”起来垂直花园城 市,找回繁忙都市迷失的人文关怀。紧临型城市概念:集成工作、生活、文化娱乐等功能,商业综合体
19、的 定位改变了东京平面过密、立体过疏的城市结构,推进高密度、好环境的多功能型城市建设,让城市 空间倍增,也让六本木开业两年就变成为东京又一 购物及旅游中心。混搭主义的建筑群表达:通过架空走廊、室内商业街、林荫小道等合理动线 将博物馆、观光设施、综合影院、露天表演舞台、商业和住宅之间进行了有机整合。朝朝日日电电视视台台总总部部大大厦厦国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴改造亮点改造亮点(二二)生态策略:通过工作与居住就近化的紧邻型街区建设,使移动能源得以减少。促进占地的统合化和建筑高度的利用,提高公共绿地面积,减小热岛效应:六本木山 新城种植了68,
20、000棵树,成为各种动物、昆虫美丽的家。通过收集雨水来节约水资源。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能,并在热量发生的过程中进行空气调节和水 储热循环。运用再生系统来有效地发电和产生热能。立体花园和屋顶绿化:电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物,在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。屋顶绿化不单为住客提供舒适的居住 环境,解决了高层建筑上面住户远离绿色空间的问题,还利用屋顶创造公共交流空间(据运作方介绍,每年屋顶稻田产出的水稻都制作成年糕等食品,分发给住户及作为纪 念性小食品出售)。国外旧城改造案例国外旧城改造案例东东京六本木新京六本木新城城国内外旧城改造案例借鉴毕毕尔尔
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